Решение от 28 декабря 2025 г. по делу № А32-39614/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-39614/2024

г. Краснодар «29» декабря 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2025 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 29 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А32-39614/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>)

к администрации муниципального образования Ейский район (ИНН <***>), управлению муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации Должанского сельского поселения Ейского района,

при участии в судебном заседании, состоявшемся 23 октября 2025 года, представителя ИП ФИО1 – ФИО2 (по доверенности от 10.10.2025), представителя департамента – ФИО3 (по доверенности от 23.09.2025),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился с заявлением к администрации муниципального образования Ейский район (далее – администрация) со следующими требованиями: - признать незаконным решение администрации, выраженное в письме от 13.06.2024 № 22-1604/24-01-20, об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, как не соответствующее требованиям земельного законодательства;

- обязать администрацию предоставить земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:4 площадью 1 147 000 кв. м, расположенный по адресному ориентиру: Краснодарский край, Ейский р-н, ст-ца Должанская, тер. Северная, уч. 8, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное производство, в собственность за плату, определенную по состоянию на момент обращения с соответствующим заявлением о предоставлении в собственность земельного участка за плату без проведения торгов, а именно 30.05.2024, и направить подписанный администрацией муниципального образования Ейский район проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:08:0000000:4.

Определением от 21.08.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, департамент имущественных отношений Краснодарского края, администрация Должанского сельского поселения Ейского района.

Тем же определением к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено управление муниципальных ресурсов администрации МО Ейский район.

Определением от 21.08.2025 суд также обязал стороны провести совместное обследование спорного участка на предмет его расположения по отношению к береговой линии Азовского моря, установить расстояние от границ участка до береговой линии (уреза воды) Азовского моря, установить, входит ли в состав спорного участка лесополосы, для чего суд установил дату и время такого обследования на 18.09.2025.

В судебном заседании, состоявшемся 23 октября 2025 года, представитель предпринимателя заявленные требования поддержал, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края приобщил материалы обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль», состоявшегося 18.09.2025, отзыв департаментом не представлен.

Управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края направило отзыв от 22.10.2025 № 78-08-17619/25 через канцелярию и в электронной форме, в судебное заседание представитель управления не явился.

Администрация Должанского сельского поселения в настоящее заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания уведомлена (почтовое отправление № 35003511128870).

Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район в настоящее заседание не явилось, о дате и времени заседания уведомлено (почтовое отправление № 35003511128863).

Управление муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район с заявлением от 16.10.2025 направило акт обследования (осмотра) земельного участка от 18.09.2025, проведенного с участием представителя предпринимателя, представителя ГКУ КК «Кубаньземконтроль», представителей администрации района, управления муниципальных ресурсов администрации района и администрации сельского поселения.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон в судебном заседании, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Земельный участок с кадастровым номером 23:08:000000:4 был изначально предоставлен в аренду по договору аренды № 0800002459 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 24.09.2012 управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4, действующей на основании Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» на основании постановления администрации муниципального образования Ейский район от 24.09.2012 № 953 «О предоставлении земельного участка индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 для создания крестьянского (фермерского) хозяйства». Земельный участок в пункте 1.1 договора указан как относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, местоположение: Краснодарский край, Ейский район, Должанский сельский округ, фонд перераспределения Должанского сельского округа, площадью 1 147 000 кв. м, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства. Договор аренды заключен на срок до 24.09.2032.

По договору № 3 от 04.05.2018 ИП глава КФХ ФИО4 передала ООО «НПЦ плодоводства, виноградорства и виноделия» права и обязанности на основании договора аренды № 0800002459 от 24.09.2012 земельного участка из категории земель населённых пунктов, площадью 1 147 000 кв. м, кадастровый номер 23:08:000000:4, с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

По договору о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 08.10.2019 ООО «Научно-Производственный Центр плодоводства, виноградорства и виноделия» передало ИП ФИО1 права и обязанности по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения находящегося в государственной собственности от 24.09.2012 № 0800002459, предметом которого является земельный участок площадью 1 140 000 кв. м с кадастровым номером 23:08:0000000:4.

Сделка перенайма между ООО «Научно-Производственный Центр плодоводства, виноградорства и виноделия» и ИП ФИО1 зарегистрирована в установленном порядке Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 08.11.2019.

Предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка (единое землепользование) с кадастровым номером 23:08:0000000:4, площадью 1 148 000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.

Управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район было принято решение от 13.06.2024 № 22-1604/24-01-20 об отказе в предоставлении указанного земельного участка в собственность.

Не согласившись с данным решением, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд не находит оснований для признания указанного решения управления незаконным по следующим основаниям.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 23.01.2025 № КУВИ-001/2025-19258512, земельный участок КН 23:08:0000000:4 является единым землепользованием и состоит из обособленных (условных) земельных участков, входящих в единое землепользование, с кадастровыми номерами 23:08:0103001:4 площадью 77 000 кв. м, 23:08:0103001:5 площадью 188 000 кв. м и 23:08:0104001:15 площадью 882 000 кв. м.

Земельный участок КН 23:08:0000000:4 (единое землепользование) относится к категории земель «земли населенных пунктов» и имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Право собственности на данный земельный участок за конкретным публично-правовым образованием не зарегистрировано, на земельный участок зарегистрирована аренда в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка № 0800002459 от 24.09.2012, договора о передаче прав и обязанностей от 08.10.2019.

В соответствии с обжалуемым отказом управления, согласно генеральному плану Должанского сельского поселения Ейского района, утвержденному решением Совета муниципального образования Ейский район № 560 от 27.10.2011, обособленные земельные участки расположены в границах следующих функциональных зон:

- с кадастровым номером 23:08:0103001:4 расположен в функциональных зонах «Территория курортной застройки» (проектируемая); «Усадебная жилая застройка» (проектируемая);

- с кадастровым номером 23:08:0103001:5 расположен в функциональной зоне «Усадебная жилая застройка» (проектируемая);

- с кадастровым номером 23:08:0103001:15 расположен в функциональных зонах «Кладбище» (проектируемое), с перспективным расширением»; «Усадебная жилая застройка» (проектируемая); «Территория усадебной жилой застройки резервируемая»; «Санитарно-защитные зеленые насаждения».

Аналогичная информация относительно расположения указанных обособленных земельных участков в соответствующих территориальных зонах приведена в отзыве администрации района от 27.02.2025 и в письме управления архитектуры и градостроительства администрации района от 10.06.2024 № 24-02-04-680/24.

В соответствии с заявлением администрации района о приобщении дополнительных доказательств от 20.05.2025, земельный участок с кадастровым номером 23:08:0000000:4 входит в границы населенного пункта ст-ца Должанская Ейского района Краснодарского края.

В соответствии с письмом управления архитектуры и градостроительства администрации района, содержащегося в приложении к заявлению администрации района о приобщении дополнительных доказательств от 20.05.2025, согласно Правилам землепользования и застройки Должанского сельского поселения Ейского района, испрашиваемый земельный участок КН 23:08:0000000:4

расположен в территориальной зоне «ЗКР-1. Зона комплексного развития (требуется разработка и утверждение проекта планировки). Зона предназначена для формирования территорий различного функционального назначения, при перспективном градостроительном развитии, согласно утвержденному генеральному плану. В соответствии с генеральным планом Должанского сельского поселения Ейского района обособленный земельный участок с кадастровым номером 23:08:0103001:15 расположен в границах функциональных зон «Территория усадебной жилой застройки» (резервируемая), «Усадебная жилая застройка» (проектируемая), «Санитарно-защитные насаждения» (проектируемая), «Территория кладбища проектируемого с перспективным расширением», «Территория детских дошкольных и общеобразовательных учреждений» (проектируемая). Земельные участки с кадастровыми номерами 23:08:0103001:4, 23:08:0103001:5 расположены в функциональной зоне «Территория курортной застройки» (проектируемая).

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Частью 3 статьи 9, частями 9, 10 статьи 31, пунктом 1 части 2 статьи 33, пунктом 2 части 1 статьи 34, частью 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлен принцип первичности генерального плана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности.

Как установлено пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав

на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (часть 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Однако земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах (земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения) используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в изъятие из общего правила, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования на основании пункта 11 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, отражен правовой подход, согласно которому предназначенный для сельскохозяйственного производства земельный участок в составе земель населенных пунктов не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации после изменения правилами землепользования и застройки его разрешенного использования, не предусматривающего сельскохозяйственное производство.

Судом установлено, что в соответствии с договором аренды № 0800002459 от 24.09.2012 спорный участок был предоставлен главе КФХ на праве аренды для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения Должанского сельского округа), на основании постановления администрации района от

24.09.2012 № 953 о предоставлении земельного участка для создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

В материалах дела департаментом представлен акт обследования от 18.09.2025, который подтверждают факт использования спорного участка под возделывание сельскохозяйственных культур.

Изменение вида использования по территориальной зоне, к которой относится спорный участок, произошло в период действия указанного договора аренды, но до обращения предпринимателя с заявлением о предоставлении спорного участка в собственность. Генплан от 27.10.2011 и ПЗЗ от 24.12.2014 в части спорного земельного участка не оспорены и являются действующими.

Как предусмотрено пунктами 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов, в случаях если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов и если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Установив, что фактическое использование спорного участка не соответствует его правовому режиму, разрешенное использование спорного участка предусматривает размещение объектов капитального строительства (застройку), кладбища и санитарно-защитных насаждений, а также детских дошкольных и общеобразовательных учреждений, и не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении предпринимателя о предоставлении спорного участка в собственность (для ведения сельскохозяйственного производства), что в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, администрация правомерно отказала предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность.

При этом суд учитывает правовую позицию, изложенную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2019 № 309-ЭС19-352, согласно которой продажа без проведения торгов земельного участка, отнесенного градостроительным регламентом к производственной зоне, под видом земельного участка сельскохозяйственного использования, повлечет обход процедур, установленных земельным законодательством.

В изъятие из общего правила, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования на основании пункта 11 статьи 85 ЗК РФ используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11).

Данная правовая позиция о недопустимости приватизации арендатором земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства и относящегося к категории земель населенных пунктов, земельного участка, который по данным Генплана и ПЗЗ относится к территориальным зонам, не предусматривающим сельскохозяйственное производство, в том числе проектируемым зонам застройки, выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06 марта 2023 года по делу № А32-28789/2021.

В пункте 1 Обзора судебной практики по спорам, связанным с вопросами применения земельного законодательства, утверждённом Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2024, сформулирована следующая правовая позиция:

«Земельный участок из земель населенных пунктов, ранее находившийся в территориальной зоне сельскохозяйственного использования и предоставленный в этих целях в аренду, не может быть предоставлен арендатору в собственность без проведения торгов после изменения градостроительного регламента территориальной зоны, не предусматривающего такое разрешенное использование.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, о возложении на департамент обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи спорного участка.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в соответствии с генеральным планом сельского поселения спорный участок расположен на проектируемой производственной территории. Фактическое использование спорного участка не соответствует его правовому режиму.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием противоречий между категорией и назначением спорного участка, а также тем, что возможность осуществления сельскохозяйственного производства на спорном участке с учетом недоказанности факта реализации документов территориального планирования в части размещения на спорном участке производственных объектов позволяет предоставить данный земельный участок обществу в собственность на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Суд округа, отменяя судебный акт апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал следующее.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Однако земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах

используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса).

Таким образом, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования на основании пункта 11 статьи 85 Земельного кодекса используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Суд первой инстанции установил, что изменение вида использования по территориальной зоне, к которой относится спорный участок, произошло в период действия договора аренды, но до обращения общества с заявлением о предоставлении спорного участка в собственность. Установив, что фактическое использование спорного участка не соответствует его правовому режиму, разрешенное использование спорного участка предусматривает размещение объектов капитального строительства и не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении общества о предоставлении спорного участка (для ведения сельскохозяйственного производства), что в силу пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса является основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, суд первой инстанции правомерно отказал обществу в удовлетворении исковых требований.

При этом суд первой инстанции также учел правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.03.2019 N 309-ЭС19-352, о том, что продажа без проведения торгов земельного участка, отнесенного градостроительным регламентом к производственной зоне, под видом земельного участка сельскохозяйственного использования повлечет обход процедур, установленных земельным законодательством (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2023 по делу N А32-28789/2021)».

Из материалов настоящего дела следует, что в соответствии с Генеральным планом Должанского сельского поселения Ейского района, ни один из обособленных земельных участков, входящих в единое землепользование с кадастровым номером 23:08:0000000:4, не относится к зоне сельскохозяйственного использования, на данных участках запланированы зоны курортной и жилой застройки, кладбища, санитарно-защитных зеленых насаждений, территория детских дошкольных и общеобразовательных учреждений.

Таким образом, испрашиваемый в собственность земельный участок, арендуемый предпринимателем и используемый фактически для сельскохозяйственного производства, относящийся к категории земель населенных пунктов и расположенный в границах муниципального образования, согласно документам территориального планирования не может быть использован для сельскохозяйственного производства, а потому и не может быть приватизирован предпринимателем исходя из указанной в договоре арендной цели предоставления данного участка – для сельскохозяйственного производства.

При таких обстоятельствах, отказ администрации в предоставлении земельного участка в собственность арендатора без проведения торгов следует признать законным.

Судом также установлено следующее.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», рассмотрение дел по правилам главы 24 Кодекса осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда. Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении. Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований, то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет имеющие значение для дела обстоятельства (пункт 15).

В соответствии с актом обследования (осмотра) земельного участка от 18.09.2025, проведенного в порядке исполнения определения суда от 21.08.2025, с участием представителей администрации района, поселения, управления муниципальных ресурсов администрации, ГКУ КК «Кубаньземконтроль» и представителя ИП ФИО1 – действующей на основании доверенности от 02.09.2025 ФИО5, часть обособленного земельного участка с КН 23:08:0103001:4, ориентировочной площадью 5 860 кв. м, занята агролесомелиоративными насаждениями (лесополосой).

Данный акт обследования от 18.09.2025 подписан представителем предпринимателя без возражений и замечаний.

На графическом материале к акту осмотра от 18.09.2025 показана часть обособленного земельного участка с кадастровым номером 23:08:0103001:4, ориентировочной площадью 5 860 кв. м, занятая агролесомелиоративными насаждениями (лесополосой).

Вхождение в состав обособленного земельного участка с кадастровым номером 23:08:0103001:4 лесополосы также усматривается и из публичной кадастровой карты, размещенной в открытом доступе в сети Интернет.

Защитные лесные насаждения на землях сельскохозяйственного назначения представляют собой искусственно созданные посадкой насаждения (деревья, кустарники), не входящие в лесной фонд, функционально предназначенные для защиты земель сельскохозяйственного назначения от воздействия неблагоприятных явлений природного, антропогенного и техногенного происхождения посредством использования их почвозащитных, водорегулирующих и иных защитных свойств.

Согласно статье 7 Федерального закона от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель" (далее - Закон N 4-ФЗ) агромелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий, обеспечивающих сохранение, улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений. К этому типу мелиорации земель относятся, в частности, противоэрозионная - защита земель от эрозии путем создания лесных насаждений на оврагах, балках, песках, берегах рек и др. территориях; полезащитная - защита земель от воздействия неблагоприятных явлений природного антропогенного и техногенного происхождения путем создания защитных лесных насаждений по границам земель сельскохозяйственного назначения; пастбищезащитная - предотвращение деградации земель пастбищ путем создания защитных лесных насаждений.

Защитные лесные насаждения на землях сельскохозяйственного назначения, созданные в процессе осуществления мероприятий по охране земель и находящиеся в публичной собственности, не могут считаться принадлежностью конкретного земельного участка (в массиве земель сельскохозяйственного назначения).

В случае если в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения включена полезащитная лесная полоса, предназначенная для защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, в том числе и смежных земельных участков сельскохозяйственного назначения, и которая не создавалась заявителем в целях улучшения земель, такой земельный участок может быть предоставлен в аренду, однако не может быть передан в собственность арендатору при реализации положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, нахождение в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения защитных лесонасаждений само по себе не свидетельствует о том, что такой земельный участок образован с нарушением закона и не может быть объектом аренды (статья 29.1 Закона N 4-ФЗ).

Однако в соответствии с пунктом 2 статьи 3.1 Закона N 137-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, за исключением таких земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности муниципальных образований, граждан и юридических лиц либо предоставленных физическим или юридическим лицам на ином вещном праве, относятся к государственной собственности субъектов Российской Федерации.

По смыслу положений части 1 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду либо в безвозмездное пользование, то есть предоставление таких участков в собственность юридических и физических лиц невозможно.

В силу положений пункта 5.2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, введенных в действие с 01.03.2024 согласно Федеральному закону от 04.08.2023 N 463-ФЗ,

земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, занятый агролесомелиоративными насаждениями, в отношении которых осуществлен учет в соответствии со статьей 20.1 Закона N 4-ФЗ (учтенные агролесомелиоративные насаждения), предоставляется в аренду без проведения торгов сельскохозяйственной организации в случае осуществления ею сельскохозяйственного производства на смежном земельном участке, гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в случае осуществления ими на смежном земельном участке деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

В случае, если сельскохозяйственная организация, осуществляющая сельскохозяйственное производство на смежном земельном участке, гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство, осуществляющие деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства на смежном земельном участке, владеют им на праве аренды, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, занятый учтенными агролесомелиоративными насаждениями, предоставляется им в аренду без проведения торгов на срок, не превышающий срока аренды смежного земельного участка.

В случае, если сельскохозяйственная организация, осуществляющая сельскохозяйственное производство на смежном земельном участке, гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство, осуществляющие деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства на смежном земельном участке, владеют им на праве собственности, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, занятый учтенными агролесомелиоративными насаждениями, предоставляется им в аренду без проведения торгов на срок, установленный пунктом 3 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, и названным пунктом исключено предоставление в собственность земельных участков, занятых полезащитными лесными полосами.

Соответственно, часть обособленного земельного участка с кадастровым номером 23:08:0103001:4 ориентировочной площадью 5 860 кв. м, занятая полезащитной лесной полосой, что не оспаривалось представителем предпринимателя как при проведении совместного обследования земельного участка, так и в настоящем судебном заседании, не могла использоваться для сельскохозяйственного производства, в связи с чем, отказ управления муниципальных ресурсов администрации в предоставлении предпринимателю в собственность единого землепользования КН 23:08:0000000:4, в состав которого входит указанное агролесомелиоративное насаждение (лесополоса), расположенное в границах обособленного земельного участка КН 23:08:0103001:4 на его части площадью 5 860 кв. м, не может быть признан незаконным.

Данная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.08.2025 по делу N А32-37022/2024.

В судебном заседании 23.10.2025 представитель предпринимателя достоверность акта обследования от 18.09.2025 и обстоятельство нахождение на части обособленного земельного участка КН 23:08:0103001:4 агролесомелиоратвиного насаждения – лесополосы не оспаривал.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать полностью, поскольку приведённые обстоятельства исключают приватизацию данного земельного участка.

Относительно такого основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность как частичное расположение обособленного участка с кадастровым номером 23:08:0103001:5 в границах зоны с особыми условиями использования территории «Памятник археологии с охранной зоной», суд отмечает, что в соответствии с отзывом администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края от 22.10.2025 № 78-08-17619/25, по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, списка объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, материалам архива Управления, Плана проведения спасательных археологических работ на территории земельного участка площадью 188000 кв. м по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст-ца Должанская, тер. Северная, уч. 8, КН 23:08:0103001:5, составленного ООО «Кубаньархеология» в 2023 году, на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0103001:5 были проведены археологические разведки, согласно которым на обследовании части земельного участка объекты культурного наследия (памятники истории и культуры), включенные в единый государственный реестр, выявленные объекты культурного наследия, объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия, защитные зоны объектов культурного наследия, а также зоны охраны объектов культурного наследия отсутствуют. На земельных участках с кадастровыми номерами 23:08:0103001:4, 23:08:0104001:15 специальные изыскания (сплошные археологические разведки) на предмет выявления объектов культурного наследия в объемах, необходимых для разработки и реализации мероприятий по их сохранению, не проводились. В связи с чем, объективная информация об объекте культурного наследия и выявленном объекте культурного наследия на рассматриваемом земельном участке в управлении отсутствует. Сведений, содержащихся в документах государственного учета по Краснодарскому краю, для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия либо объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в ходе проектирования и строительства на земельном участке недостаточно.

В соответствии с письмом управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края от 12.02.2024 № 71-13-2034/24, земельный участок с кадастровым номером 23:08:0103001:5 площадью 188000 кв. м расположен в границах зон охраны объектов культурного наследия – «Курган» № , ст-ца Должанская, северо-восточная окраина, выявленный объект археологического наследия охраняется государством и включен в перечень выявленных объектов культурного наследия распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 18.12.2002 № 3-р. По данным проведенных археологических исследований, объекты культурного наследия (в том числе объекты археологического наследия), а также защитные зоны объектов культурного наследия на рассматриваемом участке отсутствуют.

Согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или

муниципальной собственности и занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.

Пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса определяет, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) под объектом археологического наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах (включая все связанные с такими следами археологические предметы и культурные слои), основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки. Объектами археологического наследия являются, в том числе городища, древние погребения (курганы), отнесенные к объектам археологического наследия культурные слои.

Территория, непосредственно занятая объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с Законом N 73-ФЗ, признается территорией объекта культурного наследия. Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ.

В силу статьи 5 названного Закона земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Законом.

Статьями 94 (подпункт 4 пункта 2) и 99 (подпункт 1 пункта 1) Земельного кодекса определено, что земли историко-культурного назначения, на которых расположены объекты археологического наследия, относятся к землям особо охраняемых территорий.

При этом земли историко-культурного назначения используются в строгом соответствии с их целевым назначением. Не допускаются изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия (пункты 2 - 4 статьи 99 Земельного кодекса).

В силу пункта 2 статьи 49 Закона N 73-ФЗ объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

Согласно статье 50.1 Закона N 73-ФЗ, введенной Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ и вступившей в силу 24.01.2015, заключение договоров, предусматривающих передачу права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, осуществляется с учетом требований, установленных пунктами 7 - 10 статьи 48 данного Закона.

В соответствии с пунктом 7 статьи 48 Закона N 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 данного Закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного названным пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

В силу пункта 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 этого Закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 данной статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

Статья 49 Закона N 73-ФЗ устанавливает особенности владения, пользования и распоряжения объектом археологического наследия и земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия. В силу названной нормы в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных данным Законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия (пункт 1).

Объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно (пункт 2). Объекты археологического наследия, а также все археологические предметы, залегающие на поверхности земли, в земле или под водой, находятся в государственной собственности (пункт 3). В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта археологического наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта археологического наследия территорией объекта археологического наследия признается часть земной поверхности, водный объект или его часть, занятые соответствующим объектом археологического наследия (пункт 4).

В силу статьи 50 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям- заповедникам, объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат.

Таким образом, статья 50.1 Закона N 73-ФЗ, введенная Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ, допускает возможность предоставления в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору в случае нахождения на участке объекта археологического наследия (кургана) при условии соблюдения требований, установленных пунктами 7 - 10 статьи 48 данного Закона.

Нормы Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) базируются на уникальной ценности объектов культурного наследия, являющихся неотъемлемой частью всемирного культурного наследия, гарантированной государством сохранности этих объектов (преамбула). Под объектом археологического наследия как одним из видов объектов культурного наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах, в том числе городища, курганы, селища (статья 3). Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ и утверждаются актом уполномоченного органа (пункты 3, 5 статьи 3.1). Земельные участки в утвержденных границах указанных территорий относятся к землям историко-культурного назначения (статья 5). Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых и иных работ, при условии обеспечения сохранности этого объекта, а также обеспечения доступа граждан к нему (пункт 5 статьи 5.1). Началу каких-либо работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия (включенный в реестр, выявленный или обладающий признаками такого объекта) должны предшествовать историко-культурная экспертиза (пункт 1 статьи 31), реализация обязательных разделов проектов проведения таких работ об обеспечении сохранности этого объекта (пункт 2 статьи 36).

Законодатель допускает приватизацию земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка (пункты 7, 9 статьи 48).

При этом объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, а сам объект археологического наследия после приватизации земельного участка сохраняется в государственной собственности. Объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат (пункты 2, 3 статьи 49, пункт 1 статьи 50)".

Статья 50.1 Закона N 73-ФЗ, введенная Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ, допускает возможность предоставления в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору в случае нахождения на участке объекта археологического наследия (кургана) при условии соблюдения требований, установленных пунктами 7 - 10 статьи 48 данного Закона, позволяющих реализовать правила пункта 9 статьи 48, статьи 49, пункта 2 статьи 50.1 Закона N 73-ФЗ, обеспечить сохранность и раздельный оборот объектов археологического наследия и земельного участка.

В соответствии со статьей 34 Закона № 73-ФЗ, в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, и случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации.

Входящий в состав единого землепользования обособленный земельный участок с кадастровым номером 23:08:0103001:5 расположен в границах зон охраны объекта культурного наследия – «Курган», включенного в перечень выявленных объектов культурного наследия распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 18.12.2002 № 3-р, однако нахождение земельного участка в зоне охраны объекта культурного наследия в отсутствие на участке самого объекта культурного наследия (кургана) не могло указываться управлением в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

Вместе с тем, приведённое управлением в оспариваемом решении иное основание для отказа в приватизации земельного участка, а именно несоответствие вида разрешенного использования относящегося к категории земель населенных пунктов земельного участка документам территориального планирования

поселения, предусматривающим застройку спорного земельного участка, размещение кладбища, санитарно-защитных зеленых насаждений и исключающим, таким образом, сельскохозяйственное использование земельного участка, а также установленное судом нахождение в составе земельного участка агромелиоративного насаждения – лесополосы, исключают предоставление земельного участка в собственность, в связи с чем, оспариваемый отказ управления следует признать соответствующим закону и не нарушающим прав предпринимателя как арендатора земельного участка, в удовлетворении требований которого надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков

18