Решение от 23 марта 2025 г. по делу № А45-15477/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-15477/2024
г. Новосибирск
24 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Ануфриевой О.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Хохуля А.С., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Профи" (г. Курган, ОГРН <***>)

к Мэрии города Новосибирска (г. Новосибирск, ОГРН <***>)

о признании права собственности,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Администрации Первомайского района города Новосибирска (Новосибирская область, ОГРН <***>); 2) Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска; 3) Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города (Новосибирская область, ОГРН <***>), 4) Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 01.01.2025, паспорт, диплом,

ответчика: не явился, извещен;

третьих лиц: не явились, извещены.

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Профи" (г. Курган, ОГРН <***>) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Мэрии города Новосибирска (г. Новосибирск, ОГРН <***>) о признании права собственности на самовольную постройку – объект капитального строительства: нежилое здание общей площадью 1 262, 7 кв. м, образованное в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:084647:3093, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:084647:2411, по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований истцом указана статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что объект был реконструирован без получения необходимых разрешений и согласований, однако построен с соблюдением норм и правил на земельном участке, находящимся в собственности у истца, и существование указанного объекта не нарушает общественные интересы.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Администрация Первомайского района города Новосибирска (Новосибирская область, ОГРН <***>); 2) Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска; 3) Департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города (Новосибирская область, ОГРН <***>), 4) Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска.

В отзыве на исковое заявление Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска заявило возражения против удовлетворения иска, полагает действия истца недобросовестными, поскольку последний за разрешением на строительство не обращался.

Остальные третьи лица отзыв на исковое заявление не представили.

Ответчик, третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месит и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика, третьих ли, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся в материалах дела доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просит иск удовлетворить, полагает, что им в полном объеме представлены доказательства, подтверждающие соответствие спорного объекта градостроительным нормам и правилам , а также отсутствие нарушений прав и законных интересов третьих лиц, отсутствие угрозы жизни и безопасности граждан.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы истца, третьего лица, оценив в порядке статей 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом 28.09.2020 между обществом с ограниченной ответственностью «Компания Холидей» (ИНН <***>), в лице конкурнсого управляющего ФИО2, действующего на основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от 07.10.2019 по делу №А45-10393/2017 (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Медный великан» (ИНН <***>; после переименования – ООО «Профи»; покупатель) на основании протокола о результате проведения торгов от 16.09.2020 №РАД-230993 заключен договор купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1.1. договора продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить следующее имущество:

- здание, назначение: нежилое, общая площадь 889,8 кв, м, этажность - 1, расположенное по адресу: <...> кадастровый номер 54:35:084647:3093, с неотделимыми улучшениями.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное

использование: магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров,

торговые комплексы, площадь 2 914 кв. м, местоположение (адрес) <...>.

Здание и земельный участок переданы покупателю по акту приема-передачи 10.11.2020.

Как указал истец, нежилое здание было построено на основании разрешения на строительство здания магазина смешанных товаров общей площадью 918, 75 кв. м , количество этажей 1, строительный объем 4 775, 9 кв. м., на земельном участке с кадастровым номером 54:35:084647:2411 площадью 2 914, 0 кв. м. , выданного Мэрией города Новосибирска 18.04.2014.

12.05.2015 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

17.06.2015 здание общей площадью 889, 8 кв., расположено по адресу <...>, поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 54:35:084647:3093.

Право собственности истца на здание магазина и земельный участок подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 08.07.2024.

В 2023 году ООО «Профи» за свой счет без получения разрешительных документов проведена реконструкция здания путем пристроя, в результате которой площадь увеличилась до 1 262, 7 кв. м, что подтверждается планом объекта от 25.12.2023, подготовленным инженером кадастра ФИО3

Уведомлением от 06.05.2024 ООО «Профи» отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Как указывает истец, в настоящее время Общество не имеет права полностью распоряжаться принадлежащим ему спорным объектом, с учетом реконструкции.

Реализация данного права возможна при наличии соответствующих правоустанавливающих документов и внесении на их основании в ЕГРН изменений об основных характеристиках объекта недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Право застройщика - лица, которое осуществляет строительство либо реконструкцию объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательного права на сам объект недвижимости.

Статья 219 ГК РФ предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пп. 6 п. 5 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) в случае изменения основных характеристик объекта недвижимости осуществляется государственный кадастровый учет без одновременной государственной регистрации прав.

В соответствии с пп. 1, пп. 5 п. 2 ст. 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав применимыми к Спорному объекту являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из документов, необходимым для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является разрешение на строительство, отсутствие которого в соответствии с п. 6 названной статьи является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В связи с тем, что разрешение на реконструкцию Спорного объекта в установленном порядке истцом получено не было, орган местного самоуправления, компетентный устанавливать наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение в отношении Спорного объекта, а именно Мэрия города Новосибирска издать соответствующий акт (разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию) не вправе.

Сам по себе факт самовольного строительства или реконструкции объекта при наличии в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).

При этом постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

В соответствии с п. 10 Постановления № 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

На основании п. 16 Постановления № 44 постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Таким образом, единственным основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений основных характеристик Спорного объекта, является вступивший в законную силу судебный акт.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии со ч. ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

По смыслу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо обращается в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно техническому заключению №08-24-ТЗ.НП, подготовленному ООО АМ «Тектоника» ( в редакции дополнений от 03.11.2024, от 16.12.2024), в отношении спорного объекта сделаны следующие выводы:

- обследуемое нежилое здание является объектом капитального строительства, расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:084647:2411 в пределах его границ, в районе многоэтажной городской застройки на пересечении ул. Пришвина и ул.Шукшина. Пожарные подъезды к зданию обеспечиваются, расстояния до рядом расположенных зданий соответствует требованиям ст.69 Федерального закона № 123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Прилегающая территория благоустроена, вокруг стен выполнена бетонная отмостка. Подъезд к зданию осуществляется со стороны ул. Шукшина и ул. Пришвина. Подъезды и площадки выполнены в асфальтобетонном покрытии, отвод ливневых и талых вод от стен здания обеспечивается;

- конструктивные элементы обследуемого здания находятся в работоспособном состоянии. Дефектов и повреждений, влияющих на состояние несущей способности и эксплуатационной пригодности здания, в смонтированных элементах не выявлено. Прочность и надежность основных конструктивных элементов обеспечена;

- несущие и ограждающие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц;

- при размещении нежилого здания – магазина соблюдены требования Правил землепользования и застройки г. Новосибирска о предельном минимальном количестве машиномест, стоянок индивидуальных транспортных средств для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования "объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров": Требуемое количество согласно п.5 ст.37 П33 - 16 м/мест, фактическое - 22 м/места.

- нежилое здание площадью 1262,7 кв. м по ул. Шукшина, 19 в Первомайском районе г. Новосибирска пригодно для дальнейшей эксплуатации в качестве магазина смешанных товаров.

- при размещении нежилого здания – магазина соблюдены требования Правил землепользования и застройки г. Новосибирска о предельном минимальном количестве машиномест, стоянок индивидуальных транспортных средств для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования "объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров": Требуемое количество согласно п.5 ст.37 П33 - 16 м/мест, фактическое - 22 м/места.

-Согласно заключению кадастрового инженера от 10.04.2024, подготовленному кадастровым инженером ФИО4 ( в редакции дополнений от 12.06.2024), здание с кадастровым номером 54:35:084647:3093 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером: 54:35:084647:2411.

В результате натурного обследования от 02.04.2024 г., выявлено, что здание с кадастровым номером 54:35:084647:3093 реконструировано. Согласно техническому заключению подготовленного ООО Архитектурная мастерская «Тектоника», общая площадь здания после реконструкции составляет 1262,7 кв.м. (в соответствии с Приложением к приказу Росреестра №П/0393 от 23.10.2020г.).

Объект недвижимости, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, прочно связан с земельным участком с кадастровым номером: 54:35:084647:2411

На основании актуальных сведений Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 54:35:084647:2411 имеет следующие характеристики: Площадь – 2 914 кв.м.; Вид разрешенного использования - магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы; Собственность № 54:35:084647:2411-54'163/2020-4 от 18.12.2020.

В соответствии с действующими правилами землепользования и застройки г. Новосибирска утвержденных решением советом депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 года № 1288, (далее Правила), земельный участок с кадастровым номером 54:35:0.84647:2411 расположен в жилой территориальной зоне Ж-І - часть подзоны застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1).

Данная территориальный зона предусматривет в основных видах разрешенного использования земельными участками вид - Магазины (4.4) с наименованием вида разрешенного использования объектов капитального строительства - Объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000, 00 кв. метров.

В ходе натурного обследования от 02.04.2024 г., выявлено, что реконструированное здание с кадастровым номером . 54:35:084647:3093, расположенное в границах земельного участка кадастровым номером 54:35:084647:2411, используется как торговая площадь.

В результате геодезической съемки расстояния (горизонтальные положения) от объекта капитального строительства реконструированное здание с кадастровым номером 54:35:084647:3093 до границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:084647:2411 составляет: от точки координат 47 до южной границы земельного участка - 8,33 м., до восточный границы земельного участка - 12,75 м.; от точки координат 2 до восточной границы земельного участка - 12,76 м., до северной границы земельного участка - 9,32 м.; от точки координат 5 до южной границы земельного участка- 5,98 м. до западной границы - 5,60 м.; от точки координат 26 до западной границы земельного участка- 5,34 м., до северной границы земельного участка - 7,81 м; процент застройки земельного участка составляет 46%, что также соответствует Правилам.

Согласно выводам, изложенным в заключении ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность», пожарная безопасность на объекте защиты: «Нежилое здание по адресу: <...>» считается обеспеченной в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 6 Технического регламента о требованиях пожарной безпасности. Объект защиты соответствует требования Технического регламента о требованиях пожарной безопасности и соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности.

Согласно выводам, изложенным в заключении Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены в Новосибирской области» «Нежилое здание по адресу: <...>», соответствует СП 2.3.6.3668-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков реализующих пищевую продукцию»; СанПиН 2.2.1\2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция», таблица 7.1.1.

Изложенные обстоятельства подтверждают, что реконструированный Объект в настоящее время не имеет каких-либо нарушений градостроительных и строительных норм и правил, сохранение возведенной силами истца объекта недвижимости (самовольной постройки) и его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Истцом представлены доказательства подключения спорного объекта к инженерным коммуникациям, расчет водопотребления и водоотведения, в соответствии с которым расчетные показатели не превышают гарантированного объёма подачи воды МУП «Горводоканал», в соответствии с дополнительным соглашением от 27.04.2021

При таких обстоятельствах, суд считает, что требование ООО "Профи" о сохранении Объекта в реконструированном состоянии и признании права собственности на него является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд отмечает, что представленными истцом доказательствами опровергаются доводы истца о несоответствии объект градостроительным нормам и правилам.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины суд оставляет за Истцом, поскольку решение о признании права собственности Истца на самовольно возведенное им строение не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Профи" (г. Курган, ОГРН <***>) на самовольную постройку – объект капитального строительства: нежилое здание общей площадью 1 262, 7 кв. м, образованное в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:084647:3093, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:084647:2411, по адресу: <...>.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

О.В. Ануфриева