Решение от 6 декабря 2023 г. по делу № А32-18078/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-18078/2022
06 декабря 2023 года
г. Краснодар


Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 декабря 2023 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Апалькова С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лимборской Я.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью фирма «КЕС ЛТД» (ИНН <***>, ОГРН: <***>)

к администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН <***>), (1)

к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>) (2)

третье лицо: ООО «Юг-Регион-Оценка»

об оспаривании оценки рыночной стоимости земельного участка

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика (1): ФИО1 – по доверенности от 26.12.2022; (2) не явился, извещен,

от третьего лица: не явилось, извещено.

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью фирма «КЕС ЛТД» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар, к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар с нижеследующими требованиями:

- признать оценку рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по ул. Аэродромной, 168 в Западном внутригородском округе города Краснодара в сумме 75 901 762 рубля – недействующей (завышенной, незаконной);

- обязать администрацию муниципального образования город Краснодар принять к расчету арендной платы оценку рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по ул. Аэродромной, 168 в Западном внутригородском округе города Краснодара в сумме 27 723 000 рублей и произвести соответствующий перерасчет сумм арендной платы указанного земельного участка с 01.01.2021.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2022 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Верум Эксперт» (295044, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>).

Производство по делу приостановлено до окончания проведения судебной экспертизы.

Определением суда от 03.03.2023 производство по делу возобновлено.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит суд:

- признать оценку рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по ул. Аэродромной, 168 в Западном внутригородском округе города Краснодара в сумме 75 901 762 рубля – недействующей (завышенной, незаконной);

- определить рыночную стоимость земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2021 в сумме 32 135 924 руб.;

- обязать администрацию муниципального образования город Краснодар принять к расчету арендной платы оценку рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2021 в сумме 32 135 924 руб. и произвести соответствующий перерасчет сумм арендной платы указанного земельного участка с 01.01.2021.

Рассматривая ранее заявленное истцом ходатайство об уточнении исковых требований, суд руководствовался статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточненные требования не противоречат закону, в связи с чем ходатайство подлежит удовлетворению.

В обоснование заявленных исковых требований (с учетом уточнения), истец указал, что 04.06.1998 между Мэрией города Краснодара (Арендодатель) и ООО фирма «КЕС ЛТД» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 747 сроком до 09.12.2002. В письме Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар № 14337.26 от 23.05.2011, направленного в адрес предприятия, что согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В 2020, 2021 годах арендная плата увеличивалась. В письме Департамента от 02.09.2021, поступившем в адрес общества, было указано, что земельный участок на кадастровый учет не поставлен, ввиду чего при расчете арендной платы за основу была взята рыночная стоимость земельного участка, которая составляет 75 901 762 рубля. Посчитав указанную стоимость завышенной, истец обратился в Департамент с просьбой о постановке земельного участка на кадастровый учет, однако Обществу было отказано. Учитывая, что рыночная стоимость указанная ответчиком является завышенной, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований.

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявляется перерыв в пределах текущего дня на 5 минут.

Участвующие в деле лица после перерыва в судебное заседание не явились, дополнительных документов, ходатайств не поступило.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает исковое заявление подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Мэрией города Краснодара, выступившей в качестве Арендодателя, и обществом с ограниченной ответственностью фирма «КЕС ЛТД», выступившем в статусе Арендатора, был заключен договор аренды земельного участка от 04.06.1998 № 747, по условиям которого Арендодатель в срок до 09.12.2002 сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7013 кв.м., расположенный в Западном административном округе города, по ул. Аэродромной, 168, для эксплуатации производственной базы и для организации подъезда к эксплуатируемым объектам.

Вышеуказанный договор аренды был зарегистрирован 04.06.1998 в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Краснодар за № 747.

Согласно условиям Договора (раздел 3) общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок составляет 33 452 рублей, с учетом деноминации.

Размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания Договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию Арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен и в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Краснодарского края. Соглашение об изменении размера арендной платы фиксируются и оформляются Приложением к настоящему Договору и подписывается сторонами (п. 3.4 Договора).

Департамент письмом от 23.05.2011 № 14337.26 уведомил ООО фирма «КЕС ЛТД» о продлении действия Договора аренды от 04.06.1998 № 747 на неопределённый срок на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомлением от 02.09.2021 № 19534/26 Департамент сообщил об изменении порядка определения размера арендной платы. Указывая, что земельный участок, расположенный по ул. Аэродромной 168, не поставлен на государственный кадастровый учет, расчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.06.1998 с 01.01.2021 производится на основании рыночной стоимости.

На основании отчета от 15.07.2021 № М-21-075 об оценке части земельного участка площадью 2192,83 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Аэродромная, 168, подготовленного оценщиком ООО «Юг-Регион-Оценка», согласно которому рыночная стоимость части указанного земельного участка составляет 75 901 762 рубля, Департаментом произведен перерасчет размера годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком, которая по состоянию на 01.01.2021 составила 1 138 526 руб. 43 коп.

Не согласившись с установленным размером арендной платы, Общество обратилось в ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» для определения рыночной стоимости спорного земельного участка. По результатам проведенной экспертизы был представлен отчет № ЮК-22/040 от 01.04.2022, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 27 723 000 рублей.

Вместе с тем, истец 31.01.2022 обратился в Департамент с письмом исх. № 01-01/2022, согласно которому просил поставить земельный участок, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по ул. Аэродромной, 168, в Западном внутригородском округе города Краснодара, на государственный кадастровый учет и произвести соответствующий перерасчет сумм аренды указанного земельного участка.

Рассмотрев вышеуказанное обращение Общества, Департамент в письме от 03.03.2022 указал, что ООО фирма «КЕС ЛТД» вправе самостоятельно инициировать формирование земельного участка (при наличии градостроительной возможности) и после проведения указанных мероприятий по постановке на государственный кадастровый учет используемого земельного участка, Департаментом будет применена иная методика расчета арендной платы – от кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь на завышение рыночной стоимости земельного участка в размере 75 901 762 руб., установленной отчетом об оценке от 15.07.2021, влекущей необоснованное увеличение размера арендной платы, общество «КЕС ЛТД» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) регламентирована судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст.12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Истец, являясь арендатором земельного участка, правомерен оспаривать отчет о рыночной стоимости земельного участка, поскольку указанное обстоятельство прямо затрагивает права арендатора как плательщика.

Положениями ст. 36 Конституции Российской Федерации постулировано, что использование земли на территории Российской Федерации является платным.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

При этом стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона № 135-ФЗ).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания, определением суда от 03.08.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «КрымЭкспертиза», эксперту ФИО2.

В суд от эксперта ФИО2 поступило заявление о самоотводе, которое было удовлетворено судом.

Определением суда от 07.12.2022 была произведена замена экспертной организации на общество с ограниченной ответственностью «Верум Эксперт», проведение поручено эксперту ФИО3.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2021.

Из представленного по результатам экспертного исследования экспертного заключения от 02.02.2023 следует, что рыночная стоимость земельного участка площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: <...>, по состоянию на 01.01.2021 составляет 32 135 924 рубля 00 копеек.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта № А32-18078/2022-М от 02.02.2023 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям.

В заключении содержатся исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы расчетами, исследованными им обстоятельствами.

Заключение эксперта от 02.02.2023 основано на объективных сведениях об исследуемом земельном участке и наиболее реально отражает стоимость данного участка указанной категории, в связи с чем, суд считает необходимым определить рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 32 135 924 рубля 00 копеек в соответствии с указанным экспертным заключением.

Таким образом, исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке М-21-075, подготовленный оценщиком ООО «Юг-Регион-Оценка», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и является недостоверным, соответственно, определенная в отчете рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 75 901 762 руб. также не может быть признана достоверной и не может быть рекомендована для определения арендной платы за спорный земельный участок.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Поскольку в рамках настоящего дела воля истца фактически направлена на установление рыночной стоимости спорного земельного участка, то расходы по уплате государственной пошлине в размере 6000 руб., а также 20 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы необходимо взыскать с администрации в пользу истца (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать оценку рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного по ул. Аэродромной, 168 в Западном внутригородском округе города Краснодара в сумме 75 901 762 рубля – недействующей (завышенной, незаконной).

Определить рыночную стоимость земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2021 в сумме 32 135 924 руб.;

Обязать администрацию муниципального образования г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН <***>) принять к расчету арендной платы оценку рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 2192,83 кв. м, расположенного на территории кадастрового квартала 23:43:0202011, по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2021 в сумме 32 135 924 руб. и произвести соответствующий перерасчет сумм арендной платы указанного земельного участка с 01.01.2021.

Взыскать с администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью фирма «КЕС ЛТД» (ИНН <***>, ОГРН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб., а также 20 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу через Арбитражный суд Краснодарского края в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.А. Апальков