Решение от 30 ноября 2020 г. по делу № А45-17404/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-17404/2020
г. Новосибирск
30 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ехамовой Е.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества "Бизнес Центр на Вокзальной" (ОГРН 1025403205156), г. Новосибирск

к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>), г. Новосибирск

о взыскании 442 211 рублей 11 копеек,

при участии: от истца: ФИО2 (доверенность № 12 от 24.03.2020, паспорт, диплом);

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Бизнес Центр на Вокзальной" (далее – истец, АО «Бизнес центр на Вокзальной») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, ДЗИИО Мэрии) о взыскании суммы основного долга в размере 400 570 рублей 94 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 41 640 рублей 17 копеек.

Ответчик исковые требования не признал, указав на то, что истец не представил протокол общего собрания собственников помещений здания о выборе способа управления, об утверждении сметы расходов, тарифов. Истец не обосновал многие услуги и мероприятия, истец ненадлежащим образом содержит общее имущество собственников помещений в здании. Истцом некорректно произведен расчет задолженности.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности согласно части 2 статьи 64, статье 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, общая площадь здания составляет 20 189,6 кв. м. Истцу в здании по адресу: <...>, на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 14 035,9 кв. м., в том числе 5033,41 квадратных метров - места общего пользования (далее по тексту иска - «МОП»), что составляет 70% (14035,9 кв.м. х 100% / 20189,6 кв.м.). ДЗИИО Мэрии в указанном здании на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 215, 80 кв.м. Исходя из размера площади помещений, принадлежащих ответчику и общей площади всего здания, принимая во внимание площадь мест общего пользования (далее по тексту иска - «МОП»), размер доли муниципального образования в праве общей собственности составляет 0, 014238407 % (215,80 кв. м / (20189,6-5033,41 )).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из разъяснений, данных в п. п. 1 – 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», следует, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Учитывая изложенное, ответчик, являясь участником долевой собственности на объект недвижимого имущества, в силу закона обязан нести бремя содержания не только своего нежилого помещения, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно со своей долей, поскольку нежилые помещения ответчика являются частью здания, а он соответственно является участником долевой собственности на общее имущество.

В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за принадлежащее им помещение и коммунальные услуги, эта обязанность возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Ответчик полагает, что истцом произведен неверный расчет расходов, увеличена сумма, по сравнению с суммой, указанной в претензии.

Доводы ответчика о неверном определении размера его доли, при определении размера доли участия в содержании общего имущества в здании, судом отклоняются.

Размер расходов за содержание и ремонт общего имущества необходимо определить исходя из площади помещений, принадлежащих ответчику.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В собственности истца находятся как места общего пользования (коридоры, туалеты, лестницы и т.д.) так и помещения, не относящиеся к общему имуществу здания. Поэтому при определении доли ответчика в целях определения соразмерных доле расходов, которые обязан нести ответчик, необходимо учитывать, что факт регистрации права собственности на общее имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании, не изменяет правовой режим содержания такого имущества всеми собственниками пропорционально доли.

Как видно из материалов дела, административное здание по адресу: <...> общей площадью 20189,6 кв.метров состоит из двух очередей: первая очередь - восьмиэтажное здание (Литера А), вторая очередь - одиннадцатиэтажное здание с трехэтажным пристроем (Литера А/1).

Истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 14 019,7 кв.метров, в данную площадь включены все места общего пользования здания (далее по тексту — «МОПы) составляющие 5033, 41 (расчет МОПов имеется в материалах дела).

Исходя из размера площади помещений, принадлежащих ДЗИИО Мэрии и общей площади всего здания, принимая во внимание площадь мест общего пользования - 5033, 41, размер доли муниципального образования в праве общей собственности составляет 0, 014238407 (215,80 кв. м /(20189,6-5033,41 )).

В материалах дела имеется расчет стоимости коммунальных платежей и эксплуатационных расходов за 2018 год с указанием методики расчета стоимости эксплуатационных услуг с учетом доли ответчика в общей собственности.

Согласно расчету истца, доля ответчика составила 0, 014238407. Она определена исходя из соотношения полезной площади, занимаемой ответчиком к полезной площади всего здания (215,80 кв. м / (20189,6- 5033,41)), где:

Общая площадь здания - 20 189,6 кв.м - складывается из суммы полезной площади и мест общего пользования (далее по тексту-«МОП»);

Полезная площадь ответчика - 215,8 кв.м.;

Площадь мест общего пользования в здании, принадлежащая истцу 5033, 41 (перечень МОП имеется в материалах дела).

Необходимо отметить, что в судебной практике по аналогичным спорам при определении доли в случае принадлежности помещений общего пользования на праве собственности одному или нескольким собственникам суды исходят из расчета доли с исключением из общей площади мест общего пользования (МОП).

Как видно из материалов дела, все МОП включены в собственность истца. Поэтому при выполнении иного расчета доли ответчика (указанного в претензии), пропорционально общей площади помещений, то есть суммы полезной площади и МОП, бремя несения всех расходов по содержанию МОПов ляжет только на истца, ответчик же не будет нести расходы на содержание общего имущества, что противоречит действующему законодательству Российской Федерации, предусматривающему обязанность по содержанию МОПов всеми сособственниками.

Для того, чтобы в расходах на содержание МОП участвовали все сособственники, расчет доли необходимо выполнить исходя из соотношения полезной площади, занимаемой ответчиком к полезной площади всего здания.

Относительно методики расчета расходов, указанной в таблице, необходимо указать следующее:

Столбец № 3 калькуляции- общая сумма расходов, понесенных истцом с января по декабрь 2018 года, рассчитывается отдельно по позициям, указанным в столбце №2.

Столбец № 4 калькуляции- указывается площадь здания, на которую приходится определенная статья расходов.

Столбец № 5 калькуляции- рассчитывается сумма расходов на 1 кв.метр.

Столбец № 6 калькуляция- сумма расходов ответчика на его площадь, рассчитывается как произведение суммы расходов, взятых на 1 кв.метр и площади ответчика.

Столбец № 7 калькуляции - сумма расходов, понесенная на места общего пользования, рассчитывается как произведение суммы расходов, взятых на 1 кв.метр и площади МОПов.

Столбец № 8 калькуляции- сумма расходов на МОП в доле совладельца, рассчитывается как произведение суммы расходов на МОП и доли совладельцев.

Столбец № 9 калькуляции - общая сумма расходов складывается из суммы расходов на площадь ответчика и суммы расходов на МОПов в доли ответчика.

Применяемая истцом методика расчета логична, последовательна и доступно позволяет определить фактический размер затрат. Согласно расчету, имеющемуся в материалах дела, общая сумма расходов к возмещению ответчиком за 2018 год составила 400 570 рублей 94 копеек.

Кроме того, все требования в отношении ответчика подтверждаются необходимыми документами, представленными истцом.

Это: трудовые договоры, акты, счет-фактуры, платежные поручения, необходимые гражданско-правовые договоры, товарные накладные и т.д.

АО «Бизнес центр на Вокзальной», посредством заключения договоров о предоставлении охранных услуг с ООО ЧОП «Сиб-Фактор», обеспечивает сохранность здания в целом. Договоры на сохранность имущества заключаются регулярно и обязанности охранного предприятия идентичны. Между ООО ЧОП «Сиб - Фактор» и АО «Бизнес центр на Вокзальной» заключен договор. Пунктами 1.1, 2.1. предусмотрена охрана гаража (помещения 44-47 в подвале здания литера А\1), где расположены общедомовые коммуникации, холодного и горячего водоснабжения, канализации, кабели электроснабжения, обслуживающие как помещения в здании, так и места общего пользования, выход на крышу 11 этажного здания и к машинному отделению (помещения 12-14 на 11 этаже Здания литера А/1), машинное отделение (помещение 1 на 9 этаже здания литера А), распределительное устройство 0,4 кВ ТП 1660(помещения 48, 51 в подвале Здания литера А/1), электрощитовая (помещение 36 в подвале здания литера А),выход на крышу 8 этажного здания (помещение 3 на 9 этаже здания литера А, выход на крышу 3 этажного здания (помещение 42 Здания литера А).

Договоры страхования от огня и других опасностей ежегодно заключаются с Либерти Страхование (ОАО). Условия страхования из года в год практически одинаковые. Так, договором от 30.12.2016г. № 520-54-007966-16 предусмотрено страхование имущества здания, находящегося по адресу: <...>, включая несущие конструкции, внутренние перегородки, коммуникации, оборудование индивидуального теплового узла (без внутренней и внешней отделки помещений (п.7.1. названного договора), внутренняя и внешняя отделка помещений (п.7.2. договора). Застрахованы риски: пожар, удар молнии, взрыв, падение летательного аппарата, его частей или его груза (п.8.1. договора), опасные природные явления - землетрясение (п.8.2. договора), лавины, оползни (п.8.2.2.), оседание (просадка) грунта (п.8.2.3.), воздействие ветра, в т.ч. буря, ураган, смерч (п.8.2.5.), затопление (п.8.2.7.), воздействие осадков, в т.ч. дождь, снег, град (п.8.2.8 договора),мороз (п.8.2.10. договора), повреждение водой или другими жидкостями из инженерных систем (п.8.3. договора), противоправные действия третьих лиц (п.8.5. договора), проникновение воды или других жидкостей из соседних помещений (п.8.6 договора).

Ввиду того, что страхование имущества производится без исключений площади мест общего пользования, а причинение, в случае возникновение страхового риска, ущерба общему имуществу и истца и ответчика очевидно, возмещение расходов на страхование вполне обоснованно.

Расходы на противопожарные мероприятия - необходимость указанных расходов не может вызывать сомнения, т.к. не проводя противопожарные мероприятия или мероприятия по дератизации и дезинсекции помещений в здании, в т.ч. и мест общего пользования, невозможно будет соблюдать противопожарные и санитарные нормы в здании.

В состав административного аппарата АО «Бизнес центр на Вокзальной» входят специалисты бухгалтерии, экономической, юридической службы, службы занимающейся эксплуатацией здания, главный энергетик и пр., кто непосредственно занят в т.ч. по вопросам организации работ по содержанию общего имущества здания, мест общего пользования.

Должностной инструкцией уборщицы предусмотрена в том числе и уборка мест общего пользования в здании по Вокзальной магистрали, 16. Согласно п.4 должностной инструкции уборщица обязана осуществлять ежедневную уборку лестничных маршей, холлов, санузлов, влажную уборку (п.4.1. должностной инструкции), подвала 2 раза в неделю (п.4.5. должностной инструкции), уборку пожарных лестниц 1-2 раза в неделю по мере необходимости (п.4.6 должностной инструкции), поддерживать чистоту стеклянных поверхностей на дверях, перегородках, расположенных на своих участках (п.4.7. должностной инструкции), осуществлять вынос мусора на хозяйственный двор ежедневно (п.4.8. должностной инструкции). Согласно должностной инструкции слесаря-сантехника (п.4.) он обязан обеспечивать бесперебойную работу инженерных систем и оборудования, принимать своевременные меры к предотвращению аварий и неисправностей, корректировать тепловой режим работы оборудования ИТП, своевременно и качественно проводить профилактические работы, ремонт и реконструкцию сантехнического оборудования, ежедневно обходить здание с целью обеспечения надежности работы сантехнических установок и безопасности их обслуживания, учитывать расход тепловой энергии и водных ресурсов, производить пуск (остановку) насосных агрегатов, вентиляционных систем здания (ВСЗ).

Должностной инструкцией электромонтера предусмотрены обязанности по обеспечению бесперебойной и безаварийной работы системы электроснабжения (п.4.1.), принятие мер по предупреждению аварий (п.4.2.), контролю параметров и режима работы электроустановок (п.4.3.), производство своевременного и качественного ремонта электрооборудования (п.4.7) и т.п.

Должностной инструкцией инженера по эксплуатации здания, предусмотрены обязанности по руководству работой по содержанию здания, хоздвора, окружающей территории (п.4.1.), организации проведения уборки, отслеживание чистоты во внутренних помещениях (п.4.2.), организации подготовки помещений к осенне-зимней эксплуатации (п.4.3 ), организации своевременного ремонта дверей, окон, замков и пр. (п.4.4.), обязан получать, выдавать подсобным рабочим и уборщицам инвентарь, предметы хозяйственного обслуживания и осуществлять их оперативный учет (п.4.7.), производить ежедневный обход здания с целью выявления недостатков в эксплуатации здания п.4.11.), организовывать вывоз бытового и производственного мусора и снега (п.4.16.).

Согласно должностной инструкции главного энергетика, в его обязанности входит осуществление организации технически правильной эксплуатации и своевременного ремонта энергетического оборудования, бесперебойного обеспечения производства тепло-электроэнергией, водой, контроль рационального расходования энергетических ресурсов (п.4.1.), обеспечивать наличие технических паспортов на энергоустановки и энергетическое оборудование (п.4.8), контроль соблюдения правил и инструкций по эксплуатации и использованию энергетического оборудования, энергоустановок и сетей, технического ремонта всей энергоустановки здания в целом (п.4.9.), контроль исполнение договоров и соблюдение установленных договорами на потребление энергии показателей мощности и количества энергоресурсов, учет расхода энергоресурсов, осуществлять подготовку отчетов по энергопотреблению, подготовку всей технической документации ежемесячно (п.4.11.).

В качестве предмета и обоснования иска АО «Бизнес центр на Вокзальной» указывает взыскание своих, понесенных расходов на содержание, обслуживание и эксплуатацию здания.

Все имеющиеся в материалах дела доказательства напрямую подтверждают, что все перечисленные в калькуляции расходы связаны с эксплуатацией здания и общего имущества в нем.

Ответчик, вопреки ст. 65 АПК РФ, возражая против расчета истца, контррасчет не представил, не предоставил каких-либо доказательств того, что ответчик сам нес расходы на содержание общего имущества, аналогичные расходам истца в части наименования, объема и периода оказания.

По мнению ответчика, расчет расходов за коммунальные ресурсы, исходя их среднего потребления на 1 кв.м площади здания неверен, так как при расчете не учитывается объем фактического потребления ресурсов.

Данные доводы несостоятельны. Ввиду необходимости обоснованных расчетов, для корректного возмещения коммунальных ресурсов, в случае отсутствия приборов учета, экономически оправданно, применяются расчеты соразмерно среднему потреблению на 1кв.м площади здания.

В отзыве ответчик указывает о необоснованном предъявлении требований истцом о том, что истец сам себя определил в качестве управляющей компании и самостоятельно, по своему усмотрению определяет соответствующие расходы.

Данные доводы суд также находит несостоятельными.

Принимая во внимание преобладающий размер доли истца в праве общей собственности равный 70%, истец в течение длительного периода времени вынужден содержать общее имущество здания самостоятельно.

Данное обстоятельство подтверждается материалами дел, рассмотренных Арбитражным судом Новосибирской области (А45- 1524/2011, А45-22681/2012, А45-22683/2012, А45-19136/2018, А 45- 10136/2018, А45-10138/2018, А45-43866/2019) и Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (А-56-24167/2020) о взыскании расходов по содержанию общего имущества в здании с иных собственников.

Как указал истец, в здании зарегистрировано 12 собственников, из которых только с 3-мя собственниками не заключены договоры на возмещение затрат на содержание мест общего пользования. С остальными собственниками такие договоры заключены и оплата производится регулярно.

То обстоятельство, что собственниками нежилых помещений решение об утверждении сметы расходов на содержание общего имущества здания не принималась и управляющая компания не выбиралась, обязанность по содержанию общего имущества возникает у всех собственников в силу закона, вне зависимости от того, достигнуто ли между ними соответствующее соглашение о распределении расходов на содержание общего имущества.

Необходимо отметить, что обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества собственников возникает с момента возникновения права собственности на помещение, однако департамент не нес расходы на содержание общего имущества самостоятельно и не возмещал данные расходы в добровольном порядке.

Таким образом, ДЗИИО Мэрии, являясь участником долевой собственности на объект недвижимого имущества, в силу закона обязан нести бремя содержания не только своего нежилого помещения, но и нести расходы на содержание общего имущества здания соразмерно со своей долей, поскольку нежилые помещения департамента являются частью здания, а он соответственно является участником долевой собственности на общее имущество.

Согласно статье 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

В этой связи содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Расходы истца на содержание здания применительно к статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неосновательным обогащением ответчика пропорционально его доле.

В силу ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Более того, Пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» гласит: «Проценты, предусмотренные п.1. ст.395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства.»

В соответствие с п.п.1.,3 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

За период с 01.01.2019 по 13.07.2020 размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 41 640 рубля 17 копейки.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2019 по 13.07.2020 судом проверен и является математически верным, в связи с чем, исковые требования о взыскании процентов заявлены обосновано и подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску суд распределил в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>) в пользу акционерного общества "Бизнес Центр на Вокзальной" (ОГРН <***>) сумму основного долга в размере 400 570 рублей 94 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 41 640 рублей 17 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 844 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.В. Суворова