Решение от 14 декабря 2022 г. по делу № А46-2626/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2626/2022
14 декабря 2022 года
город Омск




Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 13 декабря 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЗСЖБ №6 - Застройщик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), о взыскании 10 611 386 руб. 16 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.12.2021, личность удостоверена паспортом РФ, допущена;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 13.09.2022, личность удостоверена удостоверением, допущен;

от третьего лица – не явились, извещено,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЗСЖБ №6 - Застройщик» (далее - ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик», истец) 22.02.2022 обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ДИО Администрации г. Омска, ответчик) о взыскании 9 686 761 руб. 78 коп. неосновательного обогащения по договору аренды земельного участка от 27.03.2008 № ДГУ-Ц-13-552.

Определением от 02.03.2022 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 14.04.2022.

В предварительном судебном заседании представитель ДИО Администрации г. Омска представил отзыв на исковое заявление.

В материалы дела 26.04.2022 поступили возражения ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» на отзыв ответчика с дополнительными доказательствами, в том числе с копиями схем планировочной организации земельного участка проектной документации из раздела 2 проектной документации по домам, введенным в эксплуатацию на земельном участке.

В судебном заседании 26.05.2022 представитель ДИО Администрации г. Омска представил отзыв на исковое заявление, в котором указал на пропуск истцом срока исковой давности и на неверность расчета иска.

21.06.2022 в суд поступили возражения ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» на отзыв ответчика с указанием, что срок исковой давности за период взыскания с 23.01.2019 по 31.12.2021 не пропущен.

В судебном заседании, состоявшемся 28.06.2022, представитель ДИО Администрации г. Омска представил отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании 14.07.2022 представители сторон заявили ходатайства о назначении экспертизы относительно определения площади и кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3114, оставшегося в аренде ООО «ЗСЖБ №6-Застройщик» в период 21.01.2019 по 31.12.2021 в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирных жилых домов № 4, 5, 7, 9, 10, расположенных в границах данного земельного участка, достаточную для эксплуатации указанных домов.

Определением Арбитражного суда Омской области от 14.07.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (далее - ДАГ Администрации г. Омска, третье лицо).

В судебном заседании, состоявшемся 26.07.2022, представитель ДИО Администрации г. Омска представил дополнительные пояснения, возражения на ходатайство истца о проведении судебной экспертизы, поддерживающие ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, и платежное поручение от 26.07.2022 № 978 на сумму 60 047 руб. в подтверждение внесения денежных средств на депозитный счет суда.

В суд поступили следующие доказательства: 26.07.2022 - отзыв третьего лица на исковое заявление, 02.08.2022 - дополнительные пояснения истца, 11.08.2022 - дополнительные пояснения ответчика.

В судебном заседании, состоявшемся 11.08.2022, представитель ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» представил платежное поручение от 03.08.2022 № 629473 на сумму 50 000 руб. в подтверждение внесения денежных средств на депозитный счет суда.

В заседании суда 23.08.2022 представитель ДАГ Администрации г. Омска представил дополнительные пояснения, представитель истца - платежное поручение от 18.08.2022 № 629480 на сумму 2 000 руб., свидетельствующее о внесении денежных средств на депозитный счет суда.

В связи с направлением запросов в адрес предложенных сторонами экспертных организаций, а также для ознакомления лицами, участвующими в деле, с поступившими ответами судебное заседание откладывалось.

14.11.2022 в материалы дела от ДИО Администрации г. Омска поступило ходатайство об отказе от экспертизы и дополнительные пояснения с контррасчетом.

В судебном заседании, состоявшемся 15.11.2022, представители истца и ответчика заявленные ранее ходатайства о назначении экспертизы не поддержали.

08.12.2022 в материалы дела от ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» поступило заявление об уточнении исковых требований и возражения на дополнительные пояснения и контррасчет ответчика.

12.12.2022 в суд посредством «Мой Арбитр» ДИО Администрации г. Омска представило отзыв на возражения, истец – возражения на данный отзыв.

В судебном заседании представитель ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» заявленный иск в уточненном размере поддержал, представитель ответчика высказал позицию, изложенную в отзывах на иск.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило.

Информация о рассмотрении дела в арбитражном суде в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, уточнение заявленных требований принял и на основании статьи 156 АПК РФ посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося участника процесса.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, присутствующих в заседании, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 17.08.2022 № КУВИ-001/2022-141691333, земельный участок 55:36:070402:3114 площадью 68061 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения домов многоэтажной жилой застройки, находится в аренде ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик».

Между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (правопредшественник ответчика, далее - арендодатель) и ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.03.2008 № ДГУ-Ц-13-552 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, находящийся в государственной собственности, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов (далее – участок), общей площадью 110 580 кв. м, кадастровый номер 55:36:070402:3114, местоположение участка установлено относительно здания склада, имеющего почтовый адрес: ЦАО г. Омск, ул. 24 Северная, д. 93, - для производственных целей под здания, строения, сооружения.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за предоставленный участок определяется, согласно расчету арендной платы (Приложение № 3 к договору), и составляет 1135 490,73 руб. в год.

Арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом, согласно приложению договору, за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца предшествующего отчетному (пункт 2.3 договора).

В случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Соглашением от 06.11.2008 к договору изменен вид целевого назначения аренды - «для размещения домов многоэтажной жилой застройки», пункт 2.1 договора изложен в новой редакции, в результате чего размер ежемесячной арендной платы с 08.09.2008 составил 8 602,21 руб.

Соглашением от 25.03.2011 к договору разделы 2,5 договора изложены в новой редакции, раздел 11 договора дополнен пунктом 1.4.

Соглашением от 26.02.2013 к договору пункт 2.2 договора и Приложение № 3 к договору изложены в новой редакции.

Соглашением от 06.12.2013 к договору пункты 2.1-2.3 раздела 2 договора изложены в новой редакции:

«2.1. Размер арендной платы за предоставленный участок определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (Приложение № 3 к договору).

2.2. Арендная плата подлежит изменению в следующих случаях:

Внесения изменений в порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

Внесения изменений в значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска;

Ввода объекта в эксплуатацию.

При принятии нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы или значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу), но не чаще одного раза в год.

В случае изменения порядка определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, Арендодатель заключает с Арендатором дополнительное соглашение.

В случае внесения изменений в значения показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (или находящиеся в муниципальной собственности), расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Настоящее условие не требует составление дополнительного соглашения.».

Соглашением от 06.12.2013 к договору изменен объект договора, а именно: вместо участка общей площадью 110 580 кв. м предметом договора стали земельные участки с кадастровыми номерами:

- 55:36:070402:14911 площадью 3050 кв. м с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома средней этажности (5-10 этажей); объекты и сооружения, необходимые для инженерного обеспечения объектов капитального строительства... (далее - по тексту соглашения от 06.12.2013 к договору);

-55:36:070402:15318 площадью 16870 кв. м с разрешенным использованием – объекты дошкольного образования;

-55:36:070402:15319 площадью 5 267 кв. м с разрешенным использованием - дляразмещения домов многоэтажной жилой застройки;

-55:36:070402:15320 площадью 8775 кв. м с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки;

-55:36:070402:3114 площадью 76 618 кв. м. с разрешенным использованием - дляразмещения домов многоэтажной жилой застройки.

Таким образом, соглашением от 06.12.2013 к договору из земельного участка 55:36:070402:3114 площадью 110 580 кв. м были образованы несколько земельных участков с различными видами разрешенного использования в целях освоения строительной площадки.

Соглашением от 18.04.2014 к договору из договора исключен участок 55:36:070402:15320 площадью 8775 кв. м с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки в связи со вводом в эксплуатацию законченного строительством 10-этажного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Осовиахимовская, д. 185, корпус 3, в ЦАО г. Омска, что подтверждается распоряжением департамента строительства Администрации города Омска от 31.10.2013 № 126-рв, в связи с чем Приложение № 3 к договору было изложено в новой редакции.

Соглашением от 22.04.2015 к договору изменен объект договора, а именно: вместо земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3114 площадью 76 618 кв. м с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки были образованы следующие земельные участки:

-55:36:070402:3114 площадью 68061 кв. м с разрешенным использованием - дляразмещения домов многоэтажной жилой застройки;

-55:36:070402:18120 площадью 142 кв. м с разрешенным использованием: объекты и сооружения необходимые для инженерного обеспечения объектов капитального строительства ... (далее - по тексту соглашения от 22.04.2015 к договору);

-55:36:070402:18121 площадью 8415 кв. м с разрешенным использованием - дляразмещения домов многоэтажной жилой застройки;

Соглашением от 22.04.2015 к договору было также изменено Приложение № 3 к договору.

Соглашением от 07.10.2017 к договору из договора были исключены следующие земельные участки:

55:36:070402:15319 площадью 5 267 кв. м с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки в связи со вводом в эксплуатацию законченного строительством 11-этажного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Осовиахимовская, д. 183/1, в ЦАО г. Омска, что подтверждается распоряжением департамента строительства Администрации города Омска от 24.04.2014 № 45-рв;

55:36:070402:18121 площадью 8415 кв. м с разрешенным использованием - для размещения домов многоэтажной жилой застройки в связи со вводом в эксплуатацию законченного строительством 11-этажного жилого дома, расположенного по адресу: ул. Осовиахимовская, д. 181, корпус 1, в ЦАО г. Омска, что подтверждается распоряжением департамента строительства Администрации города Омска от 29.08.2014 № 119-рв, распоряжением департамента строительства Администрации города Омска от 30.12.2014 № 260-рв;

Соглашением от 19.02.2021 к договору из договора исключен земельный участок с кадастровым номером 55:36:070402:15318 площадью 16870 кв. м с разрешенным использованием: объекты дошкольного образования, в связи со вводом в эксплуатацию законченного строительством детского сада общего типа на 290 мест, расположенного по адресу: ул. Осовиахимовская, д. 185, корпус 1, в ЦАО г. Омска, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным ДАГ Администрации г. Омска от 01.12.2020 № 55- га55301000-2652-2020.

Как указал истец, в период с 2015 по настоящее время в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3114 были построены и введены в эксплуатацию следующие объекты капитального строительства:

многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. Осовиахимовская, д. 181, корпус 3, - что подтверждается распоряжением департамента строительства Администрации города Омска от 30.12.2015 № 525 (стр. № 4, площадь земельного участка в границах благоустройства - 9048,60 кв.м, государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) - 12.02.2016 (кв. 24);

многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. 28 Северная, д. 22А, - что подтверждается распоряжением департамента строительства Администрации города Омска от 09.08.2016 № 221 (стр. № 10 (I этап), площадь земельного участка в границах благоустройства - 10477,30 кв.м, государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) - 11.10.2016 (кв. 176);

многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. 28 Северная, д. 22А/1, - что подтверждается распоряжением ДАГ Администрации г. Омска от 20.06.2019 № 691 (стр. № 10 (II этап);

многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. 24 Северная, д. 93, корп. 2, - что подтверждается распоряжением ДАГ Администрации г. Омска от 13.01.2020 № 23 (стр. № 5 (I этап);

многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. 24 Северная, д. 93, корп. 4, - что подтверждается распоряжением ДАГ Администрации г. Омска от 06.02.2020 № 146 (стр. № 5 (II этап), площадь земельного участка в границах благоустройства - 10502,10 кв.м, государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) — 28.02.2020 (кв. 34);

многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. Орджоникидзе, д. 268, корп. 1, в ЦАО г. Омска, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным ДАГ Администрации г. Омска от 25.05.2021 № 55-ru55301000-2703-2021 (стр. № 9, площадь земельного участка в границах благоустройства - 10046,80 кв.м, государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) - 15.06.2021 (кв. 1);

многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. 24 Северная, д. 93, корп. 3, в ЦАО г. Омска, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным ДАГ Администрации г. Омска от 06.12.2021 № 55-ru55301000-2763-2021 (стр. № 7, площадь земельного участка в границах благоустройства - 5031,00 кв.м, государственная регистрация перехода права собственности от застройщика к первому собственнику (третьему лицу) - 27.12.2021 (кв. 62).

Многоквартирные дома построены и введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод в эксплуатацию, выданных ДАГ Администрации г. Омска, соответствуют проектной документации, что подтверждено заключениями от 30.12.2019 № 127, от 31.01.2020 № 8, от 26.11.2021 № 70, от 06.04.2022 № 23, от 19.05.2021 № 16, от 07.06.2019 № 44, утвержденными территориальным отделом государственного строительного надзора Омской области.

Для каждого многоквартирного жилого дома в соответствии с проектной документацией предусмотрена ориентировочная площадь в границах благоустройства для дома:

- многоквартирный жилой дом 4, 9048, 60 кв.м (Проектная документация. Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка». 166/5-12-4-ПЗУ. Том 2);

- многоквартирный жилой дом 5 10502,1 кв.м (Проектная документация. Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка». 166/5-12-5-ПЗУ. Том 2);

- многоквартирный жилой дом 7, 5031 кв.м (Проектная документация. Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка». 166/5-12-7-ПЗУ. Том 2);

- многоквартирный жилой дом 9, 10046.8 кв.м (Проектная документация. Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка». 166/5- 12-9-ПЗУ. Том 2);

- многоквартирный жилой дом 10, 10477,30 кв.м (Проектная документация. Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка», 166/5-12-10-ПЗУ. Том 2).

В период с 01.01.2019 по настоящее время расчет арендных платежей производится ДИО Администрации г. Омска, исходя из общей площади земельных участков, переданных в аренду без учета площади земельных участков, на которых расположены уже введенные в эксплуатацию жилые дома.

Вместе с тем, по мнению истца, арендодатель вправе требовать арендную плату только за землю, которая находится непосредственно у застройщика.

Согласно пункту 9 Приложения к Постановлению Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее - Постановление № 419-п), коэффициент равный 3% применяется к расчету размера арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением зданий и сооружений, размещенных в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами.

На земельном участке с кадастровым номером 55:36:070402:14911, общей площадью 3050 кв.м, подлежит размещению объекты автономного комплекса выработки тепловой и электрической энергии для микрорайона жилых домов.

Какие-либо иные объекты, в том числе объекты радиовещания и телевидения в границах земельного участка размещению не подлежат, что подтверждается разрешением на строительство № 55-ru55301000-27-2017 от 30.03.2017.

Таким образом, истцом применяется экономически обоснованный коэффициент равный 2,8%, поскольку в соответствии с пунктом 10 Приложения к Постановлению № 419-п расчет размера арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения объектов капитального строительства, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны, размещение которых предусмотрено следующими видами разрешенного использования (размещение зданий и сооружений в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами) производится с применением вышеуказанного коэффициента (2,8%).

Согласно пункту 4.1 Постановления № 419-п, расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства и случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящего Порядка), осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

Ап = Кс х Кл,

где:

Ап - размер годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кл - льготный коэффициент.

Значение коэффициента Кл устанавливается в размере 0,6% на срок до восьми лет (включительно) начиная с даты заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства. По истечении указанного срока расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка.

В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, постольку право пользования земельным участком под домом у арендатора прекратилось, как и обязанность арендатора по внесению арендной платы по договору за часть участка, расположенного под многоквартирным домом, введенным в эксплуатацию, и необходимого для его использования.

Таким образом, по мнению ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик», при отсутствии действий по формированию земельного участка под введенным в эксплуатацию многоквартирным домом и проведению кадастрового учета этого участка на арендатора не может быть возложена обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком.

Данная правовая позиция не противоречит подходу Верховного Суда Российской Федерации (определения от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443, от 19.07.2019 № 310-ЭС19-12648).

Согласно условиям соглашения от 06.12.2013 к договору, арендная плата изменяется в связи с изменением величин, которые устанавливаются нормативными актами, а также в связи с изменением значения показателей, которые используются при расчете арендной платы.

Таким образом, договором была предусмотрена обязанность арендодателя по заключению дополнительного соглашения в случае изменения самого порядка определения арендной платы, а также предусмотренная последним абзацем данного пункта обязанность арендодателя уведомлять арендатора в случае изменений в значениях показателей, используемых при расчете арендной платы (величины, которые используются при расчете, не устанавливаемые нормативными актами), не требующая составления дополнительного соглашения, однако ответчик при расчете арендной платы не учитывал существенно изменившиеся обстоятельства, в результате чего на стороне арендодателя образовалось неосновательное обогащение в размере 10 611 386 руб. 16 коп.

При расчете неосновательного обогащения ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» использовались следующие основные данные:

- показатель площади земельного участка в границах благоустройства многоквартирного дома, указанный в проектной документации, которая представлена в материалы дела;

- дата регистрации прав первого собственника на помещения в многоквартирном доме, согласно договорам купли-продажи, представленных в материалы дела;

- положения законодательства, регулирующие размер арендной платы, в редакции на соответствующую дату.

В связи с указанными обстоятельствами ООО «ЗСЖБ №6-Застройщик» 21.01.2022 направило в адрес ДИО Администрации г. Омска претензию, которая осталась без ответа и исполнения, что послужило основанием для обращения за защитой нарушенных прав в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ в процессе рассмотрения спора.

Ответчик, возражая относительно обоснованности иска, указал, что истцом представлен неверный расчет неосновательного обогащения за 2019, 2020 и 2021.

Согласно соглашению от 06.12.2013 к договору, земельный участок с кадастровым номером 55:36:070402:14911 имеет вид разрешенного использования: коммуникации инженерной инфраструктуры, в том числе радиовещания и телевидения.

Согласно пункту 9 Приложения к Постановлению № 419-п, данный вид земельного участка имеет коэффициент равный 3%.

Пункт 3 Постановления № 419-п указывает, что при расчете размера арендной платы за земельный участок с различными видами разрешенного использования применяется максимальное значение Кф из числа данных видов разрешенного использования.

ООО «ЗСЖБ №6-Застройщик» неверно применяется льготный коэффициент за 2020 и 2021.

Согласно пункту 4.1 Постановления № 419-п, значение коэффициента Кл устанавливается в размере 0,6% на срок до восьми лет (включительно) начиная с даты заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства. По истечении указанного срока расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с пунктом 3 Постановления № 419-п, то есть по общему правилу, с учетом Кф равному 2,6.

Нормой права прямо предусмотрено, что льготный коэффициент применяется в течение 8 лет с момента заключения договора, иное не предусмотрено.

С учетом пункта 4.1 Постановления № 419-п расчет арендной платы производится только с момента вступления в силу данного положения (с 01.05.2020).

Договор заключен в 2008, соответственно, льготный коэффициент применяться не может.

Истцом не указано, на каком основании уменьшается площадь земельного участка, отведенного под строительство многоквартирного дома.

Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), в настоящее время единственным достоверным источником информации об объектах недвижимости, о правах на них и о владельцах объектов недвижимости является ЕГРН.

Арендная плата рассчитывается исходя из площади, указанной в ЕГРН.

Согласно пункту 4 статьи 42 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счет доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, в результате которых такие земельные участки сохраняются в измененных границах, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на земельные участки, образованные из указанных земельных участков.

Согласно статье 9 Закона о регистрации, размер долей в праве общей собственности на земельный участок вносится в ЕГРН органом регистрации прав в соответствии с документом, содержащим сведения о размере долей участников долевой собственности, а в случае выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения - в соответствии с проектом межевания земельных участков.

В пункте 162 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» указано, что, если собственником земельного участка, сформированного (предоставленного) для строительства и (или) эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), в том числе публичное образование, и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 данного Порядка;

в отношении земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника при указании размера доли в праве вносятся либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства», либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест», далее указываются сведения о помещении, машино-месте, принадлежащих соответствующему лицу. Если собственность на земельный участок не разграничена, в ЕГРН запись о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника не вносится.

В подпункте 5 пункта 3.2 договора указано, что арендатор обязан в течение двух дней уведомить арендодателя об отчуждении строений, расположенных на арендованном участке.

ООО «ЗСЖБ №6-Застройщик» не производились действия по формированию земельного участка, уведомления о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию не поступало, земельный участок по договору сформирован, имеет общую площадь 68 061 кв.м.

Как считает ответчик, земельный участок с кадастровым номером 55:36:070402:3114 не является собственностью собственников квартир в многоквартирных домах и не выбыл из договора, соответственно, у истца сохранилась обязанность по уплате арендной платы в полном размере.

По расчету ДИО Администрации г. Омска, задолженность по договору за период с 22.02.2019 по 31.12.2021 составляет 343 578 руб. 30 коп.

В свою очередь ДАГ Администрации г. Омска в отзыве на иск указал, что многоквартирные дома № 4, 5, 7, 8, 9, 10, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3114, построены и введены в эксплуатацию на основании разрешений на ввод в эксплуатацию.

Проектная документация по каждому из объектов капитального строительства соответствует многоквартирным домам, что подтверждено заключениями от 30.12.2019 № 127, от 31.01.2020 № 8, от 26.11.2021 № 70, от 06.04.2022 № 23, от 19.05.2021 № 16, от 07.06.2019 № 44, утвержденными территориальным отделом государственного строительного надзора Омской области.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

На основании подпункта 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (часть 2 статьи 1102 ГК РФ).

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 16 ЖК РФ образование земельных участков под многоквартирными домами осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно статье 16 ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка.

В соответствии со статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Статья 39.2 ЗК РФ предусматривает предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

На основании части 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось в соответствии с одним из следующих документов:

1)проект межевания территории, утвержденный в соответствиис Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2)проектная документация лесных участков;

3)утвержденная схема расположения земельного участка или земельныхучастков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

Образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утверждённым проектом межевания территории (пункт 4 частью 3 статьи 11.3 ЗК РФ).

Образование земельных участков, занимаемых многоквартирными домами, организовывается за счет средств бюджета города Омска посредством заключения муниципальных контрактов в рамках реализации муниципальной программы города Омска «Управление имуществом в сфере установленных функций», утвержденной постановлением Администрации города Омска от 14.10.2013 № 1166-п.

Исходя из положений статей 422, 424 и 614 ГК РФ, а также с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 16, 19 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, соответственно, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65 ЗК РФ, использование земли в РФ является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, относится к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 42 Закона о регистрации, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

При этом в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 № ВАС-654/14 по делу № А60-21163/2012, от 26.05.2014 № ВАС-6366/14 по делу № А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 305-ЭС16-16174 по делу № А40-130924/2014, от 06.02.2015 № 301-ЭС14-7888 по делу № А43-17503/2013 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Таким образом, отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

В силу вышеизложенного обязательства ООО «ЗСЖБ № 6-Застройщик» по уплате арендной платы должны были быть прекращены в отношении частей земельного участка, занятых введенными в эксплуатацию объектами, при этом для его прекращения не требовалось формирование земельного участка под этими объектами.

Поскольку истцом предъявлены к ответчику требования в отношении сумм, полученных арендодателем в счет оплаты за пользование земельным участком по договору, постольку неосновательным обогащением ДИО Администрации г. Омска является арендная плата, полученная от ООО «ЗСЖБ № 6-Застройщик» в отсутствие на то правовых оснований.

Представленный истцом расчет суд признает обоснованным, контррасчет ответчика отклоняется по следующим основаниям.

ДИО Администрации г. Омска при расчете арендной платы за земельный участок 55:36:070402:3114 за спорный период неверно использовал показатель - площадь застройки многоквартирного дома, а не площадь земельного участка в границах благоустройства.

Согласно подпункту A1.1 пункта А1 Приложения А СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003, площадь застройки многоквартирного жилого здания (далее - площадь застройки) определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему контуру здания, на уровне планировочной отметки земли, включая выступающие части (балконы, лоджии, эркеры, козырьки и навесы входных групп, входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвальный этаж, галереи и переходы между зданиями.

Вместе с тем, из пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться

Довод относительно невозможности определить точную, отведенную для каждого многоквартирного дома площадь для благоустройства и озеленения территории, прилегающей к многоквартирным домам, опровергается представлены истцом в материалы дела доказательствами (проектная документация, раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка», в котором в таблице 6.1 «Технико-экономические показатели» наряду с показателем «площадь застройки» указан показатель «площадь участка в границах благоустройства»).

Также ДИО Администрации г. Омска, производя контррасчет арендной платы за земельный участок 55:36:070402:3114 за спорный период, необоснованно применил повышающий коэффициент, равный 4.

В данном случае в договоре не были установлены сроки строительства, земельный участок предоставлен для целей жилищного строительства, на части земельного участка уже построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, оснований для признания ООО «ЗСЖБ № 6-Застройщик» уклоняющимся от освоения земельных участков для целей жилищного строительства и извлечения необоснованной выгоды от такого уклонения в материалы дела не представлено, в связи с чем основания для вывода о несвоевременном неосвоении участка отсутствуют, следовательно, оснований для применения повышающего коэффициента к расчету арендной платы в настоящем случае не имеется.

Иное означало бы применение к истцу, поэтапно осваивающему первоначально предоставленный земельный участок в рамках, принятых на себя обязательств, спорного коэффициента в качестве санкции, а не в качестве средства стимулирования жилищного строительства, что не соответствует разъяснениям применения пункта 15 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации, изложенным в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Вышеуказанная позиция изложена в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022 № 08АП-5080/2022, 08АП-5081/2022 по делу № А46-4484/2020.

В представленном ответчиком контррасчете используется экономически обоснованный коэффициент равный 2,6 % (пункт 3 Порядка, пункт 1 Приложения к Порядку, утвержденному Постановлением № 419-п.

Вместе с тем, в данном случае подлежит применению порядок, установленный пунктом 7 Постановления № 419-п, то есть арендная плата должна рассчитываться исходя из размера земельного налога.

Согласно пункту 7 Постановления № 419-п (который является исключением из общего порядка, предусмотренного пунктом 4.1), в случаях заключения договоров аренды земельных участков, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент введения пункта 4.1 в Постановление № 419-п) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции, действующнй на момент заключения договора), комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Договор заключен в 2008, земельный участок с кадастровым номером 55:36:070402:3114 предоставлен для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 08.09.2008 № 36/08-36576, земельный участок по договору имел следующие характеристики: общая площадь 110 580 кв. м; разрешенное использование «для размещения многоэтажной жилой застройки».

В последующем из земельного участка было образовано 6 (шесть) земельных участков с видами разрешенного использования: «для размещения многоэтажной жилой застройки», «объекты дошкольного образования», «для размещения объектов и сооружений необходимых для инженерного обеспечения объектов капитального строительства, в том числе распределительных пунктов и подстанций, трансформаторных подстанций, котельных тепловой мощностью до 30 Гкал/час», «для размещения объектов и сооружений необходимых для инженерного обеспечения объектов капитального строительства, в том числе трансформаторных подстанций», в результате чего площадь исходного земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения многоэтажной жилой застройки» на данный момент составляет 68 061 кв.м.

Таким образом, арендодателю было известно о том, что строительство будет осуществляться на земельном участке значительной площади, соответствующее понятию комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исходя из предмета договора, данный договор может быть отнесен к договорам о комплексном освоении в целях жилищного строительства, что подтверждается последующими действиями сторон, в том числе по неоднократному изменению предмета договора.

Из градостроительного плана земельного участка № RU55-000000024423 от 16.01.2020, выданного ДАГ Администрации г. Омска, следует, что земельный участок расположен в границах зоны комплексной жилой застройки средней этажности с объектами дошкольного образования на 390 мест и объектами начального общего и среднего (полного) общего образования на 1270 мест, подтверждает то, что земельный участок предназначен для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Земельный участок предоставлен истцу для целей жилищного строительства, договором не установлены сроки строительства, на исходном земельном участке и образованных из него земельных участках построены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, детский сад, объекты, необходимые для инженерного обеспечения квартала многоквартирных домов, соответственно, как указано выше, оснований для признания ООО «ЗСЖБ № 6-Застройщик» уклоняющимся от освоения земельных участков для целей жилищного строительства и извлечения необоснованной выгоды от такого уклонения не имеется.

Таким образом, оснований для применения экономически обоснованного коэффициента при расчете арендной платы в настоящем случае не имеется.

Иное означало бы применение к истцу, поэтапно осваивающему первоначально предоставленный земельный участок в рамках принятых на себя обязательств, санкций в виде последующего развития императивного ценообразования в данной сфере, а именно: включению в Постановление № 419-п (с 29.04.2020) условий о том, что льготный период определения ставки арендной платы по земельным участкам для жилищного строительства составляет 8 лет (пункт 4.1 Постановления № 419-п, введенный Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2020 № 162-п).

Данный довод согласуется с позицией, высказанной в постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2022 по делу № А46-5078/2021, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2022 № 08АП-5080/2022, 08АП-5081/2022 по делу № А46-4484/2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.

Пункт 4.1 Постановления № 419-п вступил в силу с 01.05.2020.

Утвержденный порядок определения размера арендной платы, установленный пунктом 4.1 Постановления № 419-п является обязательным для сторон с момента вступления в силу данного нормативного акта, что соответствует также условию пункта 2.2 договора в редакции соглашения от 06.12.2013 к договору.

До указанного момента стороны договора не обязаны были учитывать в своих правоотношениях нормы, устанавливающие повышающий коэффициент, в связи с чем применение повышающего коэффициента правомерно с момента, когда для сторон стали обязательными нормы об исчислении арендной платы в соответствии с Постановлением № 419-п.

Применение ДИО Администрации г. Омска в контррасчете пункта 3 Постановления № 419-п, который устанавливает порядок расчет размера арендной платы за использование земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4-9 Постановления, на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле: Ап = Кс х Кф, где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кф - экономически обоснованный коэффициент, значение которого определяется в соответствии с пунктом 10 приложения к Порядку, также необоснованно в связи со следующим.

Земельный участок 55:36:070402:14911 предназначен для размещения объектов и сооружений, необходимых для инженерного обеспечения объектов капитального строительства, в том числе распределительных пунктов и подстанций, трансформаторных подстанций, котельных тепловой мощностью до 30 Гкал/час. На земельном участке фактически расположен незавершенный строительством объект (степень готовности 98%) - автономный комплекс выработки тепловой и электрической энергии для микрорайона жилых домов, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.03.2018. Иные объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют и не могут быть размещены в связи с ограниченной площадью земельного участка (3050 кв.м).

Земельный участок 55:36:070402:18120 предназначен для размещения объектов и сооружений, необходимых для инженерного обеспечения объектов капитального строительства, в том числе трансформаторных подстанций. На земельном участке фактически расположена трансформаторная подстанция, что подтверждается свидетельством 55-АБ 159019 от 17.04.2015. Трансформаторная подстанция предназначена для электроснабжения многоквартирных жилых домов, что подтверждается актами разграничения балансовой принадлежности. Иные объекты капитального строительства на земельном участке отсутствуют и не могут быть размещены в связи с ограниченной площадью земельного участка (142 кв.м).

Ответчиком использован Кф - 2,8 - пункт 3 приложения - земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Вместе с тем, при расчете должен применяться пункт 6 Постановления № 419-п, согласно которому, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, принимается равным размеру арендной платы, рассчитанной для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Содержание данного пункта аналогично норме материального права, содержащейся в пункте 4 статьи 39.7 ЗК РФ, согласно которой, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 ЗК РФ, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

К объектам, предусмотренным подпунктом 2 статьи 49 ЗК РФ, отнесены объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения.

В силу пункта 5 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по её расчёту, утверждёнными Минэкономразвития России, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения, в частности, линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Поскольку в пункте 4 статьи 39.7 ЗК РФ установлены случаи, при наличии которых размер арендной платы за некоторые виды публичных земель не может превышать размер арендной платы, установленной в отношении федеральных земель, данная норма подлежит применению с указанной даты при определении арендной платы за все публичные земли независимо от того, какие правила установлены нормативными правовыми актами субъектов или муниципальных образований (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.03.2017 № 306-ЭС16-16522, от 23.11.2017 № 305-ЭС17- 12788, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 15 А46-5586/2018 № 2 (2015), утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 7)).

Приказом Минэкономразвития России от 22.09.2011 № 507 утверждена ставка арендной платы в размере 1,5 процентов от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка в отношении земельных участков, которые находятся в собственности Российской Федерации и предоставлены для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей), либо занятые такими объектами.

В соответствии с пунктом 2 приказа Минэкономразвития России от 22.09.2011 № 507 ставка арендной платы, утверждённая пунктом 1 указанного приказа, не должна превышать предельных ставок арендной платы соответствующих земельных участков (прилагаются).

Приложением к приказу Минэкономразвития России от 22.09.2011 № 507 установлена предельная ставка арендной платы в отношении земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации и предоставленного (занятого) для размещения объектов электроэнергетики (за исключением генерирующих мощностей), либо занятых такими объектами по Омской области - 6 руб. 83 коп.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, контррасчет судом отклоняется.

Обозначенная правовая позиция согласуется с судебной практикой по спорному вопросу (постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.07.2019 по делу № А46-3835/2018, от 11.08.2020 по делу № А46-5586/2018).

Довод ответчика о пропуске ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» срока исковой давности не может быть принят судом во внимание в связи со следующим.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

С учетом того, что требование претензии о возврате излишне уплаченной суммы арендной платы было направлено в адрес ответчика 21.01.2022, что подтверждается кассовым чеком ФАО «Почта России» № 6440341.02 от 21.01.2022, иск о взыскании с ДИО Администрации г. Омска неосновательного обогащения за период с 23.01.2019 по 31.12.2021 заявлен истцом в пределах срока исковой давности.

Позиция ДИО Администрации г. Омска относительно того, что часть земельного участка не выбыла из договора и у ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» сохранилась обязанность по уплате арендной платы в полном объеме в связи с нарушением пункта 162 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, опровергается по основаниям, изложенным выше, а также в связи со следующим.

Согласно пункту 162 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, если жилое или нежилое помещение, машино-место входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме также осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства", либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест", далее указываются сведения о помещении, машино-месте (помещениях, машино-местах), принадлежащем (принадлежащих) застройщику.

Если собственником земельного участка, сформированного (предоставленного) для строительства и (или) эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), в том числе публичное образование, и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства", либо слова "доля, в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест", далее указываются сведения о помещении, машино-месте, принадлежащих соответствующему лицу. Если собственность на земельный участок не разграничена, в ЕГРН запись о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника не вносится.

Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства) о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, с указанием в качестве документа-основания представленного правообладателем (арендатором) заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права.

Таким образом, положения вышеуказанной нормы не содержат каких-либо обязательных требований, которые могут быть нарушены.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, а также доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая подтверждение истцом предъявленного размера требования, суд приходит к выводу о том, что переплата по договору - неосновательное обогащение на сумму 10 611 386 руб. 16 коп. – подлежит взысканию с ДИО Администрации г. Омска в полном объеме.

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче искового заявления в доход федерального бюджета истцом уплачена государственная пошлина в размере 71 434 руб. по платежному поручению № 17 от 21.02.2022.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

С учетом результатов рассмотрения иска судебные расходы ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ ввиду удовлетворения исковых требований в полном объеме, учитывая указанную норму Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на ДИО Администрации г. Омска в размере 71 434 руб.

Кроме того, статьей 106 АПК РФ установлено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Частью 2 статьи 109 АПК РФ предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

В соответствии с частью 6 статьи 110 АПК РФ неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, указанными выше положениями предусмотрен определенный порядок осуществления оплаты расходов на проведение судебной экспертизы, гарантирующий как перечисление данных сумм экспертам, так и порядок возмещения понесенных расходов лицу, участвующему в деле, по инициативе которого была назначена соответствующая экспертиза, в соответствии с общими принципами распределения судебных расходов.

Как указано выше, ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик» представило в суд платежные поручения от 03.08.2022 № 629473, от 18.08.2022 № 629480 на общую сумму 52 000 руб. в подтверждение внесения денежных средств на депозитный счет суда в целях обеспечения возможности проведения судебной экспертизы по ходатайству заявителя в рамках рассмотрения настоящего дела.

ДИО Администрации г. Омска также в обоснование заявленного ходатайства о назначении судебной экспертизы представил платежное поручение от 26.07.2022 № 978 на сумму 60 047 руб. в подтверждение внесения денежных средств на депозитный счет суда для оплаты услуг эксперта.

В судебном заседании, состоявшемся 15.11.2022, представители указанных лиц ходатайства о назначении экспертизы не поддержали.

С учетом того, что фактически экспертиза в рамках рассмотрения спора произведена не была, внесенные сторонами денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Омской области подлежат возврату в полном объеме.

При изготовлении текста резолютивной части решения, оглашенной в заседании суда 13.12.2022, была допущена опечатка в неуказании денежных средств в размере 2 000 руб., внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Омской области, согласно платежному поручению от 18.08.2022 № 629480, и подлежащих возврату ООО «ЗСЖБ №6 - Застройщик».

В соответствии с частью 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Поскольку указанная опечатка носит исключительно технический характер, и ее исправление не приведет к изменению содержания судебного акта, суд считает необходимым ее устранить при изготовлении решения в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 49, 101, 110, 121, 123, 156, 167-170, 176, 177, 179-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить, взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЗСЖБ №6 - Застройщик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 10 611 386 руб. 16 коп. неосновательного обогащения и 71 434 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ЗСЖБ №6 - Застройщик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 52 000 руб., внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Омской области, согласно платежным поручениям от 03.08.2022 № 629473, от 18.08.2022 № 629480.

Возвратить департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 60 047 руб., внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Омской области, согласно платежному поручению от 26.07.2022 № 978.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

Настоящий судебный акт на основании части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, заверенные надлежащим образом копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручены уполномоченным представителям нарочно под расписку.


Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья А.Е. Колмогорова