Решение от 7 февраля 2023 г. по делу № А02-2398/2022

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-2398/2022
07 февраля 2023 года
город Горно-Алтайск



Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Якшимаева Ф. Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Прокурора Республики Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Чорос-Гуркина Г.И., д. 25, г. Горно-Алтайск, Респ. Алтай) к Администрации муниципального образования "Шебалинский район" (ОГРН <***>; ИНН <***>; ул. Советская, д. 19, с. Шебалино, р-н. Шебалинский, Респ. Алтай); индивидуальному предпринимателю – Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 318040000000115, ИНН <***>, с. Шыргайту, р-н. Шебалинский, Респ. Алтай) о признании недействительным пункта 6.3. договора аренды земельного участка от 20.04.2022 № 93/22,

без участия представителей сторон,

установил:

Прокурор Республики Алтай (далее - Прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования «Шебалинский район» (далее – Администрация) и к индивидуальному предпринимателю – Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ИП – ГК(Ф)Х ФИО2) о признании недействительным пункта 6.3 договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указано, что между Администрацией и ИП – ГК(Ф)Х ФИО2 заключен договор аренды земельного участка от 20.04.2022 № 93/22. Считая пункт 6.3 вышеуказанного договора не соответствующим требованиям действующего законодательства, Прокурор Республики Алтай обратился в суд с исследуемым иском.

Иск обоснован ссылками на статьи 166, 168, 180, 420-422, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положения статей Земельного кодекса Российской Федерации.

Иск принят к рассмотрению Арбитражным судом Республики Алтай 28.12.2022 в порядке общего судопроизводства.

Предварительное судебное заседание 06.02.2023 состоялось без участия представителей сторон по делу надлежащим образом извещенных о месте и времени проведения предварительного судебного заседания.

В материалах дела имеется заявление от Администрации, поступившее в суд 03.02.2023, о признании иска в порядке части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в полном объеме и рассмотрении дела в отсутствии представителя Администрации.

ИП – ГК(Ф)Х ФИО2 в нарушение статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменного мнения по существу спора не представил.

Руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению иска по существу в судебном заседании по первой инстанции.

Сбор и исследование доказательств окончены судом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и доказательства, представленные в материалах дела, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует:

20.04.2022 между Администрацией и ИП – ГК(Ф)Х ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № 93/22 (далее - Договор), по условиям которого Администрация (Арендодатель) предоставила, а ИП – ГК(Ф)Х ФИО2 (Арендатор) принял в аренду на 5 лет земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером: 04:04:020306:246, общей площадью 182401 кв.м., расположенный по адресу: Республика Алтай, Шебалинский район, Шыргайтинское сельское поселение.

Данный Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Полагая, что пункт 6.3. Договора противоречит земельному законодательству, Прокурор РА обратился в суд с исследуемым иском.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку спорный договор аренды регулирует правоотношения сторон в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и одной стороной договоров является орган местного самоуправления, требования прокурором заявлены в пределах правомочий, предусмотренных статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 4 статьи 421 выше указанного Кодекса установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Обращаясь в Арбитражный суд Республики Алтай в интересах неопределенного круга лиц, Прокурор РА указал на недействительность пункта 6.3 спорного договора.

Пункт 6.3 Договора содержит условие о расторжении договора Арендодателем в одностороннем порядке:

- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества;

- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае если строительная готовность объекта составляет менее чем срок процентов от общего объема на последний день окончания срока;

- неосуществления мероприятий по освоению территорий (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в сроки установленные настоящим договором либо в соответствии с графиком, содержащимся в договоре о комплексном освоении территории).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, в соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, установленному пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном одностороннем расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, в составе которых выделяются сельскохозяйственные угодья.

Статья 79 названного закона определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пункты 1 и 4).

Согласно ответу на 5 вопрос в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014 для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подп. 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон № 74-ФЗ) на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

Пунктом 4 статьи 19 Закона № 74-ФЗ установлено, что фермерское хозяйство может реализовывать на используемом им для осуществления своей деятельности земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственную продукцию собственного производства с использованием помещений, расположенных в объектах капитального строительства, некапитальных строениях, сооружениях, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, или нестационарных торговых объектов при условии размещения таких объектов на данном земельном участке, не относящемся к сельскохозяйственным угодьям. Требования к помещениям, указанным в настоящем пункте, устанавливаются законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Размещение нестационарных торговых объектов на данных земельных участках допускается без проведения работ, связанных с нарушением почвенного слоя земельного участка.

Как следует из представленного в материалы дела договора аренды № 93/22 условий об обязанности арендатора осуществлять строительство объектов недвижимого имущества, а также мероприятий по освоению территории на предоставленном в аренду земельном участке стороны не предусмотрели. Оспариваемый договор не обладает признаками договора об освоении территории.

Согласно пункту 5 статьи Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Пунктом 4.3.3. оспариваемого договора предусмотрено преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 1 (один) месяц до истечения срока действия договора.

Вместе с тем, несмотря на то, что срок действия договора пять лет, в абзаце втором пункта 6.3 договора аренды указаны существенные условия нарушения договора, при которых возможно расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке, а именно: отсутствие по истечении 5 лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, то есть при заключении договора на новый срок.

В этом случае, при заключении договора аренды на новый срок, в нарушение пункта 5 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, статьи 11, пункта 4 статьи 19 Закона № 74-ФЗ, договором предусмотрено незаконное основание для одностороннего расторжения договора.

Исходя из вышеуказанных норм следует, что в системе правового регулирования использования земель крестьянскими (фермерскими) хозяйствами в целях сельскохозяйственного производства отсутствует обязательные требования по строительству капитальных объектов на земельных участках сельскохозяйственного назначения и, соответственно, по получению разрешения на строительство, реконструкцию объектов недвижимого имущества, освоению территории, с вытекающими отсюда негативными последствиями неисполнения обязательств по строительству, реконструкции таких объектов и непринятию мер по освоению территории.

Таким образом, условия спорного договора аренды (пункт 6.3) о расторжении договора в одностороннем порядке в случаях, указанных в данном пункте, являются ничтожными.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах пункт 6.3 спорного договора нарушают императивно установленное право арендатора и противоречат пункту 5 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, статьи 11, пункту 4 статьи 19 Закона № 74-ФЗ, пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу чего на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие условия являются ничтожными.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (часть 1 статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае, недействительность рассмотренных условий пункта 6.3 договора не влияет на действительность договора в оставшейся части.

На основании вышеизложенного исковые требования Прокурора Республики Алтай подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

По настоящему делу государственная пошлина составляет 6 000 рублей.

В соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Прокурор РА и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования Прокурора РА удовлетворены в полном объеме, государственная пошлина в размере 3 000 рублей подлежит взысканию только с индивидуального предпринимателя – Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Прокурора Республики Алтай удовлетворить.

Признать недействительным пункт 6.3 договора аренды земельного участка от 20.04.2022 № 93/22, заключенного между Администрацией муниципального образования «Шебалинский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Советская, д. 19, с. Шебалино, р-н. Шебалинский, Республика Алтай) и индивидуальным предпринимателем – Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 318040000000115, ИНН <***>, с. Шыргайту, р-н. Шебалинский, Респ. Алтай).

Взыскать с индивидуального предпринимателя – Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 318040000000115, ИНН <***>, с. Шыргайту, р-н. Шебалинский, Респ. Алтай) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления полного текста решения в Седьмой арбитражный апелляционный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.


Судья

Ф.Ю. Якшимаева