Решение от 3 июля 2024 г. по делу № А04-4525/2024

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-4525/2024
г. Благовещенск
03 июля 2024 года
изготовление решения в полном объеме

«
03

»
июля

2024 г.

резолютивная часть

Арбитражный суд в составе судьи Чумакова Павла Анатольевича

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения,

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>); ООО «Газпром переработка Благовещенск»,

протокол вел: секретарь судебного заседания Бурдин В.В.,

при участии в заседании: от заявителя – ФИО1, паспорт, по дов. от 08.08.2023 № 35/08-2023, ФИО2, (онлайн-связь) по дов. от 21.06.2023 № 25/06-2023; от ответчика – ФИО3, паспорт, по дов. от 24.10.2023 № 01-32/23/21; третьи лица не явились, извещены.,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Жилой микрорайон» (далее по тексту - заявитель, общество) с заявлением к Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, управление) о признании незаконным решения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, выраженного в уведомлении от 14.05.2024 № КУВД-001/2024-4837223/5 об отказе государственной регистрации права общей долевой собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:116.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит обязать Управление Росреестра по Амурской области произвести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:116.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что многоквартирные дома вместе с земельным участком и расположенной на нем инфраструктурой и благоустройством образуют единый жилой комплекс. Общество сослалось на невозможность формирования земельных участков под каждым МКД.

По мнению заявителя, отсутствуют противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок. Никакие лица, кроме собственников помещений в МКД не имеют оснований для приобретения права собственности на земельный участок. Договоры аренды и субаренды в отношении земельного участка подлежат прекращению.

Ответчик в письменном отзыве указал, что когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Закона №189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном ч. 5 ст. 40 Закона о регистрации) не соответствует нормам действующего законодательства.

Ответчик считает, что Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570 по делу N А56-21432/2021, на которое ссылается заявитель, не является источником права, а также нормативно-правовым актом, поэтому не может быть применимо при рассмотрении настоящего спора.

По мнению ответчика, экспертное заключение генеральной проектной организации по корректировке проектной документации и разработке рабочей документации МКД - ООО «Проектсервис»-СПб ПТИ» от 15.02.2024 №29 не подлежит рассмотрению судом в качестве документа имеющего значение для рассмотрения настоящего спора в силу того, что на федеральном уровне понятие «единый жилой комплекс» законодательно не закреплено, таким образом, не учитывалось государственным регистратором при принятии оспариваемого решения (государственный регистратор руководствовался нормами действующего законодательства Российской Федерации).

Согласно сведениям ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:116 зарегистрировано за иным лицом (Российская Федерация), а также содержатся сведения о государственной регистрации ограничений (обременении) в виде аренды.

Вместе с тем, проведение государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирными жилыми домами (общее имущество собственников многоквартирного дома) возможно после его формирования в установленном законом порядке.

При этом, земельные участки под многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами 28:05:010422:1002, 28:05:010422:832 не сформированы.

ООО «Газпром переработка Благовещенск» в письменном отзыве поддержало позицию заявителя.

Суд в соответствии со статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное заседание и перешел в стадию судебного разбирательства.

В судебном заседании представители участвующих лиц настаивали на своих позициях.

Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в заявлении и письменных пояснениях участников процесса.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии представителей третьих лиц.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Согласно выпискам из ЕГРН ООО «Жилой микрорайон» является единственным собственником 95 квартир в двух многоквартирных домах с кадастровыми номерами 28:05:010422:832, 28:05:010422:1002, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 28:05:010422:116.

07.02.2024 общество обратилось в Управление с заявлениями №КУВД-001/2024-4837223 о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:116.

Решением Управления Росреестра по Амурской области, выраженным в уведомлении от 15.02.2024 № КУВД-001/2024-4837223/3 приостановлена государственная регистрация права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:116 (по следующим основаниям: в ЕГРН имеются записи о регистрации договора аренды и субаренды земельных участков, срок по которым не истек; при расположении нескольких многоквартирных домов на земельном участке необходимо формирование земельного участка под каждым МКД).

Решением Управления, выраженным в уведомлении от 14.05.2024 № КУВД-001/2024-4837223/5 обществу отказано в государственной регистрации права в связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации прав ООО «Жилой микрорайон».

Не согласившись с решением Управления, выраженным в уведомлении от 14.05.2024 № КУВД-001/2024-4837223/5 об отказе в государственной регистрации права, заявитель оспорил его в арбитражном суде.

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел заявленные требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) и пунктам 1 и 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п.13 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности).

Специальными положениями части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Согласно п. 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на формирование единого земельного участка под несколькими МКД, в том числе составляющими единый жилой комплекс, в целях их возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства.

Как следует из материалов дела и не опровергнуто ответчиком, строительство объектов на спорном участке осуществлялось на основании общего для МКД разрешения на строительство от 02.05.2017 № 28-301-58-2017.

После завершения строительства МКД одновременно введены в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 01.11.2023 № 28-301-32-2023.

Строительство и ввод в эксплуатацию МКД единым этапом 5.1 с выделением объектов 3 Этапа строительства. Этапы 5.1.13.1-5.1.18. Этап 5.1.13.1 Жилой квартал № 3 Жилые группы № 1-2 были предусмотрены проектной документацией.

Архитектурно-планировочное решение застройки МКД предусматривает объединение единой, специально спланированной территорией, запроектированной в едином архитектурном стиле, и образует их единую территориально-пространственную целостность.

МКД обладают общими инженерными внутриплощадочными сетями, улично-, дорожной сетью, парковочными местами, элементами благоустройства, соответствуют противопожарным и санитарным требованиям.

Выводы заявителя о необходимости квалификации МКД вместе с земельным участком и расположенной на них инфраструктурой и благоустройством в качестве единого жилого комплекса подтверждаются экспертным заключением генеральной проектной организацией по корректировке проектной документации и разработке рабочей документации МКД - ООО «Проектсервис»-СПб ПТИ» (член СРО «Ассоциация «Балтийское объединение проектировщиков», регистрационный номер 67), от 15.02.2024 №29.

В экспертном заключении отмечено, что спорный земельный участок был сформирован специально для строительства и эксплуатации МКД в составе единого жилищного комплекса в соответствии с земельным и градостроительным законодательством на основании проекта планировки и проекта межевания территории, утвержденными постановлением Администрации г. Свободного от 30.06.2020 № 1015, что не противоречит материалам дела.

В этой связи доводы ответчика о необходимости формирования земельных участков под каждым многоквартирным жилым домом, признаются судом несостоятельными.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок относится к общему имуществу МКД. Функционально общее имущество связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и одновременно является принадлежностью главной вещи - совокупности всех помещений в МКД.

Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2.1 постановления от 28.05.2010 N 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО4, ФИО5 и ФИО6», основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Таким образом, право общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок, на котором расположены МКД, возникает в силу закона.

Ответчиком также не учтено, что из разъяснений, изложенных в п.п. 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. По общему правилу в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Следовательно, наличие зарегистрированного права собственности Российской Федерации, а также зарегистрированного права аренды ООО «Газпром переработка Благовещенск» на спорные участки правовым основанием для приостановления государственной регистрации прав и отказа в государственной регистрации по заявлениям общества не являлось.

Зарегистрированное право собственности Российской Федерации, ограничения (обременения) в виде действующего договора аренды спорного земельного участка не препятствуют осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности за ООО «Жилой микрорайон».

Регистрация прекращения указанных выше прав является техническим действием регистрирующего органа и не может служить основанием для отказа Управления Росреестра по Амурской области в регистрации права общей долевой собственности на земельные участки. При таких обстоятельствах, правовых оснований для вынесения оспариваемого решения у ответчика не имелось. Оспариваемое решение противоречит приведенным выше нормам права и разъяснениям ВС РФ, нарушает права заявителя в сфере экономической деятельности. В связи с чем, требования заявлены правомерны и подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

С учетом характера заявленных требований, наличия на земельном участке единого жилого комплекса, состоящего из двух МКД суд, в соответствии с предписаниями статьи 201 АПК РФ счел возможным применить способ восстановления нарушенного права в виде обязания Управления совершить действия по государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на спорный земельный участок.

В силу ст. 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21 НК РФ понесенные заявителем судебные расходы по уплате государственно пошлины в сумме 3000 рублей подлежат взысканию с ответчика в пользу общества.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд решил заявление удовлетворить.

Признать незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, выраженное в уведомлении от 14.05.2024 № КУВД-001/2024-4837223/5 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области совершить действия по государственной регистрации права общей долевой собственности ООО «Жилой микрорайон» на земельный участок с кадастровым номером 28:05:010422:116.

Взыскать с Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Жилой микрорайон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) в течение месяца со дня его принятия.


Судья П.А. Чумаков