Решение от 11 октября 2017 г. по делу № А52-2122/2017

Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2122/2017
город Псков
12 октября 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 05 октября 2017 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи  Будариной Ж.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (место жительства: Псковская области, г. Великие Луки, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (место нахождения: 182113, <...>, ОГРН <***>, ИНН  <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (место жительства: Псковская область)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определении достоверной величины рыночной стоимости и обязании заключить договор по соответствующей цене,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки: ФИО4 – представитель по доверенности от 18.01.2017;

ФИО3 не явилась, извещена,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратился к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки (далее – ответчик, Комитет) с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определенной на основании отчета об оценке от 03.02.2017 №004, определении достоверной величины рыночной стоимости и обязании заключить договор по соответствующей цене.

Определением суда от 06.07.2017  к участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3.

Комитет требования не признает, просит в иске отказать, а также считает что истцом не соблюден претензионный порядок в отношении второго ответчика.

Индивидуальный предприниматель ФИО3, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, однако данные обстоятельства не препятствуют рассмотрению спора по существу. В отзыве на иск ФИО3 требование не признала, ссылаясь на то, оспариваемый отчет соответствует действующему законодательству.

Рассмотрев материалы дела, выслушав истца и представителя Комитета, суд установил следующее.

Предприниматель по результатам аукциона на основании протокола от 06.02.2012 №1-05/09.02.2012 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Псковская обл., г. Великие Луки, ул. Ставского, д. 16, площадью 21,5 кв.м. для использования под торговлю.

09.12.2016 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон №159-ФЗ).

На основании муниципального контракта от 30.01.2017 №01/01-2017 индивидуальный предприниматель ФИО3 произвела оценку рыночной стоимости нежилого помещения. Согласно отчету №004 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 03.02.2017 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 702850 руб. (без учета НДС).

Решением от 03.03.2017 №13 Великолукская городская Дума утвердила условия приватизации объекта недвижимости с учетом рыночной стоимости помещения, установленной индивидуальным предпринимателем ФИО3 в отчете №004 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 03.02.2017.

Комитет подготовил и направил Предпринимателю с сопроводительным письмом от 10.03.2017 №1423 проект договора купли-продажи объекта нежилого имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного муниципального имущества.

21.04.2017 Предприниматель уведомил Комитет о своем несогласии с выкупной ценой, указанной в проекте договора, считая рыночную стоимость нежилого помещения, установленную в отчете об оценке от 03.02.2017 №004, недостоверной, предложил Комитету заключить договор купли-продажи помещения на основании отчета от 31.03.2017 №154 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» по состоянию на 31.03.2017.

Комитет 27.04.2017 в письме №2338 сообщил Предпринимателю, что стоимость объекта на основании отчете об оценке от 03.02.2017 №004 определена независимым оценщиком и является достоверной и рекомендованной для цели совершения сделки.

Разногласия сторон относительно стоимости выкупаемого имущества явились основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящими требованиями.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон 135-ФЗ).

В силу пункта 2 статьи 9 Закона 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 3 этой статьи предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судом установлено, что Предприниматель отвечает предъявляемым указанным законом требованиям. Арендатор 09.12.2016 направил в уполномоченный орган соответствующее заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Комитетом проведена оценка объекта недвижимости. Согласно отчету №004 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 03.02.2017 рыночная стоимость нежилого помещения составляет 702850 руб. (без учета НДС).

Однако, по мнению истца, величина рыночной стоимости объекта, является недостоверной, поскольку при оценке помещения оценщиком необоснованно завышена рыночная стоимость имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее –Закон N 135-ФЗ), согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как указывалось выше, на основании муниципального контракта №01/01-2017 от 30.01.2017 индивидуальным предпринимателем ФИО3 была произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения, и заказчику был передан отчет об оценке №004 от 03.02.2017. Согласно отчету оценка имущества была проведена по состоянию на 30.01.2017. Данный факт не оспаривается представителем Комитета в судебном заседании.

Однако, исходя из положений пункта 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, помещение подлежало оценке сразу после получения Комитетом заявления Предпринимателя о намерении реализовать свое право на выкуп арендованного имущества, то есть по состоянию на 09.12.2016. Законодательством не предусмотрена возможность переноса срока оценки объекта недвижимости.

Таким образом, следует признать, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная индивидуальным предпринимателем ФИО3 в отчете об оценке №004 от 03.02.2017, является недостоверной для цели совершения в отношении помещения сделки купли-продажи в соответствии с Законом №159-ФЗ, поскольку определена не на дату подачи заявки.

В силу указанных выше норм права не может быть использован и представленный в материалы дела Предпринимателем отчет об оценке от 31.03.2017№154, изготовленный по его заданию экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка», поскольку он составлен по состоянию на 31.03.2017.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная Компания «АЗИМУТ»,  расположенному по адресу: 182110, <...>, эксперту ФИО5. Перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 09.12.2016.

В суд 02.10.2017 представлены материалы судебной экспертизы – отчет №0240/17 об оценке стоимости нежилого помещения от 11.08.2017, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 09.12.2012 составляет 515568 руб. (без учета НДС).

При исследовании отчета судебной экспертизы, суд установил, что он полностью отвечает требованиям Закона N 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки, в нем содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация. Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки на дату подачи Предпринимателем заявки, не установлены.

Доказательств обратного не представлено.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  отчет судебной экспертизы суд принимает его в качестве объективного, достоверного и достаточного доказательства.

В связи с чем, следует признать достоверной величину рыночной стоимости помещения, определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Оценочная Компания «АЗИМУТ» при проведении судебной экспертизы в размере 515568 руб. без учета НДС.

Довод Комитета о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора с индивидуальным предпринимателем ФИО3, привлеченным к участию в деле после принятия искового заявления, суд считает обоснованным, поскольку из смысла части 5 статьи 4, пункта 8 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора должен быть соблюден на момент подачи искового заявления.

Ненаправление истцом привлекаемому к участию в деле соответчику претензии или иного документа в целях урегулирования спора не влечет последствий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в виде оставления искового заявления без рассмотрения.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 107, частями 1, 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что денежные средства в сумме 5000 руб. перечисленные Предпринимателем на счет средств, поступивших во временное распоряжение учреждения – Арбитражного суда Псковской области, подлежат выплате эксперту в счет оплаты стоимости работ по экспертизе согласно выставленному счету от 11.08.2017 № 94.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы Предпринимателя на проведение судебной экспертизы следует отнести на ответчиков в равных долях по 2500 руб. с каждого.

Расходы по изготовлению отчета №154 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 31.03.2017, выполненного экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» по заказу Предпринимателя, возмещению не подлежат, поскольку указанный отчет составлен по состоянию на 31.03.2017, а не на дату обращения с заявлением в Комитет о выкупе арендованного имущества, в связи с чем  расходы, понесенные предпринимателем в данной части с учетом пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не связаны с реализацией истцом права на обращение в суд.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчиков в равных долях. Между тем Предпринимателем оплачена госпошлина в сумме 3000 руб., тогда как заявлено два неимущественных требования. В связи с чем госпошлина в сумме 3000 руб. подлежит отнесению на  индивидуального предпринимателя ФИО3 и взысканию в пользу истца, 3000 руб. взысканию в доход федерального бюджета. Госпошлина в сумме 6000 руб. взысканию с Комитета не подлежит в силу пункта 13 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", поскольку истцом государственная пошлина при подаче искового заявления в полном объеме уплачена не была, в связи с чем, отсутствуют основания для ее взыскания с Комитета в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  суд

РЕШИЛ:

Признать величину рыночной стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером 60:25:0020906:583, расположенного по адресу: <...> в сумме 702850 руб. 00 коп. (без учета НДС), указанную в отчете №004 об оценке стоимости недвижимого имущества от 30.01.2017 независимого оценщика индивидуального предпринимателя ФИО6 недостоверной.

Признать достоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером 60:25:0020906:583, расположенного по адресу: <...> в сумме 515568 руб. 00 коп. (без учета НДС).

Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 60:25:0020906:583, расположенного по адресу: <...> по цене равной 515568 руб. 00 коп. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 в доход федерального бюджета 3000 руб. госпошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 и с Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки в пользу предпринимателя ФИО2 по 2500 руб. 00 коп. расходов по оплате судебной экспертизы.

В остальной части судебных расходов отказать.

Выдать исполнительные листы.

Бухгалтерии Арбитражного суда Псковской области со счета средств, поступивших во временное распоряжение учреждения - Арбитражного суда Псковской области, перечислить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Оценочная Компания «АЗИМУТ»,  расположенного по адресу: 182110, <...>, эксперту ФИО5,  денежные средства в сумме 5000 руб. по реквизитам, указанным в счете на оплату от 11.08.2017 №94, перечисленные индивидуальным предпринимателем ФИО2 по чек-ордеру от 01.08.2017.

На решение в течение одного месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.


Судья                                                                                      Ж.В. Бударина