Решение от 7 декабря 2025 г. АС Томской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. <***>, факс <***>, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А67-9470/2025
г. Томск
04 декабря 2025 г.
– дата объявления резолютивной части решения

08 декабря 2025 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.С. Силантьевой,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску Прокурора Томской области

к 1. Администрация Кривошеинского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

2. обществу с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными (ничтожными) подпункта 4.1.1 пункта 4.1 и подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка от 03.02.2021 № 08/21

без участия сторон

установил:

Прокурор Томской области обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к Администрация Кривошеинского района (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (далее - ООО «Т2 Мобайл») о признании недействительными (ничтожными) подпункта 4.1.1 пункта 4.1 и подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка от 03.02.2021 № 08/21.

В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что подпункт 4.1.1 пункта 4.1 договора, в соответствии с условиями которого возможно досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя, противоречит императивным требованиям законодательства. Кроме того, в подпункте 4.3.2 пункта 4.3 договора указано, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, что не соответствует действующему законодательству. Указанные подпункты договора противоречат требованиям действующего законодательства и подлежат признанию недействительными (ничтожными) (л.д.3-8 ).

Ответчики отзыв на исковое заявление не представили.

Прокурор, ответчики, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили. Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие указанных лиц (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 03.02.2021 между Администрацией Кривошеинского района (арендодатель) и ООО «Т2 Мобайл» (арендатор) на основании постановления Администрации Кривошеинского района от 14.01.2021 № 14 заключен договор аренды земельного участка № 08/21 (далее - договор).

Согласно условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием «связь» с кадастровым номером 70:09:0101001:2862, находящийся по адресу: Российская Федерация, Томская область, Кривошеинский район, Кривошеинское сельское поселение, <...> (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора аренды 49 лет (пункт 2.1 договора).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

В соответствии с подпунктом 4.1.1 пункта 4.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендаторами дополнительных соглашений к договору и нарушениях других условий договора.

В пункте 4.3.2 пункта 4.3 договора указано, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Полагая, что указанные пункты договора не соответствует действующему законодательству, прокурор обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерацмими, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пунктах 2, 3 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Таким образом, подпункт 4.1.1 пункта 4.1 договора, в соответствии с условиями которого возможно досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя, противоречит императивным требованиям законодательства, что в соответствии с положениями части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность в силу ничтожности.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума Высшего арбитражного, суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Оспариваемый договор заключен на срок свыше 5 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, которая является императивной.

В пункте 4.3.2 пункта 4.3 договора указано, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, что не соответствует действующему законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление ВС РФ от 23.06.2015 № 25) по поводу содержания публичного интереса касательно сделок указано, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц.

К нарушению публичного интереса Постановлением ВС РФ от 23.06.2015 № 25 также отнесено и совершение сделки вопреки явно выраженному запрету, установленному законом (пункт 76). Из разъяснений абзаца 2 пункта 74 Постановления ВС РФ от 23.06.2015 № 25 следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Кроме того, в соответствии с разъяснением постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», прокурор вправе требовать признания недействительными сделок в целях защиты публичных интересов.

Таким образом, предъявление иска о признании недействительными в силу ничтожности подпункта 4.1.1 пункта 4.1 договора и подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора обусловлено необходимостью защиты публичных интересов в связи с тем, что договор содержит условия, явно противоречащие императивным нормам Земельного кодекса Российской Федерации, соблюдение которых является обязанностью каждого участника правоотношений.

Оспариваемые положения затрагивают права неопределенного круга лиц -потенциальных участников данных правоотношений - хозяйствующих субъектов (Арендатор вправе передать свои права и обязанности по спорному договору). Кроме того, затрагивают интересы Муниципального образования, так как посягают на установленный законом порядок по распоряжению земельным участком, находящимся в муниципальной собственности.

При указанных обстоятельствах, требование истца о признании недействительным подпункта 4.1.1 пункта 4.1 и подпункта 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 08/21, заключенного 03.02.2021 между муниципальным образованием «Кривошеинский район» в лице Администрации Кривошеинского района и обществом с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» является законным и обоснованным.

При подаче искового заявления по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 50 000 руб. (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Ответчик (1) освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в федеральный бюджет не взыскивается. С ответчика (2) подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 25 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) подпункт 4.1.1 пункта 4.1 и подпункт 4.3.2 пункта 4.3 договора аренды земельного участка № 08/21, заключенного 03.02.2021 между муниципальным образованием «Кривошеинский район» в лице Администрации Кривошеинского района (ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (ИНН <***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.О. Попилов