Решение от 19 июля 2021 г. по делу № А55-29838/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


19 июля 2021 года

Дело №

А55-29838/2020


Резолютивная часть решения объявлена 13.07.2021.

Решение в полном объеме изготовлено 19.07.2021.


Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи Рогулёва С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания – ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 13 июля 2021 года дело по иску

1. индивидуального предпринимателя ФИО2

2. индивидуального предпринимателя ФИО3

к 1. индивидуальному предпринимателю ФИО4

2. индивидуальному предпринимателю ФИО5

третьи лица:

1. ФИО6

2. индивидуальный предприниматель ФИО7

о признании договора недействительным и об обязании освободить помещение


при участии в заседании

от истцов – 1. ФИО8, доверенность от 09.09.2020

2. ФИО9 доверенность от 10.08.2020

от ответчиков – 1. не явился, извещен

2. не явился, извещен

от третьих лиц – 1. не явился, извещен

2. ФИО9 доверенность от 14.08.2019



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ответчикам о признании договора № 10-а от 01.07.2018 заключенный между ИП ФИО5 и ИП ФИО4 недействительным; об обязании ИП ФИО4 освободить арендуемое помещение, расположенное по адресу <...> Октября, д. 3 (ТРЦ Аврора) на 1 этаже в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу (с учетом уточнения).

Определением суда от 09.02.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО5, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца сособственников - индивидуального предпринимателя ФИО3 и ФИО6.

Определением суда от 07.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО7.

Определением суда от 26.05.2021 к участию в деле в качестве соистца привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3.

Представители истцов в судебном заседании поддержали исковые требования, представили дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

Представитель третьего лица (ИП ФИО7) в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчики и третье лицо (ФИО6) в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в соответствии с положениями ст. 123 АПК РФ.

Согласно п.6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

На основании ч.1, 3, 5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица (ФИО6) по имеющимся в деле материалам.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли-продажи доли в нраве общей долевой собственности на земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на здание к ФИО2 от ФИО7 перешла доля в праве 124287/450700 по земельному участку с кадастровым номером 63:09:0101154:9 но адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 17, ул. 70 лет Октября, 3 и доля в праве 2140575/7762300 по зданию по адресу Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 17, ул. 70 лет Октября, 3 кадастровый номер № 63:09:0101154:623 (далее по тексту - ТРЦ Аврора).

Согласно выписки из ЕГРН собственниками ТРЦ Аврора являются ФИО2 (2140575/7762300 в праве общедолевой собственности или 27,58%), ФИО3 (1/4 в праве общедолевой собственности или 25%), ФИО6 (1/4 в праве общедолевой собственности или 25%) и ФИО5 (1740575/7762300 в праве общедолевой собственности или 22,42%).

Между ИП ФИО5 и ИП ФИО4 заключен договор аренды № 10-а от 01.07.2018, в соответствии с которым ИП ФИО5 передал ИП ФИО4 в аренду часть помещения расположенного по адресу область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 17, ул. 70 лет Октября, 3 кадастровый номер № 63:09:0101154:623.

Истцы указывают на то, что договор аренды № 10-а от 01.07.2018 подписан со стороны арендодателя только одним из сособственников – ФИО5 При этом ФИО2 и ФИО3 подписание данного договора не согласовывали, не подписывали, денежные средства по нему не получали. Договор заключен не от имени всех сособственников, а лично от ФИО5

02.09.2020 ФИО2 направил претензионное письмо с требованием до 08.09.2020 освободить незаконно полученные ИП ФИО4 в пользование помещения ТРЦ Аврора и об информировании, что данный договор аренды (№ 10-а от 01.07.2018, а также дополнительное соглашение от 01.05.2020) недействительны. Данные требования ИП ФИО4 не исполнены до настоящего времени.

Указанные обстоятельства послужили истцам основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с ч.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе, повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При заключении оспариваемой сделки нарушены положения статьи 209 ГК РФ, предусматривающей возможность распоряжаться только тем имуществом, которое находится у лица в собственности либо в ином законном владении.

Статья 608 ГК РФ также указывает на то, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Право собственности на долю в праве общей долевой собственности не предоставляет такому собственнику правомочий на распоряжение имуществом, выдел которого в натуре не произведен, без согласия иных сособственников. Иное нарушало бы общие принципы права общей долевой собственности.

01 июня 2018 года между ИП ФИО5 (Арендодатель) и ИП ФИО4 (Арендатор) был заключен договор аренды № 10-А торговых площадей ТРК «Аврора» (далее – договор № 10-А), согласно пп. 1.1., 1.2. и 2.1. которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.70 лет Октября, 3, общей площадью 24,7 кв.м., в том числе торговая 5,0 кв.м. для размещения магазина товаров для здоворовья.

Указанный договор аренды подписан со стороны арендодателя индивидуальным предпринимателем ФИО5, заверен его печатью.

Срок аренды по договору № 10-А был установлен сторонами в 11 месяцев (п. 3.1. договора № 10-А). Помещение передано в пользование арендатору от арендодателя ФИО5 по акту приема-передачи от 01 июля 2018 (т.1 л.д.128).

Пунктом 4.1. договора № 10-А стороны определили, что за пользование помещением арендатор уплачивает арендную плату, установленную арендодателем в размере 21 736 руб. 00 коп., из расчета 880 руб. 00 коп. за 1 кв.м. Электроэнергия и коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Арендная плата за помещение уплачивается арендатором ежемесячно до 5 числа текущего месяца (п.6.1. договора).

01 июня 2019 года между ИП ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) подписано дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды торговых площадей № 10-А от 01.07.2018, которым договорились продлить срок действия договора на 11 месяцев с 01 июня 2019 по 30 апреля 2020.

01 апреля 2020 года ИП ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключили дополнительное соглашение, которым стороны установили, что арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за апрель, май 2020 года в размере 3705 руб. 00 коп. в месяц, НДС не предусмотрен. Электроэнергия оплачивается отдельно на основании показаний приборов учета. Ориентировочный размер коммунальных платежей на 01.03.2020 составляет 8645 руб. 00 коп. в месяц, из расчета 350 руб.00 коп. за квадратный метр. На основании чего арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 12 350 руб. 00 коп. в месяц (т.1 л.д.130).

01 мая 2020 года между ИП ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) подписано дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды торговых площадей № 10-А от 01.07.2018, которым договорились продлить срок действия договора на 11 месяцев с 01 мая 2020 по 31 марта 2021. Данным соглашением стороны увеличили размер арендной платы до 24 700 руб. 00 коп. в месяц, из расчета 1000 руб. 00 коп. за 1 кв.м.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2020, нежилое здание «Торгово-развлекательный центр с кафе», 4 этажа, 2004 года постройки, площадью 7762,3 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.70 лет Октября, д.3, кадастровый номер 63:09:0101154:623, принадлежит на праве общей долевой собственности:

- ФИО5, доля 1740575/7762300, дата государственной регистрации права 08.12.2010;

- ФИО3, доля ?, дата государственной регистрации права 31.08.2015;

- ФИО2, доля 2140575/7762300, дата государственной регистрации права 13.05.2019;

- ФИО6, доля ?, дата государственной регистрации права 04.09.2019.

Истец ФИО2 приобрел принадлежащую ему долю 2140575/7762300 в праве общей долевой собственности на здание и земельный участок по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 17, ул.70 лет Октября, 3, у ФИО7 на основании договора купли-продажи от 07 мая 2019 года. Переход права собственности зарегистрирован 13 мая 2019 года.

Предыдущий собственник ФИО7 являлся собственником указанной доли с 18 марта 2008 года на основании договора дарения от 08.12.2010, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Соистец – ФИО3 приобрела право собственности на долю на основании договора дарения от 21.07.2015, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2015.

Третье лицо - ФИО6 приобрел принадлежащую ему долю 1/4 в праве общей долевой собственности на здание и земельный участок по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, квартал 17, ул.70 лет Октября, 3, у ФИО10 на основании договора купли-продажи от 23 августа 2019 года, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН.

Предыдущий собственник ФИО10 являлся собственником указанной доли с 16.07.2013 года на основании договора купли-продажи от 24.07.2013, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ФИО5 приобрел долю в праве общей долевой собственности на ТРК Аврора на основании договора купли-продажи от 28.01.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.12.2010.

Таким образом, на момент заключения оспариваемого истцом договора № 10-А от 01.07.2018 собственниками здания являлись: ФИО7, ФИО10, ФИО3 и ФИО5

Судом установлено, что соглашение о порядке владения, пользования и распоряжения общим имуществом между собственниками не заключалось.

Раздел здания, принадлежащего истцу, ответчику и третьим лицам на праве общей долевой собственности не производился.

Доказательства получения согласия истцов на заключение спорного договора в материалы дела не представлены, равно как и не представлены доказательства обращения ИП ФИО5 к истцам с просьбой о предоставлении подобного согласия.

Таким образом, договор аренды, заключенный между ответчиками, нарушает права соистцов и иных сособственников не только на получение дохода от сдачи имущества в аренду, но и на согласованное волеизъявление по распоряжению имуществом, находящимся в общей долевой собственности, на определение стратегии развития торгового центра, на подбор арендаторов, на установление величины арендной платы и т.д.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик (ИП ФИО5) указывает, что между сособственниками здания имелись устные договоренности о ведении финансовой и договорной работы. Соглашение о порядке распоряжения общим имуществом между сособственниками заключено не было, но имелись договоренности на заключение договоров от своего имени или в своих интересах ИП ФИО7, ИП ФИО3 Истец ФИО2 приобрел долю в праве собственности на здание и земельный участок у ФИО7, который 13.06.2019 признан банкротом. В связи с чем, сделка между ФИО7 и ФИО2 может быт признана судом недействительной. Ответчик поясняет также, что арендатор – ИП ФИО4. до настоящего времени занимает арендуемый объект и добросовестно исполняет свои обязательства по договору аренды, ФИО5 получает доходы и распределяет их между сособственниками.

Однако суд считает, что ссылка на выданные ФИО3 и ФИО7 ответчику ФИО5 доверенности, не свидетельствует о том, что договор аренды не может быть оспорен. При этом суд исходит из следующего.

ФИО7 выдал ФИО5 доверенность от 08.09.2014 на право пользования принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности с правом сдачи в аренду за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность выдана сроком на три года. Доверенность аналогичного содержания выдана ФИО3 ФИО5 15 января 2016 года сроком на три года. Затем доверенность выдана 30 декабря 2019 года. Тем не менее, из доверенностей не следует, что ФИО5 был вправе заключать договоры аренды только от своего имени, не указывая множественность лиц на стороне арендодателя.

При указанных обстоятельствах суд усматривает недобросовестность в действиях указанного лица, который, распоряжаясь общим имуществом, не перечислял остальным сособственникам часть прибыли, получаемой от сдачи в аренду общего имущества. Перечисления осуществляются им только после многочисленных запросов, поступающих от сособственников и начала судебных разбирательств.

Указанные действия суд не может расценить как действия, которые совершены ФИО5 в интересах всех собственников здания торгового центра.

Кроме того, на момент заключения сделки, как было указано выше, собственник ФИО10 не уполномочивал ФИО5 на распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности, что подтверждает и ФИО5, и ФИО6, который приобрел у ФИО10 соответствующую долю.

Несмотря на дату заключения договора аренды, лица, обратившиеся в суд с настоящим иском, вправе требовать защиты своих прав и законных интересов в судебном порядке, поскольку срок действия договора № 10-А неоднократно продлялся указанными выше дополнительными соглашениями, которые по существу являются самостоятельными сделками и нарушают права истцов, которые на момент их заключения, являлись собственниками доли в праве общей долевой собственности.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вышеприведенные обстоятельства, относительно взаимоотношений сособственников ТРЦ Аврора, установлены решением Арбитражного суда Самарской области от 21.04.2021 по делу № А55-29835/2020, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2021, являются преюдициальными и не подлежат вновь доказыванию или опровержению при рассмотрении настоящего дела.

Суд также принимает во внимание, что основаниями исковых требований являются фактические обстоятельства, указанные истцами в иске и письменных пояснениях. Правовые же основания должны устанавливаться и определяться судом в процессе рассмотрения дела. Исходя из данных положений, суд приходит также к следующим выводам.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску лица, управомоченного давать согласие, или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица (пункт 2 данной статьи).

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), в случае оспаривания сделки по указанным выше основаниям не требуется доказывания нарушения прав и охраняемых законом интересов лица, оспаривающего сделку, или наступления для него иных неблагоприятных последствий, поскольку нарушение прав и охраняемых законом интересов этого лица заключается в отсутствии согласия, предусмотренного законом.

Пунктом 90 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 установлено, что сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не может быть признана недействительной по этому основанию сделка, получение согласия на которую необходимо в силу предписания нормативного правового акта, не являющегося законом. По общему правилу последствием заключения такой сделки без необходимого согласия является возмещение соответствующему третьему лицу причиненных убытков (статья 15 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В соответствии со статьями 246, 247 ГК РФ распоряжение, а также владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, из анализа приведенных норм следует, что передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.

По общему правилу согласие на совершение сделки или ее последующее одобрение может быть выражено любым способом (пункт 55 постановления N 25).

На основании изложенного суд приходит к выводу, что спорный договор аренды заключен в отсутствие согласия иных сособственников, что является нарушением пункта 1 статьи 246 ГК РФ. Сторонами не оспаривается, что соглашение относительно порядка владения и пользования, распоряжения спорным имуществом, отсутствует. При этом порядок владения и пользования зданиями сторонами в судебном порядке также не определялся.

Кроме того, суд принимает во внимание, что арендатор – ИП ФИО4 в силу доступности и открытости сведений государственных реестров о правах на недвижимое имущество мог и должен был знать о нахождении передаваемого по договору имущества в долевой, а не единоличной собственности и проверить наличие необходимого в связи с этим согласия других собственников имущества на заключение договора. Какого-либо соглашения о порядке владения и пользования, распоряжения общим имуществом, из которого вытекало бы право ФИО5 заключать договоры аренды в отношении общего имущества от собственного имени участники общей долевой собственности не заключали.

Ответчик (ФИО5) не доказал наличие согласия на совершение спорной сделки или ее последующее одобрение участниками общей долевой собственности. Последующего одобрения сделки, исходя из всех обстоятельств, сложившихся между сособственниками правоотношений, суд не усматривает. При этом, даже получение «обезличенных» денежных средств, перечисленных ответчиком истцу, на что ссылается ФИО5, не может означать одобрения оспариваемой сделки.

Исходя из положений статей 173.1, 168 ГК РФ, судом установлено, что сделка, заключенная без обязательного согласия лица, чье согласие является обязательным в силу закона, может быть признана недействительной.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном в статье 71 АПК РФ, суд считает требования истца о признании недействительным договора аренды № 10-а от 01.07.2018, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО4 являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Ответчик по настоящему делу – ИП ФИО4 не оспаривает, что до настоящего времени пользуется нежилым помещением, арендованным им у ФИО5 по договору № 10-А. Доказательства освобождения помещения ИП ФИО4 и передачи его во владение и пользование арендодателя ФИО5, либо других сособственников здания, суду не представлены. Напротив, факт занятия объекта подтвержден представленным в дело актом.

В связи с тем, что договор аренды № 10-А от 01.07.2018 является недействительным, законные и обоснованные права на владение и пользование нежилым помещением у ИП ФИО4 отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд находит, что требования истца об обязании ответчика – ИП ФИО4 в 10-ти дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу освободить помещение, расположенное по адресу: <...> Октября, дом 3 (ТРЦ Аврора) подлежат удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны. Указанная норма исходит из принципа долевого возмещения судебных расходов. В рассматриваемом случае не усматривается, что ответчики по настоящему делу являются солидарными должниками, поскольку положения Гражданского кодекса Российской Федерации о солидарных обязательствах не применимы к процессуальным отношениям, связанным с распределением судебных расходов.

Расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на ответчиков согласно ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскать с каждого из них в пользу истца ФИО2 по 3000 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды № 10-а от 01.07.2018, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и индивидуальным предпринимателем ФИО4 .

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО4 в 10-ти дневный срок с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу освободить помещение, расположенное по адресу: <...> Октября, дом 3 (ТРЦ Аврора).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.



Судья


/
С.В. Рогулёв