Решение от 5 марта 2024 г. по делу № А41-27337/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-27337/23
05 марта 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304501035100091, дата регистрации: 14.02.2002, адрес регистрации: 141960, Московская область, Талдомский городской округ, <...>)

к Комитету по управлению имуществом администрации Талдомского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 11.02.1992, юридический адрес: 141900, Московская область, Талдом город, К.Маркса улица, 12); Администрации Талдомского городского округа Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 05.05.2000, юридический адрес: 141900, Московская область, Талдом город, К.Маркса улица, 12)

о признании недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 50:01:0050211:1192 в размере 2 473 910 руб. 00 коп., определить условия договора купли продажи арендуемого муниципального имущества № 4

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Талдомского городского округа Московской области, Администрации Талдомского городского округа Московской области (далее – соответчики) со следующими требованиями, с учетом уточнения принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ:

Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 50:01:0050211:1192, площадью 51,6 кв.м, расположенного на 1-м этаже в здании по адресу: <...>., определенной ООО «АВЕКСКОМ» в отчете от 07.02.2022 г. №21-2022/2.

Определить условия договора купли-продажи нежилого помещения от 14.03.2022 № 4 с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) сроком на 10 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, нежилого помещения с кадастровым номером 50:01:0050211:1192, площадью 51,6 кв.м, расположенного на 1-м этаже в здании по адресу: <...>:

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: цена продажи арендуемого имущества составляет 1 086 025 рублей 00 копеек (без учета НДС).

Пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 1 числа каждого месяца.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителей соответчиков, извещенных о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

В судебном заедании представитель истца исковые требования, с учетом уточнения, поддержал.

Как следует из материалов дела и пояснений истца, Решением Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2021 по делу №А41-76116/20 были удовлетворены исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации Талдомского городского округа Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации Талдомского городского округа о признании незаконным отказа от 07.08.2020 г. № 1002; об обязании обеспечить заключение договора на проведение рыночной оценки стоимости нежилого помещения площадью 51,6 кв.м; об обязании принять решение об условиях приватизации нежилого помещения; об обязании направить проект договора-купли-продажи.

Суд обязал Администрацию Талдомского городского округа Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Индивидуального предпринимателя ФИО1 путем осуществления действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ, а именно:

- в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 51,6 кв.м, находящегося в здании, расположенного по адресу: Московская область, Талдомский муниципальный район, городское поселение Запрудня, <...>;

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке нежилого помещения, общей площадью 51,6 кв.м, находящегося в здании, расположенного по адресу: Московская область, Талдомский муниципальный район, городское поселение Запрудня, <...> принять решение об условиях приватизации данного имущества;

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения направить в адрес Индивидуального предпринимателя ФИО1 проект договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 51,6 кв.м, находящегося в здании, расположенного по адресу: Московская область, Талдомский муниципальный район, городское поселение Запрудня, <...>.

Во исполнение указанного решения суда ответчик 14.03.2022 направил в адрес предпринимателя проект Договора купли-продажи нежилого помещения №4 с приложением Постановления Главы Талдомского городского округа Московской области №332 от 11.03.2022 об утверждении условий приватизации нежилого помещения с кадастровым номером 50:01:0050211:1192 и отчета об оценке рыночной стоимости определенной ООО «АВЕКСКОМ» в отчете от 07.02.2022 г. №21-2022/2.

С условиями вышеуказанного договора предприниматель не согласился, так как, величина рыночной стоимости недвижимого в размере 2 473 910 руб., установленная в отчете ООО «АВЕКСКОМ» от 07.02.2022 г. №21-2022/2, по его мнению, является недостоверной (завышенной), так как в нарушение норм действующего законодательства определена на дату составления отчета, а условия по единовременной оплате выкупной стоимости не соответствуют выбранному покупателем порядку оплаты приобретаемого имущества.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Разрешая спор, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена также в статье 8 Закона № 135-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12.

В соответствии с отчетом ООО «АВЕКСКОМ» от 07.02.2022 г. №21-2022/2 рыночная стоимость определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 28.07.2020, а на дату составления отчета об оценке, т.е. 07.02.2022, в связи с чем суд соглашается с доводами предпринимателя о том, что указанная в данном отчете стоимость объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Определением суда от 06 июля 2023 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которое поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "СПРАВЕДЛИВАЯ ОЦЕНКА" ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить действительную рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:01:0050211:1192, площадью 51,6 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: Московская область, Талдомский муниципальный район, городское поселение Запрудня, <...> по состоянию на 28.07.2020?

Согласно заключению эксперта № СО-К-23/23, поступившему в материалы дела по итогу проведенной в рамках настоящего дела по ходатайству истца судебной экспертизы, рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на дату обращения предпринимателя в уполномоченный орган с соответствующим заявлением – 28.07.2020, составляет 1 086 025 рублей 00 копеек (без учета НДС).

Экспертное заключение признано арбитражным судом относимым и допустимым доказательством, приобщено к материалам дела и исследуется наряду с другими доказательствами. Оснований для назначения дополнительной или повторной экспертиз в порядке ст. ст. 86, 87 АПК РФ судом не установлено.

Предприниматель не оспаривал результаты судебной экспертизы, напротив, в судебном заседании уточнил исковые требования в данной части и просил суд определить рыночную стоимость выкупаемого имущества в соответствии с заключением эксперта.

Суд полагает, что указанное соотносится с положениями норм действующего законодательства и правовой позиции вышестоящей инстанции, в связи с чем суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования в данной части: признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 50:01:0050211:1192, определенную в отчете ООО «АВЕКСКОМ» от 07.02.2022 г. №21-2022/2, установив рыночную стоимость выкупаемого имущества в размере 1 086 025 рублей 00 копеек без учета НДС.

Также истец просит суд определить условия договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества о рассрочке сроком на 10 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и установить в договоре следующий порядок оплаты: оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 1 числа каждого месяца.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом положений указанной нормы суд считает, что в данной части требования предпринимателя также подлежат удовлетворению, поскольку предложенные истцом условия договора не противоречат нормам действующего законодательства и не ущемляют права ответчика.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы распределяются по правилам ст. 110 АПК РФ и возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 50:01:0050211:1192, площадью 51,6 кв.м, расположенного на 1-м этаже в здании по адресу: <...>., определенной ООО «АВЕКСКОМ» в отчете от 07.02.2022 г. №21-2022/2.

Определить условия договора купли-продажи нежилого помещения от 14.03.2022 № 4 с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) сроком на 10 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях, нежилого помещения с кадастровым номером 50:01:0050211:1192, площадью 51,6 кв.м, расположенного на 1-м этаже в здании по адресу: <...>:

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: цена продажи арендуемого имущества составляет 1 086 025 рублей 00 копеек (без учета НДС).

Пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 1 числа каждого месяца.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации Талдомского городского округа Московской области в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. и расходы по экспертизе в размере 45 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья Е.В. Самороковская