Решение от 5 октября 2025 г. по делу № А59-5799/2023

Арбитражный суд Сахалинской области Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-5799/2023
г. Южно-Сахалинск
06 октября 2025 года
Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 22.09.2025, решение суда в полном объеме изготовлено 06.10.2025.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Мисилевич П.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Стародубцевой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Совхоз Южно- Сахалинский» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Новое время» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании договора купли продажи от 15.03.2019 года недвижимого имущества, расположенного по адресу: Сахалинская область, Анивский р-н, с. Троицкое, заключенного между АО «Совхоз Южно-Сахалинский» и ООО «Новое время» недействительным, признании зарегистрированного права ООО «Новое время» отсутствующим,

при участии: от истца – представителя ФИО1 по доверенности от 17.06.2025, от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 02.06.2025, от третьего лица (ФИО3) – представителя ФИО4 по доверенности от 29.08.2024, от прокурора Сахалинской области – прокурора отдела ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Совхоз Южно-Сахалинский» (далее – истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новое время» (далее – ответчик) о признании договора купли продажи от 15.03.2019 года недвижимого имущества, расположенного по адресу: Сахалинская область, Анивский р-н, с. Троицкое, заключенного между АО «Совхоз Южно-Сахалинский» недействительным, признании зарегистрированного права ООО «Новое время» отсутствующим.

В обоснование исковых требований указано следующее.

Между АО «Совхоз Южно-Сахалинский», в лице генерального директора ФИО6 и ООО «Новое время», в лице генерального директора ФИО7, заключен договор купли продажи от 15.03.2019, согласно которому АО «Совхоз ЮжноСахалинский» обязуется передать в собственность ООО «Новое время» следующее недвижимое имущество: 1. Здание (контрольный двор (молочный блок)), общей площадью 303,6 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, Анивский р-н, с. Троицкое, за кадастровым номером 65:05:0000009:253, 2. Здание коровник на 400 голов № 1), общей площадью 3 138,2 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, Анивский р-н, с. Троицкое, за кадастровым номером 65:05:0000009:254, 3. Здание коровник на 400 голов), общей площадью 3 372,2 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, Анивский р-н, с. Троицкое, за кадастровым номером 65:05:0000009:267, 4. Здание коровник на 400 голов с молочным блоком), общей площадью 3 990,4 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, Анивский р-н, с. Троицкое, за кадастровым номером 65:05:0000009:269, 5. Земельный

участок, общей площадью 748 768 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, Анивский р-н, с. Троицкое, за кадастровым номером 65:05:0000009:445, расположенный по адресу: Сахалинская область, Анивский р-н, с. Троицкое.

Цена Имущества составляет в соответствии с Договором 20 305 000 рублей.

21.03.2019 г. между АО «Совхоз Южно-Сахалинский» и ООО «Новое время» подписан Акт приема-передачи, согласно которому ООО «Новое время» приняло Имущество в соответствии с Договором купли-продажи от 15.03.2019.

02.04.2019 право собственности на указанные выше объекты недвижимости зарегистрировано за ответчиком.

24.02.2022 г. Южно-Сахалинским городским судом вынесен приговор по делу № 1-45/2022 в отношении бывшего заместителя генерального директора ФИО8

В ходе уголовного разбирательства судом общей юрисдикции установлено, что обстоятельства заключения договора купли-продажи от 15.03.2019 искусственно созданы в результате вмешательства оперативных сотрудников в намерения 3-го лица по покупке данного земельного участка, учитывая то, что представитель ООО «Новое время» являлся подконтрольным лицом оперативных сотрудников, при этом действовал по принуждению последних с целью склонения должностного лица АО «Совхоз Южно-Сахалинский» к требованию взятки за продажу спорного земельного участка (ст.ст. 89-90 Приговора).

Определением суда от 28.09.2023 исковое заявление принято к производству, возбуждено дело № А59-5799/2023.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО9.

Судом в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле привлечен прокурор Сахалинской области.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило заявление об изменении предмета иска (уточнение исковых требований), согласно которому истец просит признать договор купли-продажи от 15.03.2019 года недвижимого имущества, расположенного по адресу: Сахалинская область, Анивский р-н, с. Троицкое, недействительным, по основаниям статьи 174 ГК РФ и статьи 168 ГК РФ, признать зарегистрированное право ООО «Новое время» отсутствующим.

ФИО9 (третье лицо), в судебное заседание не явилась, заявила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенного третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, устно заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности, поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, заявление о пропуске срока исковой давности поддержал, возражал против назначения судебной экспертизы.

Представитель третьего лица (ФИО3) в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал заявление о пропуске срока исковой давности, возражал против удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Прокурор отдела в судебном заседании указал, что исковые требования подлежат удовлетворению, поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы, о принятии уточенных исковых требований не возражал.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принимает уточнения исковых требований как не противоречащие закону и не нарушающие прав третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд

назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу положений статьи 71 АПК РФ экспертиза, назначенная при рассмотрении арбитражного дела, является одним из доказательств по делу и подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; она не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, о достигнутых ими соглашениях по обстоятельствам дела, существу заявленных требований и возражений, об истребовании новых доказательств и по всем другим вопросам, связанным с разбирательством дела, обосновываются лицами, участвующими в деле, и подаются в письменной форме, направляются в электронном виде или заносятся в протокол судебного заседания, разрешаются арбитражным судом после заслушивания мнений других лиц, участвующих в деле.

Таким образом, по смыслу приведенных положений, вопрос о необходимости проведения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего спор по существу и действующим арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрена обязанность суда удовлетворять все ходатайства, заявленные лицами, участвующими в деле.

В частности, ходатайства о назначении судебной экспертизы суд рассматривает с учетом иных доказательств, имеющихся в материалах дела, и целесообразности проведения такой экспертизы.

В ходе судебного разбирательства истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества по состоянию на март 2019 года.

Рассмотрев ходатайство, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, поскольку назначение экспертизы по указанному истцом основанию не влияет на возможность установления юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему спору, не препятствуют рассмотрению дела по существу, доводы истца подлежат оценке наряду с иными доказательствами, представленными сторонами в обоснование своих требований и возражений.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено материалами дела, 15 марта 2019 года между АО «Совхоз Южно- Сахалинский» (продавец), в лице генерального директора ФИО6 и ООО «Новое время» (покупатель), в лице генерального директора ФИО7 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю, а покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора следующие объекты недвижимого имущества (далее – имущество):

- Здание (контрольный двор (молочный блок)), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 303,6 кв.м., адрес (месторасположения): Сахалинская область, Анивский район, с. Троицкое, (кадастровый номер: 65:05:0000009:253). Отчуждаемое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:05:0000009:445, указанный в п. п. 1.1.5 договора (п. 1.1.1 договора);

- Здание (коровник на 400 голов № 1), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь – 3 138,2 кв.м., адрес (месторасположение): Сахалинская область Анивский район, с. Троицкое (кадастровый номер 65:05:0000009:254). Отчуждаемое здание

расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:05:0000009:445, указанный в п. п. 1.1.5 договора (п. 1.1.2 договора);

- Здание (коровник на 400 голов), назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь – 3 372,2 кв.м., адрес (месторасположение): Сахалинская область, Анивский район, с. Троицкое, территория животноводческого комплекса (кадастровый номер 65:05:0000009:267). Отчуждаемое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:05:0000009:445, указанный в п. п. 1.1.5 договора (п. 1.1.3 договора);

- Здание (коровник на 400 голов с молочным боксом), назначение: нежилое,1-этажный, общая площадь – 3 990,4 кв.м., адрес (месторасположение): Сахалинская область, Анивский район, с. Троицкое, территория животноводческого комплекса (кадастровый номер 65:05:0000009:269). Отчуждаемое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:05:0000009:445, указанный в п. п. 1.1.5 договора (п. 1.1.4 договора);

- Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 748 768 кв.м., адрес объекта: Сахалинская область, Анивский район (кадастровый номер 65:05:0000009:445) (п. 1.1.5 договора).

Согласно п. 2.2 договора цена имущества определена Отчетом № 353-19 (об оценке объекта оценки) и составляет 20 305 000 рублей, в том числе :

- здание (контрольный двор (молочный блок)) – 550 000 рублей;

- здание (коровник на 400 голов № 1) – 2 210 000 рублей; - здание (коровник на 400 голов) – 950 000 рублей;

- здание (коровник на 400 голов с молочным блоком) – 1 690 000 рублей; - земельный участок – 14 905 000 рублей. 21 марта 2019 года между сторонами подписан акт приема-передачи имущества.

24 февраля 2022 года Южно-Сахалинским городским судом вынесен приговор по делу № 1-45/2022 в отношении бывшего заместителя генерального директора АО «Совхоз Южно-Сахалинский» ФИО8, из которого судом установлено, что обстоятельства заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.03.2019 искусственно созданы в результате вмешательства оперативных сотрудников в намерения третьего лица по покупке данного земельного участка, что представитель ООО «Новое время» являлся подконтрольным лицом оперативных сотрудников, при этом действовал по принуждению последних с целью склонения должностного лица АО «Совхоз Южно- Сахалинский» к требованию взятки за продажу спорного земельного участка.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял правовое обоснование исковых требований, первоначально указывая, что полагает сделку мнимой, а также заключенной по заниженной цене.

В окончательном варианте просит признать сделку недействительной по основаниям статьи 174 ГК РФ и статьи 168 ГК РФ, 169 ГК РФ.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу ее признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По пункту 2 указанной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом (статья 169 АПК РФ).

Из пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление ВС РФ N 25) следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пунктах 73, 74 Постановления № 25, противоправная сделка является ничтожной в исключение общего правила об оспоримости в четырех случаях, когда она: относится к ничтожным в силу прямого указания закона; посягает на публичные интересы; посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц; противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства.

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях (пункт 1 статьи 174 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 174 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или юридического лица.

Из разъяснений, изложенных в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25), следует, что пунктом 2 вышеназванной статьи предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем

или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Таким образом, истец обязан доказать, в том числе нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников, то есть факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 464 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно статье 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из спорного договора следует, что подписан он со стороны общества директором ФИО6 Указанным лицом также подписан акт приема-передачи имущества по договору.

Кроме того, ФИО6 письмом от 12.02.2019 обращалась в Администрацию Анивского городского округа с указанием на намерение выставить на продажу спорные объекты недвижимости по цене 20 305 000 рублей, определенной на основании отчета независимого оценщика.

Действующим законодательством не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель).

Таким поведением является в частности поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В данном случае действия истца свидетельствуют о том, что директор общества одобрил сделку, был осведомлен о заключении сделки по цене, указанной в условиях сделки, соответственно, последующие возражения, касающиеся недействительности спорной сделки являются недобросовестным поведением, приводящим к потере права на соответствующее возражение.

Помимо изложенного, суд принимает во внимание заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Как указывает истец, основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском послужило наличие установленных преступных деяний вступившим в законную силу приговором суда. Истцу о том, кто является надлежащим ответчиком по его требованиям, стало известно только после вступления приговора в законную силу.

В силу статьи 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

По правилам пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (пункту 1 статьи 181 ГК РФ).

В данном случае сделка исполнена, что следует из акта приема-передачи имущества от 21.03.2019.

Исковое заявление подано в суд 07.09.2023, о чем имеется соответствующая отметка канцелярии суда

Таким образом, 3-х летний срок исковой давности истцом пропущен.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1

статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Приговор Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области в спорной части вступил в законную силу 09.06.2022.

Вместе с тем, настоящее исковое заявление, как указано выше, подано истцом в арбитражный суд Сахалинской области 07.09.2023, то есть за пределами годичного срока исковой давности.

На основании изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении требования о признании договора недействительным.

В связи с отказом в удовлетворении требования о признании сделки недействительной, суд не находит оснований для признания зарегистрированного права ООО «Новое время» отсутствующим.

Таким образом, суд отказывает всем истцам в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-170,176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в

месячный срок со дня его изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд

Сахалинской области.

Судья П.Б. Мисилевич