Постановление от 4 октября 2024 г. по делу № А56-73055/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121 http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

04 октября 2024 года Дело № А56-73055/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Сапоткиной Т.И.,

Сергеевой И.В.,

при участии от администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области ФИО1 (доверенность от 27.12.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ленинградская областная компания № 1» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2024 по делу № А56-73055/2023,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (в настоящее время наименование - администрация Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188640, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Колтушское шоcсе, д. 138, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация района), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ленинградская областная строительная компания № 1», адрес: 197343, Санкт-Петербург, Студенческая ул., д. 10, лит. В, блок С-11/1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), об обязании заключить дополнительное соглашение к договору от 22.09.2017 № 6487/1.6-08 аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0911006:44 с условием о передаче администрации муниципального образования «Романовское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, адрес: 188670, Ленинградская обл., пос. Романовка,

д. 18, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Администрация поселения) не менее 4% жилой площади построенного многоквартирного дома.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация поселения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2024 данное решение отменено, иск Администрации района удовлетворен.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 04.04.2024, оставить в силе решение от 16.12.2023 или направить дело на новое

рассмотрение.

Суд апелляционной инстанции, по мнению подателя жалобы не учел, что договор аренды земельного участка от 25.05.2012 № 3610/1.6-08, которым было предусмотрено обязательство арендатора передать Администрации поселения не менее 4% жилой площади построенного на соответствующем участке многоквартирного дома, был расторгнут по соглашению сторон, а заключенный в дальнейшем договор аренды от 22.09.2017 № 6487/1.6-08 того же участка таких обязательств арендатора не содержит.

Общество также считает, что суд не принял во внимание выводы суда при рассмотрении дела № А56-15879/2022 относительно недействительности договора аренды от 22.09.2017 № 6487/1.6-08.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация района просит оставить обжалуемое постановление без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Администрации района возражал против удовлетворения жалобы.

Иные участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -

АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации района от 31.08.2011 № 1899 принято решение о проведении торгов в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 3963 кв.м с кадастровым номером 47:07:0911006:44, расположенного по адресу: <...> (далее - Участок), с разрешенным использованием - «для жилищного строительства».

В пунктах 3.1 и 3.2 названного постановления в числе существенных условий аукциона предусмотрены осуществление на Участке строительства среднеэтажного жилого дома (пункт 3.1), обязательство арендатора безвозмездно передать Администрации поселения не менее 4% жилой площади построенного многоквартирного дома (пункт 3.2).

На основании постановления Администрации района от 31.08.2011 № 1899 и протокола о проведении открытого аукциона по извещению от 10.05.2012

№ 107 между Администрацией района (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка от 25.05.2012 № 3610/1.6-08 (далее - Договор от 25.05.2012), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду Участок для использования в целях жилищного строительства.

В пункте 2.1 Договора от 25.05.2012 определен срок его действия с 25.05.2012 по 24.04.2017.

В пункте 7.6 Договора от 25.05.2012 предусмотрено обязательство арендатора безвозмездно передать Администрации поселения не менее 4% жилой площади построенного многоквартирного дома.

Договор от 25.05.2012 расторгнут по соглашению сторон от 22.09.2017.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 22.09.2017 № 6487/1.6-08 (далее - Договор от 22.09.2017), в соответствии с которым Участок предоставлен Обществу в аренду для использования в целях жилищного строительства без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 5 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Из приложенной к Договору от 22.09.2017 выписки из Единого

государственного реестра недвижимости следует, что на момент заключения названного договора в пределах Участка был расположен объект незавершенного строительства площадью застройки 1715,5 кв.м с кадастровым номером 47:07:0911006:150.

Условие о безвозмездной передаче Обществом Администрации поселения жилой площади построенного многоквартирного дома в Договоре от 22.09.2017 в тексте этого договора отсутствует.

В целях соблюдения требований постановления Администрации района от 31.08.2011 № 1899 в части включения в договор аренды условия о безвозмездной передаче Администрации поселения не менее 4% жилой площади построенного многоквартирного дома Администрация района 24.02.2022 направила Обществу проект соответствующего дополнительного соглашения к Договору 22.09.2017.

Ссылаясь на уклонение Общества от заключения соответствующего соглашения, Администрация района обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции не установил наличия правовых оснований для удовлетворения иска.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, исходя из особенностей предоставления Участка в аренду признал требования Администрации района правомерными и удовлетворил иск.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что постановление апелляционного суда не подлежит отмене в связи со следующим.

Действующим земельным законодательством установлены процедуры предоставления земельных участков из публичной собственности на торгах и без проведения торгов, направленные на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и лиц, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

По общему правилу в силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2

статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ допускается при условии, что такой

земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что право аренды Участка приобретено Обществом на торгах; в период действия Договора от 25.05.2012, по условиям которого Участок был предоставлен ему в целях жилищного строительства, возведение объекта не было завершено; в день подписания сторонами соглашения о расторжении Договора от 25.05.2012 ими подписан Договор от 22.09.2017, по условиям которого Участок предоставлен Обществу в аренду без проведения торгов на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения начатого строительства, в тексте которого не содержится условия о безвозмездной передаче Обществом Администрации поселения жилой площади построенного многоквартирного дома, ранее установленного пунктом 7.6 Договора от 25.05.2012.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что условие о безвозмездной передаче Обществом Администрации поселения жилой площади построенного многоквартирного дома являлось существенным условием предоставления Участка для строительства и имело значение для определения цены на торгах по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Апелляционный суд правомерно указал, что порядок приобретения прав на земельные участки для лиц, являющихся собственниками объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, однократно на три года для достройки таких объектов по существу направлен на предоставление возможности завершить начатое строительство и, применительно к положениям пункта 8 статьи 448 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу, что предусмотренная пунктом 3.2 постановления Администрации района от 31.08.2011 № 1899 обязанность арендатора о безвозмездной передаче Администрации поселения жилой площади построенного многоквартирного дома, установленная в качестве существенного условия торгов, сохраняется при последующем заключении с Обществом договора аренды Участка для завершения строительства расположенного на таком участке объекта незавершенного строительства.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что невыполнение арендатором обязанности по завершению строительства в первоначальный

срок не может предоставлять ему права пользоваться земельным участком на более льготных условиях, в том числе в части исключения из договора условия о безвозмездной передаче публичному собственнику жилых помещений в строящемся многоквартирном доме.

Исходя из установленных при рассмотрении дела обстоятельств, апелляционный суд правомерно удовлетворил требования Администрации района, направленные на приведение условий Договора от 22.09.2017 в соответствие с условиями ранее заключенного по результатам торгов Договора от 25.05.2012, являвшихся существенным условием торгов и предоставления Участка для строительства.

Аргумент подателя жалобы о незаконности обжалуемого постановления со ссылкой на то, что судом апелляционной инстанции не учтены выводы судов по результатам рассмотрения иного дела - № А56-115879/2022, несостоятелен.

Апелляционный суд проверил соответствующие доводы Общества и мотивированно их отклонил.

Сведений о принятии судебного акта, констатирующего в резолютивной части признание Договора от 22.09.2017 недействительным и (или) разрешающего вопрос о применении последствий его недействительности, сторонами не представлено.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что изложенный в мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции от 01.06.2023 по делу № А56-115879/2022 правовой вывод о недействительности Договора от 22.09.2017, мотивированный непредставлением доказательств наличия оснований для предоставления Участка в аренду без проведения торгов для нового строительства, не имеет преюдициального значения для настоящего дела, при рассмотрении которого установлены обстоятельства предоставления Участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Апелляционный суд при рассмотрении дела исследовал все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, и правильно применил нормы материального и процессуального права.

С учетом изложенного предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 286. 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2024 по делу № А56-73055/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ленинградская областная строительная компания № 1» - без удовлетворения.

Председательствующий Е.В. Чуватина

Судьи Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева