Решение от 1 декабря 2017 г. по делу № А41-69226/2014

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


01 декабря 2017 года Дело №А41-69226/14


Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2017 года


Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья Н.В. Плотникова , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент"ООО "Управляющая компания "БФА" к ООО "ГАИС", при участии в судебном заседании –согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «ГАИС», ООО "ГАИС" со следующими требованиями:

1. Признать незаконным односторонний отказ ООО «ГАИС» от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир ' № 1,2,5-8,10,24,27,32,35,36,38,39,52,54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в Доме № 2, квартир № 2, 3,5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме № 2 А, квартир № 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме № 2 Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, права на которые, получены по договорам №1875-М и №11190-М уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве №СИ-1 от 06.07.2005 г.

2. Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по исключению из ЕГРП сведений о правах участника долевого строительства – ООО «Управляющая компания «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» «Д.У.» ЗПИФ недвижимости «Уралсиб - Развитие регионов» на квартиры № 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в доме № 2, квартир № 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме № 2 А, квартир № 1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме №2 Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10, а также его прав залогодержателя на объект долевого строительства.

3. Восстановить право участника долевого строительства - ООО «Управляющая компания «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» «Д.У.» ЗПИФ недвижимости «Уралсиб -Развитие регионов» на квартиры № 1,2,5-8,10,24,27,32,35,36, 38,39,52,54-57,63,67-69,71,72,111,112,115,116,118-123,125,126 в Доме № 2, квартир № 2,3,5-8,12,15, 28,31,33,39,48,51,52,55-59,61-63,65,66,68-70,72,76,79,82, 96,101,102, 110-113,116-121,123-126 в доме №2 А, квартир № 1-8,13,17,21,24,25,29-31,35,49,53,59,62,63, 65-72,75,77,80,81,84-87,89,93-98,100,109,113-118,121, 122,124-126 в доме №2 Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10, полученное на основании договоров №1875-М и №11190-М уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве №СИ-1 от 06.07.2005 г. и существовавшее до нарушения права, в том числе право залога.

4. Обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области восстановить в ЕГРП сведения о правах ООО «Управляющая компания «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» «Д.У.» ЗПИФ недвижимости «Уралсиб - Развитие регионов» на квартиры № 1,2,5-8,10,24,27,32,35,36, 38,39,52,54-57,63,67-69,71,72,111,112,115,116,118-123,125,126 в Доме № 2, квартир № 2,3,5-8,12,15,28,31,33,39,48,51,52,55-59,61-63,65,66,68-70,72,76,79,82,96,101,102, 110-113,116-121,123-126 в доме №2 А, квартир № 1-8,13,17,21,24,25,29-31,35,49,53,59,62,63,65-72,75,77,80,81,84-87,89,93-98,100,109, 113-118,121, 122,124-126 в доме №2 Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, поселок Горки-10.

Определением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2014 выделено в отдельное производство требование о признании незаконным одностороннего отказа ООО «ГАИС» от исполнения договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимости в отношении квартир № 1, 2, 5-8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52 ,54-57, 63, 67-69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118-123, 125, 126 в доме №2, квартир № 2, 3, 5-8, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55-59, 61-63, 65, 66, 68-70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110-113, 116-121, 123-126 в доме № 2 А, квартир №1-8, 13, 17, 21, 24, 25, 29-31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65-72, 75, 77, 80, 81, 84-87, 89, 93-98, 100, 109, 113-118, 121, 122, 124-126 в доме №2Б по адресу Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с., поселок Горки-10.

Указанные выделенные требования подлежат рассмотрению рамках настоящего дела №А41-69226/14.

Иные требования, с учетом их уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, рассмотрены судом в рамках дела № А41-60342/2014, в иске отказано.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015 по делу № А41-69226/14 в иске отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017г. Решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015 по делу № А41- 69226/14 оставлено без изменения

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2017г. Решение Арбитражного суда Московской области от 27.03.2015, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2017 по делу № А41-69226/14 отменены, дело направлено на новое рассмотрение, указав: «При новом рассмотрении дела суду надлежит установить наличие либо отсутствие обязанностей истца по оплате услуг, указанных в запросах ответчика, рассмотреть вопрос о замене истца, исследовать все имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им оценку в их совокупности, дать оценку взаимным обязательствам сторон в соответствии с заключенными соглашениями, указать правовые основания отклонения и непринятия тех или иных доказательств; рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.»

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2017г., с учетом указания суда кассационной инстанции, ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент" "Д.У. ЗПИФ" недвижимости "УРАЛСИБ –Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" заменен на его правопреемника ООО "УК "БФА" "Д.У" Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Развитие регионов".

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик ООО "ГАИС" в судебное заседание явился, возражал против иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и установлено судами, между ООО «Инвест Партнер» (инвестором) и ООО «ГАИС» (застройщиком) заключен договор от 06.07.2005 об участии в долевом строительстве № СИ-1 с дополнительными соглашениями к нему № 1 от 06.07.2005, от 10.10.2006, от 24.08.2007, от 14.07.2008, от 05.03.2009, от 17.08.2009, от 22.01.2010.

По условиям вышеуказанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими и/или привлеченными силами построить три жилых, отдельно стоящих 16-этажных кирпично-монолитных зданий на участках по адресу: Московская область, Одинцовский район, Успенский с.с, <...>, дом 2А и дом 2Б, и после ввода зданий в эксплуатацию передать инвестору жилые помещения в согласованном сторонами количестве.

На основании заключенных договоров № 1875-М от 18.08.2009 и № 11190-М от 17.09.2009 уступки прав требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве № СИ-1 от 06.07.2005 ООО «Управляющая компания «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» «Д.У.» ЗПИФ недвижимости «Уралсиб - Развитие регионов» (далее - УК УЭМ РР) приобрело права требования получения в собственность 144 квартир общей площадью 13 066, 06 кв. м (квартиры № 1, 2, 5 - 8, 10, 24, 27, 32, 35, 36, 38, 39, 52, 54 - 57, 63, 67 - 69, 71, 72, 111, 112, 115, 116, 118 - 123, 125, 126 в Доме № 2, квартиры № 2, 3, 5 - 18, 12, 15, 28, 31, 33, 39, 48, 51, 52, 55 - 59, 61 - 63, 65, 66, 68 - 70, 72, 76, 79, 82, 96, 101, 102, 110 - 113, 116 - 121, 123 - 126 в доме № 2 А, квартиры № 1 - 8, 13, 17, 21, 24, 25, 29 - 31, 35, 49, 53, 59, 62, 63, 65 - 172, 75, 77, 80, 81, 84 - 87, 89, 93 - 98, 100, 109, 113 - 118, 121, 122, 124 - 126 в доме № 2Б).

Согласно п. 3 дополнительного соглашения от 28.12.2009 о внесении изменений и дополнений в содержание текста договора участия в долевом строительстве общая стоимость полученных по указанным договорам прав на квартиры составила 1 664 187 186 руб. 62 коп. и была полностью выплачена застройщику.

Кроме того, после подписания указанного дополнительного соглашения от 28.12.2009 ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" дополнительно оплатил платежными поручениями № 8 от 07.04.2010, № 21 от 25.05.2010, № 51 от 26.03.2013 - 8 020 079 руб. 25 коп.

17.03.2014 в адрес ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" от застройщика поступил запрос № 17-1/03 о перечислении авансового платежа 2 850 000 руб. Целевое назначение платежа - предварительная 50% оплата ЗАО Научно-производственный центр «Перспектива» за обследование технического состояния (без проведения инженерно- геологических изысканий) незавершенных строительством трех 16-этажных жилых домов № 2, 2А, 2Б, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, пос. «ГОРКИ-10».

17.03.2014 в адрес ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" от застройщика поступил запрос № 17/03 о перечислении 10 159 735 руб. 74 коп., из которых: 9 169 420 руб. 74 коп. - аренда земельных участков; 990 315 руб. - уборка и вывоз строительного мусора. 08.04.2014 в адрес истца от застройщика поступил запрос № 08/04 о перечислении 1 640 990 руб. 60 коп. в качестве оплаты работ по уборке, вывозу строительного мусора и грунта.

21.05.2014 ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" было направлено предупреждение (исх. № 21/05) о необходимости погашения задолженности в размере 14 650 726,34 рублей. Данное предупреждение было получено последним 21.05.2014.

В связи с систематическим нарушением ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" сроков уплаты цены договора участия в долевом строительстве № СИ-1 от 06.07.2005 ООО «ГАИС» 23.06.2014 направило уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.

Факт получения указанных выше запросов и уведомления, истец не отрицает.

Истец полагает, что запрашиваемые выплаты не предусмотрены проектной документацией и не относятся к работам по строительству, а односторонний отказ от Договора является незаконным, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском

Из п. 3. Дополнительного соглашения от 28.12.2009 следует, что общая цена имущественных прав на квартиры Стратегического инвестора состоит из суммы денежных средств в размере 664 187 186 руб. 62 коп, выплаченных Стратегическим инвестором, а также суммы дополнительных денежных средств, в связи с изменениями стоимости 1 квадратного метра имущественных прав на квартиры, в размере 396 706 040 руб. 36 коп.

Согласно абз. 2 п. 4.1.3. Дополнительного соглашения от 28.12.2009 в случае возникновения у застройщика необходимости оплаты работ (или услуг), фактически выполненных (оказанных) третьими лицами, осуществляющими работы (или оказывающими услуги) в соответствии с утвержденной проектной документацией по строительству Здания-2, Здания-2а и/или Здания-2б, застройщик направляет стратегическому инвестору в письменной форме запрос о перечислении платежа в счет оплаты фактически выполненных работ, оказанных услуг, с приложением ряда названных документов.

Таким образом, судом установлено, что ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" принял на себя обязательства не только по оплате строительства зданий, а также по оплате оплаты работ (или услуг), фактически выполненных (оказанных) третьими лицами в соответствии с утвержденной проектной документацией.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Ответчиком в материалы дела представлены обоснования обследования технического состояния объекта незавершенного строительством, договор № 13-062 на выполнение работ по техническому обследованию зданий и сооружений от 23.04.2013; дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков, в границах которых находятся объекты незавершенные строительством, акты сверки по договорам аренды; договор № 1/01 от 31.01.2014, дополнительные к нему соглашения, на уборку и вывоз мусора, сметный расчет, акты по форме КС-2, КС-2. Названные документы были приложены к запросам от 17.03.2014, 08.04.2014.

Из договора генерального подряда № ГК/07-01 от 15.01.2007 следует, что объекты строительства расположены в пределах 5 земельных участков, предоставленных по договорам аренды, заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Одинцовского района

Таким образом, ответчиком документально подтверждено оказание (выполнение) третьими лицами услуг (работ).

В указание суда кассационной инстанции, при новом рассмотрении дела, судом обозрена проектная документация по строительству Здания-2, Здания 2а и /или Здания2б, в результате чего, установлено, что работы по уборке, вывозу мусора и грунта предусмотрены представленным ООО "ГАИС" проектом строительства, а, следовательно, запросы об оплате от 17.03.2014, от 08.04.2014 полностью соответствовали условиям целевого финансирования и подлежали оплате истцом.

Таким образом, судом установлено, что в нарушение условий абз. 2 п. 4.1.3. Дополнительного соглашения от 28.12.2009, денежные средства по запросам от 17.03.2014, от 08.04.2014 не перечислены.

Согласно п. 4 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором, уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Судом установлено, что 21.05.2014 ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" было направлено предупреждение (исх. № 21/05) о необходимости погашения задолженности в размере 14 650 726 руб. 34 коп. Данное предупреждение было получено 21.05.2014, однако требования о погашении задолженности не исполнены.

23.06.2014 в связи с систематическим нарушением ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" сроков уплаты цены Договора участия в долевом строительстве № СИ-1 от 06.07.2005 ООО «ГАИС» направило ООО Управляющая компания "Уралсиб Эссет Менеджмент""Д.У." ЗПИФ недвижимости "УРАЛСИБ-Развитие регионов" под управлением ООО УК "УРАЛСИБ Эссет Менеджмент" Уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве № СИ-1 от 06.07.2005. Указанное уведомление получено, что Истцом не отрицается.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, руководствуясь условиями п. 3 ст. 450 ГК РФ; п. 5 ст. 5, тт. 3 ст. 9 и п. 4 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004, суд считает Договор № СИ-1 участия в долевом строительстве от 06.07.2005 правомерно расторгнутым с 23.06.2014.

Необходимо добавить, что в качестве законности приостановления платежей истец ссылается на нарушение ООО «ГАИС» срока выполнения работ. Судом установлено, что Администрацией Одинцовского района Московской области письмом № 221/1262ю/2291ю от 06.03.2013 было отказано в продлении действия разрешения на строительство. Решением Арбитражного суда Московской области от 13.09.2013 по делу № А41-22176/2013 действия Администрации Одинцовского района Московской области признаны незаконными, разрешение на строительство было продлено. Нарушение ответчиком срока выполнения работ не имеет в настоящем случае правоопределяющего значения, поскольку Договор № СИ-1 расторгнут ответчиком в одностороннем порядке по иным основаниям, истец, в свою очередь, за защитой нарушенных ответчиком прав, связанных с просрочкой передачи ему объектов долевого строительства, не обращался

Кроме того, при новом рассмотрении дела, судом установлено, что в отношении ООО "ГАИС" введена процедура банкротства (Дело №А40-184122/14), в рамках рассмотрения указанного дела Определением от 18.09.2017г. в реестр требований кредиторов включены требования ООО "УК "БФА" "Д.У" Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Развитие регионов" на сумму 305 505 898,38 руб., что также свидетельствует о неисполнении обязанности Истца по оплате Договора в полном объеме.

Руководствуясь приведенными выше положениями Федерального закона N 214-ФЗ и условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, исходя из того, ООО "ГАИС" не соблюдены условия об оплате данного договора, в связи с тем, что процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договором участия в долевом строительстве, застройщиком была соблюдена, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано.


Судья Н.В. Плотникова