Решение от 17 августа 2025 г. по делу № А48-2470/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А48-2470/2025
г.Орел
18 августа 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 07 августа 2025 года.

В полном объеме решение суда изготовлено 18 августа 2025 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Полиноги Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ретинской Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 107076, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Преображенское, ул 2-я ФИО1, д. 5, почтовый адрес: 302030, <...>) к Администрации города Орла (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 302028, <...>) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе в заключении договора аренды земельного участка, изложенном в письме от 12.03.2025 №2/4840,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 302002, <...>),

при участии в деле Прокуратуры Орловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 302040, <...>),

при участии:

от заявителя – представитель ФИО2 (доверенность от 17.10.2024, диплом, паспорт),

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность №55-ДМ от 24.12.2024, диплом, паспорт),

от третьего лица – представитель ФИО4 (доверенность №33-д от 05.02.2025, диплом, удостоверение)

от Прокуратуры Орловской области – представитель ФИО5 (доверенность от 10.07.2025 №35-2025, удостоверение),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» (далее – заявитель, ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Орла (далее – ответчик), в котором просит признать незаконными действия Администрации города Орла, выразившиеся в отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030405:7, местоположением: <...>, с категорией земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, площадью 2698,7 кв. м, изложенном в письме от 12.03.2025 №2/4840, а также об обязании Администрации города Орла заключить с ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» договор аренды указанного земельного участка для реализации масштабного инвестиционного проекта с наименованием «Многоквартирный жилой дом по набережной Дубровинского, дом 68 в городе Орле» сроком на три года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области.

Протокольным определением суда от 10.07.2025 удовлетворено заявление Прокуратуры Орловской области о вступлении в дело прокурора.

В обоснование заявленных требований ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» указало, что заявитель ранее не обращался к ответчику с заявлением о заключении договора аренды в целях минимизации финансовых рисков при реализации масштабного инвестиционного проекта, рисков неисполнения обязательств перед участниками долевого строительства, поскольку имелись возбужденные дела о признании недействительным протокола межведомственной комиссии, на основании которого ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» признано победителем конкурсного отбора на право заключения договора аренды земельного участка. Кроме того, заявитель считает, что после устранения ограничений на заключение договора аренды по итогам конкурса, застройщик правомерно обратился к ответчику с заявлением на заключение договора аренды земельного участка. Отказ ответчика в заключении договора аренды, по мнению заявителя, лишает его возможности на реализацию масштабного проекта по строительству многоквартирного жилого дома, как победителя соответствующего конкурсного отбора.

Ответчик с заявленными требованиями не согласен по доводам письменного отзыва по делу, указал, что заявителем утрачено право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, поскольку истек шестимесячный срок для подачи соответствующего заявления.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области и Прокуратура Орловской области поддержали позицию ответчика относительно пропуска срока на обращение с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» зарегистрировано за основным государственным регистрационным номером <***>, основным видом деятельности является «71.12.2 Деятельность заказчика застройщика, генерального подрядчика».

В отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030405:7 площадью 2 698,7 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: <...>, в целях предоставления права на его получение в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта проведена процедура конкурсного отбора масштабных инвестиционных проектов, соответствующих одному из критериев, установленных частью 1 статьи 3 Закона Орловской области от 04.12.2015 №1884-03 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов».

Департаментом экономического развития и инвестиционной деятельности Орловской области подготовлены заключения о соответствии масштабных инвестиционных проектов ПАО «СЗ «Орелстрой», ООО «Холикон-Развитие», ООО «СЗ «Холикон-Инвест», ООО «СЗ «ОМЕГА ПАРК» критериям, установленным Законом Орловской области от 04.12.2015 №1884-03.

03.03.2023 состоялось заседание межведомственной комиссии, на котором были рассмотрены данные масштабные инвестиционные проекты и проведено голосование по определению победителя конкурсного отбора.

В соответствии с протоколом межведомственной комиссии от 03.03.2023 проект ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» признан победителем конкурсного отбора на право заключения договора аренды без проведения торгов.

На основании указанного протокола Губернатором Орловской области было принято Распоряжение №16-р от 28.03.2023 о предоставлении ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030405:7 площадью 2 698,7 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта с наименованием «Многоквартирный жилой дом по набережной Дубровинского, дом 68 в городе Орле».

Как указывает заявитель, бизнес-план реализации масштабного инвестиционного проекта ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» предусматривает строительство многоквартирного жилого дома исключительно в рамках проектного (банковского) финансирования с привлечением кредитных средств, предоставляемых застройщику уполномоченным банком и размещением денежных средств участников долевого строительства на специальных счетах эскроу.

В связи с чем, 01.06.2023 заявитель обратился в ПАО Сбербанк за разрешением вопроса о заключении кредитного договора в целях реализации масштабного инвестиционного проекта.

Письмом от 12.06.2023 ПАО Сбербанк отказало заявителю в заключении кредитного договора по причине наличия возбужденных Арбитражным судом Орловской области дел по заявлениям ПАО «СЗ Орелстрой» и ООО «Холикон-Развитие» о признании протокола межведомственной комиссии от 03.03.2023 недействительным до момента разрешения спора по существу.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 08.11.2024 по делу №А48-4880/2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025, в удовлетворении требований ООО «Холикон-Развитие» о признании протокола межведомственной комиссии от 03.03.2023 недействительным отказано.

Считая, что вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Орловской области от 08.11.2024 по делу № А48-4880/2023 были устранены препятствия для заключения застройщиком договора аренды земельного участка и дальнейшей реализации масштабного инвестиционного проекта, ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» 01.02.2025 повторно обратилось в ПАО Сбербанк с запросом о продлении работы над реализацией масштабного инвестиционного проекта и заключению с застройщиком кредитного договора.

Письмом от 04.03.2025 ПАО Сбербанк указало на необходимость обращения заявителя к правообладателю земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030405:7, местоположением: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, площадью 2698,7 кв.м. с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка на срок не менее трех лет.

05.03.2025 ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК», ссылаясь на Распоряжение Губернатора Орловской области №16-р от 28.03.2023, обратилось с письмом к Мэру г.Орла о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030405:7, местоположением: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, площадью 2698,7 кв.м. для реализации масштабного инвестиционного проекта с наименованием «Многоквартирный жилой дом по набережной Дубровинского, дом 68 в городе Орле» сроком на три года.

Письмом от 12.03.2025 №2/4840 Администрация г. Орла отказала ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» в заключении договора аренды на испрашиваемый земельный участок без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта с наименованием «Многоквартирный жилой дом по набережной Дубровинского, дом 68 в городе Орле» сроком на три года.

Считая отказ Администрации г. Орла незаконным и необоснованным, ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ч.5 ст.200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пп.3 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Частью 1 ст.3 Закона Орловской области от 04.12.2015 №1884-03 установлены критерии, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты, для реализации которых допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.

Согласно ч.2 ст.3 Закона Орловской области от 04.12.2015 №1884-03 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов» соответствие масштабных инвестиционных проектов критериям, указанным в части 1 данной статьи, определяется в порядке, установленном Правительством Орловской области.

Постановлением Правительства Орловской области от 11.04.2016 №116 «О предоставлении права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для размещения объекта социально-культурного и (или) коммунально-бытового назначения, реализации масштабного инвестиционного проекта» утвержден «Порядок подготовки распоряжения Губернатора Орловской области о предоставлении права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для размещения объекта социально-культурного и (или) коммунально-бытового назначения, реализации масштабного инвестиционного проекта» (далее - Порядок подготовки распоряжения №116).

Из п.11 Порядка подготовки распоряжения №116 следует, что при поступлении из Департамента заключения о соответствии объекта социально-культурного и (или) коммунально-бытового назначения или масштабного инвестиционного проекта критериям, установленным Законом Орловской области, либо заключений о соответствии масштабных инвестиционных проектов критериям, установленным Законом Орловской области, и копии протокола заседания Инвестиционного совета Орловской области, содержащего решение в отношении масштабных инвестиционных проектов, соответствующих критериям, установленным пунктами 1, 3, 5 части 1 статьи 3 Закона Орловской области, либо копии протокола заседания Межведомственной комиссии по конкурсному отбору масштабных инвестиционных проектов по строительству многоквартирных домов, содержащего решение в отношении масштабных инвестиционных проектов, соответствующих критериям, установленным пунктами 2, 2.1, 4 части 1 статьи 3 Закона Орловской области, уполномоченный орган в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня поступления данного заключения либо заключений и протокола готовит проект распоряжения Губернатора Орловской области о предоставлении заявителю права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для размещения объекта или реализации масштабного инвестиционного проекта.

Материалами дела подтверждается, что Распоряжением Губернатора Орловской области №16-р от 28.03.2023 ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030405:7, местоположением: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, площадью 2698,7 кв.м. без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта с наименованием «Многоквартирный жилой дом по набережной Дубровинского, дом 68 в городе Орле».

Согласно п.12 Порядка подготовки распоряжения №116 распоряжение Губернатора Орловской области о предоставлении заявителю права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для размещения объекта или реализации масштабного инвестиционного проекта утрачивает силу по истечении шести месяцев со дня вступления в силу распоряжения Губернатора Орловской области.

В силу п.13.2 Порядка подготовки распоряжения №116 по истечении шести месяцев со дня вступления в силу распоряжения Губернатора Орловской области, указанного в пункте 11 настоящего Порядка, заявитель утрачивает право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для размещения объекта или реализации масштабного инвестиционного проекта (за исключением масштабного инвестиционного проекта, соответствующего одному из критериев, указанных в пунктах 3 и 4 части 1 статьи 3 Закона Орловской области), предоставленное на основании распоряжения Губернатора Орловской области, указанного в пункте 11 настоящего Порядка.

Из материалов дела следует, что ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» в течение шести месяцев с даты принятия Распоряжения Губернатора Орловской области №16-р от 28.03.2023 не воспользовалось предоставленным правом на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Данный факт заявителем не оспаривается.

Довод заявителя о том, что шестимесячный срок действия распоряжения Губернатора Орловской области №16-р от 28.03.2023 должен быть приостановлен до рассмотрения судом по существу дел об оспаривании протокола межведомственной комиссии от 03.03.2023, не имеет правового значения, поскольку наличие в Арбитражном суде Орловской области возбужденных дел по таким заявлениям не является препятствием для заключения ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» соответствующего договора аренды в установленные сроки, равно как и отказ ПАО Сбербанк в открытии кредитной линии не препятствует в реализации права, предоставленного Распоряжением Губернатора Орловской области №16-р от 28.03.2023.

Таким образом, обратившись с заявлением к ответчику лишь 05.03.2025, заявитель утратил право на заключение договора аренды земельного участка, поскольку на момент такого обращения вышеуказанное распоряжение уже утратило силу.

Кроме того, суд учитывает, что в рамках дела №А48-4880/2023 постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.06.2025 признано недействительным и отменено решение Межведомственной комиссии по конкурсному отбору масштабных инвестиционных проектов по строительству Многоквартирных домов в рамках рассмотрения масштабного инвестиционного проекта «Многоквартирный жилой дом по Набережной Дубровинского, дом 68 в городе Орле», принятое на заседании 03.03.2023, на основании которого ООО «Специализированный застройщик ОМЕГА ПАРК» признано победителем конкурсного отбора на право заключения договора аренды без проведения торгов.

Указанное также свидетельствует об отсутствии у заявителя права на заключение договора аренды спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для признания незаконными действий Администрации г. Орла по отказу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0030405:7, местоположением: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, площадью 2698,7 кв.м. без проведения торгов.

В силу ст.110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на заявителя.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленного требования отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца с момента его принятия.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Ю.В. Полинога