Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А56-30271/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30271/2025
31 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург
Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Путиловский крендель» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.09.2002, ИНН: <***>, 187351, <...>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Легион» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.10.2021, ИНН: <***>, 192281, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Балканский, пр-кт Дунайский, д.35, к. 1, лит. А, кв. 205),

третье лицо: Администрация Путиловского сельского поселения Кировского муниципального района Ленинградской области (адрес: 187351, Ленинградская область, Кировский рн, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.12.2005, ИНН: <***>),

о расторжении, при участии

- от истца: представители ФИО1, на основании доверенности от 05.02.2025, ФИО2, на основании выписки,

- от ответчика: представитель не явился, извещен, - от третьего лица: представитель не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Путиловский крендель» (далее – ООО «Путиловский крендель», Истец, Продавец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Легион» (далее – ООО «Легион», Ответчик, Покупатель) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.12.2021, об обязании Ответчика возвратить Истцу недвижимое имущество, произвести зачет встречных однородных требований на сумму 6 423 355,00 (шесть миллионов четыреста двадцать три тысячи триста пятьдесят пять) рублей, взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Представитель Истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счел возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке,

предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между ООО «Путиловский крендель» и ООО «Легион» заключен договор купли-продажи здания и земельного участка, распложенных по адресу: <...> (далее – Договор).

Договор составлен в надлежащей форме, согласован по всем существенным условиям, подписан сторонами и, согласно пункту 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 2.1 Договора цена договора составляет 18 368 000,00 (восемнадцать миллионов триста шестьдесят восемь тысяч) рублей, из которых:

- стоимость здания – 14 600 000,00 (четырнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей, НДС не облагается;

- стоимость земельного участка – 3 768 000,00 (три миллиона семьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Пунктом 2.2 Договора установлен порядок расчетов, а именно:

- 2 300 000,000 (два миллиона триста тысяч) рублей получены Продавцом на расчетный счет в качестве задатка, в соответствии с предварительным договором купли-продажи от 15.11.2021 (п. 2.2.1 Договора);

- 700 000,00 (семьсот тысяч) рублей уплачиваются Покупателем в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания Договора (п. 2.2.2 Договора);

- оставшуюся сумму в размере 15 368 000,00 (пятнадцать миллионов триста шестьдесят восемь тысяч) рублей Покупатель уплачивает в течение 12 (двенадцати) месяцев в следующем порядке: не позднее 15 числа каждого месяца Покупатель обязан внести сумму в размере не менее 650 000,00 (шестьсот пятьдесят тысяч) рублей. Не позднее окончания каждого квартала Покупатель обязан в совокупности внести сумму в размере 3 842 001,00 (три миллиона восемьсот сорок две тысячи один) рубль. Первый платеж Покупатель должен произвести до 15.01.2022, последний платеж не позднее 15.12.2022.

Вместе с тем, Ответчик не исполнил надлежащим образом принятые на себя обязательства по оплате недвижимого имущества.

В период с 15.11.2021 по 24.04.2023 в нарушение обязательств и сроков по Договору Ответчиком внесена сумма в размере 6 985 000,00 (шесть миллионов девятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей, в дальнейшем платежи не производились.

В силу п. 6.1 Договора в случае, если Покупатель допустит просрочку на 3 (три) и более месяца, то Продавец имеет право отказаться от Договора в одностороннем порядке.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный

участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указывалось в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статьи 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В абзаце 5 Постановления № 10/22 разъяснено, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только

после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

08.02.2025 Истец направил в адрес Ответчика предложение о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка, расположенных по адресу: <...> д 9А.

Указанное предложение о расторжении договора направлено Ответчику по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, которое не было получено Ответчиком.

В силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 19525222062011, 13.03.2025 указанное отправление было возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

Ответчик допускал просрочку исполнения обязательств по Договору, в связи с чем Истец обратился в суд с иском к Ответчику о взыскании неустойки на сумму 6 368 512,00 руб. (шесть миллионов триста шестьдесят восемь тысяч пятьсот двенадцать руб. 00 коп.), расходов на оплату госпошлины на сумму 54 843,00 руб. (пятьдесят четыре тысячи восемьсот сорок три руб. 00 коп.), всего – 6 423 355,00 руб. (шесть миллионов четыреста двадцать три тысячи триста пятьдесят пять руб. 00 коп.).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2024 по делу № А56-40939/2024 указанное требование удовлетворено в полном объеме, решение вступило в законную силу 17.09.2024, 30.01.2025 выдан исполнительный лист серии ФС № 049058447.

Истец заявил о зачете встречных однородных требований в порядке ст. 410 Гражданского кодекса РФ о возврате Истцом Ответчику ранее уплаченной последним денежных сумм в счет оплаты по спорному договору купли-продажи здания и земельного участка в размере 6 985 000,00 и обязательств Ответчика перед Истцом в размере 6 423 355,00 руб.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

ООО «Легион» не оспаривает факт длительной просрочки обязательств по оплате недвижимого имущества.

ООО «Легион» также не было лишено возможности исполнить обязательства по заключенному договору способом, установленным в договоре либо воспользоваться любым иным способом определенными действующим законодательством предусматривающим порядок проведения расчетов в том числе посредством внесения спорной суммы на депозит нотариуса.

ООО «Легион» не было лишено и права изменить в порядке, предусмотренном статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок оплаты, посредством заключения соответствующего дополнительного соглашения.

При этом Ответчик в период рассмотрения дела арбитражным судом также не попытался ни погасить задолженность даже в части, ни заключить мировое соглашение.

ООО «Легион» подписало договор без разногласий, подтвердив таким образом свое согласие с предусмотренным договором порядком оплаты с учетом действия принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ).

Как отмечает Верховный Суд РФ по данному вопросу в своих судебных актах, следовательно, неоплата покупателем как всей цены по договору, в том числе, когда оплата предусмотрена частями, с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости. В случае существенного нарушения покупателем условий договора, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества (Определение ВС РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27, Обзор судебной практики ВС ПФ N 5 (2017) и др.). Аналогичные выводы делают и нижестоящие инстанции, например, В постановлении АС ВСО от 03.08.2022 по делу N АЗЗ-24007/2021.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые, согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые, согласно закону, должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи здания и земельного участка, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Путиловский крендель (ИНН <***>) и ОООО «Легион» (ИНН <***>) от 07.12.2021.

Обязать ООО «Легион» вернуть ООО «Путиловский крендель» здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 509,3 кв.м., с кадастровым номером 47:16:0501006:154 и земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская

область, <...>, площадью 2 949 кв.м., с кадастровым номером 47:16:04001006:115.

Произвести зачет встречных однородных требований ООО «Путиловский крендель» к ООО «Легион» на сумму 6 423 355,00 руб.

Взыскать с ООО «Легион» в пользу ООО «Путиловский крендель» расходы по плате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Парнюк Н.В.