Решение от 15 сентября 2025 г. по делу № А10-3927/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, <...>

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-3927/2025
16 сентября 2025 года
г. Улан-Удэ
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Серебренниковой Т. Г., при ведении протокола секретарем Зверевой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

заместителя прокурора Республики Бурятия в интересах муниципального образования «Заиграевский район»

к

индивидуальному предпринимателю ФИО1 Вэньбинь (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

к муниципальному казенному учреждению «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительными пунктов 3.1.2, 3.1.3, 6.4 договора аренды земельного участка от 01.08.2022 № 67,

при участии в заседании от истца: не явился, извещен; от ответчиков: не явились, извещены; установил:

заместитель прокурора Республики Бурятия в интересах муниципального образования «Заиграевский район» обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 Вэньбинь (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее - предприниматель), к муниципальному казенному учреждению «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования

«Заиграевский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>, далее - комитет) о признании недействительными пунктов 3.1.2, 3.1.3, 4.1.3, 6.4 договора аренды земельного участка от 01.08.2022 № 67.

Почтовые отправления с определениями направлялись судом ФИО1 Вэньбинь по адресу, указанному в Едином государственном реестре предпринимателей, однако были возвращены за истечением срока хранения (почтовый идентификатор № 67000809903972, 67000810884383).

Согласно полученной судом адресной справке отдела адресно-справочной работы Управления по вопросам миграции МВД Республики Бурятия, сведения о месте жительства (регистрации) ФИО1 Вэньбинь совпадают со сведениями, указанными в ЕГРИП.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Таким образом, ФИО1 Вэньбинь считается извещенным надлежащим образом о принятии искового заявления к производству.

ФИО1 Вэньбинь в судебное заседание не явился, отзыв на исковое заявление не направил.

Комитет явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на исковое заявление не направил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении 07.07.2025 и 31.07.2025.

Сведения о движении дела опубликованы на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/).

В соответствии с частью 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Кодексом последствия.

Согласно части 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на

исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчиков.

Истец заявил об уточнении иска, просил признать недействительными пункты 3.1.2, 3.1.3, 6.4 договора аренды земельного участка от 01.08.2022 № 67, указал, что иск в части признания недействительным пункта 4.1.3 договора не поддерживает.

Суд на основании статьи 49 АПК РФ принял уточнение иска к рассмотрению. Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

01.08.2022 по результатам проведенных торгов между муниципальным казенным учреждением «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 Вэньбинь (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 67, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору сроком на 10 лет земельный участок общей площадью 3500000 кв.м. с кадастровым номером 03:06:000000:14223 категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: Республика Бурятия, Заиграевский район, с. Новая Брянь, урочище «Широкая падь», для сельскохозяйственного использования.

Пунктом 3.1.2 договора предусмотрено право арендатора передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока настоящего договора при условии уведомления арендодателя с учетом требований, установленных пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено арендодателю в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

В силу пункта 3.1.3 договора арендатор после по истечении срока договора имеет преимущественное право заключения нового договора аренды участка, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 (один) месяц.

Полагая, что условия пунктов 3.1.2, 3.1.3, 6.4 договора аренды земельного участка от 01.08.2022 № 67 не соответствуют закону и подлежат признанию недействительными, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее - Постановление Пленума № 15) в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В силу статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 Постановления Пленума № 15).

В рассматриваемом случае, прокурор обратился в арбитражный суд в интересах муниципального образования «Заиграевский район» с целью защиты публичных интересов и устранения выявленных нарушений законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или

иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Указанная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357.

В рассматриваемом случае, договор аренды земельного участка от 01.08.2022 № 67 заключен после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Спорный договор аренды заключен на основании протокола о результатах аукциона от 18.07.2022 № 1.

Таким образом, суд приходит к выводу, что изложенное в пункте 3.1.2 договора условие, предусматривающее право арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, прямо противоречит положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пункте 4 данной статьи.

Следовательно, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять пролонгацию договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и не предусматривает права арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, в случае, если земельный участок предоставлен арендатору по результатам проведения торгов.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что условия пункта 3.1.3, 6.4 договора не соответствуют императивным нормам вышеприведенного правового регулирования.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна,

если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, но может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным договора аренды земельного участка в части, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства.

Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих законодательству, является нарушением публичных интересов.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Государственная пошлина по настоящему делу подлежит взысканию согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации для физических лиц - 15 000 рублей; для организаций - 50 000 рублей.

Поскольку комитет от уплаты государственной пошлины освобожден согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, то с предпринимателя подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 7 500 рублей.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить полностью.

Признать недействительными пункты 3.1.2, 3.1.3, 4.1.3, 6.4 договора аренды земельного участка от 01.08.2022 № 67, заключенного между муниципальным казенным учреждением «Комитет по архитектуре, имуществу и земельным отношениям» администрации муниципального образования «Заиграевский район» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 Вэньбинь.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 Вэньбинь (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 25 000 рублей - государственную пошлину.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья Т.Г. Серебренникова