Решение от 21 сентября 2017 г. по делу № А41-30872/2017

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. д.18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-30872/17
21 сентября 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Сергеевой А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело № А41-30872/17 по исковому заявлению Комитета по управлению Муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к ООО "ЭЛЛИНА" о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений

при участии сторон в судебном заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛЛИНА» со следующими требованиями:

1. Внести следующие изменения в договор аренды нежилых помещений № 3575 от 23 января 2012 года:

1.1. Приложение № 1 «Расчет арендной платы» изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за нежилое помещение (плата за аренду помещения) определяется по следующей формуле: Ап= S*A1, где

S - площадь отдельного помещения с указанными характеристиками А1 - арендная плата за 1 кв.м в год рассчитывается по формуле: А1= Бап*Км*Кт*Кд*Кнп*Кнж*Ксз , где:

Бап - 2500 руб. за 1 кв.м в год с 1 января 2015 года Км - коэффициент качества строительного материала Кт - коэффициент типа строения Кд - коэффициент вида деятельности Кнж - коэффициент качества нежилого помещения рассчитывается по формуле

Кнж = Кр + Кет + Кпт + Квп + Кки, где Кр - расположение помещения Кет - степень технического обустройства Кпт - использование прилегающих территорий Квп - высота потолков в помещении Кки - удобство коммерческого использования Ксз - коэффициент социальной значимости Кнп - коэффициент статуса населенного пункта

Размер годовой арендной платы за все арендуемые помещения по адресу: 143000, <...> определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений, вычисленных по формуле, приведенной выше.

Перечисление НДС осуществляется «Арендатором» самостоятельно в соответствующие бюджеты согласно налоговому законодательству».

1.2. Пункт 3.2 изложить в следующей редакции:

«3.2 Размер арендной платы может пересматриваться в зависимости от темпов инфляции на основании решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате «Арендатором» в случае, установленном настоящим пунктом, без согласования с «Арендатором» и без внесения изменений или дополнений в настоящий Договор путем направления соответствующего уведомления «Арендатору» по адресу, указанному в Договоре».

1.3. С 1 января 2015 года пункт 4.3 договора аренды нежилых помещений № 3575 от

23 января 2012 года изложить в следующей редакции:

«4.3. «Арендатор» за несвоевременное внесение арендной платы платит пеню в размере 0,4

% от просроченной суммы за каждый день просрочки». 1.4. С 1 января 2015 года пункт 5.2 договора аренды нежилых помещений № 3575 от 23 января 2012 года изложить в следующей редакции:

«5.2 Все изменения и дополнения условий данного Договора оформляются Дополнительным

соглашением в месячный срок со дня подписания одной из сторон предложения об изменении

Договора, за исключением изменений, указанных в п. 3.2 настоящего Договора».

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых

требований в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным

в отзыве, также заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, присутствующих в

судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным

имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области

(Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛЛИНА» (Арендатор) был

заключен договор аренды нежилых помещений (строений) № 3575 от 23 января 2012 года, согласно

которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей

площадью 1393.6 кв.м, расположенные в здании магазина по адресу: 143000, Московская область, г.

Одинцово, ул. Можайское шоссе, д. 121 для использования под торговую деятельность, в том числе

помещения № 17,19,20,21 общей площадью 56,3 кв.м. на 1 этаже, и нежилые помещения № 18, 19,

20, 21, 23, 24-26 общей площдью 1337,3 кв.м на втором этаже, в соответствии с актом приема-

передачи (приложение № 2).

Первоначально, п. 5.8. договора стороны определили, что данный договор вступает в силу с

15.03.2012 и действует по 14.03.2022.

В соответствии с п. 3.1 договора, арендатор предварительно ежемесячно, до 5-ого числа

отчетного месяца, вносит арендную плату.

Согласно п. 4.3 договора арендатор за несвоевременное внесение арендной платы

выплачивает пени, в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Первоначально размер арендной платы был определен в Приложении № 1 к данному

договору и составлял 707 543,99 руб. в месяц.

Впоследствии в связи с внесением изменений в нормативные правовые акты размер

арендной платы неоднократно менялся.

01 января 2015 года в законную силу вступило Решение Совета депутатов Одинцовского

муниципального района Московской области от 24.12.2014 № 1/2, которым в Положение о порядке

сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования

«Одинцовский муниципальный район Московской области» были внесены изменения.

Данное Положение определяет порядок и условия предоставления в аренду имущества,

находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район

Московской области», порядок расчета и внесения арендной платы.

На данный момент согласно Приложению № 1 к Положению о порядке сдачи в аренду

имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский

муниципальный район Московской области» размер годовой арендной платы за пользование

помещением рассчитывается по формуле: Ап = S х А1 , где: А1 - арендная плата за 1 кв. м в год (руб.). S - площадь арендуемых помещений (кв. м). А1 рассчитывается по формуле: А1 = Бап х Км х Кт х Кд х Кнп х Кнж х Ксз, где: 1. Бап - 2500 р. за 1 кв. м в год с 1 января 2015; 2. Км - коэффициент качества строительного материала; 3. Кт - коэффициент типа строения; 4. Кд - коэффициент вида деятельности; 5. Кнж - коэффициент качества нежилого помещения: Кнж = Кр + Кет + Кпт + Квп + Кки, где: Кр - коэффициент расположения помещения; Кет - коэффициент степени технического обустройства, в наличии; Кпт - коэффициент использования прилегающих территорий;

Квп - коэффициент высоты потолков в помещении; Кки - коэффициент удобства коммерческого использования.

Ксз - коэффициент социальной значимости; Кип - коэффициент статуса населенного пункта.

Все вышеуказанные коэффициенты, за исключением «Бап» (базовая ставка арендной платы за 1 кв.м. в год) установлены Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области».

С 01 января 2015 года Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области № 15/1 от 18.12.2014 коэффициент «Бап» в Одинцовском муниципальном районе Московской области установлен в размере 2 500 руб.

Как следует из искового заявления, Решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области № 1/2 от 24.12.2014 и № 15/1 от 18.12.2014 являются действующими нормативными правовыми актами, а, следовательно, обязательны к исполнению всеми лицами на территории муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области».

Ввиду издания Советом депутатов Одинцовского муниципального района Московской области указанных решений Комитетом по управлению муниципальным имуществом было подготовлено и подписано дополнительное соглашение от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений № 3180 от 19 мая 2008 года, с целью приведения данного договора аренды нежилых помещений в соответствие с нормативными правовыми актами, регулирующими подобные правоотношения на территории муниципального образования.

В соответствии с данным дополнительным соглашением с 15 января 2015 года арендная плата по договору аренды нежилых помещений № 3575 от 23 января 2012 года стала равняться 1 534 509,14 руб.

Данное дополнительное соглашение было получено ООО «ЭЛЛИНА» 10.02.2015, однако до сих пор остается не подписанным ответчиком. Кроме того, ответчик продолжает уплачивать арендную плату в размере, предусмотренном договором аренды от 23.01.2012, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате и пени.

Поскольку ответчик уклоняется от необходимости подписания указанного дополнительного соглашения от 15 января 2015 года к договору аренды нежилых помещений № 3575 от 23 января 2012 года, Комитет по управлению муниципальным имуществом Одинцовского муниципального района Московской области был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как следует из иска, истец в обоснование заявленных требований указывает, что после заключения договора аренды № 3575 от 23.01.2012, а именно 01.01.2015, вступило в законную силу решение Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 21.12.2014 № 1/2, которым внесены изменения в Положение о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Одинцовский муниципальный район Московской области», которое утверждено 28.04.2009 решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района № 15/32.

Из условий же пункта 3.2. договора аренды следует, что размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжения администрации района, но не чаще раза в год.

Таким образом, договор аренды № 3575 от 23.01.2012 не содержит условий и соглашений о том, что основанием для изменения размера арендной платы являются распорядительные муниципальные акты Совета депутатов Одинцовского муниципального района.

Также условия договора аренды не содержат соглашений о том, что размер арендной платы или иное условие договора корректируются вследствие принятия или изменении муниципальных правовых актов.

В соответствии с условиями пунктов 5.1 и 5.2 договора расторжение и изменение условий договора возможно по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных законодательством или данным договором.

Согласно пункту 5.8 договора, договор вступает в силу с 15.03.2012 сроком действия по 14.03.2022.

При этом, муниципальные правовые акты, положенные в обоснование иска, приняты значительно позднее заключения договора, а именно:

- решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района № 1/2 от 24.12.2014 в указанное положение внесены изменения в порядок расчета арендной платы и взимания пени;

- решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района № 15/1 18.12.2014 изменен коэффициент "Бап".

Таким образом, на дату заключения и вступления в силу договора аренды указанные муниципальные правовые акты не были приняты и не действовали.

В соответствии со статьей 4 ГК РФ, регулирующей действие гражданского законодательства во времени, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что исключительно действие закона (которым не является муниципальный правовой акт) распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, и только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям же, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Соответственно, договор аренды должен соответствовать только тем муниципальным правовым актам, которые действовали в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе (которым не является муниципальный правовой акт) установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Кроме того, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

В рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При названных обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения искового требования об изменении условий договора аренды.

Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767. При этом, в данном постановлении указано, что содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего

Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Следовательно, договор аренды сохраняет силу и не подлежит изменению и приведению в соответствие с указанными муниципальными правовыми актами.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 15.09.2016 по делу № А41-93049/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.03.2017, при участии тех же лиц на основании статей 424, 431, пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452, пунктов 1 и 3 статьи 614 ГК РФ также рассмотрены доводы, на которые ссылается истец в рамках настоящего дела.

В соответствии с вышеуказанным решением доводы истца о том, что порядок исчисления размера арендной платы на момент заключения договора аренды определялся в соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Одинцовский муниципальный район Московской области", утвержденным решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 28.04.2009 № 15/32 (в ред. решений Совета депутатов Одинцовского муниципального района от 07.10.2009 № 11/38, от 12.02.2010

№ 10/41, от 30.04.2010 № 43/43, от 18.11.2011 № 13) несостоятельны, поскольку, как следует из материалов дела, указанное положение было принято после заключения договора аренды нежилых помещений № 3575 от 23.01.2012, в связи с чем не может распространяться на ранее возникшие спорные правоотношения.

В том же судебном акте установлено, что ссылка истца в обоснование доводов об изменении размера арендной платы на решения Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области № 15/1 от 18.12.2014 и № 1/2 от 24.12.2014 несостоятельна, поскольку указанные изменения на отношения сторон не могут распространяться без внесения в договор аренды соответствующих изменений.

Также установлены обстоятельства, что из условий пункта 3.2. договора следует, что размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжений администрации района, но не чаще раза в год.

Истцом не обоснованно соответствие изменений размера арендной платы темпам инфляции, как то требуется в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, в связи с чем несостоятельна ссылка на необходимость применения статьи 431 ГК РФ.

Кроме этого, в силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условии сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Ответчик заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку не соблюден претензионный порядок.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования, либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Требования истца заявлены о внесении изменений в договор аренды № 3575 от 23.01.2012.

Судом установлено, что истцом в материалы дела представлена копия претензии б/н от 10.03.2017, направленная в адрес ответчика.

Довод ответчика о том, что претензия направлена не в адрес юридического лица, а гражданину ФИО2, который не уполномочен выступать от имени ответчика, отклоняется судом, поскольку из описи вложения в ценное письмо от 10.03.2017, а также квитанции почтового отправления от 10.03.2017 следует, что претензия направлена ООО «Эллина» по юридическому адресу: 143005, Московская область, г. Одинцово, Можайское шоссе, д. 121.

На основании вышеизложенного, у суда отсутствуют основания для оставления иска без рассмотрения, поскольку истцом соблюден установленный договором и процессуальным законодательством досудебный порядок урегулирования спора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

Судья А.С. Сергеева