Решение от 22 ноября 2017 г. по делу № А41-76275/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-76275/17
22 ноября 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.А. Шаряфетдиновым, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 14.05.1996, юридический адрес: 141506, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «НОБИЛЕ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 03.03.2015, юридический адрес: 125438, <...>, ПОМ/КОМ/ОФ 1/13/2)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>); Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143969 ,<...>; фактический адрес: 143407, <...>) Министерство строительного комплекса Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 13.07.2012, юридический адрес: 143407, <...>).

о расторжении договора аренды земельного участка от 16.01.2013 г. № 8-АП/13

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, представитель по дов. № 02 от 10.01.2017, паспорт РФ.

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

от третьих лиц: от Минстроя Московской области – ФИО2, представитель по дов. № 134 от 27.12.2016, паспорт РФ; от Управления Росреестра по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом; от Министерства имущественных отношений МО - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «НОБИЛЕ» (далее – ООО «НОБИЛЕ», ответчик) со следующими требованиями:

- расторгнуть досрочно договор аренды земельного участка № 8-АП/13 от 16.01.2013 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО «НОБИЛЕ» земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080105:958 площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, в восточной части кадастрового квартала 50:09:0080105 категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для общественно-делового и гражданского строительства (строительство магазина)".

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не использует в соответствии с целевым назначением земельный участок, в связи с чем, истец просит расторгнуть договор аренды.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также представила ответ на запрос суда в соответствии с которым информация о выдаче ГПЗУ и/или разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0080105:958 ООО «Рассвет» или ООО «НОБИЛЕ» в Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области отсутствует и не поступала.

Представитель Министерства строительного комплекса Московской области поддержал позицию истца, а также сообщил что в период осуществления Министерством полномочий в части, касающейся разработки, утверждения документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков (с 01.01.2015 по 01.07.2017), выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию (с 01.01.2015 по настоящее время), заявлений на подготовку и утверждение градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080105:958, а также обращений заинтересованных лиц о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объектов на данном участке не поступало, соответственно Министерством градостроительный план указанного земельного участка не утверждался, разрешения на строительство (реконструкцию) объектов на данном участке не выдавались.

Общество с ограниченной ответственностью «НОБИЛЕ», Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области были извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Из материалов дела следует, что 16 января 2013 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 8-АП/13 (далее – договор от 16.01.2013 г. № 8-АП/13).

Согласно п. 1.1 договора от 16.01.2013 г. № 8-АП/13, Арендодатель передает за плату во временное пользование, а Арендатор принимает земельный участок, из земель находящихся в неразграниченной государственной собственности площадью 800 кв.м., с кадастровым номером 50:09:0080105:958, с местоположением: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, в восточной части кадастрового квартала 50:09:0080105 категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для общественно-делового и гражданского строительства (строительство магазина)", в границах, указанных в кадастровом паспорте – выписке из государственного кадастра недвижимости от 28.11.2012 г. № МО-12/ЗВ-918296.

Земельный участок передается Арендодателем и принимается Арендатором в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет с 16.01.2013 г. по 15.01.2062 г. (п. 2.1 договора от 16.01.2013 г. № 8-АП/13).

Согласно п. 4.3.2 договора от 16.01.2013 г. № 8-АП/13, Арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли.

16 января 2013 года между Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» (далее – Арендатор) подписан Передаточный Акт № 8 земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080105:958.

Договор аренды земельного участка от 16.01.2013 г. № 8-АП/13 зарегистрирован в установленном законодательством порядке в Управлении Росреестра по Московской области – 20.02.2013 г.

31 марта 2015 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» и Обществом с ограниченной ответственностью «НОБИЛЕ» заключен Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого все права и обязанности Арендатор по договору аренды земельного участка от 16.01.2013 г. № 8-АП/13 перешли к Обществу с ограниченной ответственностью «НОБИЛЕ» с момента подписания договора о передаче прав и обязанностей.

31 марта 2015 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» и Обществом с ограниченной ответственностью «НОБИЛЕ» подписан Акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080105:958.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31 марта 2015 года зарегистрирован в установленном законодательством порядке в Управлении Росреестра по Московской области – 03.06.2015 г.

10 мая 2017 года Управлением муниципального контроля отдела муниципального земельного контроля Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области составлен Акт обследования земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080105:958, при котором установлено, что участок не огорожен забором, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, по состоянию на 10.05.2017 г. земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением.

На основании акта обследования, Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил в адрес ответчика досудебную претензию от 19.05.2017 г. № Исх. № 15исх-5004/КУИ с предложением устранить допущенные нарушение либо расторгнуть договор аренды.

Факт направления досудебной претензии подтверждается списком внутренних почтовых отправлений и описью вложения с отметкой почты России.

Поскольку в досудебном порядке ответчик на претензию истца не ответил, в связи с тем, что ответчик не приступил к использованию земельного участка, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отношения сторон по настоящему делу регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Во исполнение указанных норм Комитетом по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области в адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 19.05.2017 г. № Исх. № 15исх-5004/КУИ (почтовый идентификатор: 14150611001057), в которой истец предлагал ответчику в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд считает, что досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Действующее законодательство разделяет два понятия: «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

Однако из материалов дела следует, что общество не только не приступило к использованию земельного участка, а даже не произвело никаких действий по его освоению. Доказательства обратного в материалы дела ответчиком не представлены.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание не использование ответчиком земельного участка по целевому назначению, учитывая соблюдение истцом досудебного претензионного порядка, суд считает, что исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 16.01.2013 г. № 8-АП/13, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080105:958 подлежат удовлетворению.

В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть Договор аренды земельного участка от 16.01.2013 г. № 8-АП/13, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:09:0080105:958 площадью 800 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г. Солнечногорск, в восточной части кадастрового квартала 50:09:0080105 категория земель: "земли населенных пунктов", разрешенное использование "для общественно-делового и гражданского строительства (строительство магазина)".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «НОБИЛЕ» в федеральный бюджет сумму государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков