Решение от 23 июня 2023 г. по делу № А41-56612/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


Москва Дело № А41-56612/20

23 июня 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловой А.Р.

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-56612/20

по иску ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304504030600197), ИП ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 321774600700509)

к ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ,

третьи лица: БАНК ВТБ (ПАО),

об исправлении технической (реестровой) ошибки,

при участии: согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" (далее - ответчик, общество), УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – ответчик, управление) со следующими исковыми требованиями:

- устранить нарушения прав собственника ИП ФИО1, не связанные с лишением владения, а именно: признать отсутствующим право собственности ООО "Торговый центр Раменское" на вид (наименование) объекта: нежилое здание, расположенное по адресу: МО, <...>;

- устранить допущенные нарушения путем восстановления положения, существовавшего до совершения нарушений, а именно: обязать УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ изменить запись в ЕГРН о виде (наименовании) объекта с кадастровым номером 50:23:0110204:85 на вид (наименование) объекта: часть здания; изменить запись в ЕГРН о виде (наименовании) объекта с кадастровым номером 50:23:0000000:142655 на вид (наименование) объекта: часть здания.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.03.2021, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2021 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела определением от 21.02.2022 ИП ФИО1 вступила соистцом по делу.

Истцы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнили исковые требования, уточнение иска принято судом в части, что отражено в протоколе судебного заседания от 24.05.2023, а именно: исправить реестровую ошибку путем исключения из ЕГРН недостоверных сведений Вид Здание и внесения в ЕГРН достоверных сведений Вид Помещение в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:23:0110204:85, принадлежащий ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ", расположенный по адресу: Московская область, Раменский городской округ, <...>.

Предприниматели поддержали заявленные требования.

Общество против удовлетворения иска возражало по доводам, изложенным в отзыве на иск (с приложениями).

Управление и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в отсутствие управления и третьего лица в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, отзыва на иск (с дополнениями), возражений на отзыв, письменные позиции сторон, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

В долевой собственности ИП ФИО1 (2071/2500) и ИП ФИО1 (429/2500) находится часть здания с кадастровым номером 50:23:0000000:142655 площадью 265 кв.м. этаж 1, в том числе помещения № с 56-66, инв. № 11595 лит. А, объект № 1, часть № 1 (согласно инвентаризации БТИ на 30.05.2006 помещения № с 1-10 соответствуют помещениям № с 56-66 по инвентаризации на 04.05.1995) (далее - объект истцов) в здании, расположенном по адресу: <...> (далее - здание).

Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано за ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимости № 09/27 от 28.09.2000, о чем в ЕГРН была сделана запись регистрации № 50-01.23-16.2000-622.1, а также выдано Свидетельство о государственной регистрации права от 19.10.2000. ИП ФИО1 стала сособственником объекта с 02.06.2021, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № 50-23:0000000:142655-50/145/2021-12.

Другая часть здания, а именно: нежилые помещения с кадастровым номером 50:23:0110204:85 площадью 5 552,9 кв.м. (Часть здания -торговый центр, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 5 042,30 кв.м., инв. № 233:070-15595:3, в том числе помещения 1 этажа общей площадью 2 088,7 кв.м. с № 11 по № 70, 2 этажа общей площадью 2 198,5 кв.м., с № 71 по № 106, с подвалом общей площадью 755,1 кв.м., с № 107 по № 143) находятся в собственности общества (далее - объект ответчика).

Указанный объект недвижимости был приобретен правопредшественником ООО «Торговый центр Раменское» ФИО2 (отцом единственного учредителя ООО «Торговый центр Раменское» ФИО3) по тому же договору купли-продажи недвижимости №09/27 от 28.09.2000, что и объект недвижимости истцов. Право собственности на часть здания у общества возникло на основании передаточного акта от 25.06.2015 "О передаче равной части прав и обязанностей ООО "Торговый центр Раменское" в результате его реорганизации в форме выделения и подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 25.12.2015.

Таким образом, предпринимателям и обществу принадлежат на праве собственности части одного здания.

Как указали истцы, из выписки из ЕГРН на 05.07.2020 стало известно о том, что принадлежащий истцам объект недвижимости с кадастровым номером 50:23:0000000:142655, зарегистрирован (учтен) в ЕГРН с основной характеристикой, идентифицирующий объект недвижимости, с реквизитом Вид – Помещение, хотя предприниматели с заявлением об изменении наименования (вида) объекта никогда не обращались, своего согласия на подобные изменения не давали.

Также из выписки из ЕГРН от 05.07.2020 истцам стало известно о том, что объект недвижимости с кадастровым номером 50:23:0110204:85, принадлежащий ответчику зарегистрирован (учтен) в ЕГРН с основной характеристикой, идентифицирующий объект недвижимости, с реквизитом Вид - Здание.

Ссылаясь на то, что изменение записей в ЕГРН не соответствует правоустанавливающим документам, в результате чего общество указано как собственник здания, а истец - как собственник помещения, вследствие чего нарушаются права и законные интересы предпринимателей, как собственников части здания, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверяя обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что Гражданский кодекс не ограничивает заинтересованное лицо в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации) недвижимости каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации (ч. 2 ст. 5 Закона о регистрации).

Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, установлен статьей 61 Закона о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61 Закона о регистрации техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 61 Закона о регистрации воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном данным Законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (пункт 4 статьи 61 Закона о регистрации).

Из вышеуказанных положений следует, что под технической ошибкой может пониматься такое несоответствие между документами, представляемыми на государственную регистрацию, и записями в ЕГРН, которое после исправления не влечет изменения прав.

Исходя из требований пунктов 1, 3 статьи 61 Закона о регистрации, исправление технической или реестровой ошибки допускается, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Ответчиками по требованию об исправлении технической или реестровой ошибки в случае, если ее исправление затрагивает интересы правообладателя, являются орган, уполномоченный на ведение единого государственного реестра недвижимости и правообладатель объекта недвижимости, права которого затрагиваются в результате исправления такой ошибки.

Истцами заявлены требования об исправлении реестровой ошибки не в отношении своего объекта недвижимости, а объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, что исключает необходимость предварительного обращения в регистрационный орган с заявлением об исправлении соответствующей ошибки.

Согласно части 2 статьи 8 Закона о регистрации к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

В соответствии с приказом от 04.09.2020 № П/0329 (ред. от 08.10.2021) «Об утверждении форм выписок из единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения...», в п.14 в реквизите «Вид объекта недвижимости» в именительном падеже указывается Вид объекта недвижимости, на который выдается выписка из ЕГРН, например Здание, Помещение, Сооружение.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 8 Закона о регистрации в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид).

В соответствии с ч.5 ст.8 Закона о регистрации в ЕГРН так же вносятся, в том числе сведения о такой дополнительной характеристике объекта недвижимости как наименование здания, сооружения, помещения, при наличии такого наименования. При этом, данные сведения не являются основными.

Таким образом, наименование объекта недвижимости является дополнительными сведениями, которые не влияют на идентификацию объекта недвижимости, не учитываются при оценке объекта недвижимости и т.д.

Наименование здания относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества и вносится в кадастр недвижимости при наличии такого наименования (пункт 11 часть 5 статьи 8 Закона о регистрации).

Для проверки доводов истцов, из УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Московской области» истребованы сведения об основаниях и датах внесения изменений в ЕГРН в части реквизита «вид объекта недвижимости» (здание, часть здания, помещение и тд.), с приложением копий документов, на основании которых были внесены соответствующие изменения, с указанием номеров записей, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:23:0110204:85.

В материалы дела с сопроводительными письмами от 01.07.2022, от 23.08.2022 поступил Технический план здания от 28.02.2020, с сопроводительным письмом от 24.08.2022 поступило уведомление от 24.08.2022 об отсутствии в ЕГРН в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:23:0110204:85 запрашиваемых сведений в связи с отсутствием на архивном хранении запрашиваемого документа.

Из поступивших из Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по Московской области» документов усматривается, что общество обращалось с заявлениями об изменении дополнительной характеристики своего объекта недвижимости - Наименование: 17.02.2020 - с заявлением об изменении наименования с «основного строения» на «нежилое здание» на основании Технического плана от 28.02.2020; 29.09.2021 - с заявлением об исправлении технической ошибки и изменении с «нежилого здания» на «часть здания – торговый центр».

В декларации об объекте недвижимости с кадастровым номером 50:23:0110204:85 ФИО3 (единственный учредитель и директор общества) подтвердила «достоверность и полноту сведений, указанных в декларации», согласно которым объект недвижимости с кадастровым номером 50:23:0110204:85 имеет Вид Здание, Назначение нежилое, находится в единоличной собственности общества.

Между тем, фактически с 28.09.2000 уже не было единственного собственника здания.

Вследствие регистрации в ЕГРН с 2015 объекта недвижимости с кадастровым номером 50:23:0110204:85 с Видом Здание и отображенным в техническом плане недостоверным контуром, объект с кадастровым номером 50:23:0110204:85 представлен как целое здание, при этом за пределами контура здания оказался объект истцов, в то время как объект с кадастровым номером 50:23:0110204:85 фактически и согласно правоустанавливающим документам не является зданием, а является помещением.

По смыслу положений ст. 1,11,12 ГК РФ и ст.4 АПК РФ условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с требованиями об исправлении технической (реестровой) ошибки, является установление наличия у заявителя принадлежащего ему субъективного материального права, охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения. Поэтому требовать в судебном порядке исправления такой ошибки вправе только лицо, которое сможет обосновать свою субъективную заинтересованность в разрешении подобного спора.

Судом установлено, что заинтересованность истцов в изменении Вида объекта недвижимости ответчика Здание на Вид Помещение, а также нарушение их прав носит объективный характер и подтверждается следующим.

Создается правовая неопределенность и вводятся в заблуждение третьи лиц. В частности, кредиторы ответчика – по договору об ипотеке от 13.08.2019 № 768127/19/75-19, согласно которому ПАО Банк ВТБ принял в обеспечение исполнения обязательств ответчика по кредитному договору от 13.08.2019 № 768127/15/68-19 в залог не Часть здания или помещение, а Здание целиком.

В нарушение норм 246, 247 ГК РФ ответчик распоряжается местами общего пользования и коммуникациями, являющимися общим имуществом, в том числе передал их в залог вместе со зданием ПАО Банк ВТБ без согласия всех сособственников, в частности истцов (п.2.3.19 Кредитного договора № <***>), согласно которому предмет ипотеки Здание считается заложенным вместе с принадлежностями, включая сети и системы инженерно-технического обеспечения здания (системы вентиляции, газоснабжения, водоснабжения и т.д.). Наличие общих сетей в здании подтверждается судебными актами по делу № А41-94384/17, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела. Аналогичный вывод сделан судами в отношении сооружения воздухозаборной шахты с кадастровым номером 50:23:0110204:56, расположенном в подвале здания. Воздухозаборная шахта располагается в подвале здания торгового центра и является частью его коридора шириной 1,7 м. и высотой 3,12 м., то есть частью помещения вспомогательного назначения и не может самостоятельно эксплуатироваться и используется по целевому назначению здания.

В силу ст.289, 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ все вспомогательные помещения и проходы к ним в подвале по данным Технического паспорта Раменского БТИ по состоянию на 29.11.2000 также являются общим имуществом. При этом ответчик отрицает наличие общего имущества в здании с истцами, используя регистрацию своего объекта в ЕГРН с Видом Здание.

Противоречие с п.2 ст.62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" дало возможность ответчику передать в залог ПАО Банк ВТБ весь земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110204:43. Согласно п. 1.3.1 кредитного договора № <***> ипотека распространяется на все здания или сооружения.

Оспариваемая реестровая ошибка привела к обременению доли истцов на земельный участок. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022 по делу № А41-32855/20, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2022, за ИП ФИО1 признано право долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110204:43 в доле 46/1000 в праве, ООО «ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ» - в доле 954/1000 в праве.

Однако, зарегистрированная доля за истцом на земельный участок, будучи ранее полностью обремененная залогом ПАО Банк ВТБ, также зарегистрирована за истцом в ЕГРН с обременением - обеспечением обязательств ООО «ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ» по кредитному договору. При таких обстоятельствах, создается угроза, в случае неисполнения ответчиком кредитных обязательств, обращения взыскания на долю истцов, что в равной степени распространяется и на помещение истцов, на которое может также быть наложено взыскание по кредитному договору между ООО «ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ» и ПАО Банк ВТБ, поскольку предметом ипотеки является здание.

Реестровая ошибка в Виде Здание вместо Помещения на объект ответчика и, соответственно, Техническом плане, согласно которому здание - это объект с кадастровым номером 50:23:0110204:85 с отображенным контуром в усеченном виде (не включено 265 кв.м. площади истцов и порядка 400 кв.м ответчика) не позволяет истцам изготовить и зарегистрировать Технический план на свое помещение.

Согласно п. 6 ст. 24 Закона о регистрации местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания. Поскольку контур объекта недвижимости с кадастровым номером 50:23:0110204:85, который зарегистрирован в ЕГРН и отображен в техническом плане, как контур всего здания, не являясь таковым, и так как площадь помещения истцов не входит в площадь ответчика, объект истцов оказался «в подвешенном состоянии».

Поскольку объект с кадастровым номером 50:23:0110204:85 зарегистрирован как здание, в техническом плане в контуре здания не отображены наружные стены объекта истцов, поэтому изготовить, и зарегистрировать технический план на объект истцов с кадастровым номером 50:23:0000000:142655 не представляется возможным. Без технического плана истцам недоступно оформление сделок с их недвижимостью, узаконивание перепланировки/реконструкции, внесение в ЕГРН сведений о частях объекта при продаже, изменении характеристик, заключение ипотечного договора и т.д.

По смыслу вышеприведенных норм реестровая ошибка может быть исправлена по решению суда, и в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания наличия реестровой ошибки возлагается на лицо, требующее исправления такой ошибки.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные истцами в обоснование своих доводов доказательства, исходя из предмета и оснований исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку истцы в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказали обстоятельства, входящие в предмет доказывания по рассматриваемому иску, а именно, факт реестровой ошибки в отношении спорного объекта недвижимости. Доказательств обратного ответчиком в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Отзыв ответчика ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" не содержит основанных на законе и подтвержденных доказательствами доводов, которые опровергали бы представленные истцами доказательства и могли бы служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать реестровой ошибкой содержащиеся в ЕГРН сведения о виде объекта недвижимости с кадастровым номером 50:23:0110204:85 по адресу: Московская область, Раменский городской округ, <...> – здание.

Внести в ЕГРН сведения о виде объекта недвижимости с кадастровым номером 50:23:0110204:85 по адресу: Московская область, Раменский городской округ, <...> – помещение.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья И.А. Кулакова