Решение от 1 ноября 2023 г. по делу № А32-3147/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03 Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А32-3147/2023
г. Краснодар
01 ноября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 30.10.2023 Полный текст решения изготовлен 01.11.2023

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении

протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация города Сочи (ОГРН: <***>, Дата присвоения

ОГРН: 06.11.2002, ИНН: <***>, КПП: 232001001), г. Сочи

ответчик: ООО «Дипломат Плюс» (ОГРН: <***>, Дата присвоения

ОГРН: 30.12.2002, ИНН: <***>, КПП: 232001001), г. Сочи

о взыскании задолженности за пользование земельным участком на условиях

аренды при участии в заседании: от истца: ФИО2, по доверенности, диплом; от ответчика: не явился, извещен; от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковым заявлением, согласно которого просит взыскать с ответчика сумму задолженности по договору аренды от 06.05.2021 № 4900011228 за период с 01.04.2022 по 31.12.2022 в размере 3 706 188, 77 рублей и пени в размере 773 389, 88 рублей за период с 12.03.2022 по 06.12.2022.

Представитель администрации в судебном заседании 30.10.2023 исковые требования поддержал в полном объёме.

Суд установил, что земельный участок находится в общедолевой собственности.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Дипломат Плюс» согласно решения Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 19.03.2021 по делу № 2а-2127/2021 заключен договор от 06.05.2021 № 4900011228 о предоставлении земельного участка площадью 15 000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302039:43, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Есауленко, с видом разрешенного использования «для строительства жилого квартала». Срок действия договора установлен на три года.

Администрация, полагая, что обществом нарушены условия договора по внесению арендной платы за период с 01.04.2022 по 31.12.2022 в размере 3 706 188,7 рублей суммы основной задолженности и 773 389,88 рублей пени за период с 12.03.2022 по 06.12.2022 обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с

защитой права собственности и других вещных прав», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. В силу части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, после первой государственной регистрации права собственности на помещение введенного в эксплуатацию многоквартирного дома земельный участок под таким домом и необходимый для его использования поступает автоматически в общую собственность собственников помещений в доме, что означает выбытие земельного участка из муниципальной собственности и автоматическое прекращение договора его аренды, заключенного администрацией с застройщиком.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отнесении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302039:43 к общей собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Регистрация в ЕГРН права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302039:43 (дата регистрации: 19.11.2009) при рассматриваемых обстоятельствах не является безусловным основанием для взыскания с ООО «Дипломат Плюс» платы за пользование указанным земельным участком, поскольку данная регистрационная запись о праве собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302039:43 носит недостоверный характер и противоречит установленной законом принадлежности земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Исходя разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента

государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11642/11 от 24.01.2012.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении 3 ААС от 21.09.2012 по делу N А74-1899/2012, в постановлении ФАС ЦО от 15.06.2012 по делу N А14-6636/2011, если в условиях комплексной застройки зарегистрировано право собственности на помещение в одном из многоквартирных жилых домов, то площадь, необходимая для эксплуатации указанного многоквартирного дома не должна учитываться при определении размера арендной платы.

В материалах дела имеется информация департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи от 05.07.2023 № 9991/02.01-42, из которой следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302039:43 расположены следующие объекты недвижимости:

-многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0302039:1182, площадью 8260 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 93 %;

-объект с кадастровым номером 23:49:0302037:2467, проектируемое назначение которого не установлено, степень готовности объекта незавершенного строительства 50 %;

-многоквартирный дом с кадастровым номером 23:49:0302039:1403, площадью 12213,5 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 35 %;

-многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0302037:2508, площадью 8773,6 кв.м;

-многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0302039:1183, площадью 7942,8 кв.м.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 26.06.2023 в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:49:0302037:2508 зарегистрированы первые жилые квартиры:

-с кадастровым номером 23:49:0302037:2515, площадью 30,9 кв.м, от 02.08.2018 № 23:49:0302037:2515-23/050/2018-1;

-с кадастровым номером 23:49:0302037:2522, площадью 29,4 кв.м, от 02.08.2018 № 23:49:0302037:2522-23/050/2018-1;

-с кадастровым номером 23:49:0302037:2570, площадью 26,3 кв.м, от 02.08.2018 № 23:49:0302037:2570-23/050/2018-1.

В многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:49:0302039:1183 зарегистрированы первые жилые квартиры:

- с кадастровым номером 23:49:0302039:1189, площадью 37,2 кв.м, от 11.03.2020 № 23:49:0302039:1189-23/050/2020-1;

- с кадастровым номером 23:49:0302039:1190, площадью 29,8 кв.м, от 11.03.2020 № 23:49:0302039:1190-23/050/2020-1;

-с кадастровым номером 23:49:0302039:1250, площадью 37,1 кв.м, от 11.03.2020 № 23:49:0302039:1250-23/050/2020-1.

Период взыскания задолженности по арендной плате истцом определен с 01.04.2022 по 31.12.2022.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что первая регистрация права собственности на квартиру произведена в августе 2018, суд считает, что основания для взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 31.12.2022 в сумме 3 706 188,77 рублей и пени за период с 12.03.2022 по 06.12.2022 в сумме 773 389,88 рублей, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать полностью.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 110, 137, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.С. Левченко