Решение от 1 апреля 2019 г. по делу № А40-136887/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-136887/18-125-700
г. Москва
02 апреля 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 02 апреля 2019 г.

Арбитражный суд в составе:

Судьи: Смысловой Л.А. (единолично) при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колесниковым Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Арса-А» (121087, город Москва, улица Новозаводская, 2, стр.1, ОГРН 1027739267236, ИНН 7702230463, дата регистрации 24.12.1998) к ответчику Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 125009, город Москва, переулок Газетный, дом 1/12, дата регистрации 15.11.1991) об урегулировании разногласий, возникши при заключении договора купли-продажи нежилых помещений

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 18.08.2018

от ответчика- ФИО3 по доверенности от 29.11.2018 №33-Д-1026/18

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Арса-А» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> с кадастровым номером 77:07:0005010:1957, площадью 413,5 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 1,2,2а,13-23,26) и с кадастровым номером 77:07:0005010:1958, площадью 6,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 16а) изложив пункты 3.1., 3.4, в следующей редакции:

- п.3.1. «Цена объекта составляет 51 797 000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке выполненным ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ», НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

-п. 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее второго месяца, с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 863 283 рублей 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям изложенным в письменном отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 26.05.2004 между Департаментом имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО «АРСА-А» (Арендатор) заключен договор № 08-149/04, на аренду нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, общей площадью 420,6 кв.м.

В процессе осуществления ответчиком работы по заявлению истца о приобретении арендуемого объекта в собственность произведены работы по постановке арендуемого помещения на кадастровый учет в результате которого площадь арендуемых объектов недвижимости была уточнена, в связи с чем в аренде у истца находились нежилые помещения расположенные по адресу <...> с кадастровым номером 77:07:0005010:1957, площадью 413,5 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 1,2,2а,13-23,26) и с кадастровым номером 77:07:0005010:1958, площадью 6,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 16а).

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 20.04.2017 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости, регистрационный номер заявления 33-5-60318/2017-(0)-8.

В ответ ответчик направил письмо от 20 апреля 2018 с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения по цене 69 376 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 13.03.2018 №ДЭПР/18-3-10 выполненным ООО ОЗФ ГРУПП».

Вместе с тем, согласно проведенной ООО «ПАРНАС» по заказу истца оценке, стоимость выкупаемого имущества составляет 31 931 620 рублей.

Истец направил в адрес ответчика 23.05.2018г. экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий.

Однако ответчик отказал истцу в оформлении договора купли-продажи, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Определением суда от 18.10.2018 удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «БОЛАРИ» (115093, <...>), эксперту ФИО4. На разрешение эксперту поставлен следующий вопрос: - Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу <...> с кадастровым номером 77:07:0005010:1957, площадью 413,5 кв.м. (этаж 1, пом. 1, ком. 1, 2, 2а, 13-23,26) с кадастровым номером 77:07:0005010:1958, площадью 6,6 кв.м. (этаж 1, пом. I, ком. 16а) по состоянию на 20 апреля 2017 года?

Согласно экспертному заключению стоимость спорного имущества, по состоянию на 20.04.2017 составила 51 797 000 рублей 00 копеек без учета НДС.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, у суда отсутствуют сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 51 797 000 руб. без учета НДС.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия сторон возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> с кадастровым номером 77:07:0005010:1957, площадью 413,5 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 1,2,2а,13-23,26) и с кадастровым номером 77:07:0005010:1958, площадью 6,6 кв.м. (этаж 1, пом.1, комн. 16а) изложив пункты 3.1., 3.4, в следующей редакции:

- п.3.1. «Цена объекта составляет 51 797 000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке выполненным ООО «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ», НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

-п. 3.4.: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее второго месяца, с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 863 283 рублей 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.


Судья: Смыслова Л.А.