Решение от 6 мая 2024 г. по делу № А41-31779/2023

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-31779/23
07 мая 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2024 года Полный текст решения изготовлен 07 мая 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.Ф. Ляхом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата регистрации в качестве ИП: 21.10.2014, адрес: 108803, г. Москва, с/п Воскресенское, а/я 62)

к Акционерному обществу "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 10.12.1993, юридический адрес: 143401, <...>)

о признании договора аренды от 25.10.2021 № 4/024-к прекратившим действие 15.05.2024, об обязании принять нежилое помещение

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" (далее – ответчик) с требованиями о признании договора аренды от 25.10.2021 N 4/024-к прекратившим действие с 24.08.2023, об обязании принять нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.07.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2024 решение Арбитражного суда Московской области от 28.07.2023 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2023 по делу N А41-31779/2023 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Направляя дело на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что суду следует внести правовую определенность в правоотношения сторон, основанные на спорном договоре аренды, при новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит установить, освободил ли арендуемое имущество арендатор 24.08.2023, если не освободил либо освободил в последующем и с учетом пунктов положений пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 610 ГК РФ, предложить истцу уточнить исковые требования.

До рассмотрения спора по существу истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования и просил признать договор аренды от 25.10.2021 № 4/024-к прекратившим действие 15.05.2024, а также заявил об отказе от требования в части обязания ответчика принять нежилое помещение.

Уточнение принято судом.

В судебном заседании представитель истца исковые требования с учетом уточнения принятого судом поддержал. Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Рассмотрев ходатайство истца, суд приходит к выводу, что отказ не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в связи с чем, суд принимает отказ истца от требования в указанной части, в соответствии с п. 4 ст. 150 АПК РФ и прекращает производство по делу в указанной части.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 25.10.2021 между истцом (далее – арендатор) и ответчиком (далее – арендодатель) заключен Договор аренды нежилого помещения № 4/024-К (далее – договор аренды), по условиям которого в аренду передано нежилое помещение, расположенное на 4-м этаже торгово-развлекательного центра «Vegas Kuntsevo» - многофункциональный развлекательный комплекс «Твой Дом» № секции 4-024 по адресу: Московская область, Одинцовский городской округ, <...>.

Договор действует по 24.09.2022 включительно («Первоначальный срок аренды») (п. 3.1 договора аренды).

Согласно п. 3.2 договора аренды, стороны пришли к соглашению, что по окончании первоначального срока аренды настоящий договор автоматически возобновляется на новый срок на 11 (одиннадцать) месяцев (считается возобновленным на тот же срок без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора) на тех же условиях с учетом условий об увеличении платежей, предусмотренных договором. Стороны согласовали, что количество таких возобновлений – три раза.

29.12.2022 истец направил в адрес ответчика заявление об отказе от автоматического продления договора аренды, с указание на прекращение срока действия договора с 24.08.2023.

В дальнейшем истец повторно направил в адрес ответчика заявление об отказе от автоматического продления договора аренды, с указание на прекращение срока действия договора с 24.08.2023.

Факт направления заявлений подтверждается материалами дела, а именно описью вложения в ценное письмо с отметкой Почты России о принятии.

Письмом от 20.03.2023 № 15-977 ответчик сообщил, что по условиям договора, договор аренды возобновлен с 25.09.2022 по 24.08.2023 включительно и об отсутствии у арендатора права на отказ от возобновления.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В связи с тем, что 24.08.2023 рассмотрение дела № А41-31779/23 продолжилось в связи с направлением его на новое рассмотрение судом кассационной инстанции, истец, как арендатор, продолжил пользоваться нежилым помещением после этой даты и как пояснил истец, продолжает им пользоваться на текущий момент.

Таким образом, договор аренды с 24.08.2023 был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, в связи с тем, что истец продолжил пользоваться нежилым помещением.

02.02.2024 истец направил ответчику по почте заявление об отказе от договора аренды, который был возобновлен на неопределенный срок. Данное заявление было получено ответчиком 14.02.2024, согласно отчету отслеживания отправлений на сайте Почта России (почтовый идентификатор 12512491219236).

Письмом (т. 2 л.д. 20-21) ответчик сообщил, что по условиям договора, договор аренды возобновлен по 24.07.2024 включительно и об отсутствии у арендатора права на отказ от возобновления договора.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Судом установлено, что договор действует по 24.09.2022 включительно ("первоначальный срок аренды") (пункт 3.1 договора аренды), что пунктом 3.2 договора установлена автоматическая пролонгация договора три раза по 11 месяцев.

В силу пункта положений статей 164, 165, 433, 609, 651 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", правового подхода, изложенного в пункте 2 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165), в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Вместе с тем, в данном случае договор заключен на 11 месяцев, соответственно в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ спорный договор аренды недвижимого имущества не подлежал государственной регистрации.

Согласно правовому подходу, изложенному в пункте 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59), при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Таким образом, спорный договор заключен на 11 месяцев, стороны также достигли соглашения об автоматической пролонгации договора на новый срок, то есть о последующем заключении двух новых договоров по 11 месяцев.

В силу статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункте 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Пунктом 3.2 спорного договора предусмотрено автоматическое продление договора, в данном пункте также указано на то, что условие об автоматическом возобновлении является обоюдным письменным согласием сторон на возобновление действия настоящего договора на тех же условиях на тот же срок.

Между тем спорный договор, в том числе пункт 3.2, не содержит положений, содержащих явно выраженную обязанность арендатора заключить новый договор аренды по истечении заключенного договора аренды.

Условие об автоматической пролонгации означает, что действие договора продлевается без подписания дополнительных соглашений, нового договора, если ни одна из сторон не заявит возражений о таком продлении.

При наличии такого условия стороны не обязаны продлевать договор. Это ограничивало бы права собственника и противоречило бы сущности арендных обязательств, которые носят срочный характер (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Поэтому для того, чтобы договор не был автоматически продлен на предусмотренный в нем срок, достаточно известить другую сторону о намерении его прекратить.

Таким образом, в данном случае истец реализовал свое право на отказ от заключения нового договора аренды (статьи 9, 421 ГК РФ, пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

Таким образом, учитывая отказ истца от договора аренды, полученный ответчиком 14.02.2024, данный договор прекратит свое действие 15.05.2024.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований подлежащими удовлетворению.

В силу абзаца второго ч. 3 ст. 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов за подачу кассационной жалобы разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска и кассационной жалобы распределяются в соответствии со ст. 110, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 150, 151, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ Индивидуального предпринимателя ФИО1 от требований в части обязания Акционерного общества "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" принять нежилое помещение.

Производство по делу № А41-31779/23 в указанной части прекратить. Исковые требования удовлетворить.

Признать договор аренды нежилого помещения от 25.10.2021 № 4/024-к, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Акционерным обществом "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" прекратившим действие 15.05.2024.

Взыскать с Акционерного общества "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.В. Самороковская