Решение от 28 января 2026 г. АС Челябинской области

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-15205/2025
29 января 2026 года
г. Челябинск


Судья Арбитражного суда Челябинской области Потехина Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Тлеулеевым С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***> к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ИНН <***>, ОГРН <***> об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при неявке лиц, участвующих в деле;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 29.04.2025 по почте направил в арбитражный суд исковое заявление к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора №__/159-ФЗ купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, путем изложения пункта 2.1 в следующей редакции: «Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, которую обязан уплатить Покупатель, составляет 16 025 646,67 (Шестнадцать миллионов двадцать пять тысяч шестьсот сорок шесть) руб. 67 коп., в том числе:

2.1.1. 10 916 480,00 (Десять миллионов девятьсот шестнадцать тысяч четыреста восемьдесят) рублей за земельный участок;

2.1.2. 5 109 166,67 (Пять миллионов сто девять тысяч сто шестьдесят шесть) руб. 67 коп. за нежилое здание.

Цена Имущества равна его рыночной стоимости без учета НДС, определенной в Отчете от 21.04.2025 № 2-1293-25 рыночной стоимости земельного участка, площадью 2 927 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский, пер. Арматурный, 7 (кадастровый номер 74:36:0306025:28), по состоянию на 15.01.2025, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Техническая экспертиза и оценка», в Отчете от 21.03.2025 №74-ТО/4006 об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер: 74:36:0306025:28, площадью 2927 кв. м, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества: нежилое здание (склад, мастерская), кадастровый номер: 74:36:0306024:63, общей площадью 479 кв. м, адрес объектов: <...>, по состоянию на 15.01.2025, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности» в части объекта недвижимого имущества: нежилое здание (склад, мастерская), кадастровый номер: 74:36:0306024:63, общей площадью 479 кв. м, адрес объекта: <...>» (вх. от 06.05.2025).

Определением суда от 15.05.2025 исковое заявление принято к производству, очередное судебное заседание назначено на 29.01.2026.

Определением суда от 10.10.2025 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза по оценке спорного имущества, производство которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «ГУДВИЛЛ» ФИО2. В Арбитражный суд Челябинской области от экспертной организации поступило экспертное заключение по делу. Определением суда от 06.11.2025 производство по делу возобновлено.

От истца в порядке ст. 49 АПК РФ 09.01.2026 через систему «Мой Арбитр» поступило заявление об уточнении исковых требований, истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № __/159- ФЗ купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, изложив пункт 2.1 в следующей редакции:

«Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, которую обязан уплатить Покупатель, составляет 16 488 109,67 (Шестнадцать миллионов четыреста восемьдесят восемь тысяч сто девять) руб. 67 коп., в том числе:

2.1.1. 11 378 943,00 (Одиннадцать миллионов триста семьдесят восемь тысяч девятьсот сорок три) рубля за земельный участок;

2.1.2. 5 109 166,67 (Пять миллионов сто девять тысяч сто шестьдесят шесть) руб. 67 коп. за нежилое здание.

Цена Имущества равна его рыночной стоимости без учета НДС, определенной в заключении эксперта № 1351-10-2025 от 31.10.2025 рыночной стоимости земельного участка, площадью 2 927 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский, пер. Арматурный, 7 (кадастровый номер 74:36:0306025:28), по состоянию на 15.01.2025, выполненному экспертом ООО Оценочная компания «ГУДВИЛЛ», в Отчете от 21.03.2025 №74-ТО/4006 об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер: 74:36:0306025:28, площадью 2927 кв. м, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества: нежилое здание (склад, мастерская), кадастровый номер: 74:36:0306024:63, общей площадью 479 кв. м, адрес объектов: <...>, по состоянию на 15.01.2025, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности» в части объекта недвижимого имущества: нежилое здание (склад, мастерская), кадастровый номер: 74:36:0306024:63, общей площадью 479 кв. м, адрес объекта: <...>».

Уточнение требований принято к производству суда.

Стороны в судебном заседании не участвовали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке ст. 121-123 АПК РФ. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела без их участия (п. 5 ст. 156 АПК РФ).

В отзыве ответчик указал на пропуск истцом срока для обращения с настоящим заявлением, о соответствии отчета об оценке, использованного им (ответчиком) при определении рыночной стоимости спорного имущества, действующему законодательству, об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца со стороны ответчика.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 18.08.2023 между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, ответчик) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее - истец) был заключен договор аренды № 600 объекта федерального недвижимого имущества в отношении нежилого здания - склад, мастерская, площадью 479 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0306024:63, реестровым номером: П12740000032, расположенного по адресу: <...>.

Также между ответчиком и истцом был заключен договор аренды № 2932-23 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации в отношении земельного участка, общей площадью 2927 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0306025:28, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский, пер. Арматурный, 7, для эксплуатации нежилого здания (склад, мастерская), в границах, указанных в Выписке из ЕГРН Участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

На арендуемом участке расположено нежилое здание (склад, мастерская), кадастровый номер 74:36:0306024:63, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации, передано на праве аренды по договору № 600.

15.01.2025 истец обратился в адрес ответчика с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества.

По результатам рассмотрения указанного заявления и в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-Ф3) ответчик направил в адрес истца сопроводительное письмо от 03.04.2025 № 74-КН/5339 с направлением проекта договора купли-продажи земельного участка площадью 2 927 кв. м, по адресу: <...>, с расположенным на нём нежилым зданием - нежилое здание (склад, мастерская) по адресу: <...>, копии распоряжения МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях от 31.03.2025 № 74-188-р, копии отчёта от 21.03.2025 № 74-ТО/4006 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

По условиям п. 1.1 направленного проекта договора купли-продажи на основании распоряжения МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях от 31.03.2025 №74-188-р «Об условиях приватизации земельного участка площадью 2927 кв. м, по адресу: <...>, с расположенным на нём нежилым зданием - нежилое здание (склад, мастерская) по адресу: <...>, арендуемым субъектом малого и среднего предпринимательства», Продавец продаёт, а Покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем Договоре объекты недвижимого имущества (далее - Имущество):

1.1.1. Земельный участок площадью 2927 кв.м. (кадастровый номер 74:36:0306025:28, реестровый номер федерального имущества П11740007771) по адресу: <...>;

1.1.2. Нежилое здание (склад, мастерская) (кадастровый номер 74:36:0306024:63, реестровый номер федерального имущества П12740000032, общей площадью 479 кв. м) по адресу: <...>.

Согласно п. 2.1. указанного проекта цена продажи имущества, указанного в пункте 1.1, настоящего Договора, которую обязан уплатить Покупатель, составляет 18 667 166,67 руб. 67 коп., в том числе:

2.1.1. 13 558 000 руб. за земельный участок;

2.1.2. 5 109 166,67 руб. 67 коп. за нежилое здание.

Цена Имущества равна его рыночной стоимости без учета НДС, определенной в Отчёте от 21.03.2025 №74-ТО/4006 об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер: 74:36:0306025:28, площадью 2927 кв. м, с расположенным на нём объектом недвижимого имущества: нежилое здание (склад, мастерская), кадастровый номер: 74:36:0306024:63, общей площадью 479 кв. м, адрес объектов: <...>, по состоянию на 15.01.2025, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности».

ИП ФИО1, посчитав, что рыночная стоимость выкупаемого земельного участка является необоснованно завышенной, обратился в ООО «Техническая экспертиза и оценка» с целью провести независимую оценку рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с отчётом от 21.04.2025 № 2-1293-25, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15.01.2025 составила 10 916 480 рублей.

24.04.2025 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий по п. 2.1. к договору купли-продажи, с предложением изложить указанный пункт в следующей редакции:

«Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, которую обязан уплатить Покупатель, составляет 16 025 646,67 (Шестнадцать миллионов двадцать пять тысяч шестьсот сорок шесть) руб. 67 коп., в том числе:

2.1.1. 10 916 480 (Десять миллионов девятьсот шестнадцать тысяч четыреста восемьдесят) рублей за земельный участок;

2.1.2. 5 109 166,67 (Пять миллионов сто девять тысяч сто шестьдесят шесть) руб. 67 коп. за нежилое здание.

Цена Имущества равна его рыночной стоимости без учета НДС, определенной в Отчете от 21.04.2025 № 2-1293-25 рыночной стоимости земельного участка, площадью 2 927 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский, пер. Арматурный, 7 (кадастровый номер 74:36:0306025:28), по состоянию на 15.01.2025, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Техническая экспертиза и оценка», в Отчете от 21.03.2025 №74-ТО/4006 об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер: 74:36:0306025:28, площадью 2927 кв. м, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества: нежилое здание (склад, мастерская), кадастровый номер: 74:36:0306024:63, общей площадью 479 кв. м, адрес объектов: <...>, по состоянию на 15.01.2025, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности» в части объекта недвижимого имущества: нежилое здание (склад, мастерская), кадастровый номер: 74:36:0306024:63, общей площадью 479 кв. м, адрес объекта: <...>».

Письмом от 25.04.2025 исх. № 74-КВ/6758 ответчик сообщил о невозможности подписания протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Указанные разногласия послужили основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иным законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского Кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4. ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 445 ГК РФ заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом установлена обязанность по его заключению.

Согласно ч. 2.1 и 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» субъект предпринимательства, соответствующий установленные статьей 3 настоящего Федерального закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 ФЗ №159 в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Ответчиком указано на пропуск истцом тридцатидневного срока, установленного пунктом 4 статьи 4 ФЗ №159.

Между тем, предложение о заключении договора купли-продажи направлено ответчиком в адрес истца посредством электронной почты 03.04.2025, исковое заявление направлено истцом в арбитражный суд 29.04.2025 (согласно штампам на почтовом конверте), следовательно, установленный договором срок для заключения договора купли-продажи истцом не пропущен.

Определением от 10.10.2025 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «ГУДВИЛЛ» ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

1) Определить рыночную стоимость земельного участка, площадью 2 927 кв.м, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 74:36:0306025:28), по состоянию на 15.01.2025.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО Оценочная компания «ГУДВИЛЛ» от 31.10.2025 № 1351-10-2025 рыночная стоимость земельного участка, площадью 2 927 кв.м, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 74:36:0306025:28), по состоянию на 15.01.2025 составляет 11 378 943 руб.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ, суд признает его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта, заключение судебной экспертизы в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

С учетом поступившего заключения, истцом скорректированы исковые требования в части стоимости выкупаемого имущества.

На основании вышеизложенного, исковые требования об урегулировании разногласий между сторонами в редакции истца являются законными, обоснованными и предлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 15 000 руб., а также расходы на оплату проведенной по делу экспертизы в сумме 25 000 руб.

В силу части 1 статьи 108 и частей 1, 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

Истцом для оплаты экспертизы в депозит арбитражного суда по платежному поручению № 491 от 07.10.2025 внесено 25 000 руб. в обеспечение и возмещение расходов на экспертизу. Экспертом представлено заключение от 31.10.2025 № 1351-10-2025. Стоимость экспертизы согласно счету № 1351 от 31.10.2025 составила 25 000 руб. При таких обстоятельствах, с лицевого счета Арбитражного суда Челябинской области на счет ООО Оценочная компания «ГУДВИЛЛ» подлежат перечислению денежные средства в размере 25 000 руб. за производство экспертизы по делу № А76-15205/2025.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1, ИНН <***>, ОГРНИП <***> и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ИНН <***> при заключении договора № __/159- ФЗ купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, изложив пункт 2.1 в следующей редакции:

«Цена продажи Имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, которую обязан уплатить Покупатель, составляет 16 488 109,67 (Шестнадцать миллионов четыреста восемьдесят восемь тысяч сто девять) руб. 67 коп., в том числе:

2.1.1. 11 378 943,00 (Одиннадцать миллионов триста семьдесят восемь тысяч девятьсот сорок три) рубля за земельный участок;

2.1.2. 5 109 166,67 (Пять миллионов сто девять тысяч сто шестьдесят шесть) руб. 67 коп. за нежилое здание.

Цена Имущества равна его рыночной стоимости без учета НДС, определенной в заключении эксперта № 1351-10-2025 от 31.10.2025 рыночной стоимости земельного участка, площадью 2 927 кв. м, местоположение: Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский, пер. Арматурный, 7 (кадастровый номер 74:36:0306025:28), по состоянию на 15.01.2025, выполненному экспертом ООО Оценочная компания «ГУДВИЛЛ», в Отчете от 21.03.2025 №74-ТО/4006 об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер: 74:36:0306025:28, площадью 2927 кв. м, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества: нежилое здание (склад, мастерская), кадастровый номер: 74:36:0306024:63, общей площадью 479 кв. м, адрес объектов: <...>, по состоянию на 15.01.2025, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы собственности» в части объекта недвижимого имущества: нежилое здание (склад, мастерская), кадастровый номер: 74:36:0306024:63, общей площадью 479 кв. м, адрес объекта: <...>».

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины - 15 000 руб., расходов на оплату судебной экспертизы - 25 000 руб.

Перечислить с лицевого счета Арбитражного суда Челябинской области для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя бюджетных средств, на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «ГУДВИЛЛ» (ИНН <***>) денежные средства за проведение судебной экспертизы по настоящему делу в размере 25 000 руб. (платежное поручение № 491 от 07.10.2025).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.


Судья Н.В. Потехина