Решение от 22 мая 2019 г. по делу № А79-2891/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2891/2018
г. Чебоксары
22 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 21.05.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. К. Маркса д. 36,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 314213020900071, ИНН <***>,

об изъятии нежилого помещения и долей в праве общей долевой собственности путем выкупа; о прекращении права собственности,

и по встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации города Чебоксары Чувашской Республики

о признании соглашения недействительным в части выкупной цены, обязании внести изменения в соглашение,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 24.12.2018 № 29/01-7786,

от ответчика- ФИО4 по доверенности от 24.04.2018,

от третьего лица Горкомимущества - ФИО3 по доверенности от 09.01.2019 № 039-7 ,

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" нежилого помещения №1 с кадастровым номером 21:01:010603:356, общей площадью 128,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>; 0,195 (19,5%) доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <...>; 0,208 (20,8%) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:010603:179, общей площадью 550 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажной застройки, расположенного по адресу: <...>, с определением подлежащей выплате денежной компенсации в размере 2 081 905 руб., а также о прекращении права собственности ответчика на спорные объекты.

Исковые требования основаны на нормах статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец не произвел снос дома по адресу: <...>, который заключением межведомственной комиссии от 23.11.2011 признан аварийным и подлежащим сносу в связи с фактическим износом в процессе его эксплуатации.

Определением суда от 27.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Определением суда от 30.05.2018 по настоящему делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТ-профит" (ИНН <***>, г. Чебоксары) ФИО5.

27.08.2018 от ООО "ЭКСПЕРТ-профит" в суд поступило заключение эксперта от 27.08.2018 №20.

Определением суда от 04.10.2018 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании соглашения от 27.11.2017 об изъятии и оплате выкупной стоимости изымаемого имущества недействительным в части указания выкупной цены в размере 2 081 905 руб., об обязании внести изменения в соглашение от 27.11.2017 об изъятии и оплате выкупной стоимости изымаемого имущества в части указания выкупной цены в размере 7 035 758 руб. в соответствии со стоимостью, определенной экспертом ФИО5

Определением суда от 20.12.2018 по делу назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Союз Экспертиз" ФИО6.

26.03.2019 от общества с ограниченной ответственностью "Союз Экспертиз" в суд поступило экспертное заключение №0004/2019.

Определением суда от 19.04.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, выразил согласие с ценой, определенной по результатам повторной экспертизы.

Представитель ответчика уточнил требования встречного иска в части указания сумм, определенных в заключении общества с ограниченной ответственностью "Союз Экспертиз", также согласился с выводами повторной экспертизы.

Уточнение встречных требований принято протокольным определением суда от 21.05.2019.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Предпринимателю ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 21:01:010603:356, общей площадью 128,6 кв.м, расположенное в подвале дома по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.01.2018 (т.1, л.д.14-15).

Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010603:179 площадью 550 кв.м., поставленном на кадастровый учет 13.08.2009 с видом разрешенного использования – для малоэтажной застройки.

Земельный участок находится в общей долевой собственности владельцев помещений в указанном доме, что следует из выписки на участок от 12.08.2016 (т.1, л.д.16-18).

Заключением межведомственной комиссии от 23.11.2011, созданной распоряжением администрации города Чебоксары от 02.08.2011 № 1983-р, многоквартирный жилой дом № 25 по ул. Гражданская признан аварийным и подлежащим сносу в связи с фактическим износом в процессе его эксплуатации (т.1, л.д. 89-94).

В соответствии с пунктом 251 Перечня аварийных жилых домов, прилагаемого к подпрограмме "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории города Чебоксары" в составе муниципальной программы города Чебоксары "Развитие жилищного строительства и сферы жилищно-коммунального хозяйства города Чебоксары" на 2014 - 2020 годы", утвержденной постановлением администрации города Чебоксары от 30.12.2013 № 4439, в редакции Постановления администрации г. Чебоксары ЧР от 26.05.2016 №1312 "О внесении изменений в постановление администрации города Чебоксары от 30.12.2013 № 4439" многоквартирный жилой дом № 25 по ул. Гражданская в г. Чебоксары включен в перечень домов, подлежащих сносу до 01.09.2017.

Уведомлением от 16.09.2016 № 29/08-3924 ответчику было предложено самостоятельно осуществить снос дома. Данное уведомление собственником было получено.

Постановлением администрации города Чебоксары от 05.07.2017 № 1677 в отношении спорного нежилого помещения и земельного участка с кадастровым номером 21:01:010603:179 принято решение об изъятии их для муниципальных нужд, о чем ответчик извещен письмом № 039-4012 от 11.07.2017, полученным 17.07.2017 (т.1, л.д. 13 и оборот).

Размер денежной компенсации предпринимателю ФИО2 определен согласно отчету 27-02/17 от 15.02.2017, выполненному привлеченным Горкомимуществом оценщиком – ООО "Независимая оценочная компания "Актив" составляет 2 876 107 руб., в том числе 2 081 905 руб. – рыночная стоимость помещения № 1, 382 019 руб. – стоимость доли в праве на общее имущество МКД и 412 183 руб. – стоимость доли в праве на земельный участок.

Сопроводительным письмом от 27.11.2017 № 039-7321 ответчику направлен проект соглашения об изъятии и оплате выкупной стоимости изымаемого имущества от 27.11.2017, с приложением копии отчета.

Однако с ответчиком не было достигнуто соглашение о выкупной цене изымаемого имущества.

Письмом от января 2018 года ответчик сообщил, что привлеченным им оценщиком составлен отчет об оценке, согласно которому стоимость изымаемого нежилого помещения определена в размере 4 484 000 руб. Также указал на необходимость компенсации ему упущенной выгоды.

Поскольку соглашение о выкупной цене сторонами во внесудебном порядке не достигнуто, стороны обратились в суд с первоначальными и встречными требованиями по настоящему делу.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иски сторон подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Возможность обращения в суд с заявленными требованиями установлена частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В соответствии Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3,5-9 статьи 32.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником нежилого помещения.

В соответствии с частью 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе, по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Поскольку законодательные нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, при рассмотрении настоящего спора по аналогии закона подлежит применению к правоотношениям сторон положения статьи 32 ЖК РФ, регулирующие отношения по изъятию жилых помещений.

Как установлено судом, между сторонами отсутствует спор по поводу соблюдения процедуры изъятия помещения и по поводу размера долей ответчика в праве на МКД и земельный участок, однако имеются разногласия по размеру подлежащей выплате компенсации.

Порядок определения цены изымаемого путем выкупа помещения определен частью 7 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием,

Таким образом, при определении размера возмещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Согласно пункту 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (01.03.2005).

Как видно из материалов дела, земельный участок для эксплуатации спорного многоквартирного жилого дома, сформирован и поставлен на кадастровый учет, находится в общей долевой собственности, в том числе ответчика.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (статья 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несогласия собственника с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, или с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Согласно статье 44 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения права собственности на земельный участок является принудительное изъятие у собственника его земельного участка.

Статья 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из оснований прекращения права собственности называет отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа.

Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях.

Исходя из статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

В соответствии со статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, убытки.

При этом согласно пункту 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Аналогичный подход, по определению момента, на который устанавливается стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд, указан в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В связи с наличием обоснованных сомнений в объективности заключения первоначальной экспертизы, выполненной экспертом "ЭКСПЕРТ-профит" ФИО5, и наличием неустраненных разногласий сторон по размеру компенсации по ходатайству истца определением суда от 20.12.2018 по делу назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Союз Экспертиз" ФИО6, на разрешение эксперта, с учетом согласия обеих сторон, поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения №1 с кадастровым номером 21:01:010603:356, общей площадью 128,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>?

2. Какова рыночная стоимость 0,195 (19,5%) доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <...>?

3. Какова рыночная стоимость 0,208 (20,8%) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:010603:179, общей площадью 550 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажной застройки, расположенный по адресу: <...>?

4. Каков размер упущенной выгоды предпринимателя ФИО2, причиненной изъятием нежилого помещения и долей в праве собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>?

Согласно заключению эксперта № 0004/2019 от 25.03.2019 рыночная стоимость нежилого помещения № 1 определена в размере 1 178 432 руб.; рыночная стоимость 19,5% доли в праве общей долевой собственности жилого дома – 162 737 руб.; рыночная стоимость 20,8 % доли в праве общей собственности на земельный участок - 543 858 руб., размер упущенной выгоды – 3 161 317 руб., всего 5 046 344 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение эксперта ООО "Союз Экспертиз" ФИО6 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает его надлежащим доказательством, поскольку оно содержит ясные и однозначные ответы на все поставленные судом вопросы, имеет методическое и логическое обоснование, обе стороны согласились с выводами эксперта.

Таким образом, суд, в соответствии со статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при определении размера компенсации, подлежащей выплате ответчику в связи с изъятием объекта, руководствуется стоимостью объектов и размером упущенной выгоды, содержащимися в данном экспертном заключении.

При таких обстоятельствах исковые требования Администрации города подлежат частичному удовлетворению с учетом определенного экспертом и судом размера компенсации в общей сумме 5 046 344 руб., а встречные исковые требования ответчика подлежат удовлетворению в части установления указанной выкупной цены и размера упущенной выгоды.

Встречные требования ответчика о признании недействительным соглашения об изъятии в части выкупной цены и о внесении изменений в соглашение в части такой цены, во-первых, не обоснованы, поскольку соглашение не подписано самим ответчиком, а, значит, не заключено сторонами, то есть не существует; во-вторых, не приведут к восстановлению каких-либо прав ответчика, поскольку не соответствуют преследуемому им материально-правовому интересу в данном споре, направленному лишь на судебное установление справедливого денежного возмещения.

Поскольку судебная экспертиза по делу была назначена в связи с наличием разногласий сторон по размеру компенсации, подлежащей выплате, и в данной части признан обоснованным встречный иск ответчика, судебные расходы по оплате повторной экспертизы в сумме 39000 руб. относятся на Администрацию в полном объеме.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственную пошлину за рассмотрение первоначального иска в сумме 6000 руб. суд относит на ответчика, поскольку неимущественные требования администрации удовлетворены; расходы на государственную пошлину по встречному иску в сумме 6000 руб., понесенные ответчиком, подлежат возмещению Администрацией, поскольку встречное требование предпринимателя об установлении выкупной цены удовлетворено судом в заявленной предпринимателем сумме.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск Администрации города Чебоксары Чувашской Республики удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" находящееся в собственности индивидуального предпринимателяФИО2 нежилое помещение №1 с кадастровым номером 21:01:010603:356, общей площадью 128,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и соответствующие доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <...> (0,195 -19,5%), и в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:010603:179, общей площадью 550 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажной застройки, расположенного по адресу: <...> (0,208 - (20,8%) с определением подлежащей выплате денежной компенсации в размере 5 046 344 (Пять миллионов сорок шесть тысяч триста сорок четыре) руб., в том числе 3 161 317 (Три миллиона сто шестьдесят одна тысяча триста семнадцать) руб. упущенной выгоды.

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателяФИО2 на нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 21:01:010603:356, общей площадью 128,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, и соответствующие доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <...> (0,195 -19,5%), и в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:010603:179, общей площадью 550 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажной застройки, расположенного по адресу: <...> (0,208 - (20,8%).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 6000 (Шесть тысяч) руб. государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Установить выкупную цену нежилого помещения № 1 с кадастровым номером 21:01:010603:356, общей площадью 128,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, и соответствующих долей в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <...> (0,195 -19,5%), и в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:01:010603:179, общей площадью 550 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажной застройки, расположенного по адресу: <...> (0,208 - (20,8%), а также размер упущенной выгоды предпринимателя в общей сумме 5 046 344 (Пять миллионов сорок шесть тысяч триста сорок четыре) руб.

Взыскать с муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 (Шесть тысяч) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина