Решение от 24 июля 2020 г. по делу № А46-7548/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-7548/2020
24 июля 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена 20 июля 2020 года

Решение в полном объёме изготовлено 24 июля 2020 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корниенко Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гранд-Бизнес Групп» (ИНН 5506222688, ОГРН 1125543042624) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Лисовича Александра Федоровича, Бержиминской Марии Геннадьевны, Инокова Сергея Александровича, Кузьминой Светланы Георгиевны, Красникова Владимира Анатольевича, Сковпень Татьяны Николаевны, Рогожина Михаила Владимировича, Авдошина Льва Вячеславовича, Щербаевой Людмилы Павловны, Черноок Андрея Анатольевича, Смачковой Светланы Александровны, Орловой Татьяны Федоровны, Плетяк Петра Михайловича, Бондаренко Юрия Петровича ООО «Евразия Трейд», ООО «ЧОП «Альтаир-К», ООО «ПТЦ «Краснсервис», Братель Татьяны Петровны, Годиной Елены Николаевны, об обязании продлить срок договора аренды,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО18 по доверенности от 15.05.2020; ФИО19 (директор); ФИО19 (директор)

от ответчика – ФИО20 по доверенности от 19.09.2019;

от ФИО10 – ФИО21 по доверенности от 08.04.2019;

иные лица – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Гранд-Бизнес Групп» (далее – истец, ООО «Гранд-Бизнес Групп») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) об обязании продлить срок договора аренды № Д-Л-13-159 от 02.05.2017 земельного участка с кадастровым номером 55:36:160101:4277.

Определением суда от 03.07.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ООО «Евразия Трейд», ООО «ЧОП «Альтаир-К», ООО «ПТЦ «Краснсервис», ФИО16, ФИО17.

Истец требования поддержал в полном объёме.

Ответчик высказался согласно представленному отзыву.

Представитель ФИО10 поддержал позицию истца.

Иные третьи лица, надлежащим образом извещённые о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения спора по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие названных участников арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

На основании договора уступки (цессии) прав аренды земельного участка от 02.06.2014 обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Бизнес Групп» перешли права арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № Д-Л-31-10486 от 11.02.2014 (зарегистрирован 27.02.2014, номер регистрации: 55-55-01/042/2014-585).

В дальнейшем общество, как собственник расположенных на участке объектов незавершённых строительством, заключило с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, Ответчик) договор аренды № Д-Л-13-159 от 02.05.2017, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 9 677 кв. м., с кадастровым номером 55:36:160101:4277.

В соответствии с пунктом 1.4 Договора целью использования участка является завершение строительства многоквартирных домов средней этажности (5-10 этажей).

Согласно пункту 1.5 Договора разрешённое использование участка: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей).

В силу пункта 1.7 договора на участке имеются следующие объекты незавершённого строительства:

- многоквартирный дом. Площадь застройки 1060 кв.м. Степень готовности: 2%. Адрес (местоположение): <...> принадлежащий покупателю на праве собственности (регистрационная запись 55:36:160101:5728-55001/5017-1 от 27.01.2017);

- многоквартирный дом. Площадь застройки 1081 кв.м.. Стпени готовности: 27%. Адрес (местоположение): <...> принадлежащий покупателю на праве собственности (регистрационная запись 55:36:160101:5727-55/001/2017-1 от 27.01.2017)

В марте 2020 года Общество обратилось в Департамент с письмом по вопросу необходимости продления Договора аренды в связи с необходимостью выполнения своих обязательств по завершению строительства двух многоквартирных жилых домов.

Департамент письмом от 20.03.2020 № Исх-ДИО/2969 сообщил, что в соответствии с действующим законодательством продление договора невозможно.

В связи с тем, что Департамент отклонил предложение ООО «Гранд-Бизнес Групп» о заключении дополнительного соглашения, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что иск ООО «Гранд-Бизнес Групп» подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец в целях разрешения спорной ситуации обратился в суд, руководствуясь положениями статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Правовое обоснование иска состоит в том, что ООО «Гранд-Бизнес Групп» является добросовестным арендатором и своевременно и в полном объеме исполняет свои обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды.

Согласно пункту 3 статьи 271 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

По положениям пунктов 1 - 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведённой под него земли, суд с учётом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, суд согласно приведённым выше нормам права может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) или постоянного (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

При этом, с учётом системного толкования норм статей 271 и 272 ГК РФ, взаимосвязанных друг с другом, правила этих статей применяются к объектам недвижимого имущества, к которым, как указывалось выше, в силу статьи 130 ГК РФ относятся и объекты незавершённого строительства.

В абзаце третьем пункта 2 статьи 272 ГК РФ, которая предоставляет право собственнику недвижимости признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, речь идет именно об объектах недвижимого имущества, которые завершены строительством и введены в эксплуатацию.

Данный вывод суда следует из того, что реализация вышеуказанного права поставлена в зависимость от наличия приведённых в статье случаев, связанных со сносом зданий или сооружений, который запрещён в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.).

То есть, объектами исключительных случаев применения абзаца третьего пункта 2 статьи 272 ГК РФ являются такие объекты недвижимого имущества, статус которых, в том числе как жилых домов и памятников истории культуры, установлен при введении в эксплуатацию таких зданий.

По положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются (часть 11 статьи 4 Закона).

В рассматриваемом случае объект незавершенного строительства, возводимый истцом, является многоквартирным жилым домом, следовательно, правила статьи 272 ГК РФ применимы в данном случае.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённых норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывалось выше, земельный участок был предоставлен для завершения строительства, без проведения торгов согласно договору № Д-Л-13-159 от 02.05.2017 на срок на 2 года 11 месяцев 29 дней. Срок договора аренды истек 01.05.2020. С истечением срока аренды прекращает действие и разрешение на строительство.

Как следует из материалов дела, в ноябре 2018 года в Арбитражный суд Омской области поступило заявление о признании Общества несостоятельным (банкротом).

Решением Ленинского районного суда города Омска от 27.12.2018 удовлетворены требования прокурора Ленинского административного округа города Омска и на ООО «Гранд-Базнесс Групп» возложена обязанность завершить строительство многоквартирного жилого дома.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.12.2019 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Общества было утверждено мировое соглашение (определение вступило в силу в феврале 2020 после рассмотрения кассационной жалобы).

Суд соглашается с доводами истца о том, что в связи с рассмотрением заявления о признании Общества несостоятельным (банкротом) истец не имел возможности осуществлять строительство в течение всего 2019 года, и части 2020 года.

При этом один жилой дом является - пятиэтажным многоквартирным жилым домом. В нём расположено 120 квартир, 49 из которых проданы. Готовность дома на момент рассмотрения дела составляет 77%. Второй жилой дом является - пятиэтажным многоквартирным жилым домом. В нем расположено 120 квартир, 4 из которых проданы. Готовность дома составляет 13%. В материалах дела имеются договоры долевого строительства с гражданами.

Оценочная стоимость объектов незавершённого строительства согласно балансовой стоимости от 31.12.2019 составляет 76 034 000 рублей. Указанные обстоятельства ответчиком не опровергаются.

17.03.2020 распоряжением Губернатора Омской области от 17.03.2020 №19-р «О мероприятиях по недопущению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Омской области» введен режим повышенной готовности на территории Омской области.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Федерального закона Российской Федерации от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (в редакции Федерального закона РФ № 166-ФЗ от 08.06.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции») (далее — Федеральный закон № 98-ФЗ) до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

Согласно частью 8 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, по убеждению суда, поскольку доказательства невозможности по объективным причинам завершить строительство представлены, с учетом наличия договоров долевого строительства, требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам отнесена, в том числе, и государственная пошлина.

По смыслу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из установленных обстоятельств разрешенного спора, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях ответчика виновного уклонения от продления аренды, в связи с чем не находит оснований для возложения на Департамент бремени несения судебных расходов, ввиду чего относит их на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Гранд-Бизнес Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Установить обществу с ограниченной ответственностью «Гранд-Бизнес Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:160101:4277 на условиях договора аренды земельного участка № Д-Л-13-159 на срок до 31.12.2023.

Обязать департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 644099, <...>, зарегистрирован в качестве юридического лица 11.09.1997 Администрацией города Омска за номером 294-п) продлить срок действия заключённого с обществом с ограниченной ответственностью «Гранд-Бизнес Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договора аренды земельного участка № Д-Л13-159 от 02.05.2017 до 31.12.2023.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Чернышев