Решение от 5 февраля 2024 г. по делу № А40-138591/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-138591/23-127-1135
г. Москва
05 февраля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2024 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.И. Журавлевым

рассмотрел в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВАРИАНТ-ПРИВАЛ"

105275, <...>, ЭТ 1 ПОМ V КОМ 9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.09.2002, ИНН: <***>

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>

О признании односторонней сделки недействительной и признании договора действующим

При участии:

От истца ФИО1, по дов. от 15.04.2021 г.

От ответчика – ФИО2 по доверенности от 05.12.2023 № ДГИ-Д-1544/23

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании недействительной односторонней сделки по расторжению Департаментом городского имущества города Москвы Договора купли-продажи недвижимости № 59-7533 от 01.01.2022 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж. пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1-10), общей площадью 771,2 кв. м., на основании уведомления от 16.05.2023 № ДГИ-И30539/23., признании договора купли-продажи недвижимости № 59-7533 от 01.01.2022 действующим.

Представитель истца изложил правовую позицию, иск поддержал.

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 16.12.1996 между ООО «ВАРИАНТ-ПРИВАЛ» (далее – «истец», «Общество») и Департаментом городского имущества города Москвы (далее – «ответчик», «Департамент») был заключен договор аренды № 8-773/96 нежилого помещения (далее - «договор аренды»), расположенного по адресу: <...> (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж. пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1-10), общей площадью 771,2 кв. м. (далее – «Нежилое помещение»).

В соответствии с п. 1 договора аренды ответчик сдает, а истец принимает Нежилое помещение.

Согласно п. 2.1 договора аренды, срок его действия устанавливается с 13.11.1996 по 31.03.2020

23.11.2017, реализуя своё право на преимущественный выкуп нежилого здания, общество обратилось к департаменту с заявлением о предоставлении государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

20.06.2018 Ответчик рассмотрел заявление истца и принял решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

Не согласившись с указанным решением ответчика, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы от 20.06.2018 об отказе в предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению нежилого помещения.

19.09.2019 Арбитражным судом города Москвы было принято решение по делу №А40-36707/19-149-343 об удовлетворении заявления ООО «ВАРИАНТ-ПРИВАЛ» о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы от 20.06.2018 об отказе в предоставлении государственной услуги по возмездному отчуждению нежилого помещения.

Арбитражный суд города Москвы обязал Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов истца путем направления проекта договора купли-продажи нежилого помещения в установленном законом порядке и сроки.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2019 по делу № А40-36707/19-149-343 установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, арендуемое имущество находится в пользовании ответчика в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

14.09.2020 Общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, путем изменения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).

01.12.2021 решением Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-168940/20-150- 1278 исковые требования ООО «ВАРИАНТ-ПРИВАЛ» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи нежилого помещения, путем изменения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) удовлетворены в полном объеме.

28.09.2021 Департамент обратился к Истцу с исковым заявление о взыскании 25 058 817 руб. 51 коп. задолженности по Договору аренды № 08-00773/96 от 16.12.1996, из них: 22 973 103 руб. 94 коп. – долг за период с 01.06.2018 по 31.10.2020, 2 085 713 руб. 57 коп. – пени за период с 06.06.2018 по 31.10.2020.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.01.2022 по делу № А40-207577/21-180-1456, оставленным без изменения Девятым арбитражным апелляционным судом в удовлетворении исковых требований Департамента отказано в полном объеме.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022 в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента было отказано, а решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В судебном акте Арбитражного суда города Москвы указано на то, что: «Суд соглашается с доводами ответчика о том, что ООО«ВАРИАНТ-ПРИВАЛ» не должно нести расходы по оплате за пользование нежилым помещением после 16.02.2018, поскольку спорная задолженность возникла из-за неправомерных действий (бездействия) истца, выразившихся в незаключении договора купли-продажи в установленный в пункте 3 статьи 9 ФЗ N 159 срок. Уклонение Департамента городского имущества города Москвы от заключения договора купли-продажи в установленные законом сроки могло повлечь за собой понуждение ООО «ВАРИАНТ-ПРИВАЛ» к продолжению арендных отношений, внесению арендной платы за пользование нежилым помещением которая, не подлежала бы внесению в случае соблюдения истцом требований закона и заключения договора купли-продажи».

01.01.2022 между ООО «ВАРИАНТ-ПРИВАЛ» и Департаментом городского имущества города Москвы был подписан Договор купли-продажи недвижимости № 59-7533 (учтенный 17.02.2022) (далее - «договор купли-продажи»), расположенного по адресу: <...> (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж. пом. I, комн. 1- 20, 1 этаж, пом. I, комн. 1-10), общей площадью 771,2 кв. м.

Согласно пункту 2.1.1 договора, покупатель обязан полностью уплатить цену объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 Договора. Цена выкупаемой недвижимости составляет 69 669 000,00 руб.

В соответствии с пунктом 3.4 договора покупатель обязан вносить ежеквартально платежи до 15 числа первого месяца текущего квартала за оплату в счет основного долга не менее 3 483 450,00 руб. и проценты за предоставление рассрочки, начисляемые на остаток основного долга.

Пунктом 7.5 договора установлено, что в случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на счет продавца средств, указанных в пункте 3.4 договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности от продавца к покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий договора, продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор путем направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта), при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления. истцом нарушены условия по оплате, предусмотренные пунктом 3.4 договора.

29.05.2023 Обществом было получено уведомление Департамента от 16.05.2023 № ДГИ-И30539/23 о необходимости погашения задолженности по Договору купли-продажи, а также о расторжении данного договора.

16.06.2023 Истец направил Ответчику обращение, в котором было указано на то, что ООО «ВАРИАНТ-ПРИВАЛ» перечислило Департаменту выкупные платежи в общем размере на сумму 20 900 700 рублей в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения данного договора.

Так, по мнению истца, уведомление Департамента о расторжении Договора купли-продажи подлежит признанию недействительным, поскольку истцом оплачено более половины цены нежилого помещения, установленного договором купли-продажи.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенной нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных кодексом, другим законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает на то, что по состоянию на 15.05.2023 задолженность по договору по основному долгу составляет 9 484 643,06 руб., по процентам за предоставленную рассрочку – 18 087,67 руб., по пени – 727 500,71 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2023 по делу № А40-226709/22 с Общества в пользу Департамента взыскан штраф по договору в размере 139 338,00 руб.

Таким образом, согласно доводам ответчика, по состоянию на 15.05.2023 всего на финансово-лицевой счет договора в счет оплаты основного долга поступили денежные средства на общую сумму 11 416 056,94 руб. Остаток основного долга – 58 252 943,06 руб.

Департаментом Обществу было направлено уведомление о расторжении договора от 16.05.2023 исх. № ДГИ-И-30539/23 (далее – уведомление), согласно которому ООО «Вариант-Привал» надлежало оплатить задолженность по договору по основному долгу 9 484 643,06 руб., по процентам за предоставленную рассрочку – 18 087,67 руб., по пеням – 727 500,71 руб. и штраф, взысканный решением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2023 по делу № А40-226709/22 в размере 139 338,00 руб. В случае невыполнения требований уведомления договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления.

Переход права собственности на указанную недвижимость к Обществу в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) не зарегистрирован.

Выкупаемый объект недвижимости по Договору не сформирован в качестве обособленного, не поставлен на государственный кадастровый учет и является частью объектов недвижимости общей площадью 846,9 кв. м с кадастровыми номерами 77:07:0015005:29860, 77:07:0015005:29861, 77:07:0015005:29863 и 77:07:0015005:29859, находящихся в собственности города Москвы.

На объектах недвижимости 77:07:0015005:29860 и 77:07:0015005:29859 в сведениях ЕГРН установлены обременения в виде аренды.

На объектах недвижимости 77:07:0015005:29861 и 77:07:0015005:29863 в сведениях ЕГРН записи об обременении в виде аренды отсутствуют.

Как утверждает ответчик, задолженность, указанная в уведомлении, на дату вступления уведомления в силу (17.06.2023) обществом полностью не была погашена, в этой связи, договор расторгнут с 17.06.2023, начисления на финансово-лицевом счете прекращены.

Как пояснил истец, на дату рассмотрения настоящего спора в счет выкупной стоимости нежилого помещения оплачены 34 934 450,00 рублей, что подтверждается платежными поручениями, приложенными Обществом к настоящим письменным объяснениям.

Таким образом, общая сумма уплаченных истцом денежных средств по договору купли-продажи составила 34 934 450,00 рублей, то есть 50.14 % (рассчитано по формуле от стоимости нежилого помещения договора купли-продажи, что свидетельствует об отсутствии основания для расторжения договора купли-продажи.

Суд не может согласиться с данным доводом истца, из расчета выписки по ФЛС, представленной истцом, общая сумма внесенных денежных средств в счет оплаты цены основного долга составляет 32 262 946 руб. 96 коп.

Таким образом, внесенная истцом сумма платежей не превышает половину цены товара.

Вместе с тем, в силу пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

В п. 5 статьи 450.1 ГК РФ регламентировано, что в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Судом установлено, что после направления уведомления о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества ответчик принимал от истца денежные средства в счет стоимости нежилого помещения, полученные денежные средства не возвратил, тем самым подтвердив действие договора купли-продажи недвижимого имущества.

Более того, Департамент фактически выразил заинтересованность в исполнении Обществом обязательств по Договору купли-продажи после направления уведомления от 16.05.2023 № ДГИ-И-30539/23, а именно письмом от 17.07.2023 № ДГИ-Э-80552/23-1 Истцу было предложено обратиться в Департамент по вопросу восстановления Договора купли-продажи при условии, что Обществом будет полностью оплачен остаток основного долга по Договору купли-продажи, а также проценты и пени, которые будут рассчитаны на дату направления Обществом в Департамент обращения с приложением документов, подтверждающих совершение оплаты.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о признании ответчиком договора купли-продажи недвижимости № 59-7533 от 01.01.2022 действующим. Из действий ответчика не усматривается выражение воли на расторжение договора.

Кроме того, понятие «восстановление договора» отсутствует в юридическом смысле отсутствует. В случае расторжение договора, восстановление правоотношений сторон возможно после заключения нового договора. Доказательств наличия намерений сторон на заключение нового договора, а не продолжения правоотношений по имеющемуся договору, в материалы дела не представлено.

Доказательств обращения Департамента к истцу с требованием о возврате помещения, в материалы дела также не прдеставлено.

В данном случае поведение Департамента расценивается судом как непоследовательное и противоречивое, направленное на продолжение спорных правоотношений.

Суд также принимает во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны; при этом такая мера должна быть соразмерной степени существенности допущенных контрагентом нарушений и балансу интересов сторон (Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2020 N 305-ЭС20-18616 по делу N А41-10692/2019).

Поскольку ответчик денежные средства истцу, уплаченные в счет выкупа помещения, не возвратил, продолжает принимать оплату по договору в счет выкупаемого помещения, суд в силу пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считает, что Департамент подтвердил действие договора после направления уведомления о его расторжении.

В этой связи, требование о признании недействительной односторонней сделки по расторжению Департаментом городского имущества города Москвы Договора купли-продажи недвижимости № 59-7533 от 01.01.2022 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж. пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1-10), общей площадью 771,2 кв. м., на основании уведомления от 16.05.2023 № ДГИ-И30539/23 подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о признании договора купли-продажи недвижимости № 59-7533 от 01.01.2022 действующим.

Судом установлено, что вследствие удовлетворения требования о признании недействительной односторонней сделки по расторжению Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи недвижимости № 59-7533 от 01.01.2022 указанное требование не имеет правового смысла.

Согласно ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, признание сделки о расторжении договора недействительной подтверждает действие указанного договора.

Поскольку судом не усматривается нарушенное право, требование о признании договора купли-продажи недвижимости № 59-7533 от 01.01.2022 действующим не подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом в указанной части избран ненадлежащий способ зашиты.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, иск подлежит частичному удовлетворению.

Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению Департаментом городского имущества города Москвы Договора купли-продажи недвижимости № 59-7533 от 01.01.2022 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (подвал, комн. Б, пом. II, комн. 1-5; цокольный этаж. пом. I, комн. 1-20, 1 этаж, пом. I, комн. 1-10), общей площадью 771,2 кв. м., на основании уведомления от 16.05.2023 № ДГИ-И- 30539/23.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «ВАРИАНТ-ПРИВАЛ» расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор