Решение от 3 сентября 2024 г. по делу № А60-63397/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-63397/2023
03 сентября 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2024 года

Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2024 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Матвеевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Желниной И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело № А60-63397/2023 по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ИНН <***>, ОГРН <***>), далее – истец

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>), далее – ответчик

о взыскании 132 908 руб. 22 коп., о расторжении договора аренды, о выселении,


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1, представитель по доверенности № 13/05/02.06-14 от 28.03.2024, предъявлено удостоверение.

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 05.10.2023, предъявлен паспорт, диплом; ФИО3, единственный участник общества по решению № 2 от 13.07.2020, предъявлен паспорт.

Лицам, участвующим в деле и иным участникам арбитражного процесса разъяснены их процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отводов суду не заявлено.


ДУМИ обратился в суд с исковым заявлением к ООО "ЭСТРА" с требованием о взыскании 132 908 руб. 22 коп., о расторжении договора аренды, о выселении.

21.02.2024 истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, просит:

1. Принять отказ от требований в части взыскания задолженности поарендной плате, пени и почтовых расходов.

2. Расторгнуть Договор аренды от 09.10.2023 № 49000756.

3. Выселить Ответчика из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <...>, общей площадью 110,5 кв.м.

Ходатайство принято к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

19.08.2024 истец представил дополнения к иску.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

Истец поддержал отказ в части требований о взыскании задолженности по арендной плате, пени и почтовых расходов, в остальной части требования поддержал.

Согласно ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В соответствии с положениями п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и такой отказ принят арбитражным судом.

Учитывая, что заявленный истцом отказ от иска в части требований о взыскании задолженности по арендной плате, пени и почтовых расходов, не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, суд считает необходимым его принять и прекратить производство по делу в указанной части.

Иных заявлений, ходатайств не поступило.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 09.10.2020 между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и ООО «Эстра» заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 49000756 на отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <...>, общей площадью 110,5 кв.м.

Срок договора установлен с 23.10.2023 по 22.10.2030.

Государственная регистрация договора аренды проведена 13.11.2020.

В соответствии с Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 20.04.2022 № 2054, предоставлена отсрочка уплаты арендной платы на период с 01.04.2022 по 31.12.2022 при условии оплаты с 01.01.2023 по 31.12.2023 ежемесячно равными частями (письмо от 17.03.2023 № 02.09-28/001/668).

Таким образом, за период с 01.07.2023 по 30.09.2023 сумма платежа составляет 156 234 руб. 33 коп., в том числе: 92 490 руб. сумма арендной платы за период с 01.07.2023 по 30.09.2023; 63 744 руб. 33 коп. сумма платежа по отсрочке.

Ответчиком произведена частичная оплата задолженности в сумме 30 830 руб., задолженность составляет 125 404 руб. 33 коп.

С 11.07.2023 по 25.10.2023 ответчику, за период с 01.07.2023 по 30.09.2023, начислены пени в соответствии с п. 5.3 договора аренды в сумме 7 518 руб. 18 коп. в размере двукратной ставки рефинансирования Центрального банка РФ, существовавшей в период нарушения обязательства, от неоплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Ответчиком произведена частичная оплата пени в сумме 14 руб. 29 коп., задолженность по пени составляет 7503 руб. 89 коп.

Письмом от 30.06.2021 ответчик предоставил согласие на получение корреспонденции на электронную почту.

Ответчику на электронную почту направлена Претензия от 30.08.2023 № 02.09-29/002/5146 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, пени.

26.09.2023 ответчику отправлена претензия № 02.09-29/002/5677 от 25.09.2023 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, пени, в том числе о расторжении договора и об освобождении арендуемого объекта недвижимости.

Ответа на претензию не последовало, долг за спорный период ответчиком не погашен, арендуемый объект недвижимости не освобождён.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным иском (с учетом отказа от исковых требований в части), истец просит расторгнуть договор аренды от 09.10.2023 № 49000756, выселить ответчика из отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <...>, общей площадью 110,5 кв.м.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения стороны, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим причинам.

По своей правовой природе представленный договор является договором аренды, отношения сторон по которому подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случая форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проанализировав условия представленного в материалы дела договора, суд считает, что сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем признаёт его заключённым.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с. п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 309, 310 и 408 ГК РФ).

Истец, поддерживая исковые требования, ссылается на следующее.

Пунктом 6.7. Договора предусмотрена обязанность арендатора выполнить следующие работы:

Вид работ

Срок исполнения

Подготовка и предоставление на согласование

в ДУМИ дефектной ведомости и проектной документации по

перепланировке

30.11.2020

Получение разрешительных документов на произведенную пер епланир овку

30.04.2021

Подготовка проектной документации на проведение капитального ремонта

28.02.2021

Проведение работ в соответствии с проектной документацией

28.02.2022

Пунктом 36 Положения «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 № 72/48 (далее - Положения), предусмотрено, что положения главы 6 применяются при проведении капитального ремонта, производстве иных неотделимых улучшений объектов, не относящихся к объектам культурного наследия, в случае если обязанность по проведению капитального ремонта объекта, производству иных неотделимых улучшений возложена на арендатора в соответствии с условиями договора аренды объекта.

Согласно п. 3.2.7 Договора аренды проведение капитального ремонта на объекте (в том числе по видам и срокам работ) допускается только с предварительного письменного согласия.

Пунктом 37 Положения установлено, что для получения согласия на проведение капитального ремонта, производство иных неотделимых улучшений объекта арендатор направляет в Департамент обращение с представлением следующих документов:

1) технического задания;

2) рабочего проекта на проведение капитального ремонта, производство иных неотделимых улучшений или дефектной ведомости с указанием номеров помещений, описанием подлежащих выполнению работ, а также с приложением выписки из технического паспорта нежилого помещения;

3) акта технического состояния объекта, подготовленного организацией, имеющей свидетельство о допуске к определенному виду работ;

4) копии договора с организацией, имеющей допуск к соответствующему виду работ, которая будет осуществлять технический надзор при проведении капитального ремонта, производстве иных неотделимых улучшений;

5) сметы, составленной базисно-индексным методом, в том числе на электронном носителе;

6) рабочего проекта, подготовленного организацией, имеющей свидетельство о допуске к определенному виду работ (в том числе в случаях, когда при проведении капитального ремонта, производстве иных неотделимых улучшений предусмотрены работы по переустройству и (или) перепланировке объекта);

7) паспорта фасадов, подготовленного организацией, имеющей свидетельство о допуске к определенному виду работ (в случаях, когда предусмотрены работы на фасадах здания, составляющего объект, или на фасадах здания, в котором он расположен).

Согласно п. 37 Положения Департамент отказывает арендатору в согласии на проведение капитального ремонта, производство иных неотделимых улучшений объекта в следующих случаях:

1) если арендатор не представил документы, перечисленные в п. 37 Положения, или документы, представленные арендатором, не соответствуют требованиям, установленным п. 37 Положения, или выявлено противоречие между документами, представленными арендатором;

2) если запланирован снос объекта в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности;

3) если состояние объекта не требует проведения капитального ремонта, что подтверждается актом обследования.

ООО «Эстра» направило в ДУМИ письмо от 20.05.2022 (поступило в ДУМИ 10.06.2022) о том, что в связи с короновирусными ограничениями в 2020-2021 годах не смог выполнить работы в полном объеме, а также направил на согласование ведомость объемов строительно-монтажных работ по капитальному ремонту.

ДУМИ направил ООО «Эстра» претензию от 04.07.2022 № 02.15-16/002/1695 (Приложение № 2) о расторжении договора за неисполнение п. 6.7 Договора аренды, указав, что организации, которые осуществляют подготовку проектных и технических документации не относились к категориям организаций, деятельность которых была приостановлена или ограничена из-за короновирусных ограничений, в связи с чем ДУМИ оставляет обращение о согласовании ведомости объемов строительно-монтажных работ по капитальному ремонту без рассмотрения.

12.07.2022 ООО «Эстра» направило в ДУМИ на согласование локальный сметный расчет по капитальному ремонту (письмо от 12.06.2022 вх. № д-035-22) (Приложение № 3).

Письмом от 15.07.2022 № 02.15-13/001/1822 ДУМИ сообщил ООО «Эстра» о том, что оставляет обращение от 12.07.2022 о согласование локального сметного расчета по капитальному ремонту без рассмотрения и указывает на то, что ранее было направлена претензия (от 04.07.2022 № 02.15-16/001/1695) с требованием о расторжении договора (Приложение № 4).

14.07.2022 ООО «Эстра» направляет в ДУМИ письмо о том, что в связи с частичным разрушением здания и полным отсутствием энергоснабжающих устройств было невозможно выполнять работы по капитальному ремонту, а также с просьбой согласовать предоставленные ранее документы (дефектную ведомость и смету) (Приложение № 5).

Письмом от 25.07.2022 № 02.15-13/001/1908 ДУМИ разъяснил ООО «Эстра» порядок проведения капитального ремонта (Приложение № 6).

Письмом от 08.11.2022 ООО «Эстра» направил в ДУМИ письмо с просьбой согласовать проведение капитального ремонта, приложив к письму смету и проект на проведение капитального ремонта (Приложение № 7).

Письмом от 29.11.2022 № 02.15-13/001/3078 ДУМИ сообщил ООО «Эстра» об отказе в согласовании капитального ремонта в связи с тем, что предоставленная документация оформлена ненадлежащим образом (в документации отсутствует заверение инженера, отсутствуют подписи, не предоставлена Выписка из Технического паспорта нежилого помещения). После устранения замечаний ДУМИ готов вернуться в процедуре согласования (Приложение № 8).

Письмом от 08.12.2022 ООО «Эстра» направило в ДУМИ дефектную ведомость на согласование (Приложение № 9).

Письмом от 28.12.2022 № 02.15-13/002/7088 (Приложение № 10) ДУМИ направил дефектную ведомость на согласование в МКУ «Екатеринбургский центр по охране и использованию объектов исторического и культурного наследия», о чем уведомил ООО «Эстра» письмом от 27.12.2022 № 02.15-13/002/7003 (Приложение № 11).

Письмом от 27.01.2023 № 02.15-13/002/416 ДУМИ сообщил ООО «Эстра» о согласовании дефектной ведомости и разъяснил какие документы необходимо предоставить для согласования проведения капитального ремонта (Приложение № 12).

Таким образом, дефектная ведомость направлена на согласование в ДУМИ 08.12.2022, документы согласованы 27.01.2023.

Следовательно, арендатором допущено нарушение сроков исполнения данной обязанности.

Письмом от 04.04.2023 (поступило в ДУМИ 05.04.2023) ООО «Эстра» направил в ДУМИ документы для согласования проведения капитального ремонта (Приложение № 13).

Письмом от 24.04.2023 № 02.15-13/001/1061 ДУМИ отказал в согласовании, поскольку представленные документы оформлены не надлежащим образом (указан неверный адрес объекта, отсутствует согласованный паспорт фасада) (Приложение № 14). После устранения замечаний ДУМИ готов вернуться в процедуре согласования проведения работ по капитальному ремонту.

Письмом от 15.05.2023 ООО «Эстра» направил в ДУМИ на согласование проект паспорта фасада (Приложение № 15).

Письмом от 02.06.2023 № 02.15-13/001/1431 ДУМИ отказал в согласовании, поскольку для согласования работ по изменению внешнего вида фасада здания необходимо обратиться в Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, а также не устранено замечание по адресу объекта (Приложение № 16).

Письмом от 27.02.2024 № д-018-24 (поступило в ДУМИ 28.02.2024) ООО «Эстра» уведомил ДУМИ о том, что по состоянию на 27.02.2024 ООО «Эстра» занимается согласованием паспорта фасадов, а также с просьбой о продлении обязательств по капитальному ремонту на 1 год (Приложение № 17).

Письмом от 27.02.2024 № д-019-24 (поступило в ДУМИ 28.02.2024) ООО «Эстра» направил в ДУМИ документы для согласования проведения капитального ремонта (Приложение № 18).

Письмом от 20.03.2024 № 02.15-13/001/616 ДУМИ отказал в согласовании, поскольку представленные документы оформлены не надлежащим образом (истечение сроков проведения работ по договору подряда, не предоставление Выписки из реестров членов СРО, выданная ООО «Уралторг» на дату заключения договора подряда) (Приложение № 19).

Таким образом, арендатором не представлен полный, исправленный пакет документов, необходимый для получения согласия арендодателя на проведение капитального ремонта.

При проведении проверки от 09.07.2024 (Акт от 09.07.2024 (Приложение № 20) выявлено:

1. Демонтированы внутренние перегородки между помещениями № 1 и № 2, между помещениями № 3 и №4, демонтирована смотровая яма в помещении № 3, отсутствует перегородка между помещениями № 2 и № 3, заложен проем в помещении № 1 и задолжены оконные проемы в помещениях №№ 2,3, разрешительные документы отсутствуют.

2. Полы: в помещениях №№ 1-5 - бетонные полы, в помещении № 5 выполнен деревянный настил из плит ОСБ.

3. Стены: в помещениях №№ 1-5 стены расчищены от штукатурки и обеспылены, а помещении № 5 выполнена окраска.

4. Потолки: в помещениях №№ 1-4 - расчистка и обеспыливание; в помещении № 5 -расчистка, штукатурка, окраска, состояние удовлетворительное.

5. Двери: установлено двое двустворчатых металлических утепленных ворот: в помещении № 5 - одни размером 3,1 х 3,1 м, состояние неудовлетворительное (имеются участки с поражением металла коррозией, с повреждением окрасочного слоя, с повреждением утепления); в помещении № 3 - одни размером 3,0 х 2,0 м, с фрамужным проемом, размером 0,6 м х 3,0 м защитным металлом, состояние удовлетворительное.

6. Наружные стены: кирпичные без отделки, состояние удовлетворительное.

7. Электропроводка: в помещении № 4 и частично в помещении № 3 в гофрированной трубе; в помещениях №№ 1, 2, 5 и частично в помещении № 3 - открыто. Видимых повреждений электрической проводки не выявлено. Электроприборы визуально в исправном состоянии Вводной щит с прибором учета электроэнергии и щит ЩС укомплектованы, состояние удовлетворительное. Электрическое питание на объект подано.

Пунктом 6.7 Договора предусмотрено, что в срок до 30.11.2020 арендатор обязан подготовить и предоставить на согласование в ДУМИ проектную документацию по перепланировке, в срок до 30.04.2021 получить разрешительные документы на произведенную перепланировку.

Вместе с тем, за согласованием проектной документации по перепланировке арендатор обратился лишь 01.08.2024 (письмо от 01.08.2024), разрешительные документы на произведенную перепланировку не получены, что также подтверждается актом от 09.07.2024.

Таким образом, обязанность, предусмотренная п. 6.7 Договора аренды арендатором не исполнена.

По вопросу задолженности по арендной плате и пени ДУМИ поддерживает свои доводы, о том, что ответчик систематически нарушает условия договора, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

Как указал ответчик в своих возражениях, в акте осмотра объекта от 09.07.2024 зафиксировано, что еще 17.03.2020, т.е. за 6 (Шесть) месяцев до заключения договора аренды с ООО «Эстра», специалистами ДУМИ выявлена и зафиксирована перепланировка, а именно: отсутствующие перегородки между помещениями №2 и №3, заложенный дверной проем в помещении №1 и заложенные оконные проемы в помещениях №№ 2,3. Разрешительные документы на перепланировку у предыдущего арендатора отсутствовали.

Таким образом, Ответчик, обращаясь 01.08.2024 к Истцу за согласованием проектной документации по перепланировке объекта, фактически пытается согласовать перепланировку предыдущего арендатора, предварительно приведя объект в надлежащее состояние.

Кроме того, техническое состояние арендуемого здания не позволяло его использовать по назначению в связи с отсутствием благоустройства, следовательно, хозяйственная деятельность в помещении не велась. Приведение объекта в надлежащее состояние и заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями потребовало от ответчика значительного количества времени, поскольку при заключении договора аренды Арендодатель не предоставил Арендатору техническую документацию на объект.

При этом пунктом 3.2.12 Договора аренды установлена обязанность арендатора напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями в течение 60 календарных дней с начала действия договора и в течение 10 рабочих дней представить копии.

Наличие в условиях договора аренды пункта 6.4, согласно которого, передавая арендатору объект, Арендодатель не обязан предоставлять ему техническую документацию, а также нежелание истца содействовать в получении ответчиком необходимой технической документации на объект аренды (в целях исполнения своих обязательств по договору), затрудняло заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями и соответственно затягивало проведение капитального ремонта Арендатором.

30.11.2020 Ответчиком в адрес АО «Екатеринбургская электросетевая компания» была направлена заявка №667253 с просьбой заключения договора электроснабжения, что подтверждается снимком с экрана (скриншот отправки заявки на Портал-ТП.РФ). Учитывая, что объект является отдельно стоящим зданием, то для заключения договора требовался:

• акт о технологическом присоединении к электросетям,

• акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электросетей.

В связи с отсутствием у Ответчика данной технической документации на объект аренды, заключение договора без участия ДУМИ (арендодателя и собственника объекта аренды) было невозможно, поскольку согласно п.2 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утв. Постановлением Правительства РФ №861 от 27.12.2004:

• «акт об осуществлении технологического присоединения (акт о технологическом присоединении)» документ, составленный по окончании процедуры технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям и подтверждающий технологическое присоединение в установленном порядке, в котором определены технические характеристики технологического присоединения, в том числе величина максимальной мощности, границы балансовой принадлежности объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств) сторон и границы ответственности сторон за эксплуатацию соответствующих объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств) и (или) объектов электросетевого хозяйства;

• «акт разграничения балансовой принадлежности электросетей (акт разграничения границ балансовой принадлежности сторон, акт разграничения балансовой принадлежности электрических сетей)» - документ, составленный собственниками объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств), определяющий границы балансовой принадлежности;

• «акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон» - документ, составленный собственниками объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств), определяющий границы ответственности сторон за эксплуатацию соответствующих объектов электроэнергетики (энергопринимающих устройств);

Только 17.10.2023г. АО «Екатеринбургская электросетевая компания» в соответствии с поданной Заказчиком заявкой № 21041- 2023/9076215 оказала услуги по восстановлению (переоформлению) документов, указанных в заявке по объекту: нежилое здание, расположенному по адресу: 620016 <...>., что подтверждается актом и счетом № 21041-2023 от 17.10.2023г.

Аналогичная ситуация сложилась у Ответчика и во взаимоотношениях с МУП «Водоканал» и ПАО «Т-Плюс», когда подав заявки на заключение договоров водо- и теплоснабжения, ООО «Эстра» не может этого сделать по все той же причине -непредставления Истцом (собственником) Ответчику соответствующих актов о технологическом присоединении к электросетям и разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по водо- и теплоснабжению, необходимых для заключения договоров в отношении отдельно стоящего здания.

Так поданная Ответчиком заявка №эстп-003 от 13.11.2020 на теплоснабжение в АО «Энергосбыт Плюс», действующее в рамках агентского договора с ПАО «Т Плюс», была приостановлена в работе в связи с отсутствием подключения (технологическое присоединением) теплопотребляющих установок к системе теплоснабжения, что подтверждается письмом ПАО «Т Плюс» №71300-47-02/58230 от 18.10.2023 г.

Единственный договор, который Ответчику удалось заключить в отношении здания в <...> (литер Б) - это договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами по муниципальному образованию г. Екатеринбург №357072 с ЕМУП «Спецавтобаза» (доп. соглашение №2 от 12.02.2021). И то, только по причине отсутствия необходимости получения каких-либо документов от Истца для заключения данного договора.

Принимая во внимание перечисленные нормы Закона, Ответчик, помимо направления заявки АО «Екатеринбургская электросетевая компания» дважды обращался к Истцу (письмом от 29.12.2020 и письмом от 01.03.2021 №д-024-21) как к собственнику здания, с просьбой предоставить ему акт о технологическом присоединении к электросетям и акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электросетей, необходимые для заключения договора энергоснабжения.

Ответчик, не являясь собственником объектов электроэнергетики в отдельно стоящем здании <...> (литер Б) никак не может повлиять на составление акта о технологическом присоединении к электросетям и акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, как следствие, на заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В свою очередь бездействие Истца (т.е. арендодателя и собственника объекта аренды) в предоставлении необходимой документации, требуемой для заключения договоров по снабжению Объекта соответствующими ресурсами и находящиеся только у Арендодателя, делает невозможным исполнения Ответчиком обязанности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями согласно п.3.2.12 договора аренды.

01.03.2021 г. Ответчик направил Истцу письмо №д-024-21 с просьбой объективного разрешения возникшего вопроса и переноса предоставления договоров с ресурсоснабжающими организациями на 180 дней.

Из-за отсутствия на объекте ХВС, ГВС, электроэнергии и отопления было невозможно установить объемы требуемых работ для восстановления и подготовки дефектной ведомости, в связи, с чем требовалось приостановление течения срока исполнения обязательств по договору.

В результате приведения нежилого здания в надлежащее состояние был проведен следующий комплекс работ:

- вывезен весь объем мусора, находившийся в здании,

- отреставрирована кровля здания после пожара,

- установлены новые металлические ворота с калиткой,

- произведена заливка монолитной плиты бетоном толщиной около 300 мм,

- выполнена отмостка по периметру здания,

- протянута электрическая проводка для подключения освещения,

- согласован архитектурно-градостроительный облик объекта,

- подготовлен локально-сметный расчет,

- подготовлен акт технического состояния объекта капитального ремонта,

- подготовлена дефектная ведомость,

- подготовлен проект капитального ремонта тепловых и электрических сетей,

-подготовлен проект капитального ремонта и техническое задание.

Изложенное подтверждается представленной ответчиком в материалы дела видеозаписью за период с октября 2020 по июнь 2024.

Фактически дополнительные расходы по восстановлению здания составили около одного миллиона рублей.

12.07.2024 ООО «Эстра», руководствуясь положениями Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности...» направило в адрес Департамента по управлению муниципальным имуществом запрос о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга, расположенного в г. Екатеринбурге по адресу <...>, общей площадью 110,5 кв.м., арендуемого Заявителем у ДУМИ на основании договора аренды №49000756 от 09.10.2020.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 данного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания указанных обстоятельств возложена на истца, требующего расторжения договора в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В данном случае, судом признаны заслуживающими внимания в целях сохранения арендных отношений возражения ответчика о невозможности использования помещений по их назначению и своевременному заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, включая договор на теплоснабжение.

В частности, в связи с отсутствием у ответчика необходимой технической документации на объект аренды, которая не была предоставлена истцом, заключение договора без участия Департамента (арендодателя и собственника объекта аренды) было невозможно в силу п. 2 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утв. Постановлением Правительства РФ № 861 от 27.12.2004, предусматривающего оформление соответствующей документации с участием собственника.

Таким образом, исполнение ответчиком обязанности по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, возложенной на него истцом и договором аренды, зависит не только от его собственных действий, но и от воли третьих лиц (ресурсоснабжающих организаций), которые не являются стороной арендного правоотношения, и на действия которых ответчик повлиять не может.

В силу ч. 4 ст. 131 и ч. 1 ст. 168 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Истец ссылается на п. 7.3 договора, согласно которому по требованию арендодателя по решению суда договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

С первого претензионного письма истца от 30.08.2023 срок образовавшийся задолженности составляет более двух месяцев, при этом истцом не учтено, что иск зарегистрирован 22.11.2023, ответчиком оплата начала производиться платежными поручениями с 22.11.2023.

Более того, на момент рассмотрения спора по существу ответчиком в полном объёме оплачена сумма задолженности, на что истец указал в ходатайстве об уточнении исковых требований.

Также до обращения в суд с иском оплаты с 2022 года производились без претензий со стороны арендодателя, в сроки, установленные договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Стоит отметить, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, что не соответствует текущей ситуации, так как в настоящее время у истца отсутствуют какие-либо финансовые претензии к арендатору, как отсутствуют и финансовые потери.

Таким образом, в связи с недоказанностью факта систематического (то есть носящего постоянный характер) нарушения ответчиком условий договора по сроку внесения арендных платежей, а также учитывая представленные ответчиком в материалы дела доказательства, опровергающие заявленные истцом требования, суд считает требования о расторжении договора в данном конкретном случае не подлежащими удовлетворению.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, а отказ от части исковых требований связан с тем, что долг был погашен после подачи иска, то есть требования истца удовлетворены ответчиком после обращения в суд, то с ответчика в доход федерального бюджета подлежат взысканию 4987 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Производство по делу в части взыскания долга, неустойки, почтовых расходов прекратить.

2. В остальной части в удовлетворении требований отказать.

3. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТРА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 4987 руб. государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.


Судья Ю.Н. Матвеева