Решение от 18 января 2023 г. по делу № А41-67146/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-67146/22
18 января 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 января 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Ип Полянок Л.А. к ПУБЛИЧНО-ПРАВОВАЯ КОМПАНИЯ "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" о признании

третьи лица: ООО «Экоквартал» «ООО «Строй-Конструкция», Фонд «Специальные проекты фонда защиты прав дольщиков»

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 (истец) обратилась в суд с иском к ППК "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" (ответчик) со следующими требованиями:

Признать за ФИО2 право собственности на следующие объекты недвижимости:

 Помещение, назначение: жилое, площадь 71 кв.м., адрес: Московская область, г. Красногорск, <...>, Российская Федерация, городской округ Красногорск, кадастровый номер 50:11:0020206:3192;

 Помещение, назначение: жилое, площадь 54,3 кв.м., адрес: Московская область, г. Красногорск, <...>, Российская Федерация, городской округ Красногорск, кадастровый номер 50:11:0020206:3125;

 Помещение, назначение: жилое, площадь 54,3 кв.м., адрес: Московская область, г. Красногорск, <...>, Российская Федерация, городской округ Красногорск, кадастровый номер 50:11:0020206:3228;

 Помещение, назначение: жилое, площадь 39,5 кв.м., адрес: Московская область, г. Красногорск, <...>, Российская Федерация, городской округ Красногорск, кадастровый номер 50:11:0020206:3648;

 Помещение, назначение: жилое, площадь 47,9 кв.м., адрес: Московская область, г. Красногорск, <...>, Российская Федерация, городской округ Красногорск, кадастровый номер 50:11:0020206:3158;

 Помещение, назначение: жилое, площадь 39,2 кв.м., адрес: Московская область, г. Красногорск, <...>, Российская Федерация, городской округ Красногорск, кадастровый номер 50:11:0020206:3084;

 Помещение, назначение: жилое, площадь 49,7 кв.м., адрес: Московская область, г. Красногорск, <...>, Российская Федерация, городской округ Красногорск, кадастровый номер 50:11:0020206:3681;

 Помещение, назначение: жилое, площадь 93,4 кв.м., адрес: Московская область, г. Красногорск, <...>, Российская Федерация, городской округ Красногорск, кадастровый номер 50:11:0020206:3347;

 Помещение, назначение: жилое, площадь 48,4 кв.м., адрес: Московская область, г. Красногорск, <...>, Российская Федерация, городской округ Красногорск, кадастровый номер 50:11:0020206:3197;

 Помещение, назначение: жилое, площадь 51 кв.м., адрес: Московская область, г. Красногорск, <...>, Российская Федерация, городской округ Красногорск, кадастровый номер 50:11:0020206:3364.

Иск основан на положениях ст. 12 ГК РФ.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик по иску возражал. Третьи лица извещены, не явились.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим обстоятельствам.

14 ноября 2016 года между ООО «Экоквартал» и ООО «Строй-Конструкция» заключен договор участия в долевом строительстве № ДУ-13/3, зарегистрированный 28.11.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за № 50-50/011-50/001/009/2016-5957/1.

Предметом указанного договора являются квартиры № 1, 138, 230, 68, 168, 100, 98, 338, 202, 353, расположенные в строящемся многоквартирном жилом доме № 13 по строительному адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово, на земельном участке с кадастровым номером: 50:11:0020206:318.

12 ноября 2020 года в результате проведенных открытых торгов по продаже имущества должника ООО «Строй-Конструкция» между ООО «Строй-Конструкция» и ИП Полянок Л.А. был заключен Договор уступки прав требования, согласно которому ООО «Строй-Конструкция» уступило в полном объеме, а Истец приняла все права (требования) к ООО «Экоквартал» в части прав участника долевого строительства по Договору долевого участия.

В соответствии с п. 3.2 Договора цессии, стоимость уступаемых прав требований составила 12 950 000 рублей. Согласно п. 3.2 Договора цессии, на момент подписания договора Истец перечислила 3 693 960 рублей в качестве задатка, остальная сумма в размере 9 256 040 рублей подлежала оплате в течение 30 дней с момента подписания договора. Истцом Договор цессии был полностью оплачен, что подтверждается платежным поручением № 4 от 14.10.2020 г. на сумму 3 693 960 рублей и платежным поручением № 9 от 08.12.2020 г. на сумму 9 256 040 рублей.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.07.2018 по делу № А41-44407/2018 ООО «Экоквартал» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08.04.2019 по делу № А41-44407/2018 Фонду «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства» передано имущество застройщика: земельный участок общей площадью 107 842 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0020206:316, земельный участок общей площадью 93 921 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0020206:318, расположенные по адресу Московская область, Красногорский район, вблизи дер. Сабурово и принадлежащее ООО «Экоквартал» на праве собственности, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства: многоквартирными домами №№ 6; 7; 8; 9; 10; 11 корпус 1; 11 корпус 2; 13; 14).

С 13.07.2020 права и обязанности Фонда «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства» на основании пунктов 1 и 2 части 13 статьи 13 Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» перешли к Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства».

Федеральным законом от 30.12.2021 № 436-ФЗ ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» был переименован в Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий».

Постановлением Администрации г.о. Красногорск Московской области № 356/2 от 26.02.2020 жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0020206:318, был присвоен почтовый адрес: Российская Федерация, Московская область, г.о. Красногорск, <...>.

Жилой дом достроен и введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию № RU50-11-16289-2020 от 06.08.2020.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. На основании ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец полагает, что имеются все основания для признания за ним права собственности на указанные объекты недвижимости.


Разрешая данный спор, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных

или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав

и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

По смыслу действующего гражданского законодательства способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, при этом нарушено или оспорено может быть только существующее право.

Согласно положениям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В силу п. 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь

создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу п. 2 названной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и

не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В п. 62 указанного Постановления отмечено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного

регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы

24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Так, иск о признании права собственности — это требование, направленное на формализацию отношений по поводу конкретного объекта собственности, юридический статус, которого не определен.

То есть признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданских правоотношений.

Таким образом, иск о признании права направлен на то, чтобы суд подтвердил и констатировал уже существующее правоотношение. Значение такого судебного решения определяется тем, что оно подтверждает то право, которое существовало как на момент возникновения спора, так и на момент предъявления иска, а также разрешения возникшего

спора.

В предмет доказывания по иску о признании права собственности по данному основанию входят обстоятельства наличия у истца установленных указанной нормой оснований приобретения права на спорное имущество.

Таким образом, иск о признании права собственности может быть заявлен собственником индивидуально-определенной вещи, права которого оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

Неисполнение ответчиком обязательств из договора может служить основанием для самостоятельного иска. В данном случае обращение в суд с иском о признании права собственности на объект не является надлежащим способом защиты права.

В силу части 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник

строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно подпункту «а» пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 151-ФЗ) внесены изменения в подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которым юридические лица перестали быть участниками строительства. По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом № 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 того Закона).

В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1. статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ.

Из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан - участников строительства, Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.

Само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота.

Однозначная позиция Верховного суда Российской Федерации об отсутствии у юридического лица статуса участника строительства изложена в определениях от 23.09.2022 г. № 305-ЭС19-12342(3) по делу № А40-253090/2016 и от 03.10.2022 г. № 305-ЭС21-2063(3,5) по делу № А41-92972/2018.

Поскольку статус граждан и юридических лиц различен, постольку различны и их конституционные права, и гарантии защиты их прав, приоритет в защите и восстановлении прав остается на стороне граждан, не являющихся профессиональными инвесторами.

Соответственно, в условиях банкротства должника юридические лица не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами, внесшими свои средства для приобретения жилых помещений для проживания.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Полянок Л.А. не представила убедительных доводов и доказательств о наличии у Фонда правомочий по предоставлению жилых помещений юридическим лицам, ранее признававшимся участниками строительства, либо о праве застройщика-банкрота оставить часть помещений за собой для дальнейшего расчета с этими юридическими лицами в натуральном виде.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 августа 2022 года № 305-ЭС22-7163 № А41-34210/2020 в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1, пункт 3 статьи 201.4, подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Последовательное изменение законодательства о несостоятельности застройщиков, действительно, позволяет сделать вывод, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан – участников строительства – преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. Как отмечено в пункте 2 мотивировочной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П (далее – Постановление № 34-П), участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.

Доказательства приобретения прав требования по договору участия в долевом строительства в отношении десяти спорных квартир с целью удовлетворения личной потребности в жилище, в том числе для членов семьи, истцом не представлены. При этом согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом предпринимательской деятельности истца является деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе.

Постановлением № 34-П признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации части 14 и 17 статьи 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду. В тексте постановления отмечено, что признание названных положений не соответствующими Конституции Российской Федерации не должно означать восстановления залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками

строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования. Конституционным Судом Российской Федерации указано на возможность

для таких кредиторов требовать от фонда выплаты компенсаций, предусмотренных пунктом 4 резолютивной части Постановления № 34-П.

Таким образом, ИП Полянок Л.А. не представила убедительных доводов и доказательств о наличии у Фонда правомочий по предоставлению жилых помещений как юридическим лицам, ранее признававшимся участниками строительства, так и индивидуальным предпринимателям, приобретавшим объекты недвижимости не в потребительских целях.

Кроме того, к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с действующим законодательством относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Учитывая вышеизложенное, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано.



Судья М.Ю. Бондарев