Решение от 23 ноября 2022 г. по делу № А07-27221/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-27221/2022
г. Уфа
23 ноября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.11.2022

Полный текст решения изготовлен 23.11.2022


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Насырова М. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Акционерного общества "Нефтехимремстрой" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>,ОГРН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:12, общей площадью 65271 кв.м., находящегося по адресу: РБ, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2, корпус 1, изложив п. 2.2. договора в редакции истца: "Цена участка составляет 829 600 руб."


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 01.09.2022., удостоверение адвоката;

от ответчика: не явились, извещены;


Акционерное общество "Нефтехимремстрой" (далее по тексту также – истец, АО «НХРС» общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее по тексту также – ответчик, МЗИО, Министерство) об урегулировании разногласий при заключении договора о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:12, общей площадью 65271 кв.м., находящегося по адресу: РБ, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2, корпус 1, изложив п. 2.2. договора в редакции истца: "Цена участка составляет 829 600 рублей".

В судебном заседании 16.11.2022 представитель истца исковые требования поддержал.

Ответчик явку в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет.

Поскольку ответчик надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, Акционерное общество «Нефтехимремстрой» является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- Производственный комплекс, нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030403:22, общей площадью 5239,7 кв.м, количество этажей: 2, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2/1;

- Производственный комплекс, нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030403:25, общей площадью 473,7 кв.м, количество этажей: 5, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2/1;

- Производственный комплекс, нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030403:26, общей площадью 1816 кв.м, количество этажей: 3, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2/1;

- Производственный комплекс, нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030403:28, общей площадью 698,1 кв.м, количество этажей: 1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2/1;

- Производственный комплекс, нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030403:29, общей площадью 377,9 кв.м, количество этажей: 2, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2/1;

- Сооружение железнодорожного транспорта, железнодорожный тупик со стрелочным переводом, с кадастровым номером 02:55:030403:35, общей протяженностью 687 м., адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2/1;

- Погонажный цех, нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030404:468, общей площадью 616,2 кв.м, количество этажей: 1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2/1;

- Производственный комплекс, нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030404:1725, общей площадью 831,5 кв.м, количество этажей: 2, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2/1;

- Нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030403:15, общей площадью 455,7 кв.м, количество этажей: 1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, Соединительное шоссе, д. 2/1;

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости.

Указанные объекты недвижимости приобретены Истцом на основании Государственного акта о выкупе имущества государственного предприятия от 27.12.1991, от 26.07.1991, Договора аренды выкупа и передачи имущества №2 от 10.01.1991г.

К договору приложен акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.1991 и перечень производственных основных средств, передаваемых обществу «Нефтехимремстрой» в аренду с правом последующего выкупа. Первый из документов согласован зам. Председателя Государственного комитета собственности Республики Башкортостан, второй – зам. министра имущественных отношений Республики Башкортостан.

Объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030403:12, общей площадью 65 339 кв.м.

Письмом от 26.12.2011 № 18 истец обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность ряда арендуемых земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:37, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Орджоникидзевский, Соединительное шоссе, д. 2/1, из которого в последующем был образован испрашиваемый земельный участок.

Из обстоятельств, установленных Арбитражным судом Республики Башкортостан при рассмотрении дела №А07-28386/2020, следует, что письмом от 01.09.2019 Истец обратился к УЗИО г. Уфы с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:12, обоснованным тем, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030403:12 расположены объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности.

Письмом от 19.08.2020 № 22175 УЗИО г. Уфы отказало истцу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:12, указав, что сведения о зарегистрированных правах в отношении одного из объектов заявителя с кадастровым номером 02:55:030403:15 в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

При этом, как установил суд, на объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030403:15 право собственности заявителя возникло одновременно с иными объектами заявителя, расположенными на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030403:12, в результате приватизации на основании Государственных актов о выкупе имущества государственного предприятия № б/н, от 26.07.1991 года и от 27.12.1991 года, договора № 2 от 10.01.1991 года.

В отказе в выкупе земельного участка также было указано, что объект с кадастровым номером 02:55:030403:15 расположен на двух земельных участках с кадастровым номером 02:55:030403:12 и с кадастровым номером 02:55:030404:263.

При этом, согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 02:55:030404:263 был снят с кадастрового учета еще в 2014 году.

В период рассмотрения дела №А07-28386/2020 требования заявителя были удовлетворены в добровольном порядке, Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан был подписан и направлен на подписание АО "НХРС" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:12.

Не согласившись с выкупной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:12, указанной в пункте 2.2. проекта договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату, письмом (вх.№ЮР-3952) от 10.03.2022, общество направило в МЗИО РБ протокол разногласий к договору с определением выкупной цены земельного участка в размере 829 600 руб.

Письмом №АМ-06-3/1884 от 10.06.2022 МЗИО РБ сообщило об отклонении предложенной покупателем выкупной цены земельного участка.

В связи с тем, что у сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка возникли разногласия по стоимости земельного участка, Истец обратился с настоящим иском в суд.

Выслушав доводы истца, исследовав и оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Таким образом, при разрешении преддоговорного спора условие о цене имущества подлежит установлению судом.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ: Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»: «до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

- юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка».

Согласно пункту 6 статьи 39.17 ЗК РФ проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 названной статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

- Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При этом характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, в том числе при реализации ст. 39.20 ЗК РФ, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

Подобный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия правомочным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи.

Учитывая, что с момента подачи заявки между сторонами возникают правоотношения по выкупу земельного участка, и с этого момента у уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления возникают соответствующие предусмотренные законом обязанности, выкупную цену земельного участка необходимо определять по состоянию на дату подачи такого заявления, то есть в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи АО "НХРС" заявления о выкупе земельного участка.

Тот факт, что истец относится к коммерческим организациям, право собственности на здания, строения, сооружения которых возникло в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, подтверждается государственным актом о выкупе имущества государственного предприятия от 26.07.1991, 27.12.1991, 10.01.1991.

Из материалов дела следует, что между производственным объединением «Башнефтехимзаводы» и акционерным обществом «Нефтехимремстрой» оформлен договор № 2 от 10.01.1991 аренды выкупа и передачи имущества треста «Башнефтехимремситрой» у п/о «Башнефтехимзаводы» акционерным обществом «Нефтехимремстрой».

К договору приложен акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 11.01.1991 и перечень производственных основных средств, передаваемых обществу «Нефтехимремстрой» в аренду с правом последующего выкупа. Первый из документов согласован зам.председателя Государственного комитета собственности Республики Башкортостан, второй – зам.министра имущественных отношений Республики Башкортостан. Акционерному обществу «Нефтехимремстрой» выданы государственные акты о выкупе имущества государственного предприятия «Башнефтехимремстрой» от 26.07.1991, 27.12.1991.

Согласно части 1 статьи 25.2 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» (в редакции Закона Республики Башкортостан от 06.07.2006 № 335-з) уполномоченный республиканский орган исполнительной власти в области земельных отношений, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в столице Республики Башкортостан - городе Уфе, занятыми недвижимым приватизированным имуществом, решение о приватизации которого принималось местным органом государственной власти Республики Башкортостан.

Письмом от 23.12.2011 № 18 истец обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:37.

Земельный участок с кадастровым номером 02:55:030403:12, в отношении выкупной стоимости которого возник спор, образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:263, который в свою очередь был выделен из состава земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:246, образованного из земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:37, и поставлен на государственный кадастровый учет 16.01.2013.

Таким образом, намерение приобрести земельный участок с кадастровым номером 02:55:030403:37 в собственность было выражено обществом «Нефтехимремстрой» до 01.07.2012 путем обращения в уполномоченный на тот момент Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» государственный орган.

Доказательств принятия решения по указанному обращению в материалы дела не представлено, равно как и не представлено доказательств обжалования бездействия уполномоченного органа, однако указанное обстоятельство не может лишать общество права на приобретение земельного участка по льготной цене, поскольку при надлежащем осуществлении публичным органом возложенных на него законом полномочий право собственности на земельный участок было бы приобретено обществом до 01.07.2012 (определение Верховного суда Российской Федерации № 305-КГ15-19738 от 29.04.2016).

Таким образом, общество «Нефтехимремстрой» как коммерческая организация, являющаяся собственником объектов недвижимости, ранее отчужденных из государственной собственности, и реализовавшая свое право на приватизацию земельного участка путем обращения в уполномоченный государственный орган до 01.07.2012, вправе требовать продажи ему земельного участка, на котором расположены такие строения, по льготной цене, установленной частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Кроме того, в материалы дела представлены договоры купли-продажи, которыми подтверждается отчуждение объектов из государственной собственности.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости и отмечено следующее.

Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении.

По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 №1129-О-О).

Соответствующий данному разъяснения правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 № 14649/08, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, от 25.05.2016 № 310-ЭС16-1609, от 29.04.2016 №305-КГ15-19738, от 29.09.2016 № 304-КГ16-11950, пункте 9 («Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений») Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016.

Установление в договоре выкупной цены сверх предусмотренной законом цены противоречит пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2016 № 310-ЭС16-1609).

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны не вправе своим соглашением изменять нормативно-регулируемый размер выкупной стоимости земельного участка, условие пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка правомерно принято в редакции Общества - исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, а именно 829 600 рублей.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск не могут быть приняты во внимание, поскольку отсутствие в базе данных Министерства сведений предусмотренных постановлением Правительства РБ от 29.12.2014 № 629 само по себе не исключает возможность удовлетворения иска, не опровергает доводов истца. Кроме того, в судебном заседании истец представил доказательства предоставления в адрес Министерства Государственного акта, документы были вручены ответчику.

Расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Акционерным обществом «Нефтехимремстрой» и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан при заключении договора о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:12, общей площадью 65271 кв.м., находящемся по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Орджоникидзевский район. Соединительное шоссе, д. 2, корпус 1, изложив п. 2.2. договора в редакции Истца: «Цена участка составляет 829 600 рублей»;

Взыскать Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН: <***>,ОГРН: <***>) в пользу Акционерного общества "Нефтехимремстрой" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья М.М. Насыров