Решение от 27 декабря 2017 г. по делу № А20-2711/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-2711/2017
г. Нальчик
27 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2017

полный текст решения изготовлен 27 декабря 2017

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Тишковой Ф.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А.Дерико,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску местной администрации Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***> ИНН <***>), п. Кашхатау

к животноводческому сельскохозяйственному производственному кооперативу "Предгорный" (ОГРН <***> ИНН <***>), с.п. Зарагиж

о взыскании 167 611 рублей 20 копеек и расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 (доверенность №56-1-24/629 от 13.04.2017); ФИО2 (доверенность от 01.12.2017 №56-1 -23/2173);

от ответчика- ФИО3 (доверенность №2 от 09.01.2017); ФИО4 (доверенность от 09.01.2017г. №1),

УСТАНОВИЛ :

Местная администрация Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к животноводческому сельскохозяйственному производственному кооперативу "Предгорный", в котором просит:

-взыскать задолженность по арендной плате в размере 167 611,20 рублей 20 копеек за период с 15 августа 2012 года по 30 июня 2017 года с учетом частичной оплаты согласно расчету истца (л.д.62 т.1);

-расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в ведении местной администрации Черекского муниципального района до разграничения государственной собственности на землю, №12-12/30/АЗ от 25.05.2012 года;

-аннулировать из Единого государственного реестра недвижимости запись регистрации номер 07-07-11/005/2012-117 от 15.08.2012 года, удостоверяющую право аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенным использованием - пашня, общей площадью 500 016,00 кв.м., кадастровым номером 07:05:1700000:91, расположенного по адресному ориентиру: КБР, Черекский район, в 100 м. от с.п .Зарагиж по направлению на север, за Животноводческим сельскохозяйственным производственным кооперативом «Предгорный».

16.01.2017 (л.д.59 т.1) через канцелярию суда от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором просит:

-взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 167 611,20 рублей 20 копеек за период с 15 августа 2012 года по 30 июня 2017 года с учетом частичной оплаты согласно расчету истца (л.д.62 т.1);

-расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №12-12/30/АЗ от 25.05.2012 года, находящегося в ведении местной администрации Черекского муниципального района до разграничения государственной собственности на землю.

В соответствии с нормами статьи 49 АПК РФ, уточненные исковые требования истца судом приняты к рассмотрению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил, что по пояснению доверителя в адрес истца направлено письмо о зачете уплаченной чек-ордером от 23.03.2017 (л.д.66 т.1) третьим лицом -ФИО5 денежных средств в размере 55 000рублей в счет уплаты задолженности по спорному договору аренды земельного участка. При этом, представители не представили суду никаких документов, подтверждающих направление письма в адрес администрации о зачете в счет оплаты по спорному договору аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 АПК РФ, в судебном заседании 20 12.2017 объявлялись перерывы до 25.12.2017, затем до 26.12.2017 для выяснения возможности произвести зачет суммы 55 000 рублей в счет уплаты по спорному договору аренды.

Истец в материалы дела представил справку от 25.12.2017 (л.д.108 т.1) о том, что в 2017 году в журнале регистрации поступающих документов, от имени ФИО5 никаких обращений о зачете денежных средств уплаченных по чек-ордеру от 23.03.2017 в размере 55 000 рублей (л.д.66 т.1)в счет уплаты задолженности по спорному договору аренды земельного участка, не поступило. Указанное письмо приобщено к материалам дела.

Ответчик никаких доказательств об обращении в администрацию с заявлением о зачете в суд не представил, несмотря на то, что суд неоднократно откладывал рассмотрение дела для выяснения указанного обстоятельства.

Рассмотрев и оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд первой инстанции установил следующие обстоятельства.

На основании постановления местной администрации Черекского муниципального района от 22.05.2012 №246-пг, между администрацией Черекского муниципального района (арендодатель) и животноводческим сельскохозяйственным производственным кооперативом "Предгорный" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в ведении местной администрации Черекского муниципального района до разграничения государственной собственности на землю № 12-12/ЗО/АЗ от 25.05.2012 (л.д. 25 т.1).

По условиям названного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в границах землепользования с.п. Зарагиж по ориентиру: КБР, Черекский район, в 100 м. от с.п. зарагиж по направлению на север, для использования по целевому назначению (п.1.1.). Кадастровый номер земельного участка 07:05:1700000:91, площадью 500 016 кв.м. га, вид сельскохозяйственных угодий (пашня) (пункт 1.2.). Границы и размеры земельного участка обозначены на прилагаемом к договору кадастровом паспорте (плане). Копия кадастрового паспорта земельного участка является неотъемлемой частью договора (п.1.4.).

В соответствии с пунктом 3.1 договора, сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок составляет 55 000рублей. Расчет арендной платы изложен в приложении №2, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 3.3 настоящего договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, путем предоплаты, равными долями, не позднее 15 числа первого месяца текущего квартала в отделение Федерального казначейства путем перечисления на счет указанных сумм.

В соответствии с пунктом 5.1.5. арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, том числе, в случаях: однократного невнесения арендной платы за землю в срок, установленный в пункте 3.3. настоящего договора.

Срок договора аренды установлен 7 лет с даты регистрации договора в Управлении Росреестра (раздел 7).

В приложении № 2 к договору приведен расчет арендной платы (л.д.30 т.1). По акту приема-передачи земельный участок арендодателем передан арендатору (приложение №3 к договору) (л.д.33 т.1). Имеется кадастровый план земельного участка с планом границ земельного участка (л.д.30 т.1).

Договор аренды земельного участка в установленном порядке прошел государственную регистрацию 15.08.2012, о чем на последнем листе договора имеется соответствующая отметка (л.д.37 т.1 оборот).

Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы с 2012 года послужило основанием для направления в адрес ответчика претензионных писем от 05.06.2017 и от 16.06.2017 (л.д.39-42 т.1) с предложениями погасить образовавшийся долг в размере 167 611,20 рублей и расторгнуть договор аренды. Факт направления и вручения указанных писем подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении ответчику.

Однако, указанные претензионные письма оставлено ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Правоотношения сторон по заключенному между сторонами договору аренды земельного участка регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. При отсутствии регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), в случае достижения сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, но не зарегистрированного, передачи собственником имущества в пользование в отсутствие замечаний со стороны принявшего его лица, достижения ими соглашения о размере платы за пользование имуществом, по иным условиям пользования и исполнения названных условий следует исходить из того, что стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них, основания для применения норм о неосновательном обогащении не имеется, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В данном случае, договор аренды заключен сроком на 7 лет, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, о чем свидетельствует штамп на договоре аренды, в связи с чем, требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок не менее года, сторонами выполнено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ, из договора возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно расчету истца в нарушение условий договора ответчик своевременно не вносил арендные платежи, в связи с чем, задолженность по арендной плате по договору образовалась за период с 15.08.2012 по 31.12.2012 и составляет 167 611,20 рублей с учетом частичной оплаты.

Как пояснил истец, за весь период аренды, арендатор оплатил сумму долга по арендной плате только два раза, в том числе: по делу №А20-1055/2016 (л.д.69-70 т.1) платежным поручением 3594243 от 21.01.2016 (чек-ордер от 20.01.2016) на сумму 55 000рублей (л.д.68, 84 т.1) с учетом письма плательщика от 12.07.2016 о зачете (л.д.85 т.1), а также платежным поручением №15 от 11.10.2016 на сумму 45 834рубля (л.д.81 т.1). Перечисленная по чек ордеру от 23.03.2017 сумма 55 000рублей от ФИО5 (третьего лица) не зачтена в счет уплаты по настоящему договору в связи с тем, что нет никаких пояснений от третьего лица по какому договору произведена оплата и отсутствует письмо третьего лица о зачете. Согласно письму истца от 25.12.2017 в адрес администрации за 2017 год не поступило никаких обращений от ФИО5 (л.д.108 т.1).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

МЕЖДУ ТЕМ, ответчик не представил никаких документов, подтверждающих зачет перечисленных на расчетный счет администрации денежных средств от 23.03.2017 на сумму 55 000рублей (л.д.66 т.1), суд неоднократно откладывал рассмотрение дела для выяснения указанных обстоятельства, однако ответчик не проявил никакой заинтересованности и не представил доказательства зачета указанной суммы, а также доказательств погашения спорной задолженности.

Таким образом, судом установлено, что ответчик в нарушение условий договора не вносил арендные платежи, факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном размере согласно расчету истца подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании задолженности за пользование земельным участком в заявленном размере 167611,20рублей, суд признает законным, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в ведении местной администрации Черекского муниципального района до разграничения государственной собственности на землю, №12-12/30/АЗ от 25.05.2012 года в связи с неисполнение обязательств по своевременному внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.3 настоящего договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, путем предоплаты, равными долями, не позднее 15 числа первого месяца текущего квартала. Пунктом 5.1.5. арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, том числе, в случаях: однократного невнесения арендной платы за землю в срок, установленный в пункте 3.3. настоящего договора.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их вдоговоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжениидоговора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Данная обязанность была исполнена истцом, о чем свидетельствует уведомление от 16.06.2017 (л.д.41-42 т.1) о расторжении договора аренды земельного участка №12-12/ЗО/АЗ от 25.05.2012. Уведомление ответчиком получено, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

Как указанные выше, в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ (арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы)

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Материалами дела подтверждается факт невнесения ответчиком арендной платы по договору аренды с 15.08.2012 по 30.06.2017.

С учетом вышеизложенного требование истца о досрочном расторжении спорного договора аренды земельного участка суд признает законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку в силу норм п.п. 1.1 п.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах в качестве истцов или ответчиков, то подлежащая взысканию государственная пошлина в размере 12028 рублей (6028рублей за имущественный спор, 6000рублей-неимущественный спор) подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Принять уточненные исковые требования местной администрации Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***> ИНН <***>) о взыскании задолженности в размере 167 611 рублей 20 копеек и расторжении договор аренды земельного участка №12-12/30/АЗ от 25.05.2012 года.

2. Взыскать с животноводческого сельскохозяйственного производственного кооператива "Предгорный" (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу местной администрации Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***> ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 167 611 рублей 20 копеек за период с 15 августа 2012 года по 30 июня 2017 года.

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения №12-12/30/АЗ от 25.05.2012 года, заключенный между местной администрации Черекского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики и животноводческим сельскохозяйственным производственным кооперативом "Предгорный".

4. Взыскать с животноводческого сельскохозяйственного производственного кооператива "Предгорный" (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12028 рублей.

5. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.



Судья Ф.М. Тишкова