Решение от 25 февраля 2022 г. по делу № А82-20389/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-20389/2020
г. Ярославль
25 февраля 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 26 января 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2022 года.


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Акционерному обществу "Промфинстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Публичное акционерное общество "Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Закрытое акционерное общество "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 4264555,91 руб.,

об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 76:23:040909:0003, выдав индивидуальному предпринимателю ФИО2 пульт управления на открытие (закрытие) установленного ответчиком шлагбаума;


при участии:

от истца ФИО2 – ФИО4, представитель по доверенности от 25.11.2020;

от истца ФИО3 - ФИО4, представитель по доверенности от 25.01.2022;

от ответчика – ФИО5, представитель по доверенности от 19.01.2021;

от третьих лиц – не явились;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковыми требованиями, уточненными в ходе рассмотрения дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Акционерному обществу "Промфинстрой" о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка № 1/3 от 01.07.2006 за период с 01.10.2016 по 08.02.2021 в размере 1505377,83 руб., продолжении начисления неустойки с 09.02.2021 по день прекращения обязательства по внесению арендной платы, неосновательного обогащения за использование земельного участка с кадастровым номером 76:23:040909:0003 за период с 25.10.2019 по 31.10.2020 в размере 2759178,08 руб., об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 76:23:040909:0003, выдав индивидуальному предпринимателю ФИО2 пульт управления на открытие (закрытие) установленного ответчиком шлагбаума.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Публичное акционерное общество "Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез" и Закрытое акционерное общество "Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой".

В судебном заседании в дело в качестве соистца вступил индивидуальный предприниматель ФИО3.

Представитель истцов заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика требования не признал по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Третье лицо ПАО "Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез" направило в суд письменный отзыв, в котором изложило хронологию передачи сторонам спора прав на объекты недвижимости, оставило решение по делу на усмотрение суда.

Эксперт ФИО6 в судебное заседание не явился, ранее принимал участие в судебных заседаниях по делу.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

По договору купли-продажи от 28.02.2001 третье лицо ПАО "Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез" приобрело у ОАО «Ярнефтехимстрой» 187/200 долей в праве собственности на здание гостиницы общей площадью 1207 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Переход права собственности зарегистрирован 06.11.2001.

По договору от 23.12.2009 указанное имущество продано ответчику.

По договору от 18.07.2012 ответчик приобрел у ЗАО «Ярославское специализированное управление «Гидроспецифундаментстрой» 13/200 долей в праве собственности на здание гостиницы. Согласно пункту 2 договора право собственности на долю в здании перешло к продавцу от должника - ОАО «Ярнефтехимстрой» 10.07.2012.

В результате 17.06.2016 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ответчика на здание гостиницы.

Указанное здание расположено на земельном участке площадью 2042 кв.м., поставленном на кадастровый учет 08.12.2000 с присвоением кадастрового номера 76:23:040909:3, имеющем разрешенное использование «для эксплуатации и содержания гостиницы».

Земельный участок приобретен истцом в собственность у ОАО «Ярнефтехимстрой», переход права собственности зарегистрирован 27.01.2016.

Ранее земельный участок принадлежал ОАО «Ярнефтехимстрой» на праве постоянного бессрочного пользования, и был приобретен в собственность указанным лицом 04.09.2001.

01 июля 2006 года между ОАО «Ярнефтехимстрой» (арендодатель) и ПАО "Славнефть-Ярославнефтеоргсинтез" (арендатор) заключен договор аренды № 1/3 земельного участка, в соответствии с которым последнее приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:040909:3 в целях эксплуатации здания гостиницы.

Соглашениями от 09.02.2010 и 01.10.2016 ответчик вступил в договор аренды № 1/3 как новый собственник здания гостиницы.

Дополнительным соглашением № 7 от 01.10.2016 сторонами договора согласован размер годовой арендной платы, который оставил 344827,00 рублей, а также порядок ее внесения: за первое полугодие текущего года - в течение месяца, следующего за месяцем окончания полугодия, за второе полугодие – в течение ноября месяца следующего года.

Также пунктом 5.1. договора № 1/3 в изначальной редакции предусмотрено начисление арендатору пени за просрочку внесения арендной платы в размере 0.3% от суммы долга за каждый день просрочки.

Уведомлением от 23.08.2019 истец отказался от договора аренды в одностороннем порядке.

Указывая на то, что арендные платежи в период действия договора № 1/3 внесены ответчиком с просрочкой, а после прекращения договора ответчик продолжает пользоваться земельным участком как собственник здания гостиницы без оплаты, истец обратился в суд с иском о взыскании договорной неустойки и платы за фактическое использование земельного участка.

Также, указывая, что ответчик без согласия собственника возвел на земельном участке металлический забор, шлагбаум, ФИО2 требует устранить препятствия в пользовании земельным участок путем передачи ему пульта управления на открытие (закрытие) установленного ответчиком шлагбаума.

Исковые требования ФИО3 основаны на том, что по договору от 29.04.2021 ФИО2 продал ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 76:23:040909:3, переход права собственности зарегистрирован 17.05.2021.

Возражая против исковых требований, ответчик полагает, что ФИО2 не мог приобрести в собственность земельный участок, занятый объектом недвижимости иного лица, в связи с чем не имеет ни прав собственности, ни прав арендодателя.

Выражая несогласие с требованиями истца в части расчетов, ответчик представил контррасчет пени с учетом произведенной оплаты, заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части требований, и, в случае удовлетворения исковых требований - о снижении неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Также, с учетом разногласий сторон относительно размера платы за пользование земельным участком за период после прекращения договора аренды определением суда от 14.04.2021 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Ярэксперт", эксперту ФИО6. На разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость арендной платы за период с 25.10.2019 по 31.10.2020 за пользование земельным участком с кадастровым номером 76:23:040909:0003 по адресу: <...>.

Заключение эксперта поступило в суд 21.07.2021.

Оценивая материалы дела и все доводы сторон, суд исходит из следующего.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В 304 статье Кодекса указано, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 35 земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Из материалов дела усматривается, что здание гостиницы выбыло из собственности ОАО «Ярнефтехимстрой» (первый собственник) после вступления в силу приведенных выше положений Гражданского и Земельного кодексов (06.11.2001 и 10.07.2012 соответственно).

Таким образом, с приобретением права собственности на здание гостиницы новые собственники приобрели право на соответствующие части земельного участка, сформированного для эксплуатации этого здания.

Земельный участок приобретен истцом в собственность у ОАО «Ярнефтехимстрой», переход права собственности зарегистрирован 27.01.2016.

Ранее земельный участок принадлежал ОАО «Ярнефтехимстрой» на праве постоянного бессрочного пользования, и был приобретен в собственность указанным лицом 04.09.2001.

Таким образом, передавая право собственности на здание гостиницы, ОАО «Ярнефтехимстрой», таким образом, предало покупателям и право собственности на земельный участок.

На момент рассмотрения спора судом единственным собственником здания гостиницы является ответчик.

Земельный участок площадью 2042 кв.м. имеет разрешенное использование «для эксплуатации и содержания гостиницы», таким образом, сформирован исключительно для целей обслуживания и эксплуатации принадлежащего ответчику объекта недвижимости.

Следовательно, ОАО «Ярнефтехимстрой» не могло передать истцу право собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:23:040909:3 в 2016 году.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2020 N 305-ЭС19-3996(6) по делу N А40-109856/2017.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Таким образом, ни у ОАО «Ярнефтехимстрой» после продажи объектов недвижимости, ни у истцов, которые такие объекты недвижимости не приобретали, не могло возникнуть прав арендодателя в отношении указанного земельного участка.

В связи с этим у истцов, по мнению суда, не имеется правых оснований ни для взыскания с ответчика платы за использование земельного участка, в то числе договорной неустойки по договору аренды № 1/3, ни требования о предоставлении доступа на земельный участок, собственниками которого они не являются.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 46,110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Привлечь к участию в деле в качестве соистца индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья Марусин В.А.