Решение от 12 февраля 2018 г. по делу № А19-4774/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-4774/2017

12.02.2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06.02.2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 12.02.2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Гурьянова О. П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воронцовой А. В., после перерыва помощником судьи Сорокиной Е. И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КЕДР» (ОГРН 1023801972402, ИНН 3816005739, адрес: 665268, Иркутская область, г. Тулун, ул. Ийская, д.8)

к АДМИНИСТРАЦИИ ТУЛУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665268, <...>)

об обязании поставить земельный участок на кадастровый учет; об обязании заключить договор аренды на новый срок; о сохранении самовольных построек и признании права собственности

при участи в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности (удостоверение);

от ответчика: не явились,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КЕДР» (далее – истец, ООО «КЕДР») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к АДМИНИСТРАЦИИ ТУЛУНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА (далее – ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязании заключить договор аренды на новый срок; о сохранении самовольных построек и признании права собственности на следующие объекты:

- гараж, общей площадью 792 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. А);

- бытовое помещение, общей площадью 292, 8 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. Б);

- бытовое помещение, общей площадью 46, 5 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. В).

В обоснование заявленных требований истец указал следующее.

16 апреля 2008 года между ООО «Кедр» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Тулунского муниципального района был заключён договор аренды № 50 земельного участка, расположенного по адресу: <...> на 11 месяцев.

03.06.2009 года между ООО «Кедр» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Тулунского муниципального района был заключён договор аренды № 55 земельного участка, расположенного по адресу: <...> на 11 месяцев.

В период действия договора, 04.12.2009 года данный земельный участок был поставлен на кадастровый учёт. Ему был присвоен кадастровый номер 38:15:070101:245.

Схема границ земельного участка была утверждена распоряжением Мэра Тулунского муниципального района 24.08.2009 года.

По окончании срока действия договора, земельный участок не был возвращён, арендатор продолжал им пользоваться ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя, своевременно внося арендную плату установленную договором.

Данный договор продолжал действовать вплоть до заключения между сторонами 27.03.2012 года нового договора аренды земельного участка № 16-12 сроком на 5 лет уже с указанием кадастрового номера 38:15:070101:245. Договор был зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Per. № 38-38-11/003/2012-516.

15.12.2016 года Арендатор обратился к арендодателю с просьбой выдать разрешение на строительство зданий, для целей чего и заключался договор аренды.

19.12.2016 года Арендодателем было отказано в выдаче разрешения в связи с тем, что запись в государственном реестре прав на земельный участок с кадастровым номером 38:15:070101:245 была аннулирована 05.12.2011 года потому, что собственник не зарегистрировал право собственности в установленном законом порядке.

Срок окончания действия договора № 16-12 от 27.03.2012 года - 26.03.2017 года.

Истец до истечения срока действия договора обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, а так же о постановке спорного земельного участка, как к правообладателю, на кадастровый учёт.

22.02.2017 года Мэром Тулунского муниципального района истцу дан ответ №01-24/396, согласно которому, администрация отказывает в заключении договора на новый срок в связи с тем, что земельный участок снят с кадастрового учёта, что означает прекращение его существования. Кроме того, на участке находятся постройки, и исключительное право на заключение договора имеет собственник этих построек. Истцу предложено обратиться в суд для признания права собственности на данные постройки.

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

Юридическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, если заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

В период действия договора аренды, на арендованном земельном участке истцом были построены здания (сооружения) по целевому назначению земельного участка. Получить разрешение на строительство и оформить право собственности на них в административном порядке не представляется возможным, в связи со снятием земельного участка с кадастрового учёта.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указал Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Возведённые на спорном земельном участке гараж, бытовые помещения и проходная построены в соответствии с целевым назначением земельного участка. Строения созданы без нарушений градостроительных и строительных норм и правил и их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Считает заявленные требования обоснованными и просит их удовлетворить.

Ответчик требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и возражениях.

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании был объявлен перерывы до 11 часов 30 минут 05.02.2018 года и до 12 часов 00 минут 06.02.2018 года, по окончании которых судебное заседание продолжено в том же составе участников процесса.

При рассмотрении дела судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между сторонами был 27.03.2012 года заключен договор № 16-12 аренды земельного участка кадастровый номера 38:15:070101:245 сроком на 5 лет, до 26.03.2017 года.

Указанный земельный участок был предоставлен истцу в аренду под строительство лесопильного цеха и гаражей (пункт 1.1. договора)

Истец до истечения срока действия договора обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, а так же о постановке спорного земельного участка, как к правообладателю, на кадастровый учёт.

22.02.2017 года Мэром Тулунского муниципального района истцу дан ответ №01-24/396, согласно которому, администрация отказывает в заключении договора на новый срок в связи с тем, что земельный участок снят с кадастрового учёта, что означает прекращение его существования. Кроме того, на участке находятся постройки, и исключительное право на заключение договора имеет собственник этих построек. Истцу предложено обратиться в суд для признания права собственности на данные постройки.

Таким образом, исходя из указанных действий, стороны считали действие договора аренды прекращенным по окончании срока его действия, то есть с 26.03.2017 года, а отказ ответчика, изложенный в письме от 22.02.2017 года, независимо от его обоснованности, следует расценивать как возражения со стороны арендодателя против продолжения действия договора по окончании срока его действия на неопределенный срок, что исключает применение к спорным правоотношениям положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Именно из этих обстоятельств исходил истец, обращаясь в суд с требованием об обязании заключить договор аренды на новый срок.

В качестве правового основания своих требований в части требований об обязании заключить договор аренды на новый срок, истец указал на положения ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, которой предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

Так, п. 10 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем, спорные объекты недвижимости не являются объектами незавершенного строительства, собственником которых является истец.

Кроме того, в соответствии с пунктом 32 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса)

Однако, возможность на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, согласно пункта 3, может быть реализована с учетом условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов

Судом установлено наличие условий, предусмотренных подпунктами 1-3 пункта 4, однако, условие, предусмотренное подпунктом 4 указанного пункта, отсутствует – ни одно из условий, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ не может быть применено к спорным отношениям.

Иных оснований, обязывающих ответчика заключить с истцом новый договор аренды спорного земельного участка, представителем истца не указано.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований ООО «Кедр» в части обязания ответчика заключить договор аренды на новый срок.

Также, суд не находит оснований для удовлетворения требований в части сохранения самовольных построек и признании на права собственности на следующие объекты:

- гараж, общей площадью 792 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. А);

- бытовое помещение, общей площадью 292, 8 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. Б);

- бытовое помещение, общей площадью 46, 5 кв. м., расположенный по адресу: <...> (лит. В).

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строением (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года) право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 Гражданского кодекса РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Как следует из п. 1.1. договора аренды № 16-12 от 27.03.2012 года, земельный участок был предоставлен истцу в аренду под строительство лесопильного цеха и гаражей.

Фактически истцом были построены следующие объекты - гараж, общей площадью 792 кв. м., бытовое помещение общей площадью 292, 8 кв. м. и бытовое помещение общей площадью 46, 5 кв. м., за признанием права собственности на которые истец обратился в суд. На указанные объекты по состоянию на 12.08.2016 года составлены технические паспорта.

Между тем, воля арендатора на предоставление земельного участка в аренду для возведения бытовых помещений в договоре аренды выражена не была, в связи с чем суд приходит к выводу, что указанные объекты возведены истцом с нарушением условий договора аренды, что является самостоятельным основанием для отказа в легализации указанных объектов и отказа в удовлетворении требований в отношении бытовых помещений общей площадью 292, 8 кв. м. и общей площадью 46, 5 кв. м.

Указанный вывод суда также соответствует правовой позиции, изложенной в обобщении практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о самовольных постройках, подготовленном арбитражным судом Восточно-Сибирского округа (Утверждена Постановлением Президиума Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.05.2016 N 4).

Так, суд округа указал, что договор аренды должен быть заключен исключительно с целью строительства конкретного объекта недвижимости. Воля сторон договора должна быть явно и определенно выражена и отражать их намерение использовать арендуемый земельный участок именно с целью его застройки с возможностью признания в дальнейшем права собственности на возведенный объект за арендатором.

Далее, относительно требований истца о признании права собственности на спорные объекты, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, строительство спорных объектов производилось обществом без получения в установленном порядке разрешений на строительство. При этом спорные объекты, согласно представленных истцом технических паспортов построены в августе 2016 года, за разрешением на строительство Общество обратилось в декабре 2016 года.

За легализацией спорных объектов истец обратился в суд 23.03.2017 года. Срок действия договора аренды истек 26.03.2017 года,

В соответствии с частью 2 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Следовательно, исходя из смысла указанной нормы, учитывая, что иск о признании права собственности является исключительным способом защиты, применяемым в тех случаях, когда отсутствует возможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке, лицо, недобросовестно осуществившее строительство объекта и обратившееся в суд с требованием о признании права собственности, не может оказаться в лучшем положении, чем лицо, которое получило разрешение на строительство объекта, но не ввело его в эксплуатацию до окончания срока действия договора аренды, что исключает регистрацию права собственности.

Такое право не подлежит судебной защите, в связи с чем в удовлетворении требований о признании права собственности на спорные объекты следует отказать.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О. П. Гурьянов