Решение от 12 декабря 2024 г. по делу № А41-102680/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-102680/23
13 декабря 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 29 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Пушкинский Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Министерство физической культуры и спорта Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 02.01.2017; об обязании освободить помещение,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Пушкинский Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО1 с требованиями о расторжении договора аренды нежилого помещения от 02.01.2017, об обязании освободить помещение.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, по договору от 02.01.2017 Администрация города Ивантеевка предоставила в аренду ИП ФИО1 нежилое подвальное помещение площадью 148,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Пунктом 2.1 договора определено, что срок договора составляет с 02.01.2017 по 31.12.2017.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы в сумме 5808,59 руб. плюс НДС в сумме 1045,55 руб.

По истечении установленного срока договор возобновлен сторонами на прежних условиях на неопределенный срок.

Законом Московской области от 03.12.2020 № 250/2020-ОЗ городской округ Ивантеевка Московской области, городской округ Красноармейск Московской области и Пушкинский городской округ Московской области преобразованы путем объединения во вновь образованное муниципальное образование - Городской округ Пушкинский Московской области.

В соответствии с частью 6 статьи 4 указанного Закона со дня формирования органов местного самоуправления Городского округа Пушкинский Московской области прекращаются полномочия органов местного самоуправления и должностных лиц городского округа Ивантеевка Московской области, городского округа Красноармейск Московской области и Пушкинского городского округа Московской области.

В силу пункта 2 решения Совета депутатов городского округа Пушкинский Московской области от 10.06.2021 № 44/3 "О вопросах правопреемства городского округа Пушкинский Московской области" Администрация городского округа Пушкинский Московской области является правопреемником администрации Пушкинского городского округа Московской области, Администрации городского округа Ивантеевка Московской области, Администрации городского округа Красноармейск Московской области в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами.

В связи с изменением порядка расчета арендной платы Администрация городского округа Пушкинский направила арендатору на подписание договор аренды от 26.10.2022 № 047/22-И, которым установлен размер арендной платы в сумме 23793,82 руб. плюс НДС в сумме 5948 руб. – без учета коммунальных платежей и с применением понижающего коэффициента 0,5.

Уведомлением от 05.08.2022 арендодатель уведомил арендатора об увеличении арендной платы. Уведомлением от 22.08.2022 Администрация потребовала заключения договора на новый срок с условиями, соответствующими действующему законодательству.

Поскольку арендная плата по истечении договора вносится предпринимателем в прежнем размере (5808,59 руб.), у арендатора образовалась задолженность более, чем за 2 периода. Договор аренды на в соответствии с требованиями действующего законодательства не заключен арендатором на новый срок.

В этой связи в адрес предпринимателя направлена претензия от 27.07.2023 с требованием о расторжении договора и об освобождении помещения.

Данные обстоятельства, а также оставление претензии без удовлетворения послужили основаниями для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013) в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Исследовав договор аренды от 02.01.2017, суд приходит к выводу, что к договору подлежит применению регулируемая арендной плата, поскольку размер арендной платы определен в соответствии с решением Совета депутатов г. Ивантеевки МО от 24.06.2014 № 818/71 «Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду муниципального имущества города Ивантеевки Московской области» по формуле: Арас = Ап = Бап x Киз x Км x Кт x Ки x Кд x S, где: Бап - базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр. Базовая ставка годовой арендной платы за 1 квадратный метр (базовая ставка арендной платы) устанавливается постановлением Администрации городского округа Ивантеевка Московской области на соответствующий финансовый год. S - арендуемая площадь помещений (зданий).

Киз - коэффициент износа (Киз): Киз = (100% - % износа) / 100%. Если Киз меньше 0,5, он устанавливается равным 0,5.

Км - коэффициент качества материала строения (Км): кирпич - 1,5; железобетон - 1,25; смешанное (дерево, кирпич, железобетон) - 1,0; дерево и прочие - 0,8.

Кт - коэффициент типа строения (Кт): производственное - 0,5, прочие - 1,0.

Ки - коэффициент удобства использования нежилого помещения (здания), отражает месторасположение помещения в городе, удаленность от транспортных магистралей, железнодорожных станций, автобусных остановок, удобство коммерческого использования: Ки = 1,5 - зона 1: Первомайская площадь, ул. Первомайская до <...> включительно, Советский проспект, ул. Дзержинского, ул. Задорожная, Центральный проезд, ул. Толмачева до 10, 11 включительно, ул. Адмирала ФИО2, пр-д Маяковского; Ки = 1,25 - зона 2: ул. Победы, ул. Хлебозаводская, ул. Заводская, ул. Смурякова, ул. Толмачева с <...>; Ки = 1,0 - зона 3: все остальные улицы города.

Кд - коэффициент вида деятельности (Кд): 1) банковская, биржевая, посредническая и риэлторская деятельность, пункты обмена валют, ночные клубы - 4,0; 2) административная деятельность по управлению предприятиями (офисы), гостиницы, нотариальная и адвокатская деятельность, юридические консультации, частная охрана, автосервис, экскурсионные и туристические бюро - 3,0; 3) торговля (оптовая и розничная), аптеки, рестораны, кафе, бары, склады, зубопротезирование, ломбарды, страховые компании - 2,0; 4) производство, проектирование, научно-исследовательская деятельность, транспорт, строительство, ремонт аудио-, видео- и бытовой техники и прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, - 1,5; 5) услуги электросвязи, медицины (кроме зубопротезирования), торговля книгопечатной продукцией (кроме эротической), художественными изделиями, сувенирами, ветеринарные услуги, предприятия бытового обслуживания населения - 1,0; 6) ателье по пошиву и ремонту швейных, меховых, кожаных и трикотажных изделий по индивидуальным заказам - 0,7; 7) государственные унитарные предприятия; организации по управлению многоквартирными жилыми домами; предприятия по ремонту и обслуживанию жилого фонда; федеральные органы государственной власти и их территориальные органы; органы государственной власти иных субъектов Российской Федерации; учреждения, учредителями которых является Российская Федерация, иные субъекты Российской Федерации или муниципальные образования Московской области; негосударственные учреждения и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в области дополнительного образования, спорта и культуры; организации, образующие инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, - 0,5; 8) общественные организации инвалидов, ветеранов войны и труда, расположенные на территории города, - 0,0; 9) отделения почтовой связи - 0,2. Применить коэффициент 0,2 с 1 января 2016 года.

При этом в соответствии с Законом о защите конкуренции, а также с решением Совета депутатов городского округа Пушкинский МО от 13.12.2021 № 163/11 «Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Пушкинский Московской области» размер арендной платы за пользование объектами муниципального имущества Городского округа Пушкинский Московской области, предоставленными в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов), за исключением объектов, указанных в пунктах 5.2 и 5.3 настоящего Положения, определяется по результатам оценки рыночной величины арендной платы, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 этого же Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Пунктом 3.4 договора аренды от 02.01.2017 предусмотрено одностороннее изменение размера арендной платы и порядка расчета арендной платы в связи с изменением законодательства.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что незаключение договора аренды спорного помещения на новый срок и на условиях, соответствующих требованиям действующего законодательства, а также систематическое внесение арендной платы не в полном объеме, является существенным нарушением условий договора и закона, влекущим расторжение договора аренды муниципального имущества.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Материалами дела подтверждается, что арендодатель уведомлял об увеличении размера арендной платы, а также предлагал заключить договор аренды на новый срок на соответствующих закону условиях.

В материалы дела также представлено письмо, направленной в адрес Администрации городского округа Пушкинский от имени арендатора в ответ на претензию от 27.07.2023, с предложением рассмотреть вопрос о сохранении договора аренды, а также об установлении льготной ставки арендной платы.

Следовательно, досудебный порядок расторжения договора аренды соблюден.

При этом суд принимает во внимание, что в материалы дела ответчиком не представлено доказательств наличия оснований для сохранения договора аренды, установления льготной ставки арендной платы. Сложное финансовое положение, по смыслу действующего законодательства, не является основанием для освобождения от исполнения обязательств в установленном законом порядке.

Кроме того, в направленном на подписание договоре аренды от 26.10.2022 размер арендной платы существенно отличается от ставки арендной платы, указанной в уведомлении от 05.08.2022.

Доказательств принятия мер по урегулирования преддоговорного спора в части размера и порядка расчета арендной платы в материалы дела ответчиком также не представлено.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что договор аренды от 02.01.2017 подлежит расторжению.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 02.01.2017.

Обязать ИП ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) освободить подвальное помещение площадью 148,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец