Решение от 21 августа 2017 г. по делу № А83-2201/2014

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, г. Симферополь, ул. А.Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А83-2201/2014
21 августа 2017 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 августа 2017 года


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Ильичева Н.Н., при ведении протокола судебного заседания судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев материалы дела по иску заместителя прокурора Республики Крым в интересах Администрации города Алушты Республики Крым к Обществу с ограниченной ответственностью «Морские развлечения», при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца – Коммунального предприятия «Коммунсервис», Фонда коммунального имущества Алуштинского городского совета, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Федерального государственного казенного учреждения «Специализированный отряд Главного управления МЧС России по Республике Крым» о признании недействительным договора и применении последствий недействительности сделки,

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

от Прокуратуры Республики Крым – ФИО2, личность удостоверена служебным удостоверением;

от Администрации города Алушты – ФИО3, представитель по доверенности № 02-38/397 от 16.03.2017;

от ООО «Морские развлечения» – ФИО4, представитель по доверенности от 07.09.2016;

от ФГКУ «Специализированный отряд Главного управления МЧС России по Республики Крым» – ФИО5, представитель по доверенности 15.07.2016;

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Республики Крым в интересах Администрации города Алушты Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к ответчику – Обществу с ограниченной ответственностью «Морские развлечения», при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца – Коммунального предприятия «Коммунсервис», Фонда коммунального имущества Алуштинского городского совета, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Федерального государственного казенного учреждения «Специализированный отряд Главного управления МЧС России по Республике Крым» о признании недействительным договора от 11.10.2013 купли – продажи коммунального имущества – нежилых строений (гараж лит. «Б» и пристройку лит. «Б1») общей площадью 185,8 кв.м., расположенных по ул. Парковой, 6-а, в г. Алушта, заключенного между Алуштинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Морские развлечения»; о признании недействительным договора от 07.11.2013 о внесении и изменений в договор купли – продажи коммунального имущества путем выкупа от 11.10.2013, заключенного между Алуштинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Морские развлечения»; применении последствий недействительности договора купли – продажи от 11.10.2013 путем возврата недвижимого имущества – нежилых строений (гараж лит. «Б» и пристройку лит. «Б1») общей площадью 185,8 кв.м., расположенных по ул. Парковой, 6-а, в г. Алушта, в собственность территориальной громады г. Алушты.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26.02.2016 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Дополнительным решением от 24.03.16 разрешен вопрос о расходах на проведение судебных экспертиз по делу, взыскано за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Морские развлечения» 50000 рублей судебных расходов по оплате экспертизы, в пользу Частного судебно-экспертного учреждения «Крымская экспертная служба 11 рублей 78 копеек судебных расходов по оплате экспертизы, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Крымское экспертное бюро» 51128 рублей 10 копеек судебных расходов по оплате экспертизы.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.06.16 апелляционная жалоба прокурора оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18.10.2016 решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.02.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 по делу № А83-2201/2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Во исполнение указаний кассационной инстанции по делу была назначена комплексная комиссионная судебная оценочная и техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», производство по делу приостанавливалось.

После поступления заключение экспертов Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО6, ФИО7 комплексной судебной строительно-технической и бухгалтерской экспертизы (№ 40/1-3, 136/2-3 от 10.04.2017) производство по делу возобновлено.

ООО «Морские развлечения» представлялись возражения на заключение экспертизы № 43/1-3, 136/2-3, выполненное ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» экспертами ФИО6, ФИО7, представлено рецензионное заключение № 27/06-2017 ООО «ЭкспертКонсалтинг» от 27.06.2017.

Экспертом ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО6 представлены дополнительные письменные пояснения.

Судом отклонено ходатайство ответчика о назначении по делу повторной комиссионной комплексной экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему.

Решением Алуштинского городского совета 9 сессии 6 созыва N 9/946 от 15.01.2013 нежилые здания, расположенные по адресу: ул. Парковая, 6-а, г. Алушта общей площадью 445, 9 кв. м переданы с баланса коммунального предприятия "Управление городского хозяйства" на баланс коммунального предприятия "Коммунстройсервис".

18.03.2013 между ООО "Морские развлечения" (арендатор) и коммунальным предприятием "Коммунстройсервис" (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества коммунальной собственности территориальной громады г. Алушта, на основании которого, ответчику в срочное платное пользование предоставлено коммунальное имущество, нежилые сооружения (гараж лит. "Б" и пристройка лит. "Б1"), расположенные по адресу: ул. Парковая, д. 6-а, г. Алушта, общей площадью 185,8 кв. м, состоящие на балансе у Арендодателя. Стоимость имущества определена в соответствии с отчетом о независимой оценке арендованного имущества по состоянию на 01.01.2013 и составила 297011 гривен.

В соответствии с договором, арендатор вступает в срочное платное пользование имуществом в срок, указанный в договоре, но не ранее даты подписания его сторонами, его государственной регистрации и акта приема-передачи имущества. Передача имущества в аренду не влечет за собой возникновения права собственности у арендатора на переданное имущество, собственником имущества остается территориальная громада в лице Алуштинского городского совета (п.п. 2.1, 2.2. договора аренды).

Договор заключен сроком на 2 года и 11 месяцев и действует с 18.03.2013 по 18.02.2016. Действие договора аренды прекращается вследствие окончания срока, на который он заключен.

18.03.2016 между сторонами договора аренды подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 4.4. договора аренды и Порядком предоставления арендатору согласия арендодателя на осуществление неотъемлемого улучшения арендованного государственного имущества, утвержденным приказом Фонда государственного имущества Украины от 03.10.2006 № 1523, Арендатор обратился к коммунальному предприятию «Коммунстройсервис» (Арендодателю) с письмом исх. № 25 от 02.04.2013 о согласовании проведения неотъемлемых улучшений арендованных нежилых строений общей площадью 185,8 гараж лит. «Б», пристройка лит. «Б1» в объеме более 25% их стоимости и для выдачи справки балансодержателя о необходимости проведения неотъемлемых улучшений согласно дефектному акту с приложением следующих документов: 1) дефектного акта; 2) локальной сметы); 3) сводного сметного расчета стоимости строительства; 4) итоговой ведомости ресурсов.

В материалы дела представлен акт обследования комиссии в составе директора коммунального предприятия «Коммунстройсервис», представителей ООО «Морские развлечения» и ООО «Крымэлектромонтажсервис» от 02.04.2013 № 1 о техническом состоянии арендованных нежилых помещений в соответствие с содержанием которого, нежилые помещения Гараж лит. Б и пристройка лит. Б1 не пригодны для нормальной эксплуатации, нуждаются в проведении текущего ремонта в соответствии с дефектным актом.

В письме от 02.04.2013 № 23 коммунальное предприятие «Коммунстройсервис» сообщило обществу, что рассмотрев вопрос о согласовании сметной документации на выполнение работ по улучшению арендованных нежилых строений общей площадью 185,8 гараж Б, пристройка Б1, расположенных по адресу: <...>, считает целесообразным проведение работ по улучшению данного арендованного имущества согласно дефектного акта и сметы в сумме 77 тыс. грн.

На основании заключенного ООО «Морские развлечения» с ООО «Крымэлектромонтажсервис» договора подряда от 04.04.2013 № 1/04-13 на ремонтно-строительные работы на объекте: «Нежилые помещения - гараж лит. «Б» и пристройка лит. «Б1», расположенного по адресу: <...>», подрядчиком выполнены работы на сумму 77000,00 гривен, что подтверждается подписанными сторонами справкой о стоимости и актом приемки выполненных строительных работ за май 2013 года.

Аудиторским отчетом, подготовленным ЧП "АФ "Таврия-аудит", подтверждено финансирование осуществленных улучшений арендованного недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, за счет собственных средств ответчика от 15.05.2013, неотъемлемые улучшения составляют 25,9%.

Согласно отчету об идентификации выполненных ООО «Морские развлечения» неотъемлемых улучшений арендованного им недвижимого имущества - нежилых строений гаража лит.«Б» и пристройки лит.«Б1» общей площадью 185,5 кв. м, расположенных по адресу: Автономная <...> от 16.05.2013, подготовленному ФЛП ФИО8, установлено, что неотъемлемые улучшения составляют 25,9 % от стоимости арендуемого имущества

В соответствии с решением Алуштинского городского совета N 9/1988 от 25.09.2013 произведен раздел нежилых строений расположенных по адресу: <...> на: нежилые помещения общей площадью 185,8 кв. м - гараж лит. "Б", пристройка лит. "Б1", нежилые помещения общей площадью 260,1 кв. м - основное лит. "А", пристройка лит "А1", пристройка лит. "А1", пристройка лит. "А2", пристройка лит. "А3", пристройка лит. "А4", пристройка лит. "А-5", тамбур лит. "А", навес лит. "А1", навес лит. "А2" крыльцо, крыльцо. подвал лит. "А", вход в подвал, ступеньки.

Решением Алуштинского городского совета N 326 от 27.09.2013: объекту недвижимого имущества: гараж лит. Б, пристройка лит Б1 общей площадью 185,8 кв. м оставлен ранее закрепленный почтовый адрес: <...>, объекту недвижимого имущества: нежилое здание общей площадью 260,1 кв. м, расположенное по адресу: <...> присвоен почтовый адрес: <...>.

30.09.2013 Фондом коммунального имущества Алуштинского городского совета Автономной Республики Крым издан приказ N 20 о приватизации путем выкупа, определении даты оценки и проведении инвентаризации объекта коммунальной собственности Алуштинского городского совета - нежилых строений, расположенных в <...>.

1.10.2013 между Алуштинским городским советом Автономной Республики Крым (Продавец) и ООО «Морские развлечения» (Покупатель) заключен договор купли-продажи коммунального имущества - нежилых строений в редакции договора о внесении изменений от 07.11.2013, (гараж лит. «Б» и пристройка лит. «Б1») (далее - Договор купли-продажи) расположенных по ул. Парковой, д. 6-а в городе Алуште и договор от 07.11.2013 о внесении изменений в указанный договор.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора купли-продажи, земельный участок на котором расположен объект приватизации принадлежит Алуштинскому городскому совету Автономной Республики Крым, право собственности на который зарегистрировано в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество от 03.10.2013.

Согласно пункту 1.3 Договора купли - продажи право собственности на объект приватизации переходит к покупателю с момента полной оплаты стоимости объекта приватизации и регистрации права собственности в Регистрационной службе Алуштинского городского управления юстиции Автономной Республики Крым.

Указанный объект приватизации продан ООО «Морские развлечения» за 538 200 гривен, в том числе НДС 89 700 гривен (пункт 1.5 Договора)

08.11.2013 после оплаты в полном объеме цены продажи объекта приватизации между сторонами был подписан акт приема-передачи.

Право собственности на строение и гараж зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество 03.10.2013 (номер записи о праве собственности 2709523).

23.12.2013 между Алуштинским городским советом и ответчиком подписан акт приема-передачи межевых знаков на сохранность ООО «Морские развлечения» для размещения, реконструкции и обслуживания объекта недвижимого имущества в <...>. в названному акту приложены схема земельного участка и топографический план земельного участка.

29.01.2014 между Алуштинским городским советом Автономной Республики Крым (Арендодатель) и ООО «Морские развлечения» (Арендатор) заключен договор аренды земли, согласно которому Арендодатель передает в срочное платное пользование принадлежащий ему на праве собственности земельный участок площадью 0.0575 га, расположенный по ул. Парковая, д. 6-а, г Алушта, для размещения, реконструкции и обслуживания объекта недвижимого имущества за счет земель Алуштинского городского совета, не переданных в пользование или собственность, в том числе по видам земельных угодий: земли коммерческого или иного использования - 0,0575 га, отнесенную к категории земель жилищной и общественной застройки, а арендатор принимает указанный участок и оплачивает арендную плату.

Согласно пункту 2.1 договора аренды земли, право собственности на данный земельный участок принадлежит Алуштинскому городскому совету и зарегистрировано в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество от 03.10.2013.

В соответствии с пунктом 2.4. договора аренды земли на земельном участке расположены нежилые строения, принадлежащие Арендатору на основании договора купли-продажи коммунального имущества.

Договор аренды земли заключен сроком на 3 года и действует до 29.01.2017 (пункт 3.1 договора аренды земли).

Согласно пункту 5.1 договора аренды земли, земельный участок передается в аренду для размещения, реконструкции и обслуживания объекта недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды земли, целевым назначением земельного участка является строительство и обслуживание других строений общественной застройки.

29.01.2014 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Согласно ч.1 ст. 23 Федерального конституционного закона Российской Федерации от 21.03.2014 №6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов.

В соответствии с распоряжением Совета Министров Республики Крым от 07.10.2014 N 1025-р "О передаче имущества" в соответствии со ст. ст. 83, 84 Конституции Республики Крым, ст. ст. 2, 7 Закона Республики Крым "Об управлении и распоряжении государственной собственностью Республики Крым", с целью обеспечения деятельности Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Республике Крым, Федеральному государственному казенному учреждению "Специализированный отряд ГУ МЧС России по РК" переданы в безвозмездное пользование нежилые здания спасательной станции (литер "А" общей площадью 334,6 кв. м, литер "Б" общей площадью 155,8 кв. м), тельфер, ворота, забор, мощение общей площадью 328,8 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

Между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым и Федеральным государственным казенным учреждением "Специализированный отряд Главного управления МЧС России по Республике Крым" 22.10.2014 заключен договор безвозмездного пользования государственным имуществом N 32, предметом которого являются нежилые здания спасательной станции (литер "А" общей площадью 334,6 кв. м, литер "Б" общей площадью 155,8 кв. м), тельфер, ворота, забор, мощение общей площадью 328,8 кв. м., расположенные по адресу: <...>.

С учетом положений Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ, ст. 4, 1206, 1213 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сделка была совершена в отношении недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Крым до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.

Согласно статье 203 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 N 435-IV содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным принципам.

Основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой - третьей, пятой и шестой статьи 203 настоящего Кодекса. Недействительным является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признание такой сделки недействительной судом не требуется. В случаях, установленных настоящим Кодексом, ничтожная сделка может быть признана судом действительной. Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка) (статья 215 Гражданского кодекса Украины).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18.2 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малая приватизация)" от 06.03.1992 N 2171-XІІ, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, арендатор получает право на выкуп арендуемого имущества, если им по согласованию с арендодателем за счет собственных средств осуществлено улучшение арендованного имущества в размере не менее 25% от его рыночной стоимости, по которому оно было передано в аренду, определенной субъектом оценочной деятельности - субъектом хозяйствования для целей аренды имущества.

Из материалов искового заявления следует, что в ходе проведенной прокуратурой г. Алушты проверки установлен факт завышения объема и стоимости работ, отраженных в акте формы КБ -2в за май 2013 года по объекту "Ремонт нежилых помещений гаража литер "Б" и пристройки литер "Б1" общей площадью 185,8 кв. м, по ул. Парковая, 6-а в г. Алуште. Сумма завышения составила 35837,53 грн., с учетом общепроизводственных и административных расходов, прибыли и единого налога завышение составило 45 995,81 грн. ООО "Морские развлечения" фактически произвело улучшение арендуемого им имущества лишь на 31004,19 грн., что составляет 10,4% от его оценочной стоимости и, исходя из положений Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малая приватизация)" от 06.03.1992 N 2171-XП не может служить основанием для выкупа арендованного имущества.

Прокуратурой Республики Крым представлено в материалы дела заключение эксперта № 1071/6-2 от 16.10.2015 по проведенной экспертизе в рамках уголовного дела № 2014167188, возбужденного 03.06.2014 по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 327 УК РФ, по факту подделки официального документа, а именно акта приемки выполненных работ по форме КБ -2 за май 2013 года, в котором внесены заведомо недостовернные сведения о проведенных ремонтных работах относительно улучшения нежилых помещений, расположенных в <...>, лит. Б.

Согласно выводов эксперта ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России - ФИО9 улучшения, выполненные ООО "Морские развлечения" по спорному объекту не установлены.

Однако, указанное заключение составлено без исследования всех письменных доказательств. Так, у ООО «Морские развлечения» не запрашивались и экспертом не исследовались: Аудиторский отчет от 15.05.2013; Отчет об идентификации выполненных неотъемлемых улучшений от 16.05.2013; договор подряда от 04.04.2013г. №1/04-13 на улучшения, акты КБ 2в и КБ 3 за май 2013 года, дефектная и сметная ведомости; письмо ООО «Морские развлечения» исх.№25 от 02.04.2013 о согласовании проведения неотъемлемых улучшений; письмо КП «Коммунстройсервис» исх. №23 от 02.04.2013 о согласовании проведения неотъемлемых улучшений; уведомление о начале выполнения подготовительных работ вх. №7/1 -109 от 04.02.2014; договор подряда на демонтаж.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, в соответствии со ст. 82 АПК РФ, судом назначался ряд судебных экспертиз.

В материалы дела поступило заключение № 175 судебной комплексной строительно-технической и экономической первичной экспертизы по делу № А83-2201/2014 от 20.04.2015, подготовленное частным судебно-экспертным учреждением некоммерческой организацией «Крымская экспертная служба». При проведении настоящей экспертизы эксперты пришли к следующим выводам:

1. На вопрос, какова стоимость нежилых строений - гаража лит. «Б» и пристройки лит. Б1» общей площадью 185,8 кв.м по адресу: <...>, находящихся в пользовании ООО «МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ» на основании договора аренды недвижимого имущества коммунальной собственности территориальной громады г. Алушта от 18.03.2013, по состоянию на 01.04.2013 экспертом сделан вывод: стоимость нежилых строений - гаража лит. «Б» и пристройки лит. «Б1» общей площадью 185,8 кв.м по адресу: <...>, находящихся пользовании ООО «МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ» на основании договора указанного договора аренды составляет без учета индексации: 297 011 тыс. грн.

Согласно пункту 56 Стандарта № 1 и пункту 23 «Методики оценки имущества» № 1891, срок действия отчета и заключения о стоимости имущества составляет шесть месяцев с даты утверждения заключения о стоимости имущества.

Стоимость по состоянию на 01.04.2013 с учетом индексации может составлять: 297 604,13 грн.

2. На вопрос, какие именно улучшения указанных строений и на какую сумму были выполнены ООО «МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ» по состоянию на 04.06.2013 и 11.10.2013 экспертом дан ответ: улучшения арендованного недвижимого имущества -нежилых строений гаража лит. «Б» и пристройки лит. «Б1» общей площадью 185,8 кв.м, расположенных по адресу: <...>, которые были выполнены Арендатором - ООО «МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ», по состоянию на 04.06.2013и 11.10.2013, приведены в Таблице 1: Ведомость сверки объемов выполненных работ. Стоимость улучшений арендованного недвижимого имущества - нежилых строений гаража лит. «Б» и пристройки лит. «Б1» общей площадью 185,8 кв.м, расположенных: адресу: АР Крым, <...>, по состоянию на 04.06.2013 и 11.10.2013 без индексации может составлять: 77000,00 гривен .

3. На вопрос, какими документами их выполнение подтверждается экспертом дан ответ: выполнение улучшений арендованного недвижимого имущества - нежилых строений гаража лит. «Б» и пристройки лит. «Б1» общей площадью 185,8 кв.м, расположенных по адресу: <...>, подтверждается следующими документами:

- акт приемки выполненных строительных работ за май 2013 года (Ф.№ КБ-2в), подписанный уполномоченными лицами Заказчика - ООО ««МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ», Подрядчика - ООО «КРЫМЭЛЕКТРОМОНТАЖСЕРВИС», и скреплен оттисками печатей (копия) , в соответствие которым наименование строительства и его адрес: Ремонт нежилых помещений гаража лит. «Б» и пристройки лит. «Б1», общей площадью 185,8 кв.м по адресу: <...>. Всего по акту без НДС 77000,00 грн.;

- акт списания № СпТ-000002 от 31.05.2013 (копия) (т. 1 копий материалов дела л. 73), в соответствии с которым: использовано на ремонт объекта Гараж на 185,8 кв.м строительных материалов на сумму 37770,90 грн.;

- акт списания № СпТ-000003 от 31.05.2013 (копия) (т. 1 копий материалов дела л. 72), в соответствии с которым: использовано на ремонт объекта Гараж на 185,8 кв.м строительных материалов на сумму 1923,06 грн.;

- акт списания № СпТ-000005 от 31.05.2013 (копия) (т. 1 копий материалов дела л. 72), в соответствии с которым: использовано на ремонт объекта Гараж на 185,8 кв.м строительных материалов на сумму 48888,72 грн.

- аудиторский отчет ЧП «АФ «Таврия-Аудит» от 15.05.2013 относительно подтверждения финансирования осуществленных улучшений арендованного имущества, расположенного по адресу: <...>, за счет собственных средств ООО ««МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ» (т. 1 копий материалов дела л.д. 32-33) в соответствии с которым на момент проверки выполненные работы полностью оплачены подрядчику - ООО «КРЫМЭЛЕКТРОМОНТАЖСЕРВИС», о чем свидетельствуют представленные аудитору расчетно-платежные документы всего на 77000,00 гривен.

Аудитор подтверждает, что :

1. за счет собственных средств арендатора - ООО ««МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ» - в мае 2013 года были проведены улучшения арендованного коммунального имущества - нежилых строений гаража лит. «Б» и пристройки лит. «Б1» площадью 185,8 кв.м, расположенных по адресу: <...> д.б-а, на общую сумму 77000,00 грн. без НДС.

2. Период освоения капитальных затрат - май 2013 года.

3. Понесенные затраты на дату проверки полностью оплачены.

6) справка о подтверждении суммы затрат общества с ООО ««МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ» на осуществление улучшений арендуемого им недвижимого имущества коммунальной собственности - нежилых строений гаража лит. «Б» и пристройки лит. «Б1» общей площадью 185,8 кв.м, расположенного по адресу: АР Крым, <...>, подписанная директором ООО ««МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ» и директором ЧП «АФ «Таврия-Аудит» (копия) (т. 1 копий материалов дела л. 123);

7) отчет об идентификации выполненных ООО ««МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ» неотъемлемых улучшений арендованного им недвижимого имущества - нежилых строений гаража лит. «Б» и пристройки лит. «Б1» площадью 185,8 кв.м, расположенные по адресу: <...> (копия) (т. 1 копий материалов дела л. 34-л.40).

4. На вопрос, на какую сумму в денежном и процентном выражении увеличилась (уменьшилась) стоимость указанных строений в связи с проведенными улучшениями по состоянию на 04.06.2013 и 11.10.2013 в сравнении со стоимостью по состоянию на 01.04.2013 экспертом сделан вывод: стоимость нежилых строений общей площадью 185,8 кв.м, расположенных по адресу: <...> а, в связи с проведенными улучшениями по состоянию на 04.06.2013 и 11.10.2013 в сравнении со стоимостью по состоянию на 01.04.2013 увеличилась на: 169 189 грн. или 36%.

5. На вопрос, какие именно работы и на какую сумму выполнены по договору подряда на выполнение демонтажных работ № 1/03-14 от 12.03.2014, заключенному между ООО «Морские развлечения» и ООО «Крымэлектромонтажсервис» экспертом сделан вывод: по договору подряда на выполнение демонтажных работ № 1/03-14 от 12.03.2014 были выполнены работы, указанные ведомости объемов выполненных работ по акту из 10 пунктов , стоимость которых может составлять 41306 грн.

6. На вопрос, какими документами подтверждается выполнение демонтажных работ экспертом дан ответ: выполнение демонтажных работ нежилых строений гаража лит. «Б» и пристройки лит. «Б1» общей площадью 185,8 кв.м, расположенных по адресу: <...>, подтверждается следующими документами:

1. Договор подряда №1/03-14 от 12.03.2014, заключенный между Заказчиком -ООО «МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ», Подрядчиком - ООО «КРЫМЭЛЕКТРОМОНТАЖСЕРВИС», подписанный уполномоченными лицами Заказчика, Подрядчика и скреплен оттисками печатей (копия) (т. 1 копий материалов дела л.70).

Стоимость работ определяется согласно проектно-сметной документации.

2. Акт приемки выполненных строительных работ за март-апрель 2014 года (Ф.№КБ-2в), подписанный уполномоченными лицами Заказчика - ООО «МОРСКИЕ РАЗВЛЕЧЕНИЯ», Подрядчика - ООО «КРЫМЭЛЕКТРОМОНТАЖСЕРВИС», и скреплен оттисками печатей (копия) (л.д.134-137).

7. На вопрос, на какую сумму в денежном и процентном выражении уменьшилась (увеличилась) стоимость указанных выше нежилых строений в связи с проведенными улучшениями по сравнению со стоимостью по состоянию на 01.04.2013, 04.06.2013 и 11Л 0.2013 экспертом сделан вывод: стоимость нежилых строений общей площадью 185,8кв.м, расположенных по адресу: <...> а, в связи с проведенными улучшениями по состоянию на 04.06.2013 и 11.10.2013 в сравнении со стоимостью по состоянию на 01.04.2013 увеличилась на 169 189 грн. или 36%.

Из заключения судебной комплексной строительно-технической, оценочной и экономической первичной экспертизы № 16/15 от 20 ноября 2015 экспертов ФИО10, ФИО11 ООО «Крымское экспертное бюро» следует, что :

1. Стоимость нежилых строений - гаража Лит. «Б» и пристройки Лит. «Б1» общей площадью 185,8 кв.м, по адресу: <...>, находящихся в пользовании ООО «Морские развлечения» на основании договора аренды недвижимого имущества коммунальной собственности территориальной громады г. Алушта от 18.03.2013, по состоянию на 01.04.2013, может составлять: 297 604 грн.

2. Улучшения арендованного недвижимого имущества - нежилых строений гаража Б и пристройки Б1 общей площадью 185,8 кв.м, расположенных по адресу: АР Крым, <...>, которые были выполнены ООО «Морские развлечения», в период с 02.04.2013 по 30.05.2013 приведены в Таблице 1 «Ведомость сверки объемов выполненных работ». Стоимость улучшений указанных строений в соответствии с предоставленной документацией, составляет: 77000,00 гривен 00 копеек без НДС.

3 Выполнение улучшений арендованного недвижимого имущества - нежилых строений гаража Б и пристройки Б1 общей площадью 185,8 кв.м, расположенных по адресу; АР Крым, <...> д 6-а, подтверждается следующими документами:

- Справкой о стоимости выполненных строительных работ за май 2013 года (Ф №КБ-3), подписанной Заказчиком — ООО «Морские развлечения», Подрядчиком - ООО «Крымэлектромонтажсервис», и скрепленной описками печатей, в соответствии с которой всего стоимость строительных работ по стройке составила без НДС 77000,00 грн.;

- Актом приемки выполненных строительных работ за май 2013 года (Ф № КБ-2в), подписанным Заказчиком - ООО «Морские развлечения», Подрядчиком—ООО «Крымэлектромонтажсервис» и скрепленным оттисками печатей. Согласно акту; Наименование строительства и его адрес: Ремонт нежилых помещений гаража литер «Б» и пристройки литер «Б1», общей площадью 185,8 кв.м. по адресу; АР Крым, <...>. Всего по акту без НДС 77000,00 грн.

4,5. ООО «Крымэлектромонтажсервис» для проведения улучшений арендованного ООО «Морские развлечения» недвижимого имущества -нежилых строений гаража Б и пристройки Б1 общей площадью 185,8 кв.м, расположенных по адресу: АР Крым, <...> в период с 02.04.2013 по 30.05.2013. были приобретены ресурсы в сумме 49 669,64 грн.

6. Стоимость нежилых строений общей площадью 185,8 кв.м, расположенных по адресу: <...> в связи с проведенными улучшениями по состоянию на 04.06.2013 и 11.10.2013 в сравнении со стоимостью по состоянию на 01.04.2013 увеличилась на 168 596 грн. или на 36%.

7. По договору подряда на выполнение демонтажных работ № 1/03-14 от 12.03.2014, заключенному между ООО «Морские развлечения» и ООО «Крымэлекгромонтажсервис» выполнены работы, стоимость которых может составлять без НДС 41306,00 грн.

8. Выполнение демонтажных работ по договору подряда на выполнение демонтажных работ № 1/03-14 от 12.03.2014, заключенному между ООО «Морские развлечения» и ООО «Крымэлекгромонтажсервис», подтверждается следующими документами:

1) Договором подряда №1/03-14 от 12.03.2014, заключенным между ООО «Морские развлечения» (Заказчиком) и ООО «Крымэлекгромонтажсервис» (Подрядчик). Стоимость работ определяется согласно проектно-сметной документации.

2) Актом приемки выполненных строительных работ за март-апрель 2014 года (Ф.№КБ-2в).

9. Стоимость нежилых строений общей площадью 185,8 кв.м., расположенных по адресу: <...> в связи с проведенными улучшениями по состоянию 01.04.2013 не увеличилась, а на 04.06.2013и 11.10.2013 в сравнении со стоимостью по состоянию на 01.04.2013 увеличилась на 168 596 грн. или на 36%.

10. Улучшения указанных объектов выполнены в соответствии с соблюдением строительных норм и правил в период с 02.04.2013 по 30.05.2013.

В соответствии с заключением по результатам комплексной судебной строительно-технической и бухгалтерской экспертизы экспертов ФБУ Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО6, ФИО7 № 40/1-3, 136/2-3 от 10.04.2017 эксперты пришли к следующим выводам:

1. Рыночная стоимость нежилых строений — гаража Литер «Б» и пристройки Литер «Б1», по адресу: <...>, находящихся в пользовании ООО «Морские развлечения», на основании договора аренды недвижимого имущества коммунальной собственности территориальной громады г.Алушта от 18.03.2013, по состоянию на 01.04.2013, составляла 296 209,88 грн. без НДС или 355 451,86 грн.

2. Учитывая, что работы, указанные в акте приемки выполненных строительных работ, выполнялись в 2013, то определить - какие именно улучшения указанных строений и на какую сумму были выполнены ООО «Морские развлечения» в период с 02.04.2013 по 30.05.2013, визуальным осмотром не представляется возможным.

На основании представленных документов, а именно: акт приемки выполненных строительных работ за май 2013, акта обследования от 02.04.2013, письмо КП «Коммунстройсервис» № 23 от 02.04.2013, акта комиссии от 20.05.2013, возможно сделать вывод о том, что некоторые работы по замене кровли гаражаЛитер «Б» и пристройки Литер «Б1», ООО «Морские развлечения» возможно выполнялись.

Однако, с учетом противоречивости всех представленных документов, определить - в каком объеме, а следовательно на какую сумму, производился ремонт кровли - не представляется возможным. Обоснование в исследовательской части.

3. Выполнение улучшений нежилых строений — гаража Лит. «Б» и пристройки Лит. «Б1» общей площадью 185,8 кв.м., по адресу: <...> ООО «Морские развлечения» подтверждает следующими документами:

- акт приемки выполненных строительных работ ООО «Крымэлектромонтажсервис» за май 2013 на сумму 77000 грн.;

- согласно представленным первичным кассовым документам и регистрам бухгалтерского учета ООО «Морские развлечения» из кассы общества в адрес ООО «Крымэлектромонтажсервис» было выдано денежных средств на сумму 77000 гривен по договору №1/04-13.

4. Ответить на вопрос - «Какие именно ресурсы приобретались ООО «Морские развлечения», ООО «Крымэлектромонтажсервис» для улучшения объекта аренды и на какую сумму в период с 02.04.2013 по 30.05.2013 - не представляется возможным. Обоснование в исследовательской части. 5. Ответить на вопрос - «Какими документами подтверждается приобретение ресурсов ООО «Морские развлечения», ООО «Крымэлектромонтажсервис» для улучшения объекта аренды и на какую сумму в период с 02.04.2013 по 30.05.2013 - не представляется возможным. Обоснование в исследовательской части. 6. С учетом документально подтвержденных улучшений (работы по замене кровли в мае 2013) стоимость нежилых строений гаража Литер «Б» и пристройки Литер «Б1», по адресу: <...>, по состоянию на 04.06.2013 сравнении со стоимостью строений в техническом состоянии на 01.04.2013 увеличилась на 6642,91 грн. без учета НДС, что соответствует 2,19%.

С учетом документально подтвержденных улучшений (работы по замене кровли в мае 2013) стоимость нежилых строений гаража Литер «Б» и пристройки Литер «Б1», по адресу: <...>, по состоянию на 11.10.2013, в сравнении со стоимостью строений в техническом состоянии на 01.04.2013, увеличилась на 6748,31 грн., без учета НДС, что соответствует 2,19 %.

7. Определить - какие именно работы и на какую сумму выполнены по договору подряда на выполнение демонтажных работ № 1/03-14 от 12.03.14, заключенному между ООО «Морские развлечения» и ООО «Крымэлектромонтажсервис», не представляется возможным. Обоснование в исследовательской части.

8. Выполнение демонтажных работ по договору подряда № 1/03-14 от 12.03.2014, заключенному между ООО «Морские развлечения» и ООО «Крымэлектромонтажсервис», подтверждается Актом приемки выполненных строительных работ за март-апрель 2014 года на сумму 41 306 грн. Платежные документы на исследование не представлены.

9. Работы по демонтажу кровли не являются улучшениями объекта. Демонтажные работы возможно выполнялись в 2014 году, и, следовательно, не влияют на увеличение (уменьшение) стоимости объекта недвижимости на 01.04.2013,04.06.2013, 11.10.2013.

При проведении исследования экспертами ФБУ Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» осмотр объекта исследования проводился 03.02.17 с участием представителей прокуратуры Республики Крым, Администрации г. Алушта, ответчика, ФГКУ "Специализированный отряд Главного управления МЧС России по Республике Крым".

При проведении исследований ООО «Крымское экспертное бюро», частным судебно-экспертным учреждением некоммерческой организацией «Крымская экспертная служба» осмотр проведен без участия прокурора, третьего лица - ФГКУ и "Специализированный отряд Главного управления МЧС России по Республике Крым".

Проведение работ по улучшению арендованного имущества должно подтверждаться не только документально, но и непосредственно при исследовании самого объекта.

При осмотре объекта исследования 03.02.17 с участием сторон, а также последующем анализе представленных документов экспертом было установлено, что :

1. на момент осмотра кровля гаража Литер «Б» и пристройки Литер «Б1» металлическая, свесы и водосточная система отсутствуют.

2. Определить, когда смонтировано данное покрытие кровли не представляется возможным.

3. В предоставленных документах имеются противоречия...

4. Согласно представленным на исследование фотографиям за разные периоды времени, определить - из какого материала выполнена кровля, по фотографии представляется возможным, т.к. вид кровли сверху на фотографиях отсутствует

5. Согласно представленным на исследование фотографиям за разные периоды времени установлено, что свесы и водосточная система были смонтированы ориентировочно, в период с 30.09.2012 по 30.09.2013.

6. Согласно представленным на исследование фотографиям за разные периоды времени установлено, что гаражные ворота на всех фотографиях идентичны свидетельствует о том, что ворота не менялись.

Выводы экспертизы ФБУ Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» относительно противоречий и имеющихся расхождений в части определения и надлежащего подтверждения улучшений арендованного имущества не опровергнуты ответчиком.

Федеральным государственным казенным учреждением "Специализированный отряд Главного управления МЧС России по Республике Крым" представлены пояснения о выполнении работ по улучшению арендованного имущества иными лицами, так в 2006 году предпринимателем ФИО12, в виде благотворительной помощи для развития спасательной станции, а именно: изготовление и установка металлоконструкций распашных решетчатых въездных ворот с последующей окраской. В 2007 году проводились строительные работы личным составом отряда по замене шиферной кровли на металлические листы, что подтверждается актом приемки выполненных работ от 11.05.2007 года. В период с марта по май 2011 года предприниматель ФИО13 осуществил ремонтно-строительные работы в боксе для содержания спасательной техники, а именно: обшивку стен плитой магнезит с последующей окраской, подшивку потолка с пластиковой вагонкой, устройство цементной стяжки пола с последующей облицовкой ГРЭС, монтаж распашных металлоконструкций ворот въездных с последующей обшивкой и покраской, что подтверждается следующими документами: локальная смета №2-1-1 на ремонтно-строительные работы, итоговая ведомость ресурсов к локальной смете №2-1-1, сводный сметный расчет стоимости строительства. Первичные документы, подтверждающие, что работы по улучшению спорного имущества проводились не ООО "Морские развлечения" были представлены в арбитражный суд и приобщены к материалам дела. Указанные доводы и доказательства не опровергнуты ответчиком.

Что касается доводов третьего лица относительно аффилированности ООО "Морские развлечения" и ООО "Крымэлектромонтажсервис", то само себе такое обстоятельство не может быть свидетельствовать о выполнении либо невыполнении работ по спорному имуществу.

Относительно представленного ответчиком рецензионного заключения, выполненного экспертом ООО «ЭкспертКонсалтинг» ФИО14 суд считает необходимым отметить, что во вводной части не указаны сведения о субъекте, поручившем рецензирование, установочные данные о рецензенте (аналогично эксперту), сведения о заключении эксперта, поступившем на рецензирование (кем, когда и где проводилась экспертиза), вывод эксперта; задание или вопросы, поставленные перед рецензентом; перечисление материалов, представленных помимо текста заключения; место и дата составления рецензии. Отсутствует краткое описание объектов исследования экспертом (реквизитов), примененных методов исследования, полученных результатов, их оценка и выводы.

Также отсутствует критическая часть, в которой надлежало быть: общая оценка заключения эксперта как научно-практического документа, его соответствие (несоответствие) требованиям методического обеспечения данного вида экспертизы, перечень выявленных недостатков (если они имеются), оценка значимости каждого из них и в совокупности для сделанного экспертом вывода. При анализе недостатков рецензент обязан был обратить внимание и указать на все отклонения от общепринятых (процессуальных и методических) требований, предъявляемых к составлению заключений, и на его логическую структуру.

В заключительной части рецензии не формулируется мнение рецензента о том, могли ли повлиять содержащиеся в заключении недостатки на выводы эксперта и каким образом, а дается оценка действиям эксперта, что не допустимо.

Таким образом, доводы, изложенные в рецензионном заключении, подлежат отклонению судом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что улучшение арендованного имущества в размере не менее 25% от его рыночной стоимости, по которому оно было передано в аренду, не подтверждается, соответственно, приватизация спорного имущества осуществлена в нарушение положений статьи 18.2 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малая приватизация)" от 06.03.1992 N 2171-XІІ.

В соответствии со ст. 216 Гражданского кодекса Украины недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. В случае недействительности сделки каждая из сторон обязанавозвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки, а в случае невозможности такого возврата, в частности тогда, когда полученное заключается в пользовании имуществом, выполненной работе, оказанной услуге, - возместить стоимость того, что получено, по ценам, которые существуют на момент возмещения.

Представленные ответчиком выписки по счету в АО «Сбербанк России» 14.10.13 могут свидетельствовать об инициировании платежа, однако, устанавливая поступление средств за объект приватизации в бюджет, суд критически оценивает незаверенную надлежащим образом копию электронной выписки по счету Управления государственной казначейской службы Украины в г. Алушта по коду 31030000 на 14.10.13.

Таким образом, суд не усматривает оснований для возложения на Администрацию г. Алушта обязанности по возврату средств.

Расходы по оплате государственной пошлины, проведению в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд –



РЕШИЛ:

1. Исковое заявление удовлетворить.

2. Признать недействительным договор от 11.10.2013 купли – продажи коммунального имущества – нежилых строений (гараж лит. «Б» и пристройки лит. «Б1») общей площадью 185,8 кв.м., расположенных по ул. Парковой, 6-а, в г. Алушта, заключенный между Алуштинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Морские развлечения».

3. Признать недействительным договор от 07.11.2013 о внесении и изменений в договор купли – продажи коммунального имущества путем выкупа от 11.10.2013, заключенный между Алуштинским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Морские развлечения».

4. Применить последствия недействительности договора купли – продажи от 11.10.2013 путем возврата недвижимого имущества – нежилых строений (гараж лит. «Б» и пристройка лит. «Б1») общей площадью 185,8 кв.м., расположенных по ул. Парковой, 6-а, в г. Алушта, в собственность муниципального образования городской округ Алушта.

5. Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Республики Крым на счет Частного судебно-экспертного учреждения «Крымская экспертная служба» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 910201001) денежные средства за проведение судебной экспертизы в сумме 50 000 рублей.

6. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Морские развлечения» в пользу Частного судебно-экспертного учреждения «Крымская экспертная служба» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 910201001) 11 рублей 78 копеек судебных расходов по оплате экспертизы.

7. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Морские развлечения» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Крымское экспертное бюро» (ИНН <***>, КПП 910201001) 51128 рублей 10 копеек судебных расходов по оплате экспертизы.

8. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Морские развлечения» в пользу Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» 60061,56 рублей судебных расходов по оплате экспертизы.

9. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Морские развлечения» в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Судья Н.Н. Ильичев