Решение от 21 декабря 2020 г. по делу № А27-19299/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-19299/2020
город Кемерово
21 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (Алтайский край, г. Барнаул, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область – Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности № 2/2020 от 13.01.2020,

от ответчика: ФИО3, заведующий сектором, доверенность от 02.04.2020 № 7-2-04/144,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью коммерческая фирма «Мария-Ра» (далее – истец, ООО «Мария-Ра», общество) обратилось в арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – ответчик, комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, Кировский район, южнее жилого дома № 4 по ул. Попова, общей площадью 845 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0301010:1583, путем исключения из пункта 4.3 договора (в редакции протокола согласования) последнего абзаца: «При передаче земельного участка в субаренду расчет арендной платы подлежит перерасчёту с учётом соответствующих коэффициентов», исключения пунктов 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5 договора аренды земельного участка (в редакции уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Комитет в отзыве и его представитель в судебном заседании, возражая против удовлетворения заявленных ООО «Мария-Ра» требований, указывают на то, что часть спорных пунктов может быть исключена из договора, часть пунктов договора может быть скорректирована. Пункты 4.4.16 и 7.4.5 проекта договора комитет согласен исключить ввиду их исключения из типовой формы договора аренды. В отношении пунктов 6.1 и 6.2 проекта договора комитет настаивает на предложенной им редакции, исходя из того, что стороны могут сами установить в договоре определенные права и возложить дополнительные обязанности для сторон, если они не противоречат действующему законодательству. При этом стороны в соответствии со статьей 330 ГК РФ вправе предусмотреть в заключаемом им договоре ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, в том числе в виде уплаты неустойки, пени, штрафов.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил.

ООО «Мария-Ра» обратилось в комитет с заявлением о предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301010:1583, площадью 845 кв.м, расположенного по адресу: г. Кемерово, Кировский район, южнее жилого дома № 4 по ул. Попова.

Комитетом был подготовлен проект договора аренды земельного участка с актом приема-передачи и протоколом определения величины арендной платы.

Договор был подписан обществом с протоколом разногласий. Общество не подписало протокол согласования разногласий, подготовленный комитетом.

Поскольку стороны не урегулировали разногласия, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 4.3 проекта договора арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего договора.

В протоколе разногласий общество предложило дополнить пункт 4.3 договора текстом следующего содержания: «Арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в целом или частично в субаренду в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия арендодателя, при условии его уведомления» (данные условия не оспариваются).

В протоколе согласования комитет включил в пункт 4.3 проекта договора спорный последний абзац следующего содержания: «При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчёту с учётом соответствующих коэффициентов».

Расчет арендной платы определяется на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условия и сроки внесения арендной платы (утвержден постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62).

Согласно пункту 3.7 Порядка № 62 в случае передачи в субаренду земельных участков, предоставленных в аренду лицам, в отношении которых расчет арендной платы произведен в порядке, установленном подпунктом «а» пункта 2.2 настоящего Порядка, либо при передаче такими лицами прав и обязанностей по договорам аренды третьим лицам, либо при передаче в аренду объектов недвижимости или временных сооружений расчет арендной платы рассчитывается в порядке, установленном пунктом 2.8 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.8 договора размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле, в том числе А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П, где: Ку - коэффициент, учитывающий условия использования (Приложения № 2 к Порядку).

При расчёте арендной платы установлен коэффициент Ку в размере 1,2 для земельных участков, переданных в субаренду, земельных участков под переданными в пользование объектами недвижимости или временными сооружениями, находящимися в частной собственности физических или юридических лиц, предусмотрено

Суд считает, что последний абзац пункт 4.3 проекта договора может быть исключен. По смыслу гражданского законодательства в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды, поэтому положение оспариваемого пункта, в соответствии с которым арендная плата в случае сдачи земельного участка в субаренду подлежит перерасчёту, подразумевает изменение арендодателем в одностороннем порядке основного условия договора аренды (размер арендной платы), не основано на законе и противоречит принципу экономической обоснованности.

Общество заявило требования об исключении пунктов 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 7.4.5 проекта договора.

Пунктом 4.4.13 проекта договора в редакции комитета предусмотрено, что арендатор обязан в десятидневный срок со дня отчуждения объекта недвижимости (перехода прав на него), для размещения которого был предоставлен земельный участок, направить арендодателю письменное уведомление об этом с приложением подтверждающих документов.

В случае, если арендатор не уведомил арендодателя об отчуждении объекта недвижимости или уведомил с нарушением срока, установленного настоящим пунктом договора, внесенная арендная плата не подлежит возврату арендатору.

Суд считает, что пункт 4.4.13 проекта договора подлежит исключению.

Пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, комитет имеет право на получение от регистрирующего органа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия информации, касающейся прав на объекты недвижимости, расположенных на земельных участках.

Пункт 4.4.14 проекта договора аренды в редакции комитета закрепляет обязанность арендатора осуществлять сверку расчетов по арендной плате и неустойке (пене и (или) штрафам).

Положения пункта 4.4.14 проекта договора противоречат пункту 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Действующие нормативные правовые акты не предусматривают обязанность арендатора земельного участка осуществлять сверку расчетов по арендной плате в одностороннем порядке и по своей инициативе.

Согласно пункту 4.4.16 проекта договора арендатор обязан соблюдать на земельного участке установленные законодательством Российской Федерации правила промышленного производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, включая пиво и напитки, изготовляемые на его основе.

Общество не является изготовителем спиртосодержащей продукции. На производство спиртосодержащей продукции требуется специальное разрешение и лицензия, а также специальное лицензированное оборудования. Комитет возражений на исключения пункта 4.4.16 проекта договора не имеет. В данном случае наличие данного пункта в договоре не имеет правового значения, указанный пункт подлежит исключению.

Соответственно, пункт 7.4.5 проекта договора, предусматривающий право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды и возмещения убытков, при нарушении арендатором пункта 4.4.16 договора, в случае наличия вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении, также необходимо исключить из текста договора как не имеющий правового значения применительно к рассматриваемой ситуации и как противоречащий статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой отсутствуют указанные основания прекращения аренды земельного участка.

В отношении пунктов 6.1 и 6.2 проекта договора аренды, закрепляющих размер неустойки (0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки от просроченной суммы арендной платы), штрафа (10 %) за нарушение арендатором других обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 договора, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.

К полномочиям органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесен лишь вопрос установления порядка определения размера арендной платы и случаев его изменения в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Размер неустойки подлежит регулированию нормами гражданского законодательства и определяются Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами либо соглашением сторон.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Поскольку действующее законодательство Российской Федерации, регулирующее арендные отношения, не содержит императивных требований об установлении штрафных санкций или неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды, как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки или штрафных санкций в спорный договор не достигнуто, суд находит обоснованными доводы истца об исключении пунктов 6.1, 6.2 из проекта договора.

Поскольку заявленные истцом требования удовлетворены, судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению обществу за счёт комитета

Согласно части 3 статьи 319 АПК РФ исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмой «Мария-Ра» с Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301010:1583 площадью 845 кв.м.

Из пункта 4.3 договора (в редакции протокола согласования) исключить последний абзац: «При передаче земельного участка в субаренду расчет арендной платы подлежит перерасчёту с учётом соответствующих коэффициентов».

Пункты 4.4.13, 4.4.14, 4.4.16, 6.1, 6.2, 7.4.5 договора аренды земельного участка исключить.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (г.Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческой фирмы «Мария-Ра» (Алтайский край, г.Барнаул, ОГРН <***>, ИНН <***>) 6000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья О.С.Ходякова