Решение от 28 сентября 2025 г. по делу № А32-11971/2025

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-11971/2025
г. Краснодар
29 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения от 17 сентября 2025 года

Полный текст судебного акта изготовлен 29 сентября 2025 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шарифуллиной К.С. рассмотрев в судебном заседании дело по основному исковому заявлению

администрации МО городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ИП ФИО1, г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРНИП <***>)

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,

по встречному исковому заявлению

ИП ФИО1, г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к администрации МО городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение

при участии:

от администрации: ФИО2 – доверенность;

от ИП: ФИО3 – доверенность,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края                       (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края                                                       с исковым заявлением к ИП ФИО1, г. Сочи (далее – ответчик),                    просит суд:

1. Взыскать задолженность по договору аренды от 06.08.2002 г. № 4900002555                           за период с 01.04.2021 по 30.06.2024 в размере 942 002, 39 руб. и пени                                                 по состоянию на 27.06.2024 в размере 198 381,94 руб.

2. Расторгнуть договор аренды от 06.08.2002 г. № 4900002555 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402025:10, площадью 2069 кв.м,                      с видом разрешенного использования - «эксплуатация административного здания», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, 6, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии                     по Краснодарскому краю регистрационной записи от 05.09.2002 г. № 23-01.22-9.2002-417 об обременении в виде договора аренды   от 06.08.2002 г. № 2555 (4900002555) в Едином государственном реестре недвижимости.

Определением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 29.07.2024 г. настоящее заявление принято к производству.                                                            Делу присвоен №  2-6157/2024.

Определением Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского краяот 07.10.2024 г. дело передано по подсудности на рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Делу присвоен №А32-11971/2025.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2025 г.                             к совместному рассмотрению принят встречный иск ИП ФИО1                  об обязании администрацию муниципального образования город Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи заключить с ИП ФИО1 дополнительное соглашение                          от 24.03.2025 г. к договору о предоставлении земельного участка в пользование                        на условиях аренды (договор аренды) №4900002555 от 06.08.2002 г., ИП ФИО1                     на правах аренды 23:59:0402025:10, расположенный по адресу: Краснодарский край,                 г. Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, д.6, с видом разрешенного использования                            – «эксплуатация административного задания», категория земель – земли населенных пунктов, изложив пункт 1 дополнительного соглашения от 24.05.2025 г. к договору аренды №490002555  от 06.08.2002 г., в следующей редакции: 

Пункт 2.2. «Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 52 713 381, 99 руб.

Налоговая ставка 1,5 %

52 713 381, 99 руб. х 1,5 % = 790 700, 72 руб. (семьсот девяносто тысяч семьсот) рублей 72 копейки и устанавливается в соответствии с пунктом 3. Г. правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582                 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель администрации представил сведения о погашении задолженности по арендным платежам и пени в полном объеме. На удовлетворении исковых требований настаивал.

Представить ИП заявил отказ от встречных требований,  ходатайство о снятии обеспечительных мер, а также ходатайствовал о прекращении производства по основному иску.

В судебном заседании 17.09.2025 г. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16 часов 00 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон,  без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ                                        в отсутствии сторон, по имеющимся материалам дела.

Ходатайство предпринимателя о прекращении производства по основному иску отклоняется судом как несоответствующее положениям АПК РФ, поскольку приведенные в ст. 150 АПК РФ основания отсутствуют.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи Краснодарского края (далее – арендодатель, истец) и ООО «Лиратон» согласно постановлению главы города Сочи от 16.07.2002 г.  № 417 заключен договор                                        от 06.08.2002 г.  № 2555  о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402025:10, площадью 2069 кв.м, с видом разрешенного использования – «эксплуатация административного здания», расположенного по адресу: Сочи, Адлерский район, ул. Ромашек, 6.

Срок действия договора установлен по 01.08.2051 г.

В связи с возникшей необходимостью изменения существующей нумерации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, для формирования единой краевой базы договоров аренды земельных участков                            и осуществления контроля за поступлением арендных платежей в бюджет                                     с 01.01.2003 договор аренды земельного участка от 06.08.2002 г. № 2555                                     считается договором от 06.08.2002 г.  № 4900002555, о чем заключено дополнительное соглашение от 26.09.2003.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости                                   об объекте недвижимости от 12.06.2024 г. № КУВИ-001/2024-158270173                                    вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402025:10 – «для эксплуатации расположенного на данном земельном участке здания».

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды                              от 04.02.2008 права и обязанности переданы ФИО4.

Согласно договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды                            от 09.04.2008 г. № 2 права и обязанности переданы ФИО1                       (далее – ответчик, арендатор).

Арендатор допустил задолженность по арендной плате  за период с 01.04.2021 г. по 30.06.2024 г. в размере 942 002, 39 руб.    и пене по состоянию на 27.06.2024 г. в размере 198 381, 94 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензии от 07.12.2023 г. № 19059/02.01-45 с требованием оплатить задолженность.

В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом                   от 14.06.2024 г. №9307/02.01-45 арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды в десятидневный срок. В указанный срок арендатор,                           не явился  в департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 06.08.2002 г. № 4900002555.

Оставление ответчиком указанных претензий без исполнения явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

В процессе рассмотрения спора ответчиком по первоначальному иску  подано встречное исковое заявление об обязании администрации муниципального образования город Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи заключить с ИП ФИО1 дополнительное соглашение   от 24.03.2025 г. к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900002555 от 06.08.2002 г. в части установления размера арендной платы.

В обосновании встречного иска ИП указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402025:10, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, улица Ромашек, дом 6, с видом разрешенного использования - «эксплуатация административного здания», категория земель - земли населенных пунктов, ограничен в гражданском обороте, так как входит во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта (утв. пр. Минздрава РСФСР  от 21.10.1969 г. № 297), и на данном участке расположены объекты капитального строительства, а именно:

– здание, назначение:  нежилое, площадью 1 636,6  кв.м. кадастровый (или условный) номер 23:49:0402025:1278.

– нежилое здание, назначение: гараж, площадью 65,6 кв.м. Литер Б,                                   кадастровый (или условный) номер 23:49:0402025:1279.

ИП ФИО1 как арендатор земельного участка считает, что арендная плата, предусмотренная п. 2.2 договора № 4900002555 от 06.08.2002 г.                                              и установленная в соответствии с уведомлением об изменении размера арендной платы                     № 1268/02.01-44 от 31.01.2024 г., определена с нарушением действующего законодательства РФ.        

При рассмотрении настоящего спора суд руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены: договор аренды земельного участка от 06.08.2002 г. № 4900002555, расчет арендной платы за период                  с 01.04.2021 г. по 30.06.2024 г. в размере 942 002, 39 руб. и пени                                                                             по состоянию на 27.06.2024 г. в размере 198 381, 94 руб.

Согласно акту сверки, составленному департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт                         Сочи Краснодарского края, задолженность по арендной плате за спорный период оплачена ИП в полном объеме.

По общему правилу надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела                        в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично.

Однако истец не заявил отказ от исковых требований, продолжив тем самым настаивать на заявленных исковых требованиях в полном объеме.

Таким образом, поскольку предприниматель  произвел полное погашение задолженности    по арендным платежам за использование земельным участком, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований в данной части.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей за спорный период надлежит отказать.

Кроме того истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени                                                 по состоянию на 27.06.2024 г. в размере 198 381, 94 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.


Согласно представленному истцом акту сверки, составленному департаментом имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт    Сочи Краснодарского края, задолженность по пени отсутствует.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени                     так же надлежит отказать.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 06.08.2002 г. № 4900002555.

Договор в силу статей 450, 619 ГК РФ может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом                           с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд                с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок               (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора                    (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать                        при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся              в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь              в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.                    Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором                                        в разумный срок.

В качестве основания расторжения договора администрация указала на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей.

В то же время, суд приходит к выводу, что допущенные обществом нарушения                  не являются существенными, поскольку на данный момент ответчиком погашен долг, а также оплачены пени. Администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, расторжение договора при погашении задолженности является нецелесообразным, поэтому влечет отказ в удовлетворении иска в указанной части.

Поскольку в удовлетворении требований о расторжении спорного договора отказано, суд также подлежит, что в части требований о погашении записи                                об обременении в виде аренды в ЕГРН следует отказать.

Так в процессе рассмотрения спора ИП заявил отказ от встречных требований в полном объеме.

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ, истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться                                       от иска полностью или частично.

Отказ от иска не противоречит закону, иным нормативным актам и не нарушает законных прав и интересов других лиц, подписан непосредственно предпринимателем.

Суд, принимает отказ от встречных требований и прекращает производство по встречному исковому заявлению.

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд                 по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер                           по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

В силу того, что в удовлетворении основных исковых требований отказано, обеспечительные меры, принятые определениями Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 29.07.2024 г., подлежат отмене после вступления в законную силу настоящего решения суда.

Истец по первоначальному иску на основании статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, оплата государственной пошлины в соответствии с нормами 110 АПК РФ на ответчика не возлагается.

Руководствуясь статьями 49, 65, 96, 110, 156, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

По основному иску:

В удовлетворении иска - отказать.

По встречному иску:

Принять отказ от встречных требований.

Производство по встречному иску прекратить.

Возвратить ИП ФИО1, г. Сочи (ИНН: <***>, ОГРНИП <***>) из федерального бюджета РФ госпошлину                                              в размере 15 000 руб., оплаченную  по платежному поручению                                                   № 51 от 13.05.2025 г.

Настоящий судебный акт является основанием для возврата истцу из федерального бюджета государственной пошлины без выдачи справки на возврат государственной пошлины.

Разъяснить, что в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

С момента вступления в законную силу решения суда отменить обеспечительные меры, принятые определением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 29.07.2024 г. по настоящему делу в виде наложения ареста, а также запрета                            на передачу, оформление (переоформление) прав на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402025:10 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский,                     ул. ромашек, д. 6.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал                             в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                 О.В. Кирий