Решение от 15 июня 2018 г. по делу № А17-1682/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-1682/2018
15 июня 2018 года
г. Иваново


Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2018 года

Арбитражный суд Ивановской области

в составе судьи Ильичевой Оксаны Александровны,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Шуя

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Проект»

о взыскании 994 563 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №Ю-16-1830 от 04.05.2016 за 4 квартал 2016, 1 квартал 2017 года, 249 709 руб. 85 коп. пени за период с 16.11.2016 по 01.03.2018,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 №1,

от ответчика – представителей ФИО3 по доверенностям от 01.04.2018., ФИО4 по доверенности от 01.04.2018.

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации городского округа Шуя (далее – Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Проект» (далее – ООО «Бизнес Проект», ответчик) о взыскании 994 563 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №Ю-16-1830 от 04.05.2016 за 4 квартал 2016, 1 квартал 2017 года, 249 709 руб. 85 коп. пени за период с 16.11.2016 по 01.03.2018. Правовым обоснованием иска истец указал ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 13.03.2018 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 12.04.2018.

Протокольным определением суда от 12.04.2018 в порядке статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание арбитражного суда первой инстанции назначено на 31.05.2018. Протокольным определением суда в соответствии с ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание арбитражного суда первой инстанции отложено с согласия истца и ответчика на 13.06.2018.

Истец в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в иске.

Представитель ответчика в отзыве на иск от 10.04.2018, а также в судебном заседании против удовлетворения требований возражал по следующим основаниям.

11 августа 2016 года на основании протокола № 6.1 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <...> от 01.08.2016, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № Ю-16-1833. 09 сентября 2016 года договор аренды был зарегистрирован в УФРС по Ивановской области. 27 сентября 2016 года Администрацией городского округа Шуя вынесено Постановление № 1426 «Об отмене Постановления Администрации городского округа Шуя Ивановской области от 17.07.2015 № 1187 «Об утверждении проекта планировки территории части квартала, ограниченного 2-я Нагорная улица, Северный тракт, 1-я Нагорная улица, 1-й Нагорный переулок в г. Шуя Ивановской области». В связи с принятием указанного постановления 05 октября 2016 года ответчик обратился в Администрацию городского округа Шуя с письмом о приостановлении начисления арендной платы за земельный участок до разработки в городском округе Шуя проекта планировки и проекта межевания территории квартала. 25 октября 2016 года Администрация городского округа Шуя вынесла постановление № 1571 «О приостановлении действия договора аренды № Ю-16-1833 от 11.08.2016 земельного участка, расположенного по адресу: <...>». В обоснование своих требований истец в заявлении указывает, что поскольку акт возврата земельного участка не подписан со стороны ответчика, то у него возникает обязанность по внесению арендных платежей. Вместе с тем, поскольку Постановлением № 1665 пункт 2 Постановления № 1571 был исключен, действие Постановления № 1571 распространяется не с момента подписания акта возврата земельного участка, а с момента его вынесения – с 25.10.2016. Таким образом, Администрация городского округа Шуя своим постановлением приостановила действие договора с 25.10.2016, следовательно, вопреки доводам истца, обязанности по оплате арендных платежей у ответчика не возникло. Целью заключения договора аренды земельного участка является строительство объекта розничной торговли, о чем указано как в договоре аренды, так и в аукционной документации. Однако, после заключения договора аренды ответчик не может использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием по причинам, зависящим от истца, а именно в связи с отменой проекта планировки территории и проекта межевания территории квартала, в котором расположен арендуемый земельный участок, отсутствие которых фактически блокирует возможность строительства. С учетом изложенного, становится очевидно, что ответчик не имеет возможности использовать спорный земельный участок по определенному договором аренды назначению. В случае своевременного рассмотрения Администрацией городского округа Шуя заявления ответчика и приостановления начисления арендной платы, у истца не возникло бы оснований для предъявления к ответчику требований об оплате арендных платежей в рамках настоящего дела.

Заслушав пояснения истца, ответчика, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

На основании протокола №6.1 от 01.08.2016 аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: <...>, между Комитетом (арендодатель) и ООО «Бизнес Проект» (арендатор) 11 августа 2016 года заключен договор аренды земельного участка № Ю-16-1833(далее – договор).

В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи (Приложение № 1) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:28:010629:15, общей площадью 3 920 кв.м., с разрешенным видом использования – для строительства объекта розничной торговли, расположенный по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Согласно п. 2.1. договор заключен сроком на 2 года 8 месяцев с 11.08.2016 по 11.04.2019.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области 09.09.2016.

27 сентября 2016 года Администрацией городского округа Шуя вынесено Постановление № 1426 «Об отмене Постановления Администрации городского округа Шуя Ивановской области от 17.07.2015 № 1187 «Об утверждении проекта планировки территории части квартала, ограниченного 2-я Нагорная улица, Северный тракт, 1-я Нагорная улица, 1-й Нагорный переулок в г. Шуя Ивановской области».

В связи с принятием указанного постановления 05.10.2016 ответчик обратился в Администрацию с письмом о приостановлении начисления арендной платы за земельный участок до разработки в городском округе Шуя проекта планировки и проекта межевания территории квартала.

Администрацией городского округа Шуя принято постановление от 25.10.2016 № 1571 «О приостановлении действия договора аренды № Ю-16-1833 от 11.08.2016 земельного участка, расположенного по адресу: <...>».

Согласно п. 2 указанного постановления, действие постановления распространяется со дня подписания акта временного возврата арендованного имущества.

10 ноября 2016 года Администрация городского округа Шуя вынесла постановление № 1665, которым внесла изменения в Постановление № 1571, а именно: пункт 2 Постановления № 1571 исключен, пункты 3, 4, 5 считать соответственно пунктами 2, 3, 4.

Комитет 01.12.2017 направил в адрес ответчика подписанные проекты дополнительного соглашения к договору аренды и акта возврата земельного участка. Согласно проекту дополнительного соглашения действие договора аренды приостанавливается до разработки в городском округе Шуя проекта планировки и проекта межевания территории квартала. Указанные документы до настоящего времени ООО «Бизнес Проект» не подписаны.

В обоснование исковых требований истец указал, что поскольку дополнительное соглашение и акт возврата земельного участка не подписан ответчиком, то у него возникает обязанность по внесению арендных платежей.

По расчету истца за ответчиком числится задолженность по арендной плате по договору за 4 квартал 2016, 1 квартал 2017 года в сумме 994 563 руб. 91 коп., на которую по условиям договора начислены пени в размере 249 709 руб. 85 коп. за период с 16.11.2016 по 01.03.2018, за взысканием которых Комитет обратился с настоящим иском в суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, при этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Судом установлено, что разрешенным видом использования спорного земельного участка по договору является – использование его для строительства объекта розничной торговли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из материалов дела следует, что после заключения договора аренды (11.08.2016) Администрация в связи с отменой Постановления от 17.07.2015 № 1187 «Об утверждении проекта планировки территории части квартала, ограниченного 2-я Нагорная улица, Северный тракт, 1-я Нагорная улица, 1-й Нагорный переулок в г. Шуя Ивановской области» приостановила действие договора аренды № Ю-16-1833 от 11.08.2016 земельного участка, расположенного по адресу: <...> Постановлением от 25.10.2016 № 1571.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 3(2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (определение от 22.11.2016 №89-кг16-7).

Судом установлено и не оспорено истцом, что в связи с отменой проекта планировки территории и проекта межевания территории квартала, в котором расположен арендуемый земельный участок, ответчик не имел возможности получения разрешения на строительство, что также подтверждается письмом Администрации городского округа Шуя от 04.10.2016 об отказе ответчику в выдаче ГПЗУ.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды), разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 2 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

Таким образом, в связи с отменой Проекта планировки территории и проекта межевания территории ответчик был лишен возможности получить разрешение на строительство объекта розничной торговли на арендуемом земельном участке.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчик лишен возможности использовать спорный земельный участок по определенному договором аренды назначению, в связи с чем арендная плата не подлежит взысканию с ответчика.

Подлежит отклонению и довод истца о том, что земельный участок не возвращен ответчиком арендодателю по акту возврата земельного участка.

На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

При этом неиспользование обществом в спорный период земельного участка не связано с волеизъявлением самого арендатора, а связано, прежде всего, с действиями Администрации по отмене проекта планировки территории и проекта межевания территории квартала и невозможностью получения разрешения на строительство. В связи с чем арендатор не должен нести ответственность за неоформление документа о возврате земельного участка. Доказательства обратного материалы дела не содержат.

При указанных обстоятельствах, суд считает требования истца по взысканию задолженности по арендной плате и пени необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца, однако государственная пошлина с Комитета в доход федерального бюджета не взыскивается, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции – Второй арбитражный апелляционный суд (статья 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Волго – Вятского округа - в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (статья 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

СудьяО.А. Ильичева