Решение от 30 июня 2023 г. по делу № А40-243429/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-243429/22-64-1891
г. Москва
30 июня 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2023года

Полный текст решения изготовлен 30 июня 2023 года


Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Чекмаревой Н.А. (единолично), при ведении протокола секретарем судебного заседания Шарабакиным К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Витбиомед +" (119049, ГОРОД МОСКВА, ДОНСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 11, СТРОЕНИЕ 2, КОМНАТЫ 1-9; 9А; 9Б; 20, ОГРН: 1157746574798, Дата присвоения ОГРН: 26.06.2015, ИНН: 7706422720)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674),

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости,

при участии:

от истца — Брехова Н.А. по дов. от 20.04.2023 №1/04-23, диплом; Сайпуллаев У.А. по дов. от 02.11.2022, диплом

от ответчика — Краваева А.О. по дов. от 10.11.2022 №33-Д-916/22, диплом,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Витбиомед +" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Пилюгина Академика, д. 14, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0003010:14371, общей площадью 172,3 кв.м.:

-Изложить пункт 3.1 Договора в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 15 767 778,00 рублей без учёта НДС в соответствии с заключением, выполненным оценочной компанией ООО "Центр независимой экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

-Изложить пункт 3.4 Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 187 711,64 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пилюгина Академика, д. 14, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0003010:14371, общей площадью 172,3 кв.м.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо с приложением Проекта договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пилюгина Академика, д. 14, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0003010:14371, общей площадью 172,3 кв.м.

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете Департамента, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий.

Ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, у Общества с ограниченной ответственностью «ВИТБИОМЕД+» (истец) находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, к. 2, общей площадью 172,3 кв.м, кадастровый номер 77:06:0003010:14371 на основании Договора аренды объекта нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы № 00-00239/15 от 22.11.2015 г., Соглашения о переуступке права аренды объекта нежилого фонда (перенайме) № 2 от 18.12.2015 г., Дополнительного соглашения от 04.05.2016г. к договору 00-00239/15 от 22.11.2015 г., зарегистрированных в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре аренды и дополнительных соглашениях к нему.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, октября 2022 года он получил от ответчика письмо от 03.10.2022 г. с исх. № 33-6-34/970/22-(0)-3, которым уведомил истца, что арендуемый им объект был включен в перечень объектов, подлежащих приватизации до конца 2022 года в соответствии с Распоряжением № 55675 от 29.09.2022 г. В связи с данным обстоятельством ответчиком было предложено истцу воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого им помещения в течение 30 дневного срока.

Истец направил ответчику 02.11.2022 г. письмо исх. № 01/11-22, в котором выразил согласие на реализацию своего преимущественного права выкупа приватизируемого помещения, но не согласился с предложенной ответчиком ценой.

Ответчиком направлен в адрес истца проект Договора купли-продажи N 59-7969 от 30.09.2022 г., согласно которому установленная цена Объекта составляет 28 925 000 руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.09.2022 г. № М265-2227-П/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки Аверс».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в оценочную компанию ООО «ЭсВиАр Групп». В соответствии с подготовленным Отчетом ЭС-41 от 01 ноября 2022 г. об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пилюгина Академика, д. 14, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0003010:14371, общей площадью 172,3 кв. м., рыночная цена объекта составила 12 568 639 руб. 00 коп. (без учета НДС).

Таким образом, не согласившись с условиями в части завышенной стоимости выкупаемого помещения, а также отсутствием надлежащей оценки помещения, Истцом 02.11.2022 г. бы. отправлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца.

Ответчик Протокол разногласий истца в установленный законом срок не подписал, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 20.03.2023г. назначил оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу №А40-243429/22-64-1891, проведение экспертизы поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ СОБСТВЕННОСТИ", эксперту Марченковой Светлане Владимировне. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, к. 2, общей площадью 172,3 кв.м, кадастровый номер: 77:06:0003010:14371 по состоянию на 02.11.2022?»

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость объекта, округленно без учета НДС 15 767 778 руб. 00 коп.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 14, к. 2, общей площадью 172,3 кв.м, кадастровый номер: 77:06:0003010:14371 по состоянию на 02.11.2022, суд приходит к выводу о том, что рыночная цена вышеуказанного имущества составляет 15 767 778 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 руб. 00 коп. возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине по иску относится на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 150, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Витбиомед +" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Пилюгина Академика, д. 14, корп. 2, с кадастровым номером 77:06:0003010:14371, общей площадью 172,3 кв.м.

Изложить пункт 3.1 Договора в следующей редакции: «3.1. Цена Объекта составляет 15 767 778,00 рублей без учёта НДС в соответствии с заключением, выполненным оценочной компанией ООО "Центр независимой экспертизы собственности". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

Изложить пункт 3.4 Договора в следующей редакции: «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 187 711,64 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части – в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Витбиомед +" (119049, ГОРОД МОСКВА, ДОНСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 11, СТРОЕНИЕ 2, КОМНАТЫ 1-9; 9А; 9Б; 20, ОГРН: 1157746574798, Дата присвоения ОГРН: 26.06.2015, ИНН: 7706422720) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек, а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева