Решение от 2 августа 2018 г. по делу № А41-33198/2018

Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


03 августа 2018 года                                               Дело №А41-33198/18


Резолютивная часть решения объявлена  10 июля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 03 августа 2018 года


Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья Н.В. Плотникова , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании  дело по заявлению Ип ФИО2 к Управлению Росреестра по Московской области о признании отказа недействительным, при участии в заседании-согласно протоколу,  



УСТАНОВИЛ:

Ип ФИО2 обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением  о признании уведомления об отказе в государственной регистрации № 50/066/009/2017-5110, № 50/066/009/2017-5111 от 21.12.2018 г. незаконным; обязании осуществить государственную регистрацию Дополнительного соглашения к Договору найма от 29.06.2015 г. и Договора найма жилого помещения от 01.11.2017 г.

В судебном заседании заявитель настаивал на требованиях.

Заинтересованное лицо против требований возражало по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 29 июня 2015 года между Индивидуальный Предприниматель ФИО2 (Наймодатель) и ФИО3 (Наниматель) заключен договор найма следующих объектов: жилой дом с хозяйственной постройкой общей площадью 1 224,90 (одна тысяча двести двадцать четыре и 90/100) кв.м., с инв.№ 174:055-15256, лит. А, А1, а, а1, а2, аЗ, а4, Г, № 1, 2, кадастровый (условный) № 50:20:02:03937:001 (50:20:0010409:2434), адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский со., дер. Жуковка, «Кантри-Про», д. 4, принадлежащий Наймодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 50 АЖ № 705241, выданным «07» декабря 2004 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «07» декабря 2004 г. сделана запись регистрации за № 50-01/20-99/2004-368, гостевой дом общей площадью 213,60 (двести тринадцать и 60/100) кв. м инв. № 15256, лит. Б, кадастровый (условный) № 50:20:02:03937:002, адрес объекта: Московская область, Одинцовский район, Барвихинский со., дер. Жуковка, «Кантри-Про», д.4, принадлежащий Наймодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 50 АЖ № 705240, выданным «07» декабря 2004 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «07» декабря 2004 г. сделана запись регистрации за № 50-01/20-99/2004-369 (далее - «Договор»).

Указанный Договор содержал условие о том, что Нанимателю также предоставляется право пользования земельным участком, на котором расположены указанные жилые дома.

Указанный Договор в соответствии с действующим законодательством был зарегистрирован в ЕГРН. 08 августа 2015 г. была внесена запись об обременении указанных объектов на срок до 07.07.2018 г.

10 ноября 2017 года Индивидуальный Предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 315774600193163) обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлениями о регистрации: дополнительного соглашения от 01.11.2017 г. к Договору; Договора  найма  жилого  помещения  от 01.11.2017  г.   на  новый  срок.

22 ноября 2017 года по делам № 50/066/009/2017-5110,5111 было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации начиная с 22 ноября 2017 года.

Как указано в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 22.11.2017 № 50/066/009/2017-5110, «имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами», выразившаяся в том, что п.3.1. Дополнительного соглашения, содержащий условие о сроке найма жилого помещения, относящегося к будущему периоду, противоречит ч. 3. ст. 433 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В Уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 22.11.2017 № 50/066/009/2017-5111 указано, что, «имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами», выразившаяся в том, что п. 3.1. Договора, содержащий условие о сроке найма жилого помещения, относящегося к будущему периоду, противоречит ч. 3. ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

21 февраля 2018 года ФИО3 были представлены дополнительные документы по делам № 50/066/009/2017-5110,5111.

21 февраля 2018 года государственным регистратором вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации в связи с истечением срока приостановления и не устранением причин, указанных в уведомлении о приостановлении.

Полагая данное решение об отказе в государственной регистрации незаконным и не соответствующем требованиям действующего законодательства, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными актов (действий, бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемые акты (действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8, основанием для принятия решения суда о признании незаконным решения или действия государственного   органа   является   одновременное   несоответствие   этого   решения   или действия закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 201 АПК РФ, основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и должностных лиц недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрация прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством   возникновения,   ограничения   (обременения),   перехода   или   прекращения прав   на   недвижимое   имущество   в   соответствии   с  Гражданским   кодексом   Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статьям 16 - 18 указанного Закона государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые в свою очередь должны соответствовать требования к предоставляемым на государственную регистрацию документам.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрация прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;4) свидетельства о праве на наследство;5) вступившие в законную силу судебные акты;6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта- план территории);?. 1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости;9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В силу положений ст. 18 ФЗ-218 к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с п.2 ст. 28 ФЗ-218 проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав. Форма специальной регистрационной надписи, состав включаемых в нее сведений и требования к ее заполнению, а также требования к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

Судом установлено, что Заявитель представил в регистрирующий орган все необходимые документы для проведения государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, содержащие полную и необходимую информацию о данном соглашении и арендуемых объектах недвижимого имущества в соответствии с требованиями ФЗ-218. Указанное соглашение соответствует требованиям действующего законодательства.

Вывод регистрирующего органа о наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами судом считает не соответствующим действительности по следующим основаниям.

На момент подписания спорного дополнительного соглашения, который представлен на регистрацию, между сторонами существовали отношения найма в отношении тех же помещений, на основании другого договора от 29 июня 2015 года со сроком аренды до 07.07.2018г. года.

П. 3.1 спорного дополнительного соглашения от 01.11.2017г. продлевается срок Договора  с 07.07.2015г. по 07.07.2020г.

Срок найма в отношении этих же помещений по договору найма от 01.11.2017 г. начинается 08.07.2020, а заканчивается 07.07.2025 (пункт 3.1 договора).

Судом установлено, что в данном случае стороны фактически продлевают отношения найма, заключив новый Дополнительное соглашение и Договор с новым сроком на те же помещения, каких-либо противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами нет.

Кроме того, согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №79 наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

В данном случае, суд считает возможным применить  положения п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №79 по аналогии к данному спору.

В данном случае, суд приходит к выводу, что установление нового, более продолжительного срока обременения (найма) жилого помещения и  заключение договора на новый период, между теми же сторонами изменяет (продлевает) условия уже зарегистрированного обременения, и не может квалифицироваться в качестве противоречия  преимущественному праву нанимателя на заключение договора на новый срок, поскольку является реализацией этого права того же самого нанимателя.

Также не может п.3.1. соглашения, устанавливающий на будущее срок найма жилого помещения, противоречить ст. 433 Гражданского Кодекса РФ, поскольку п. 3.1. регулирует правоотношения сторон и устанавливает срок найма (одно из условий договора и обременения права), а ст. 433 Гражданского Кодекса РФ устанавливает момент вступления договора в силу, который по общему правилу предшествует сроку найма.

Также, суд считает, что условия Договора не противоречат ст. 91.16. Жилищного Кодекса РФ, поскольку сдаваемые в наем жилой и гостевой дома не являются наемными домами. Включение в Договор найма условия о том, что наниматель вправе пользоваться земельным участком с кадастровым номером 50:20:0010511:387, на котором расположены жилой и гостевой дома, соответствует ч. 3 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ «Свобода договора» и является законным, что подтверждается осуществленной ранее регистрацией обременения земельного участка на основании Договора от 29.06.2015 г.

При таких условиях, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд находит незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя оспариваемое решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, в связи с чем, приходит к выводу о том, что заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  



РЕШИЛ:

Признать отказ Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области № 50/066/009/2017-5110 , № 50/066/009/2017-5111 от 21.02.18г. недействительным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора найма жилого помещения от 01.11.17г. и дополнительного соглашения к договору найма от 29.06.15г.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области в пользу  ИП ФИО2 расходы по госпошлине в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано.



Судья                                                                    Н.В. Плотникова