Решение от 5 сентября 2023 г. по делу № А45-3534/2022

365/2023-250261(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А45-3534/2022
город Новосибирск
05 сентября 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2023 года в полном объёме решение изготовлено 05 сентября 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело

по иску мэрии города Новосибирска

к акционерному обществу СЕТЬ ТЕЛЕКОМ ИНН <***> о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

по встречному иску акционерного общества СЕТЬ ТЕЛЕКОМ к мэрии города Новосибирска

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска

о признании договора аренды земельного участка недействительным при участии в судебном заседании представителей

мэрии города Новосибирска: ФИО2 по доверенности от 09.01.2023, служебное удостоверение, диплом

акционерного общества СЕТЬ ТЕЛЕКОМ: ФИО3 по доверенности от 24.01.2021, паспорт

установил

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с акционерного общества СЕТЬ ТЕЛЕКОМ 759 489 рублей 16 копеек задолженности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 13.04.2017 № 127886р за период с июня 2019 года по июль 2021 года, 152 355 рублей 73 копеек неустойки за период с 02.06.2017 по 19.07.2021, 108 128 рублей 37 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.07.2021 по 09.02.2023.

Акционерным обществом СЕТЬ ТЕЛЕКОМ предъявлено встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 13.04.2017 № 127886р недействительным.

В судебном заседании представитель мэрии города Новосибирска поддержал первоначально заявленные требования, против доводов встречного иска возражал.

Представитель акционерного общества СЕТЬ ТЕЛЕКОМ против удовлетворения первоначально заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве, поддержал доводы встречного иска и ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы судом рассмотрено и с учётом мнения представителя мэрии города Новосибирска, признано не подлежащим удовлетворению ввиду отсутствия необходимости совершения такого процессуального действия.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

13.04.2017 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и акционерным обществом СЕТЬ ТЕЛЕКОМ (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка № 127886р, по условиям которого истец передаёт в аренду ответчику земельный участок с кадастровым номером 54:35:012660:6, расположенный в пределах Дзержинского района города Новосибирска, площадью 1 665 кв. метров.

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (пункт 7.1 договора).

Разрешённое использование: для строительства производственного здания с мастерскими по пошиву одежды и административно-бытовыми помещениями (пункт 1.2 договора).

Земельный участок передаётся для завершения строительства производственного здания с мастерскими по пошиву одежды и административно-бытовыми помещениями по улице Республиканской (пункт 1.3 договора).

Срок действия договора аренды с 13.04.2017 по 25.02.2019.

Согласно пункту 2.1 договора в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчёта независимого оценщика и составляет 321 000 рублей в год или 26 750 рублей в месяц.

Согласно информационной справке мэрии города Новосибирска сумма годовой арендной платы определена в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п на основании отчёта независимого оценщика с применением коэффициентов уровня инфляции и составила за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 348 195 рублей 12 копеек в год или 29 016 рублей 26 копеек в месяц, за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 358 640 рублей 97 копеек в год или 29 886 рублей 75 копеек в месяц, с 01.01.2021 371 910 рублей 69 копеек в год или 30 992 рубля 56 копеек в месяц.

Согласно пункту 4.2.6 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем (пункт 2.3.2 договора).

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05 % от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.3.3 договора).

По смыслу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определённом этим договором.

Прекращение договора аренды само по себе не влечёт прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.

Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.

Если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (пункт 3 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Окончание срока действия договора не влечёт прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Указанные разъяснения даны в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Как поясняет истец по первоначальному иску, за период с июня 2019 года по июль 2021 года акционерное общество СЕТЬ ТЕЛЕКОМ продолжало использовать земельный участок, поскольку на нём находился принадлежащий ответчику объект недвижимого имущество, при этом за указанный период за ответчиком числится задолженность в размере 759 489 рублей 16 копеек.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы мэрией города Новосибирска на основании пункта 2.3.3 договора начислена неустойка за каждый день просрочки в размере 0, 05 % от суммы задолженности.

Размер неустойки за период с 02.06.2017 по 19.07.2021 согласно расчёту истца составил 152 355 рублей 73 копейки.

В связи с переходом 19.07.2021 права собственности на объект незавершённого строительства за период с 20.07.2021 по 09.02.2023 на задолженность истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 108 128 рублей 37 копеек.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (пункт 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что обязательства по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 13.04.2017 № 127886р акционерным обществом СЕТЬ ТЕЛЕКОМ не исполнены, требования действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений нарушены.

Такое поведение ответчика нельзя признать добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, в связи с чем суд пришёл к выводу об обоснованности требований мэрии города Новосибирска о взыскании образовавшейся на стороне ответчика задолженности, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

За период с 01.04.2022 по 01.10.2022 проценты за пользование чужими денежными средствами начислению не подлежат на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, в связи с чем исковые требования признаны судом подлежащими удовлетворению частично.

Довод ответчика о невозможности использования земельного участка по причине прохождения по нему красных линий судом проверен и признан необоснованным, поскольку само по себе наличие на земельном участке красных линий не означает невозможность использования здания.

Довод ответчика о неверном расчёте размера задолженности судом проверен и признан подлежащим отклонению.

По мнению ответчика, размер арендной платы должен быть определён по формуле с учётом наличия на земельном участке здания.

Вместе с тем указанный объект поставлен на государственный кадастровый учёт в качестве объекта незавершённого строительства, право собственности на объект было зарегистрировано за ответчиком как на объект незавершённого строительства.

Следовательно, размер арендной платы верно определён мэрией города Новосибирска, с учётом целей предоставления земельного участка «для завершения строительства объекта» на основании Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:012660:6 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Стоимость аренды такой земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

По смыслу части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

С 21.06.2015 размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, на территории Новосибирской области определяется в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

В силу 2 Порядка, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, размер арендной платы устанавливается на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 13.04.2017 № 127886р предусмотрено, что в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчёта независимого оценщика.

Отчёт об оценке от 06.03.2017 № 0086, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью АБСОЛЮТ, положенный в основу при определении размера арендной платы по договору, был оспорен акционерным обществом СЕТЬ ТЕЛЕКОМ в рамках дела № А45-588/2023.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.04.2023 по делу № А45-588/2023 акционерному обществу СЕТЬ ТЕЛЕКОМ в иске о признании недействительным отчёта общества с ограниченной ответственностью АБСОЛЮТ об оценке от 06.03.2017 № 0086 по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером: 54:35:012660:6 отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путём удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Приведённые положения, закреплённые в статьях 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, расширяют применительно к отношениям по аренде имущества общие положения пункта 2 статьи 328

Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объёме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

С учётом изложенного, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Вместе с тем обстоятельства, с которыми ответчик связывает отсутствие у него обязанности платить арендную плату по договору, не были следствием изменения или ухудшения условий использования предоставленного для завершения строительства земельного участка.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, утверждает, что не мог использовать арендуемый земельный участок по назначению: в целях завершения строительства объекта незавершённого строительства.

При этом с момента установления постановлением мэрии города Новосибирска от 16.06.2017 № 2814 красных линий акционерное общество СЕТЬ ТЕЛЕКОМ не требовало от истца совершения ни одного из предусмотренных пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации действий.

Более того, как следует из решения Арбитражного суда Новосибирской области от 30.12.2020 по делу № А45-637/2019, указанные ответчиком обстоятельства не помешали ему завершить строительство объекта, что опровергает довод о невозможности использования арендуемого земельного участка по целевому назначению.

По смыслу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, по условиям договора аренды земельного участка от 13.04.2017 № 127886р ответчик обязан перечислять арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 54:35:012660:6 в соответствии с условиями, предусмотренными договором, до момента отчуждения объекта.

Несогласие с размером арендной платы, предусмотренным условиями договора аренды земельного участка от 13.04.2017 № 127886р, арендатор заявил только в настоящем споре.

Вместе с тем подписав договор, стороны добровольно приняли на себя взаимные обязательства по исполнению его условий. Земельный участок был принят ответчиком без каких-либо замечаний.

На момент подписания договора ответчик не высказывал несогласие с размером арендной платы, отчёт об оценке не оспаривал.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку арендуемый земельный участок не был возвращён ответчиком истцу, ответчик обязан был перечислять арендную плату и после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 13.04.2017 № 127886р по стоимости, предусмотренном договором.

Встречный иск о признании договора аренды земельного участка от 13.04.2017 № 127886р недействительным удовлетворению не подлежит, поскольку ни пороков формы, ни пороков содержания указанный договор не содержит.

Доводы истца по встречному иску повторяют его доводы в качестве ответчика по иску мэрии города Новосибирска.

Злоупотребления правом со стороны мэрии города Новосибирска при заключении договора аренды земельного участка от 13.04.2017 № 127886р судом не установлено.

Правовых оснований для снижения размера неустойки не имеется.

Относимых, допустимых, достоверных и достаточных для вывода о совершении мэрией города Новосибирска действий, умышленно создающих препятствия арендатору в пользовании спорным земельным участком, доказательств в материалы дела не представлено.

Приобретение объекта недвижимого имущества в целях его дальнейшего использования является предпринимательским риском акционерного общества СЕТЬ ТЕЛЕКОМ.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

По первоначальному иску: иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества СЕТЬ ТЕЛЕКОМ в пользу мэрии города Новосибирска 759 479 рублей 16 копеек задолженности, 152 355 рублей 73 копейки неустойки и 68 385 рублей 24 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части в иске отказать. По встречному иску: в иске отказать.

Взыскать с акционерного общества СЕТЬ ТЕЛЕКОМ в доход федерального бюджета 22 296 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт акционерного общества СЕТЬ ТЕЛЕКОМ 50 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

Электронная подпись действительна.

судья Да нные ЭП :Удосто веряющий центр Каз начейство России В.А. Полякова

Дата 21.02.2023 5:19:00

Кому выдана Полякова Василина Альбертовна