Решение от 13 марта 2025 г. по делу № А32-18537/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-18537/2024
г. Краснодар
14 марта 2025 года
Резолютивная часть решения вынесена 23.01.2025. Полный текст решения изготовлен 14.03.2025.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О., при

ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н., рассмотрев

в открытом судебном заседании исковое заявление ООО «ТСС-Аренда», г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Агрофирма Марьянская», ст-ца Марьянская Краснодарский край (ИНН

2370008946, ОГРН <***>) о признании, об обязании, о взыскании,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО1, по доверенности;

от ответчика: ФИО2, по доверенности, ФИО3, по доверенности; от третьего лица: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ТСС-Аренда» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Агрофирма Марьянская» (далее – ответчик) с требованиями:

- о признании договора аренды от 01.02.2007 прекращенным с 27.07.2014;

- об обязании ООО «Агрофирма Марьянская» освободить и передать по акту приемапередачи земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:1357 и земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:2374;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись об обременении в виде аренды в отношении земельного участка 23:13:1002000:2374;

- о взыскании с ООО «Агрофирма Марьянская» в пользу ООО «ТСС-Аренда» убытков в размере 46 000 руб.

Представитель истца дал пояснения по существу, настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представители ответчика возражали, представили документы, подтверждающие смену наименования при сохранении иных реквизитов (ИНН, ОГРН).

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 18:00. После перерыва судебное заседание продолжено без участия сторон, без аудиозаписи.

В рамках перерыва от истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания.

Указанное ходатайство судом рассмотрено и отклонено по следующим основаниям.

В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Сама по себе неявка в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела судом.

В данном случае, представители истца и ответчика принимали участие в судебном заседании до перерыва, в их присутствии под аудиозапись судом оглашено время, до которого перерыв объявлен.

В ходатайстве об отложении истцом не заявлено о необходимости отложения судебного заседания для предоставления дополнительных документов и пояснений в обоснование ранее представленных и озвученных доводов.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Невозможность участия в судебном заседании представителя не препятствует направлению в суд другого представителя, а также направлению в суд документов в обоснование позиции.

Изложенные заявителем обстоятельства не являются безусловным основанием для отложения судебного разбирательства, в связи с чем, ходатайство об отложении судом отклонено.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ответчик является собственником долей в праве общей долевой собственности и арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:13:1002000:433 по договору аренды № 3 от 01.02.2007 г.

Согласно пункту 1.2 спорного договора срок аренды установлен с 01.02.2007 по 01.02.2017.

15.05.2012 было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:433 (результаты отражены в протоколе от 15.05.2012).

По результатам собрания большинством голосов ФИО3 был избран в качестве лица, уполномоченного действовать без доверенности от имени участников общей долевой собственности.

Также, большинством голосов было принято решение по внесению изменений в условия заключенного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:13:1002000:433 № 3 от 01.02.2007.

Так, по итогам проведенного собрания было заключено дополнительное соглашение к спорному договору, согласно которому срок действия договора установлен на 26 лет с 01.02.2007 по 01.02.2033 и вступает в силу с момента регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Кроме того, дополнительным соглашением определены размер и порядок внесения арендной платы.

22.03.2014 было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:433 (результаты отражены в протоколе от 22.03.2014).

По результатам собрания большинством голосов прекращены полномочия ФИО3 как лица, уполномоченного действовать без доверенности от имени участников общей долевой собственности (вопрос 1 повестки).

Уполномоченным лицом избран ФИО4 (вопрос 2 повестки).

Также, большинством голосов принято решение условия спорного договора аренды № 3 от 01.02.2007 в части срока его действия до 01.02.2033 не сохранять, определен срок аренды до 26.07.2014 (вопрос 3 повестки).

Также были определены размер и порядок внесения арендной платы (вопрос 4, 7 повестки).

Кроме того, большинством голосов было определено не сохранять за товариществом на вере «Марьянское» и компания» преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, в условия аренды включена обязанность арендатора (товарищества на вере «Марьянское» и компания») соглашаться на выдел собственниками земельных участков в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности, а также установлена возможность использовать выделенные земельные участки на праве аренды только на основании заключенных договоров с их собственниками (вопрос 5, 6 повестки).

В рамках 8, 9, 10 вопросов повестки большинством голосов определено установить срок аренды с 28.07.2014 по 30.07.2019, преимущественное право на арендатора на заключение договора аренды на новый срок не сохранять, установлена обязанность арендатора соглашаться на выдел собственниками земельных участков в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности, а также установлена возможность использовать выделенные земельные участки на праве аренды только на основании заключенных договоров с их собственниками.

10.08.2014 было проведено общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:433 (результаты отражены в протоколе от 10.08.2014).

По итогам собрания было принято решение об утверждении предложения о выделе участниками долевой собственности земельных участков в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:433.

По итогам общего собрания 26.10.2014 принято решение об утверждении проектов межевания земельных участков, а также утвержден перечень собственников образуемых земельных участков, утверждены размеры долей.

В дальнейшем участниками долевой собственности был произведен выдел земельных участков в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:433.

В связи с выделением долей из земельного участка с кадастровым номером 23:13:1002000:433 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами:

23:13:1002000:1357 и 23:13:1002000:1356, в счет доли ФИО5, и поставлены на кадастровый учет 30.12.2014 г.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обременение в виде права аренды ответчика перенесено на образованные участки с кадастровыми номерами: 23:13:1002000:1357 и 23:13:1002000:1356.

ООО «ТСС-Аренда» по договору купли-продажи земельных участков от 21.02.2022 г. приобрело у ФИО5 в собственность образованные участки с кадастровыми номерами: 23:13:1002000:1357 и 23:13:1002000:1356 с зарегистрированными обременениями в виде аренды ответчика.

Соглашением № 22-24/094-ЮЛ от 28.07.2022 г., заключенным ФКУ Упрдор «Тамань», ООО «ТСС-Аренда», ООО «Марьянское» и Компания» (прежнее наименование ответчика) на основании распоряжения Федерального дорожного агентства в связи с изъятием для государственных (федеральных) нужд в целях обеспечения реализации государственного проекта право собственности и право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:1356 прекращены. Регистрационная запись о постановке на кадастровый учет указанного земельного участка № 23-23/024-23-23-24/029/2007-275/20 от 24.05.2016 г. является архивной.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:13:1002000:1356 и изъятия его части для государственных нужд образован новый земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:2374, право собственности на который зарегистрировано за ООО «ТСС-Аренда» ( № рег. записи 23:13:1002000:2374-23/266/2022-1, дата регистрации 12.09.2022 г.).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю так же перенесено обременение в виде аренды ООО «Марьянское» и Компания» на образованный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:2374 № рег. записи 23:13:1002000:2374-23/266/2022-2, дата регистрации 12.09.2022 г.).

Как указывает истец, в адрес ответчика 27.06.2014 ФИО4, уполномоченным на представление интересов участников общей долевой собственности, было направлено уведомление о расторжении договора аренды № 3 от 01.02.2007 с 27.07.2014 с предложением окончить все сельскохозяйственные работы до 27.07.2014 и подписать соглашение о расторжении договора аренды, а также акт приема-передачи земельного участка (с приложением соглашения о расторжении).

Ответ на уведомление получен не был, земельный участок не освобожден.

Ссылаясь на статью 450.1 ГК РФ, истец полагает, что спорный договор аренды должен был прекратить свое действие с 27.07.2014, а земельный участок освобожден.

Истец полагая, что его права как собственника земельных участков нарушаются сохранением записи о праве аренды ответчика (когда как, по его мнению, договор аренды был прекращен), обратился в суд с настоящими требованиями.

При принятии решения суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В процессе рассмотрения настоящего спора судом было установлено, что ранее в рамках дела А32-37120/2022 истец обращался за защитой своих прав в порядке главы 24 АПК РФ в виде оспаривания решений Управления Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и обязании уполномоченный орган погасить записи в отношении аренды ответчика.

В рамках указанного дела истец полгал, что записи об аренде ответчика были ошибочно внесены в ЕГРН со ссылкой на то, что при соблюдении действующего законодательства согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог права аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Кроме того, вступившим в законную силу апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 07.04.2016 г. по делу № 33-6872/2016 (на которое истец ссылается и в рассматриваемом деле) разрешен вопрос о правомерности выдела и постановке на государственный кадастровый учет вновь образованных участков.

Судом указанные доводы были отклонены, в удовлетворении требований отказано со ссылкой на то, что в рассматриваемом случае имеется спор о праве, который не может быть разрешен путем предъявления требований в порядке главы 24 АПК РФ.

Состоявшееся решение суда оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанции.

Исковые требования в рамках настоящего дела направлены на разрешение существующего спора о праве аренды ответчика на земельные участки, принадлежащие на праве собственности истцу.

Как уже было указано ранее, право аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:433 возникло на основании договора аренды № 3 от 01.02.2007, договора № 3 от 14.03.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 3 от 01.02.2007.

Согласно представленной в материалы дела выписке ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:433 обременение в виде права аренды ответчика зарегистрировано 05.08.2016 за ГРН № 23-23-24/029/2007-275/13 со сроком действия с 05.03.2007 по 01.02.2033.

Регистрация указанного обременения была произведена на выделенные земельные участки (в том числе на земельные участки, принадлежащие на праве собственности истцу) в установленном законом порядке (что подтверждается решением суда по делу А32-37120/2022).

Истец по договору купли-продажи от 21.02.2022 приобрел у ФИО5 земельные участки с кадастровыми номерами 23:13:1002000:1357 и 23:13:1002000:1356.

Согласно пункту 4 указанного договора покупатель уведомлен о наличии ограничения прав и обременении земельных участков в виде аренды в пользу ООО «Марьянское» и компания», а также о том, что продавец не заключал от своего имени договор с ООО «Марьянское» и компания».

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Истец, подписав договор и приняв земельные участки, выразил свое согласие с его условиями, что согласуется в полной мере с принципом свободы договора.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи истец знал о наличии зарегистрированного в установленном законом порядке обременения, однако с требованием о признании договора аренды прекращенным обратился только в 2024 году.

Однако, истец полагает, что спорный договор аренды был прекращен 27.07.2014. Такая позиция истца обусловлена принятым 22.03.2014 на собрании участников общей долевой собственности решением о сокращении срока аренды ответчика до 26.07.2014.

В подтверждение указанного истец ссылается на направление ФИО4 в адрес ответчика уведомления о расторжении спорного договор аренды 27.06.2014 как на основание прекращения договора аренды.

Однако, суд обращает внимание на следующее.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, право на односторонний отказ от договора должен быть прямо предусмотрено законом или условиями заключенного договора.

При анализе договора аренды № 3 от 01.02.2007 судом установлено, что в пункте 5.2 предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по решению суда или по соглашению сторон.

В рамках настоящего спора соглашения сторон о расторжении договора не представлено.

Кроме того, также не представлены сведения о принятии общим собранием участников решения о расторжении спорного договора.

Как указано в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по специальным основаниям, перечисленным в статье 46 ЗК РФ.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ также предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд также обращает внимание на то, что законные основания для расторжения договора отсутствуют.

Так как первоначальный земельный участок с кадастровым номером 23:13:1002000:433, из которого были выделены земельные участки, принадлежащие на праве собственности истцу, находится в общей долевой собственности, то правомочия по владению, пользованию и распоряжению им подпадают под специальный порядок

регулирования, закрепленный в статье 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Суд принимает во внимание то обстоятельство, что на общих собраниях участники долевой собственности принимали решения по вопросу изменения срока аренды ответчика по договору.

Однако, по итогам собраний дополнительных соглашений к договору, кроме как дополнительного соглашения от 12.05.2012, которым срок действия договора был установлен до 01.02.2033, о чем в ЕГРН и была сделана запись, не заключалось.

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Из приведенных норм следует, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, а также все дополнительные соглашения к нему подлежат государственной регистрации.

Таким образом, в случае внесения изменений в заключенный и зарегистрированный договор аренды для вступления этих изменений в юридическую силу необходимо их оформление в виде дополнительного соглашения к договору с последующей его регистрацией. Однако этого сделано не было.

С учетом изложенного, спорный договор в настоящее время является действующим.

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Действительно, как указывает истец, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07.04.2016 ответчику было отказано в иске о признании недействительным определения местоположения земельных участков, которые были выделены по итогам состоявшихся общих собраний.

Однако, следует принять во внимание следующие обстоятельства.

Предыдущий собственник земельных участков ФИО5 обращалась к ответчику за получением арендной платы (на основании заключенного дополнительного соглашения от 15.05.2012) за периоды с 2014 по 2018 год, т.е. уже после выдела.

Ответчиком представлены в материалы дела платежные поручения от 17.11.2014 и 29.01.2019, подтверждающие перечисление арендной платы ФИО5 (в назначении платежа ссылка на дополнительное соглашение от 15.05.2012).

Предположение истца о наличии иного договора аренды между ФИО5 и ответчиком представляется суду несостоятельным ввиду того, что в пункте 4 договора купли-продажи предыдущий собственник указывает на отсутствие иного договора аренды с ответчиком, кроме как зарегистрированного в ЕГРН.

Назначение платежа в представленных платежных поручениях также свидетельствует о наличии арендных правоотношений только в рамках договора аренды № 3 от 010.02.2007 с учетом заключенного дополнительного соглашения от 15.05.2012.

Более того, в материалы дела не представлены информация об участии ФИО5 в собраниях участников общей долевой собственности, доказательств выражения предыдущим собственником ФИО5 своего несогласия с заключенным договором аренды, что свидетельствует о фактическом согласии с условиями аренды.

Данный вывод также был сделан судом кассационной инстанции в постановлении от 27.12.2023 по делу А32-37120/2022.

Суд также обращает внимание на то, что истец просит признать прекращенным договор аренды № 3 от 01.02.2007 не являясь при этом ни стороной оспариваемого договора, ни участником общей долевой собственности, ни лицом, уполномоченным действовать в интересах участников долевой собственности.

Принимая во внимание все установленные обстоятельства, на основании изложенного суд приходит к выводу о том, что заявленное требование истца о признании договора аренды № 3 от 01.02.2007 прекращенным с 27.07.2014 удовлетворению не подлежит, также не подлежат удовлетворению и вытекающие из него требования.

Судебные расходы подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167–170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об отложении – отклонить. В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.О. Шитикова