Решение от 14 октября 2021 г. по делу № А83-7444/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-7444/2021
14 октября 2021 года
г. Симферополь



Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2021 года. Решение в полном объеме изготовлено 14 октября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Лукачева С.О. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел материалы искового заявления Администрации города Бахчисарая Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Симферопольская, 14, г. Бахчисарай, <...>)

к ответчику – индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП – <***>; ИНН – <***>)

о расторжении договора аренды,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП – <***>; ИНН – <***>)

к ответчику - Администрации города Бахчисарая Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Симферопольская, 14, г. Бахчисарай, <...>)

о понуждении перезаключить договор аренды земельного участка,

при участии:

от истца по первоначальному иску – ФИО3, доверенность от 17.05.2021 №55, диплом, представитель;

от ответчика по первоначальному иску – ФИО4, доверенность от 05.03.2021 №82АА2316727, диплом, представитель.

УСТАНОВИЛ:

22.03.2021 Администрация города Бахчисарая Республики Крым (далее – истец, администрация, администрация города, Администрация г. Бахчисарая) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО2) с требованием о расторжении договора аренды земли от 09.07.2008 №284.

Заявленные требования администрация мотивирует положениями статей 39.20, 39.36, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и указывает, что размещение нестационарных торговых объектов (далее – НТО) на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без предоставления земельных участков в аренду на основании схемы размещения НТО. В этой связи, вследствие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора (изменение правового регулирования ввиду вхождения Республики Крым в состав Российской Федерации), последний подлежит расторжению в судебном порядке.

Кроме того, 28.07.2021 судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ИП ФИО2 о понуждении администрацию города перезаключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:01:010102:700 площадью 350 кв.м., расположенного по адресу: <...> уч. 52А (участок №1) и земельного участка с кадастровым номером 90:01:010102:699 площадью 350 кв.м., расположенного по адресу: <...> уч. 52А (участок №2).

Встречный иск со ссылками на статьи 263, 445 ГК РФ обоснован тем, что предоставление предпринимателю спорных земельных участков для размещения НТО не препятствует переоформлению права аренды. Более того, поскольку оформление права аренды и указание определенной цели использования земельного участка соответствовало законодательству Украины на момент заключения договора, то правовое положение ИП ФИО2 в связи с изменением правового регулирования не может быть ухудшено.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В состоявшихся судебных заседаниях стороны на удовлетворении заявленных требований настаивали.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

09.07.2008 между Бахчисарайским городским советом Автономной Республики Крым (арендодатель) и физическим лицом-предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земли №284 (далее – договор) по условиям которого арендатору для коммерческой деятельности – размещения временных объектов торговли с летней площадкой по ул. Фрунзе, 52А, г. Бахчисарай на территории Бахчисарайского городского совета в срочное платное пользование предоставлены два земельных участка: №1 – 0120410100:01:002:0245 площадью 0,0302 га, №2 – 0120410100:01:002:0246 площадью 0,0250 га.

17.11.2008 договор зарегистрирован в Бахчисарайском отделе Крымского регионального филиала ГП «Центр Государственного земельного кадастра» при Госкомземе Украины, о чем в Государственной книге записей регистрации договоров аренды совершена запись №040800400094.

В силу пункта 5 договора последний заключен на 49 лет. После окончания срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на его возобновление на новый срок. В данном случае арендатор должен не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продолжить его действие.

Условия использования земельных участков согласованы сторонами в пунктах 10 и 11 договора. В частности, земельный участок предоставляется в аренду для коммерческой деятельности (размещения временных объектов торговли с летней площадкой). Код целевого назначения земельных участков – 1.11.6 (иная коммерческая деятельность). Самовольное изменение целевого назначения арендованных земельных участков в период действия договора запрещается.

17.11.2008 земельный участок на основании акта приема-передачи передан в аренду предпринимателю.

Судом также установлено, что земельные участки №1 и 2 находятся в муниципальной собственности городского образования Бахчисарай Бахчисарайского района Республики Крым и им присвоены следующие кадастровые номера №1 – 90:01:010102:700, №2 – 90:01:010102:699.

Полагая, что договор противоречит ЗК РФ, администрация города обратилась к предпринимателю с претензией, в которой просила расторгнуть последний по соглашению сторон.

В свою очередь, ИП ФИО2 неоднократно обращалась в Администрацию г. Бахчисарая с претензиями, содержащими требование привести договор в соответствие с нормами действующего законодательства путем переоформления права аренды. В ответ на которые администрация сообщала, что для размещения НТО не предусмотрено предоставление земельного участка в аренду.

Не смотря на это, спор в досудебном порядке урегулирован не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения сторон в суд с данными заявлениями, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основываются заявленные сторонами требования, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении во встречном иске по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Федеральный конституционный закон №6-ФКЗ) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым от 31.07.2014 №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее - Закон Республики Крым №38-ЗРК).

В силу части 9 статьи 3 Закона Республики Крым №38-ЗРК право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Согласно части 12 статьи 3 Закона Республики Крым №38-ЗРК положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

При этом положениями данного закона не урегулированы вопросы предоставления земельных участков для размещения НТО в порядке переоформления ранее заключенных по законодательству Украины договоров аренды земельных участков с тем же целевым назначением.

Одновременно согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов пункт 3 статьи 209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из пункта 2 статьи 607 ГК РФ, установлены другими законами.

Таким законом является ЗК РФ, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

В частности, земельный участок может быть предоставлен в аренду для строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (часть 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу главы V.1 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка должна быть определена цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

В этой связи суд пришел к выводу, что положения Закона Республики Крым №38-ЗРК не могут применяться в отрыве от положений ЗК РФ и Федерального закона от 28.12.2009 №381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №381-ФЗ).

В силу части 1 статьи 39.36 ЗК РФ размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом №381-ФЗ.

Применительно к положениям части 6 статьи 2 Федерального закона №381-ФЗ под НТО понимается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

Размещение таких объектов на земельных участках, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Данная схема и вносимые в нее изменения подлежат официальному опубликованию и размещению на официальных сайтах органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (части 1, 3 и 5 статьи 10 Федерального закона №381-ФЗ).

Постановлением Администрации г. Бахчисарая от 13.07.2015 №2.1-1/75 «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования городское поселение Бахчисарай Бахчисарайского района» утверждена схема размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования.

Как установлено в статье 39.33 ЗК РФ, размещение нестационарных торговых объектов осуществляется без предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Путем системного анализа вышеуказанных норм суд пришел к выводу, что предоставление в аренду земельных участков для эксплуатации на них временных торговых павильонов действующим законодательством не предусмотрено. В отношении НТО установлена иная процедура размещения таких объектов на территории муниципального образования. Доводы ИП ФИО2 об обратном рассмотрены судом и отклоняются, поскольку основаны на ошибочном понимании норм материального права.

Ссылки предпринимателя на судебную практику по иным делам суд считает необоснованными, поскольку обстоятельства, установленные приведенными судебными актами, не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора, приняты в отношении иных лиц и по иным фактическим обстоятельствам дела, а судебные акты по каждому делу принимаются с учетом конкретных доводов и доказательств, представленных сторонами.

Между тем, из спорного договора следует, что волеизъявление органа местного самоуправления направлено на предоставление заявителю земельного участка для размещения временных объектов торговли с летней площадкой (пункты 1, 10 договора), а не для строительства либо эксплуатации объекта недвижимого имущества прочно связанного с земельным участком.

По действующему с 18.03.2014 законодательству для размещения такого НТО не требуется предоставление земельного участка в аренду, такой объект размещается на основании схемы размещения НТО.

При этом ИП ФИО2 не представлено суду каких-либо доказательств в понимании статьи 64 процессуального закона, подтверждающих возведение ею на спорных земельных участках объектов недвижимого имущества, введения их в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Указанные обстоятельства в их совокупности и взаимной связи свидетельствуют о необоснованности встречных исковых требований предпринимателя.

Одновременно согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 поименованной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 №1074/10, абзац второй пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Между тем, вхождение Республики Крым и города Федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации, а также последующее изменение правового регулирования в данных субъектах с марта 2014 года на основании статьи 4 ГК РФ, а также части 1 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2013 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» расценивается судом как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку отвечает всем поименованным выше критериям.

Таким образом, договор подлежит расторжению судом применительно к пункту 1 статьи 451 ГК РФ.

Суд дополнительно обращает внимание ИП ФИО2, что она вправе обратиться в компетентный орган с соответствующим заявлением с целью заключения договора на размещение НТО в соответствии со схемой размещения НТО, утвержденной органом местного самоуправления.

На основании части 1 статьи 110 процессуального закона государственная пошлина, от уплаты которой истец в установленном законом порядке освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 6 000,00 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования Администрации города Бахчисарая Республики Крым удовлетворить.

2. Расторгнуть договор аренды земли от 09.07.2008 №284, заключенный между Бахчисарайским городским советом Автономной Республики Крым и физическим лицом-предпринимателем ФИО2.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП – <***>; ИНН – <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 руб.

4. В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Судья С.О. Лукачев