Решение от 19 июня 2020 г. по делу № А41-17417/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-17417/20
19 июня 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 17 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 19 июня 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хабаловым Р.Р., рассмотрев в судебном заседании заявление

Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "ЗОДИАК" (ИНН 5018089866, ОГРН 1035003378860)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании по договору аренды от 11.12.2009 № ЮА-156 задолженности в размере 51063,31 руб. за период с 03.12.2019 по 31.12.2019, о расторжении договора аренды от 11.12.2009 № ЮА-156; о возвращении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020112:8,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "ЗОДИАК" с требованиями о взыскании по договору аренды от 11.12.2009 № ЮА-156 задолженности в размере 51063,31 руб. за период с 03.12.2019 по 31.12.2019, о расторжении договора аренды от 11.12.2009 № ЮА-156; о возвращении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020112:8.

В судебном заседании представитель ответчика по требованиям возражал согласно письменному отзыву, представил в материалы дела письменный отзыв.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Также согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере.

Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 11.12.2009 № ЮА-156 и договора от 20.04.2017 в аренду ООО «Зодиак» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020112:8 сроком на 49 лет. Земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации многофункционального торгово-административного и спортивно-развлекательного комплекса.

Актом осмотра от 03.12.209 установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020112:8 не огорожена, участок не освоен и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Претензией от 10.12.2019 Администрация городского округа Химки Московской области предложила ООО «Зодиак» расторгнуть договор аренды в связи с неиспользованием земельного участка для целей строительства и уведомила о доначислении арендной платы за период с 03.12.2019 по 31.12.2019 в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год".

Поскольку договор аренды не расторгнут сторонами в добровольном порядке и задолженность в размере 51063,31 руб. за период с 03.12.2019 по 31.12.2019 не погашена ответчиком, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией от 10.12.2019 Администрация городского округа Химки Московской области уведомила ООО «Зодиак» о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 11.12.2009 № ЮА-156 и предложила досрочно расторгнуть договор в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.

Факт направления претензии подтверждается квитанцией и реестром об отправке заказной корреспонденции.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Администрацией городского округа Химки Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Вместе с тем, суд не находит достаточных правовых оснований для расторжения договора аренды и доначисления арендной платы в связи со следующим.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку спорные земельные участки предоставлены в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Договором аренды и материалами дела подтверждается, что срок освоения земельного участка в договоре от 11.12.2009 № ЮА-156 не предусмотрен.

Кроме того, ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа Химки, утвержденными Решением совета депутатов городского округа Химки от 27.12.2017. № 15/15 земельный участок с кадастровым номером 50:10:020112:8 входит в зону комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ-42), в связи с чем между ООО «Зодиак» (Инвестор), ООО «Монолит-град-строй» (Застройщик), Администрацией городского округа Химки (Администрация) заключен Договор от 05.02.2016 о реализации мероприятий по осуществлению строительства и вводу в эксплуатацию проблемного объекта, расположенного по адресу: Московская область, Химкинский район, г. Сходня, ул. Вишневая, д. 31, корп.6 (далее – Договор по осуществлению строительства и вводу в эксплуатацию проблемного объекта Вишневая, д.31).

Согласно п. 1.11 и п. 5.1.1 Договора по осуществлению строительства и вводу в эксплуатацию проблемного объекта Вишневая, д. 31 Администрация в целях реализации проекта должна предоставить Инвестору права на компенсационные земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020112:16, общей площадью 47400 кв.м, разрешенное использование - для многоквартирной застройки, расположенный по адресу: Московская область, вблизи квартала Старбеево в результате проведения торгов не позднее 30.04.2016. Как пояснил истец, данные обязательства Администрацией городского округа не исполняются, что влечет трудности в комплексном освоении участков.

В целях освоения земельного участка ООО «Зодиак» заключены договор от 02.12.2013 №101 на проведение топографических и геодезических работ с ООО «РУМБ»; договор подряда от 11.07.2013 № 28-16/3-13-Н с ООО «Институт комплексного развития территории» на выполнение предпроектных работ; договор подряда от 01.07.2019№ 01-07-19/АГО на разработку архитектурно-градостроительной концепции объекта, расположенного по адресу: Московская область, г.Химки, вблизи квартала Старбеево; разработаны Проект планировки территории, расположенной в микрорайоне «Клязьма-Старбеево»; градостроительная концепция земельного участка; Эскизный проект планировки территории КУРТ 42; получены схема наложения на земли лесного фонда земельных участков (Письмо Комитета лесного хозяйства Московской области от 03.06.2019); письмо Мособлархитектуры от 11.10.2019 № 28Исх-29369/40-01 о градостроительных ограничениях; письмо АО «Мосводоканал» от 30.09.2019 № (01)02.09и-23133/19 об отсутствии наложения зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения на территорию земельного участка; письмо ФГБУ «Канал имени Москвы» от 22.10.2019 № 01-30/9007 о зонах санитарной охраны; направлено обращение в МБУ «Химдор» о согласовании строительства в границах полосы отвода автодороги; предпринимаются действия по получению ГПЗУ земельного участка и внесению изменений в Генеральный план городского округа Химки, ведется работа по межеванию и подготовке проекта планировки территории.

При данных обстоятельствах, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что ООО «Зодиак» осуществляет деятельность по освоению земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020112:8 в целях осуществления строительства. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Иных оснований для расторжения договора аренды от 11.12.2009 № ЮА-156 Администрацией городского округа Химки не указывается, судом такие оснований также не установлены.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения его прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020112:8 используется, оснований для доначисления арендной платы и досрочного расторжения договора аренды от 11.12.2009 № ЮА-156 не имеется, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья Ю.С. Таранец