Решение от 2 июля 2019 г. по делу № А32-14024/2019

Дело № А32-14024/2019
г. Краснодар
02 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 25.06.2019.

Полный текст мотивированного решения изготовлен 02.07.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе:

судьи Купреева Д.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Краснодар,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрация муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар,

о признании решений незаконными, об обязании совершить действия,

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – доверенность от 04.10.2016;

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 06.03.2019 № 63;

от третьего лица: ФИО4 – доверенность от 26.12.2018 № 7593/01;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением (по уточненным требованиям):

- о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации от 06.02.2019 № 14-4В/4885 на № 23/001/001/845/2018-4552;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись № /001/013/16-001/2 о государственной регистрации договора аренды от 09.12.2015 № 4300022233 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:27287, расположенного по адресу: <...>;

- о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации от 02.02.2019 № 14-4В/5074 на № 23/001/001/845/2018-4559;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись № /001/012/16-002/2 о государственной регистрации договора аренды от 09.12.2015 № 4300022232 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:27286, расположенного по адресу: <...>.

Основания заявленных требований изложены в заявлении. Представитель заявителя в судебном заседании присутствовал, заявленные требования поддержал. Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09-00 часов 25.06.2019. После перерыва в судебное заседание прибыл представитель третьего лица, заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для подготовки правовой позиции в отношении заявленных требований.

Вместе с тем суд считает указанное ходатайство неподлежащим удовлетворению, ввиду того, что представителем третьего лица не представлено документальных доказательств невозможности своевременной подготовки к судебному разбирательству с учетом сроков рассмотрения дела в суде.

Представители заявителя и ответчика после перерыва в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2015 по делу № А32-28662/2015 между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО СИК «Девелопмент-Юг» 09.12.2015 заключены договоры № 4300022233, № 4300022232 аренды земельных участков:

- площадью 6 401 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:27286, расположенного в Прикубанском внутригородском округе <...>;

- площадью 6 691 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:27287, расположенного в Прикубанском внутригородском округе <...>.

В связи с окончанием срока действия договоров от 09.12.2015 № 4300022233, № 4300022232 общество обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлениями о государственной регистрации прекращения аренды в отношении указанных выше земельных участков.

Вместе с тем ответчиком в адрес общества направлены отказы в государственной регистрации от 06.02.2019 № 14-4В/4885 и от 02.02.2019 № 14-4В/5074 со ссылкой на непредставление заявителем судебного акта либо соглашения, подтверждающего расторжение договоров аренды.

Полагая, что управление незаконно отказало в погашении соответствующих записей, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая
решение по настоящему делу, суд руководствовался следующим.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственной регистрации прав прямо закреплена частью 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

К заявлению о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в силу части 4 статьи 18 и части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации в ЕГРН.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

К числу таких оснований пунктами 2, 5, 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного Закона и требованиям принятых в соответствии с данным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено названным Законом или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 вышеуказанного Закона. При этом перечень оснований для приостановления государственной регистрации, а, соответственно, и для отказа в ее осуществлении, приведенный в статье 26 Закона № 218-ФЗ, является исчерпывающим.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу судом установлено, что на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2015 по делу № А32-28662/2015 между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО СИК «Девелопмент-Юг» 09.12.2015 заключены договоры № 4300022233, № 4300022232 аренды земельных участков:

- площадью 6 401 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:27286, расположенного в Прикубанском внутригородском округе <...>;

- площадью 6 691 кв. м с кадастровым номером 23:43:0142047:27287, расположенного в Прикубанском внутригородском округе <...>.

Согласно пункта 1.3 договоров земельные участки представлены для размещения многоэтажного комплекса с объектами социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки жилого района.

Пунктами 9.3 спорных договоров предусмотрены особые условия, в силу которых арендатор обязан обеспечить на участке строительство детского дошкольного учреждения на 150 мест в соответствии с утвержденным проектом планировки жилого района. Не позднее 01.11.2017 обратиться за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (пункт 9.4 спорных договоров).

В связи с окончанием срока действия договоров № 4300022233, № 4300022232 письмами № 15/50.49 от 25.05.2018, № 14/50.49 от 25.05.2018 общество обратилось к администрации с предложением о расторжении указанных договоров.

Однако письмами от 07.06.2018 № 13598/26 и № 13601/26 департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар отказал в рассмотрении вопроса о расторжении спорных договоров, указав, что арендатором не исполнены обязательства по договору, установленные пунктами 9.3 и 9.4. договоров.

Не согласившись с отказами администрации в расторжении договоров аренды земельных участков, ООО СИК «Девелопмент-Юг» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края (дело № А32-36131/2018) с заявлением (по уточненным требованиям):

- о расторжении договора аренды земельного участка № 4300022233 (л/с № <***>) от 09.12.2015;

- об обязании администрации принять земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:27287, общей площадью 6 691 кв. м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе <...> по акту приема – передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу;

- о расторжении договора аренды земельного участка № 4300022232 (л/с № <***>) от 09.12.2015;

- об обязании администрации принять земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:27286, общей площадью 6 401 кв. м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе <...> по акту приема – передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2018 по делу № А32-36131/2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019, в удовлетворении заявленных обществом требований отказано.

Однако Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 12.03.2019 по указанному выше делу указал, что договоры аренды от 09.12.2015 № 4300022233 и от 09.12.2015 № 4300022232 на основании пунктов 7.1, 7.2 договоров и пункта 2 статьи 621 ГК РФ были продлены на неопределенный срок, поэтому арендатор на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договоров, предупредив арендодателя за три месяца.

Общество воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ и 25.05.2018 вручило администрации письма от 25.05.2018 № 15/50.49, от 25.05.2018 № 14/50.49 с предложением о расторжении договоров аренды от 09.12.2015 № 4300022233 и от 09.12.2015 № 4300022232 в связи с окончанием срока их действия.

Таким образом, действия общества по направлению администрации уведомлений о прекращении арендных отношений соответствуют положениям части 2 статьи 610 и статьям 450, 450.1 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что такие уведомления с момента их получения арендодателем влекут юридические последствия в виде расторжения договоров аренды арендатором в одностороннем порядке в сроки, установленные в абзаце 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Вместе с тем судебная коллегия пришла к выводу о том, что избранный обществом способ защиты нарушенного права посредством предъявления иска о расторжении договоров аренды не восстановит нарушенных прав общества, поскольку договоры аренды от 09.12.2015 № 4300022233 и от 09.12.2015 № 4300022232 были фактически расторгнуты в августе 2018 года.

Ссылаясь на мотивировочную часть постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 по делу № А32-36131/2018, заявитель указывает на незаконность отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации прекращения аренды спорных земельных участков.

Вместе с тем суд считает правовую позицию заявителя ошибочной ввиду следующего.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты (часть 5 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержит разъяснения о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, судебного акта, в резолютивной части которого разрешен вопрос о погашении регистрационной записи в ЕГРН об обременении в виде договоров аренды 09.12.2015 № 4300022233 и от 09.12.2015 № 4300022232, а также о расторжении указанных выше договоров аренды, не имеется.

Ввиду чего вывод Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда при рассмотрении апелляционной жалобы по делу № А3236131/2018 о расторжении договоров аренды в августе 2018 года сам по себе не может влечь безусловную обязанность ответчика по погашению регистрационных записей о государственной регистрации договоров аренды земельных участков.

Кроме того, прибывший после перерыва в судебное заседание представитель третьего лица пояснил, что соглашение о расторжении договоров аренды между администрацией и обществом не заключалось ввиду того, что организация уклоняется от возведения социально-значимого объекта - детского дошкольного учреждения на 150 мест, строительство которого предусмотрено особыми условиями договоров (пункт 9.3).

Учитывая совокупность вышеперечисленных обстоятельств, суд делает вывод о том, что у управления имелись достаточные правовые основания для отказа в погашении регистрационной записи об обременении (в виде аренды земельных участков). В связи с чем заявленные обществом требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства третьего лица об отложении судебного разбирательства – отказать.

В удовлетворении заявленных требований:

- о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации от 06.02.2019 № 14-4В/4885 на № 23/001/001/845/2018-4552;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись № /001/013/16-001/2 о государственной регистрации договора аренды от 09.12.2015 № 4300022233 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:27287, расположенного по адресу: <...>;

- о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в государственной регистрации от 02.02.2019 № 14-4В/5074 на № 23/001/001/845/2018-4559;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись № /001/012/16-002/2 о государственной регистрации договора аренды от 09.12.2015 № 4300022232 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:27286, расположенного по адресу: <...> - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца со дня его принятия.

Судья Д.В. Купреев