Решение от 23 мая 2024 г. по делу № А56-16315/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-16315/2024
24 мая 2024 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Потыкаловой К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» (141401, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

об освобождении занимаемого нежилого помещения,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 20.05.2024

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» (далее – ответчик, Общество) о обязании Общества освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 278 кв.м, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, <...>, пом. 97Н, взыскать с Общества в пользу предпринимателя расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Определением суда от 28.02.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

От предпринимателя поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит признать прекращенным с 06.11.2023 договор от 07.11.2022 № К/07-11/2022 аренды нежилого помещения, обязать Общество возвратить предпринимателю нежилое помещение общей площадью 278 кв.м, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, <...>, пом. 97Н, взыскать с Общества в пользу предпринимателя расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Протокольным определением от 12.04.2024 рассмотрение дела отложено.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Через информационную систему электронной подачи документов «Мой Арбитр» от ответчика поступил отзыв и дополнения к нему, приобщенные судом к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. Представитель ответчика против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между ФИО2 (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 07.11.2022 № К/07-11/2022 аренды нежилого помещения площадью 278 кв.м, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, <...>, пом. 97Н. Кадастровый номер 78:36:1310101:13000.

Помещение было передано арендатору по передаточному акту 11.11.2022.

В соответствии с п. 2.1 Договор заключен сторонами сроком на 364 календарных дня, вступает в силу с даты подписания его сторонами и действует по 05.11.2023 включительно.

В абз. 2 п. 2.1 Договора стороны установили, что по истечении срока действия настоящего Договора установленного абзацем первым настоящего пункта Договора при отсутствии не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока действия настоящего Договора письменного возражения со стороны арендатора при первой и второй пролонгациях, а при последующих пролонгациях – письменного возражения со стороны арендатора и/или арендодателя, настоящий Договор считается возобновленным на следующие 364 (триста шестьдесят четыре) календарных дня на тех же условиях, если иные не оговорены сторонами в настоящем Договоре, и далее в том же порядке, при этом таких возобновлений (пролонгаций) Договора должно быть не менее 2 (двух) подряд.

В случае если Договор в дальнейшем не будет возобновлен дважды в порядке, указанном выше, не по инициативе и/или не по вине арендатора, арендодатель будет обязан в течение 30 дней с момента прекращения Договора выплатить арендатору компенсацию за расторжение договора в соответствии с положениями пункта 5.17 настоящего Договора.

12.09.2023 исх. № D150_12092023 ответчик в связи со сложным экономическим положением предложил истцу рассмотреть возможность продлить (возобновить) Договор с 06.11.2023 года на условиях снижения арендой платы до 93 101 руб., а также исключить условие Договора об индексации арендной платы. При этом арендатор указал, что в случае недостижения договоренностей по предложенным условиям или иным условиям Общество будет вынуждено рассмотреть возможность досрочного расторжения Договора аренды нежилого помещения и вернуть помещение в соответствие с Договором аренды.

Арендодатель письмом от 13.09.2023 сообщил арендатору об отказе в удовлетворении предложения арендатора о пролонгации договора аренды нежилого помещения на новых условиях (арендодатель отказался уменьшить размер арендной платы и исключить условие Договора об индексации арендной платы).

Таким образом, как указывает истец, сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию Договора – размеру арендной платы, в связи с чем договор считается не заключенным на новых условиях на новый срок на следующие 364 календарных дня (с 06.11.2023 по 03.11.2024).

По смыслу п. 2.1 Договора, арендатор вправе не менее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока действия настоящего Договора при первой и второй пролонгациях направить письменное возражение относительно возобновления. Договора на тех же условиях на следующие 364 (триста шестьдесят четыре) календарных дня, в таком случае договор не считается возобновленным на новый срок.

Как полагает истец, поведение арендатора, установившего в своем предложении от 12.09.2023 условие об одностороннем отказе от возобновления договора на новый срок, в случае если арендодатель не согласится на уменьшение арендной платы, и ссылающегося после получения отказа арендодателя на то, что договор был возобновлен на новый срок на прежних условиях, является недобросовестным.

В п. 7.8 Договора указано, что Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора аренды, предупредив об этом Арендодателя за 30 (тридцать) календарных дней.

Договор аренды прекращается по истечении 30 (тридцати) календарных дней со дня, когда соответствующее уведомление доставлено Арендодателю или считается доставленным по правилам ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), при этом компенсация за расторжение договора установленная п. 5.17 Договора не применяется и не выплачивается Арендодателем.

10.11.2023 Истец уведомлением исх. от 09.10.2023 предложил считать договор расторгнутым с 11.12.2023, указал на необходимость явки в этот день для возврата помещения и составления акта приема-передачи.

Ответным письмом от 26.12.2023 ответчик сообщил истцу, что не готов расторгнуть Договор аренды, напомнил ему, что срок аренды продлен до 03.11.2024.

В соответствии с пунктом 3.6 Договора, в случае отказа арендатора от пролонгации или переоформления Договора на новый срок арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по передаточному акту в день окончания срока аренды.

Согласно п. 3.8 Договора, при расторжении Договора в связи с окончанием срока аренды или при досрочном расторжении Договора Арендатор обязан передать Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором оно было принято Арендатором с учетом нормального износа и произведенных Арендатором в Помещении работ в соответствии с Договором.

Истец полагает, что Договор прекратил действие с 06.11.2023, не был возобновлен (не заключен) на новый срок, а после прекращения договора наступила обязанность арендатора возвратить арендодателю нежилое помещение по Передаточному акту.

В связи с уклонением арендатора от возврата нежилого помещения арендодателю по Передаточному акту, арендодатель направил на адрес электронной почты арендатора 12.02.2024 уведомление-претензию, с требованием освободить нежилое помещение и возвратить его по Передаточному акту в связи с прекращением договора, не позднее 22.02.2024.

Полагая, что обязательственные, отношения между сторонами по инициативе ответчика прекращены, а обязательство вернуть занимаемые помещения последним не исполнено, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из пункта 1 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрено автоматическое продление договора, в котором указано на то, что если настоящий Договор не будет возобновлен дважды в порядке, определенном Сторонами в абзаце втором пункта 2.1 настоящего Договора (при первой и второй пролонгации), по инициативе и/или по вине Арендодателя, Арендодатель будет обязан в течение 30 (тридцати) дней с момента прекращения Договора выплатить Арендатору компенсацию за расторжение договора в соответствии с положениями пункта 5.17. настоящего Договора.

12.09.2023 ответчик предложил истцу рассмотреть возможность продлить Договор с 06.11.2023 года на условиях снижения арендой платы до 93 101 руб.

Арендодатель письмом от 13.09.2023 сообщил арендатору об отказе в удовлетворении предложения арендатора о пролонгации договора аренды нежилого помещения на новых условиях.

Таким образом, исходя из прямого толкования состоявшейся между сторонами переписки, следует, что стороны не достигли соглашения только в части изменения размера арендной платы.

По общему правилу договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае в п. 2.1 Договора стороны предусмотрели иной порядок определения срока договора, согласно которому договор может быть автоматически пролонгирован на тех же условиях на предельный срок, то есть предусмотрели продление договора аренды и его условий на определенный срок, без дополнительного волеизъявления и документального оформления. Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит.

Таким образом, Договор, заключенный на срок 364 календарных дня (до 05.11.2023) при отсутствии от сторон до истечения его срока волеизъявления на расторжение сделки, считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок, в связи с чем, такой Договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок.

Следовательно, процедура расторжения договора аренды, установленная п. 2 ст. 610 ГК РФ, в рассматриваемом случае не применима. Указанные выводы согласуются с п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

Таким образом, утверждения истца, что сторонами не достигнуто соглашение по существенному условию Договора – размеру арендной платы, в связи с чем договор считается не заключенным на новых условиях на новый срок на следующие 364 календарных дня (с 06.11.2023 по 03.11.2024) является несостоятельным.

Между тем, согласно пункте 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как уже указывалось ранее, пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке.

Согласно пункту 4 статьи 450, пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой этим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Прямого указания на право Арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок, в настоящем случае не отражено.

Между тем, в силу п. 5.17 Договора при досрочном расторжении договора по вине Арендодателя или инициативе Арендодателя, не связанной с виновными действиями арендатора, Арендодатель обязан в течение 30 дней с момента такого расторжения выплатить Арендатору компенсацию за расторжение Договора.

По правилам 431 ГК РФ из буквального толкования пункта 5.17 Договора прямо следует, что у Арендодателя имеется право на односторонний отказ от договора при определенных условиях.

Более того, согласованная сторонами редакция пункта 5.17 Договора не нарушает положения закона, поскольку стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном отказе от исполнения договора.

10.11.2023 истец направил ответчику уведомление исх. от 09.10.2023 о расторжении договора с 11.12.2023, указывая на необходимость явки в этот день для возврата помещения и составления акта приема-передачи.

В данном случае истец реализовал свое право на отказ от договора аренды.

Ответчиком не оспаривается, что отказ истца от Договора получен Обществом 10.11.2023, следовательно, данный Договор, прекратил свое действие 11.12.2023.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие с 11.12.2023, в силу положений статьи 622 ГК РФ находящееся у арендатора имущество подлежит возврату арендодателю.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

С учетом установленных обстоятельств, исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать договор от 07.11.2022 № К/07-11/2022 аренды нежилого помещения прекращенным с 11.12.2023.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 нежилое помещение общей площадью 278 кв.м, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, <...>, пом. 97Н. Кадастровый номер 78:36:1310101:13000.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Потыкалова К.Р.