Решение от 5 апреля 2024 г. по делу № А54-1374/2022

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-1374/2022
г. Рязань
05 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 05 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Медведевой О.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 390046, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 191025, <...>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 307623033000032, г.Рязань), ФИО3 (г.Рязань), представителя участников ООО "Строительный Союз "Светлый" ФИО4 (390006, г. Рязань),

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.05.2018 за период с 01.02.2021 по 30.11.2022 в размере 12919500 руб.


при участии в судебном заседании (в заседании 14.03.2024 объявлялся перерыв до 28.03.2024):

от истца: ФИО5, представитель по доверенности от 16.08.2023;

от ответчика: ФИО6, представитель по доверенности от 14.09.2022 (посредством веб-конференции);

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом;



установил:

общество с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.05.2018 за период с 01.02.2021 по 28.02.2022 в размере 7634250 руб.

Определением от 08.04.2022 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2, ФИО3.

Определением суда от 20.01.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен представитель участников ООО "Строительный Союз "Светлый" ФИО4.

В представленном 20.02.2023 отзыве на исковое заявление представитель участников ООО "Строительный Союз "Светлый" ФИО4 указал, что исковые требования являются законными и обоснованными.

05.09.2023 от истца в материалы дела, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поступило заявление об увеличении размера исковых требований, истец просил взыскать с ООО "Агроторг" в пользу ООО "Строительный Союз "Светлый" задолженность по договору аренды нежилого помещения от 15 мая 2018 года за период с 01 февраля 2021 года по 30 ноября 2022 года в размере 12919500 руб.

Увеличение исковых требований судом принято.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте заседания в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, с учетом ранее заявленного увеличения.

Представитель ответчика по исковым требованиям возражал.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Агроторг" (Арендатор) 15.05.2018 заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого (пункт 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 05.10.2018) Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество: общей площадью 755,6 (семьсот пятьдесят пять целых шесть десятых) квадратных метра (далее - «Помещение»), расположенное по адресу: <...>, и включающее в себя следующие помещения:

- этаж: 1 этаж, часть помещения Н271 площадью 749,2 (семьсот сорок девять целых две десятых) кв.м., состоящее из помещений 1-12.

- этаж: подземный, помещение Н26, площадью 6,4 (шесть целых четыре десятых) кв.м.

Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 62-29-26-2018 от 24.04.2018 г., выданным Администрацией города Рязани.

Границы Помещения, передаваемого в аренду по настоящему договору, обозначены красной линией на плане расположения Помещения на 1-ом этаже в Приложении № 1 настоящему договору.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, целевое назначение Помещения: розничная торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. С целью использования Помещения в вышеуказанных целях Арендатор имеет право разместить в Помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать Помещение или его часть в субаренду. Настоящим Арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на сдачу Арендатором Помещения или его части в субаренду под вышеуказанные цели, а также под любые иные цели, не запрещенные законодательством РФ.

Согласно пункт 1.3 договора, передача Арендатору Помещения по акту приема-передачи осуществляется Арендодателем в течение 5 (пяти) календарных дней с даты подписания настоящего договора.

Согласно пункту 3.2 договора, ежемесячная величина минимальной ставки арендной платы составит с момента государственной регистрации настоящего договора - 587250 руб., НДС не предусмотрен.

Дата регистрации договора - 28.05.2018.

В соответствии с пунктом 3.4 договора, оплата арендной платы производится Арендатором не позднее 15 числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, срок аренды составляет 10 лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи по настоящему договору.

В соответствии с пунктом 7.1 договора, споры, вытекающие из настоящего договора, рассматриваются Арбитражным судом по месту нахождения помещения.

Как указал истец, с февраля 2021 года ответчик не производит оплату арендных платежей.

23.06.2021 истец направил в адрес ответчика претензию №02/06 от 22.06.2021, в которой потребовал в 10-ти дневный срок с даты получения претензии погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в полном объеме путем перечисления суммы задолженности (2936250 руб. за период с 01.02.2021 по 15.06.2021) на расчетный счет ООО "Строительный Союз "Светлый".

В ответ на письмо №02/06 от 22.06.2021 ответчик письмом от 24.06.2021 №04-25 сообщил, что с 25.11.2020 собственником нежилого помещения с кадастровым номером 62:29:0070047:1123, расположенного по адресу: <...>, является ФИО2 (запись регистрации №62:29:0070047:1123-62/048/2020-8 от 25.11.2020). На основании изложенного ответчик сообщил, что с 25.11.2020 арендодателем по договору аренды от 15.05.2018 является ФИО2 и у ООО "Агроторг" отсутствуют основания для перечисления арендной платы на расчетный счет ООО "Строительный Союз "Светлый".

В исковом заявлении истец указал на оспаривание в рамках дела №А54-276/2021 сделки по отчуждению помещения ФИО2 (договор купли-продажи от 13.02.2020 (продавец - ООО "Строительный Союз "Светлый", покупатель - ФИО2). Договором купли-продажи установлена цена нежилого помещения в размере 7 367 000 рублей, в то время как его рыночная стоимость на дату отчуждения составляет 48482000 рублей (заключение судебной экспертизы № 376/21 от 10 декабря 2021 года по делу № А54- 276/2021). При этом стоимость помещения по условиям договора от 13.02.2020 эквивалентна суммарному доходу от сдачи помещения в аренду за календарный год (7 047 000 рублей), что также указывает на явно заниженную цену договора в ущерб интересам Общества.

По договору купли-продажи от 13.02.2020 общество в лице бывшего директора ФИО3 (полномочия прекращены решением общего собрания участников от 16 марта 2020 года) без одобрения собрания участников продало высоколиквидный объект, приносящий ежемесячный доход в виде арендной платы, сводному брату ФИО3 - ФИО2 по цене существенно ниже рыночной (а также ниже кадастровой стоимости в 10 423 417, 73 рублей, по сведениям из ЕГРП на 20.02.2020). Наличие семейной связи между ФИО3 и ФИО2 подтверждается документами, представленными органами ЗАГС, из которых усматривается, что с 04 сентября 2004 года отец ФИО3 - ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ года рождения - состоит в браке с матерью ФИО2 - ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Фактически ФИО2 и ФИО3 являются членами одной семьи и их связывают родственные отношения.

Также истец указал, что 13 февраля 2020 года ФИО3 от имени общества заключено два договора купли-продажи помещения по цене 7 367 000 рублей. Первый договор купли-продажи (покупатели ФИО3, ФИО9, ФИО10, ФИО4) оспорен в суде участником общества ФИО11. Решением Арбитражного суда Рязанской области по делу № А54-1354/2020 от 07 июля 2020 года договор купли-продажи помещения от 13 февраля 2020 года признан недействительной сделкой. Судом установлено, что отчуждение объектов недвижимости по идентичному договору купли-продажи от 13.02.2020 совершено на заведомо и значительно невыгодных условиях, поскольку стоимость объектов недвижимости по договору (7367000 рублей) в 6,8 раз ниже, чем их рыночная стоимость 50300000рублей.

После отмены по заявлению ответчика ФИО3 по делу № А4-1354/2020 обеспечительных мер в виде запрета совершения регистрационных действий с нежилым помещением, в ноябре 2020 года была произведена регистрация нового договора купли-продажи на тех же условиях, но с другим покупателем - ФИО2 Документы на государственную регистрацию были поданы в мае 2020 года, представителем от имени общества выступила ФИО12 по доверенности, выданной ФИО3 По мнению истца, указанный договор купли-продажи является недействительной сделкой как притворный, прикрывающий фактически имевшую место сделку по передаче ответчику недвижимого имущества безвозмездно.

По мнению истца, анализ положений договора купли-продажи от 13.02.2020 позволяет сделать вывод о том, что по существу данная сделка прикрывает собой дарение, поскольку плату в 7 367 000 рублей (фактически не переданную) за уступаемое имущество нельзя расценивать иначе как дарение, в то время как пункт 4 статьи 575 ГК РФ запрещает дарение в отношениях между коммерческими организациями. Согласно п. 3 ст. 23 ГК РФ такие же правила устанавливаются и в отношении индивидуальных предпринимателей. Истец не усматривает для общества разумной экономической целесообразности заключения оспариваемого договора, а также причины заключения договора на условиях, явно выгодных для Покупателя и невыгодных для Продавца. Таким образом, указанной сделкой обществу причиняются значительные убытки, а участники общества лишены возможности получения реальной прибыли от его хозяйственной деятельности.

В связи с изложенным, истец, полагая, что отказ арендатора - ООО "Агроторг" от уплаты арендной платы является незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд руководствуется следующим.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом споре обязательства сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 15.05.2018, отношения по которым регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи истцом ответчику по вышеуказанному договору недвижимого имущества общей площадью 755,6 кв.м. (помещение), расположенного по адресу: <...>, включающего в себя следующие помещения: 1 этаж, часть помещения Н271 площадью 749,2 кв.м., состоящее из помещений 1-12; подземный этаж, помещение Н26, площадью 6,4 кв.м. подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

С февраля 2021 года ответчик не оплачивал истцу арендные платежи ввиду того, что с 25.11.2020 собственником нежилого помещения с кадастровым номером 62:29:0070047:1123, расположенного по адресу: <...>, является ФИО2.

Как установлено судом, в рамках дела № А54-1354/2020 оспаривался договор купли-продажи от 13.02.2020, заключенный между ООО "Строительный Союз "Светлый" (Продавец) с одной стороны и ФИО4 (Покупатель-1), ФИО9 (Покупатель-2), ФИО10 (Покупатель-3), ФИО3 (Покупатель-4) с другой стороны, в соответствии с пунктом 1 которого Продавец продал, а Покупатели купили в общую долевую собственность (1/4 доля в праве - ФИО4; 1/4 доля - ФИО9; 1/4 доля - ФИО10; 1/4 доля в праве - ФИО3), нежилое помещение Н271, площадью 758,7 м2, этаж: №1, расположенное по адресу: <...>, Н271, назначение - нежилое помещение, кадастровый номер: 62:29:0070047:1123.

Вступившим с законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области по делу № А54-1354/2020 от 07.07.2020 договор купли-продажи от 13.02.2020, заключенный между ООО "Строительный Союз "Светлый", ФИО4, ФИО9, ФИО10, ФИО3 признать недействительным, поскольку судом установлен факт того, что оспариваемый договор купли-продажи заключен на невыгодных условиях для ООО "Строительный Союз "Светлый" и того, что эти невыгодные условия были заведомо невыгодны и это было очевидно для сторон сделки в момент ее заключения.

В рамках дела №А54-276/2021 рассматривались требования общества с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" в лице участника ФИО11 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи от 13.02.2020 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ФИО2 возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" нежилое помещение Н271 с кадастровым номером 62:29:0070047:1123, этаж №1, расположенное по адресу: <...>.

Решением Арбитражного суда Рязанской области по делу №А54-276/2021 02.09.2022 (с учетом определения об исправлении описки от 11.10.2022), оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены, договор купли-продажи от 13.02.2020, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" (ОГРН <***>, г. Рязань) и ФИО2 (г. Рязань), признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции, суд обязал ФИО2 возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" нежилое помещение Н271, расположенное по адресу: <...>.

В указанном судебном акте суд пришел к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи от 13.02.2020 является сделкой с заинтересованностью, заключен с нарушением порядка одобрения данного рода сделок, в ущерб интересам общества и его участников, в связи с чем подлежит признанию недействительным.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с решением суда по делу №А54-276/2021, сделка признана недействительной по признакам оспоримости.

Довод истца о ничтожности договора купли-продажи от 13.02.2020, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" и ФИО2, не подтвержден судебными актами по указанному делу.

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 02.09.2022 по делу №А54-276/2021, которым вышеуказанный договор был признан недействительным, вступило в законную силу 29.11.2022 (дата постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда). Поскольку данный договор являлся оспоримой сделкой, то он перестал быть основанием для получения ФИО2 денежных средств (арендных платежей) только с момента признания его таковым судом, то есть с 29.11.2022.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из правовой позиции, приведенной в пункте 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 13.02.2020, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" (ОГРН <***>, г. Рязань) и ФИО2, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 25.11.2020 (номер регистрации 62:29:0070047:1123-62/048/2020-8).

Как указал ответчик, с 01.02.2021 оплата арендной платы производится новому собственнику - ФИО2 на основании уведомления нового собственника (исх. №7 от 01.03.2021). В подтверждение факта оплаты арендных платежей новому собственнику нежилого помещения Н271 ответчиком представлены платежные поручения, подтверждающие ежемесячные перечисления ФИО2 денежных средств в размере 587250 руб. Как указано выше, согласно пункту 1.1. договора аренды истец передал ответчику во временное владение и пользование два нежилых помещения по адресу: <...>: помещение № Н271 площадью 758,7 кв.м, этаж 1; помещение № Н26 площадью 6,4 кв.м, этаж подземный.

Арендная плата установлена разделом 3 договора за оба помещения совместно.

С февраля 2021 года оплата арендной платы по договору ответчиком не производится по причине регистрации перехода права собственности на помещение к ФИО2 Однако по договору купли-продажи от 13.02.2020 (признанному недействительной сделкой вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 02 сентября 2022 года по делу № А54-276/2021) ФИО2 приобрел только помещение Н271, помещение Н26 не выбывало из собственности ООО "Строительный Союз "Светлый". Арендная плата за указанное помещение Н26 ответчиком оплачена ФИО2 в составе совокупной арендной платы по договору, что следует из представленных в материалы дела платежных поручений.

Между тем, арендная плата за пользование помещением Н26 ответчиком истцу не уплачивается с февраля 2021 года. Доказательств обратного суду не представлено.

При вышеизложенных обстоятельствах, отказ ответчика от уплаты арендной платы за пользование помещением Н26 является незаконным, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате арендных платежей за указанное помещение за период с 01.02.2021 по 30.11.2022 в размере 109429 руб. 34 коп. (по расчету суда размер арендной платы за помещение Н26 составляет 4974 руб. 08 коп.). В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 191025, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 390046, <...>) задолженность в сумме 109429 руб. 34 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 742 руб. В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительный Союз "Светлый" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, 390046, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 61171 руб.


Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Рязанской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Рязанской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://ryazan.arbitr.ru (в информационной системе "Картотека арбитражных дел" на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.


Судья О.М. Медведева