Решение от 31 марта 2023 г. по делу № А41-79776/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-79776/22
31 марта 2023 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 27 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Администрация городского округа Лыткарино (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2020 № 81/ДЗ, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:53:0010107:1835 в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2020 № 81/ДЗ, об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:53:0010107:1835 в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Лыткарино Московской области и ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" с учетом соглашения об уступке прав и переводе обязанностей от 11.08.2020 заключен договор от 10.08.2011 № 263-д о развитии застроенной территории 11 квартала города Лыткарино Московской области (далее – ДРЗТ).

Разделом 6 ДРЗТ предусмотрены обязанности сторон, в том числе обязанности организатора:

- создать либо приобрести в городе Лыткарино, а также передать в муниципальную собственность города Лыткарино благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений» предоставленных по договорам социального найма, найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной Территории (п.6.2.3 Договора);

- уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления города Лыткарино, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих сносу, расположенных на застроенной Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома. По соглашению с собственником жилого помещения Организатор может предоставить ему взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (п 6.2.4 договора).

Пунктами 6.2.5, 6.2.6 и 6.2.7 договора предусмотрено, что организатор обязан:

- осуществить снос жилых домов, зданий и сооружений, расположенных в границах застроенной; Территории, указанных в приложении № 2 к Договору;

- осуществить строительство на застроенной территории в соответствии с утвержденным Проектом планировки и межевания Территории, и утвержденным графиком строительства (реконструкции) объектов;

- осуществить строительство (реконструкцию) объектов инженерной» социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной Территории в соответствии с утвержденным Проектом планировки и межевания Территории, и утвержденным графиком Строительства (реконструкции) объектов.

Во исполнение указанного ДРЗТ между Комитетом по управлению имуществом г. Лыткарино и ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" сроком с 30.12.2020 по 29.12.2025 заключен договор от 30.12.2020 № 81/ДЗ аренды земельного участка с кадастровым номером 50:53:0010107:1835 с видом разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), для иных видов жилой застройки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Уведомлениями от 26.05.2022, от 30.06.2022 Администрация города Лыткарино уведомила ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" об отказе от ДРЗТ от 10.08.2011 № 263-д.

Уведомлением от 11.08.2022 Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино заявил о намерении расторгнуть договор аренды от 30.12.2020 № 81/ДЗ в связи с расторжением ДРЗТ и подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды не подписано между сторонами, Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения требований, ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" ссылается на невозможность исполнения обязательств по ДРЗТ ввиду неисполнения встречных обязательств со стороны Администрации города Лыткарино.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Г КРФ РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как подтверждается материалами и установлено судом, уведомление от 11.08.2022 о расторжении договора аренды от 30.12.2020 № 81/ДЗ направлено арендодателем по юридическому адресу ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" заказным письмом (идентификатор РПО – 14008372005237). Данное отправление возвращено отправителю 15.09.2022 в связи с истечением срока хранения.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Согласно пункту 67 Постановления N 25 юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Данная правовая позиция подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 Постановления N 25).

Из указанного следует, что лицо, участвующее в деле, должно предпринять все разумные и достаточные меры для получения судебных извещений по месту своего нахождения и несет соответствующие риски непринятия таких мер.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу части 2.2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, применимой к ДРЗТ) наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных такими договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств.

Расторжение Договора о развитии застроенной территорий 11 квартала города Лыткарино Московской области регулируется разделом 8 договора. В соответствии с п. 8.3 договора Администрация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения организатором обязательств, указанных, в т.ч. в пунктах 6.2.3, 6.2.4, 6.2.5, 6.2.6 договора, предупредив организатора письменно за один месяц до расторжения Договора.

Материалами дела подтверждается, что с даты заключения Соглашения об уступке прав и переводе обязанностей по договору от 11.08.2020 по настоящее, время ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" не реализует ДРЗТ.

Первоначальной стороной по договору (первоначальным организатором) ООО ПО «Реконструкция» расселено и снесено 2 дома: ул. Ухтомского, дома №№ 2 и 8, частично расселен 1 ветхий дом: ул. Ухтомского, д. 6 (до переуступки прав по Договору).

В соответствии с Дополнительным соглашением № 6 к Договору от 07.08.2020 1 ветхий дом (ул.Ухтомского, д.6) подлежит расселению в 2022 году, 2 ветхих дома (ул. Ухтомского, д.д. 18 и 22) - в 2023 году.

Согласно приложению № «График строительства жилищного фонда и объектов социальной инфраструктуры в квартале 11 гЛыткарино» в период с 2022 по 2023 год Организатор обязан построить многоквартирные дома корпус 4 и корпус 6 и здание общественного назначения (корпус 5а).

До настоящего времени вышеуказанные обязательства организатором не исполнены, разрешение на строительство указанных объектов не получено, к строительству организатор не приступал.

Возражая против удовлетворения требований, ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" ссылается на невозможность исполнения обязательств по ДРЗТ ввиду неисполнения встречных обязательств со стороны Администрации города Лыткарино, поскольку администрация не оказывает содействие в получении разрешения на строительство.

Суд принимает во внимание, что действующим законодательством (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) предусмотрено самостоятельное обращение заинтересованного лица в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство.

В материалы дела представлено решение Министерства жилищной политики от 08.12.2021 об отказе ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" в выдаче разрешения на строительство ввиду значительных и существенных недостатков исходно-разрешительной и проектной документации, представленной застройщиком.

Данный отказ не оспорен, доказательств, что указанные недостатки устранены ответчиком в материалы дела не представлено.,

Иных доказательств, что ответчиком предпринимаются юридически значимые действия по получению разрешения на строительство, исполнению обязательств по ДРЗТ, равно как и чинения препятствий со стороны органов местного самоуправления, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Во исполнение определения от 21.10.2022 по настоящему делу в материалы дела представлен акт осмотра, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:53:0010107:1835 огорожен, объекты капиталеьного строительства на участке не обнаружены. Из фотоматериалов следует, что в границах участка установлен информационный щит, сообщающий, что строительство ведет ООО ПО «Реконструкция», срока строительства с 1 квартала 2018 года по 4 квартал 2020 года.

Поскольку обязательства по ДРЗТ не исполняются застройщиком, уведомлениями от 26.05.2022, от 30.06.2022 Администрация города Лыткарино уведомила ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" об отказе от ДРЗТ от 10.08.2011 № 263-д.

Уведомления направлялись по юридическому адресу ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" (идентификаторы РПО – 14008171003199, 14008172002320). Данные отправления возвращены в связи с истечением срока хранения.

В абзаце третьем пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения). В связи с тем, что ответчик не обеспечил надлежащее получение корреспонденции по оговоренному в договоре сторонами адресу, считается извещенным об одностороннем отказе от договора.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент направления уведомления о расторжении договора аренды и на момент обращения с настоящим иском ДРЗТ прекратился в связи с односторонним отказом Администрации города Лыткарино от договора. односторонний отказ от ДРЗТ не оспорен, Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу что договор аренды от 30.12.2020 № 81/ДЗ подлежит расторжению в порядке части 2.2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем требования Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от 30.12.2020 № 81/ДЗ.

Обязать ООО "Специализированный застройщик "САМПО Девелопмент" (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить в пользу Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:53:0010107:1835 в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец