Решение от 13 ноября 2018 г. по делу № А63-6917/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-6917/2018
г. Ставрополь
13 ноября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2018 года

Мотивированное решение изготовлено 13 ноября 2018 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в заседании суда исковое заявление жилищно-строительного кооператива «Восточный», г. Ставрополь, ОГРН <***> к комитету градостроительства администрации города Ставрополя, ОГРН <***>, администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН ОГРН1022601931901, третье лицо: Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, г. Ставрополь о сохранении в реконструированном виде и признании права собственности на объект недвижимости – многоквартирный жилой дом, общей площадью 5 160 кв.м, кадастровый номер 26:12:011106:297, расположенный по адресу: <...>, в отсутствие представителей сторон (извещены),

установил:

Жилищно-строительный кооператив «Восточный», г. Ставрополь (далее – ЖСК «Восточный», истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет), администрации города Ставрополь, г. Ставрополь (далее – администрация), третье лицо: Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, г. Ставрополь о сохранении в реконструированном виде и признании права собственности на объект недвижимости – многоквартирный жилой дом, общей площадью 5 160 кв.м, кадастровый номер 26:12:011106:297, расположенный по адресу: <...>.

Исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению в части призвания права собственности на объект недвижимости по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что заявленный объект недвижимости представляет из себя многоквартирный жилой дом, общей площадью 5 160 кв.м, кадастровый номер 26:12:011106:297, расположенный по адресу: <...>.

Первоначально строительство этого многоквартирного жилого дома осуществлялось ООО фирмой «ВиТ» за счет собственных и привлеченных средств дольщиков (физических лиц) на основании постановления главы г. Ставрополя «О разрешении ООО фирме «ВиТ» проектирования жилого дома по пер Восточному, 8 в квартале 143» №366 от 02.02.2000 и разрешений на строительство многоквартирного 7-этажного 27 квартирного жилого дома со встроенным магазином и подземными автостоянками в цокольном этаже, выдаваемых и продлеваемых в период с 2000 по 2012 годы комитетом градостроительства администрации города Ставрополя.

Срок действия последнего разрешения на строительство истек 18.11.2012.

Между тем, в отступление от проектной и разрешительной документации ООО фирмой «ВиТ» осуществило строительство 9-этажного 35 квартирного дома со встроенными магазином и подземными автостоянками в цокольном этаже, общей площадью 5 160 кв.м., фактической степенью готовности 95%. Указанное техническое состояние объекта недвижимости зафиксировано в техническом паспорте от 09.03.2007.

При этом в ЕГРН за ООО фирмой «ВиТ» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 75%.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2014 по делу №А63-3631/2014 (дата объявления резолютивной части) ООО фирма «ВиТ» признана несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, применяемой к ликвидируемому должнику, в отношении нее введена процедура конкурсного производства.

Участниками строительства, являющимися кредиторами ООО фирма «ВиТ», было принято решение о создании жилищно-строительного кооператива, в целях передачи ему объекта незавершенного строительства.

21.12.2016 в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица, ЖСК «Восточный».

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.05.2017 по делу №А63-3631/2014 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО фирмы «Вит» о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК «Восточный» и объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО фирме «Вит» с. Надежда, был передан ЖСК «Восточный».

На основании договора уступки права аренды земельного участка от 29.05.2017, права и обязанности по договору аренды земельного участка №5709 от 18.03.2016 были переданы от ООО фирма «ВиТ» ЖСК «Восточный».

11.08.2017 за ЖСК «Восточный» зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный дом.

В связи с тем, что первоначальный застройщик (ООО фирма «ВиТ») изменения в проектную и разрешительную документацию своевременно не внес, а объект недвижимости в существующих характеристиках и этажности уже имелся в наличии, ЖСК «Восточный» было вынуждено за счет средств членов жилищного-строительного кооператива, бывших дольщиков ООО фирма «ВиТ», без надлежащей разрешительной документации осуществить достройку многоквартирного жилого дома.

В соответствии с технической документацией, оконченный строительством объект недвижимости имеет следующие характеристики - многоквартирный жилой дом, общей площадью 5 160 кв.м, кадастровый номер 26:12:011106:297, расположенный по адресу: <...>.

Судом установлено и ответчиками не оспаривается, что произведенное увеличение площади застройки произошло в пределах земельного участка предоставленного ЖСК «Восточный» по договору аренды земельного участка №5709 от 18.03.2016

В целях устранения сомнений и проверки доводов сторон на основании ходатайства истца по делу было назначено проведение строительно-технической экспертизы.

В соответствии с заключением эксперта №354/10/18Э от 10.10.2018 некоммерческого партнерства «Независимая экспертно-консультационная служба» многоквартирный жилой дом на момент проведения экспертного обследования полностью закончен строительством, т.е. имеет степень готовности 100%.

Общий физический износ всего здания составил 10%. Конструктивные несущие и самонесущие элементы объекта находятся в хорошем техническом состоянии.

Многоквартирный жилой дом соответствует требованиям действующих строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических нормативов, требованиям норм пожарной безопасности, Федеральному закону №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федеральному закону №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Объект экспертизы не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, и не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Техническое состояние допускает безопасное использование и эксплуатацию по назначению объекта недвижимого имущества – многоквартирного жилого дома.

Таким образом, судом установлен факт принадлежности земельного участка под заявленным недвижимым имуществом истцу, а также отсутствие нарушений градостроительных норм и правил, допущенных при строительстве заявленного объекта (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности. Из положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в судебном порядке право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить, реконструировать жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство объектов недвижимости на предоставленном земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка и соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

Указанная правовая позиция также подтверждается позицией Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014, в соответствии с которой право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. На основании изложенного, довод администрации о том, что строительство объекта недвижимости на арендованном земельном участке исключает возможность признания права собственности на самовольно возведенный объект, судом отклоняется.

Из материалов дела видно, что заявленный объект недвижимости является многоквартирным жилым домом. Земельный участок с кадастровым номером 26:12:011106:74 предоставлен ЖСК «Восточный» для строительства жилого дома многоквартирного типа со встроенно-пристроенными помещениями с подземной автостоянкой, т.е. заявленный объект недвижимости возведен с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В материалы дела предоставлены доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы некоммерческого партнерства «Независимая экспертно-консультационная служба» №354/10/18Э от 10.10.2018, проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела, подтверждающие соблюдение при строительстве указанных норм.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие у истца всех необходимых условий, позволяющих признать право собственности на оконченный строительством объект недвижимости: наличие прав на земельный участок, занятый заявленной постройкой; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; соблюдение градостроительных регламентов, строительных и иных правил, нормативов. Изложенное подтверждается представленным в материалы дела доказательствами.

Удовлетворение заявленного требования о признании права собственности устранит правовую неопределенность и позволит реализовать мероприятия, направленные на восстановление прав граждан-участников долевого строительства, пострадавших вследствие неисполнения недобросовестным застройщиком своих обязательств.

При рассмотрении данного дела судом также установлены обстоятельства отсутствия спора с третьими лицами на заявленные объекты недвижимости.

При изложенных обстоятельствах и учитывая социальную значимость, суд удовлетворяет заявленное требование о признании права собственности.

Заявленное ЖСК «Восточный» требование о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии с учетом выводов Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и обстоятельств признания за истцом права собственности на заявленный объект недвижимости не является надлежащим способом защиты прав, не требует судебного подтверждения, а потому в его удовлетворении следует отказать.

В соответствии со статьей 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и учитывая, что установленный порядок ввода объектов в эксплуатацию и регистрации права собственности был нарушен по зависящем от ЖСК «Восточный» причинам (обстоятельствам), расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьям 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 12, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования жилищно-строительного кооператива «Восточный», г. Ставрополь, ОГРН <***> удовлетворить частично.

Признать право собственности за жилищно-строительным кооперативом «Восточный», г. Ставрополь, ОГРН <***> на объект недвижимости – многоквартирный жилой дом, общей площадью 5 160 кв.м, кадастровый номер 26:12:011106:297, расположенный по адресу: <...>.

В удовлетворении остальной части требований жилищно-строительного кооператива «Восточный», г. Ставрополь, ОГРН <***> отказать.

Настоящее решение служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю права собственности на указанный объект недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.А.Керимова