Решение от 4 июля 2023 г. по делу № А40-198119/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-198119/21-16-1369
г. Москва
04 июля 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25.05.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 04.07.2023 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Понкратовой И.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС» (115280, город Москва, улица Ленинская слобода, дом 19, строение 3, ОГРН: 5107746049307, Дата присвоения ОГРН: 22.12.2010, ИНН: 7725711910)

к Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Плаза Девелопмент» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «ОС-Реалти» (123290, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Хорошевский, 1-й Магистральный туп., д. 5А, блок/этаж А/2, ком. 58Б, 58В, ОГРН: 1217700117051, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2021, ИНН: 7714469866)

третьи лица: Управление Росреестра по Москве (ИНН: 7726639745), ТСН «Слобода, 19» (ИНН: 9725046263),

о признании нежилых помещений общей долевой собственностью,

при участии:

от истца – Москалев Ю.И. по доверенности № 77 АГ 6728567 от 09.09.2021 г.;

от ответчика – Ковалева К.Ю. по доверенности № 5-Ф-ОСР от 22.09.2022 г.;

от третьего лица ТСН «Слобода, 19» – Ярцев О.А. по доверенности б/н от 01.12.2021 г.;

от третьего лица Управления Росреестра по Москве – не явился, извещён,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Плаза Девелопмент» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «ОС-Реалти» (далее – ответчик), с учётом заявления № 10 от 26.02.2023 г. о изменении предмета иска в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 3 л.д. 48 – 52, 53 – 62), о признании права общей долевой собственности всех собственников индивидуальных помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19 на следующие помещения:

1. Нежилое помещение общей площадью 52,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11630, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 1, комната 16а, 18, назначение помещения – туалет;

2. Нежилое помещение общей площадью 27,0 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11633, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 1, комната 15, 15а, назначение помещения – туалет;

3. Нежилое помещение общей площадью 25,9 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11634, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 1, комната 3а, назначение помещения – коридор;

4. Нежилое помещение общей площадью 31,3 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11635, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 2, комната 9, назначение помещения – туалет;

5. Нежилое помещение общей площадью 32,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11636, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 2, комната 6, назначение помещения – туалет;

6. Нежилое помещение общей площадью 30,5 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11637, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 4, комната 9, назначение помещения – туалет;

7. Нежилое помещение общей площадью 32,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11638, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 4, комната 6, назначение помещения – туалет;

8. Нежилое помещение общей площадью 29,7 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11639, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 5, комната 9, назначение помещения – туалет;

9. Нежилое помещение общей площадью 31,7 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11640, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 5, комната 6, назначение помещения – туалет;

10. Нежилое помещение общей площадью 237,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11631, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 5, комната 21в1, назначение помещения – помещение;

11. Нежилое помещение общей площадью 12 895,7 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11632, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, комната 1-3, 7-11, 13, 16, 17, 19-26, 28-31, 33-40, 42-48, 53, 57, 58, 60-62, 69, 73, 75; 50, 54, 55, 59, 60, 62; 2, 7, 8, 13, 14, 18-20, 22-24, 28, 29, 31-33, 37-41, 43, 44, 47-49, 53, 55; 2, 4, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 18-20, 21, 22-24, 26-29, 31, 33-35, 37, 38, 40-42, 44-47, 49, 50, 52-55, 60, 61; 2, 4, 6а, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 16-18, 22-24, 28-30, 32, 34-36, 38-40, 42-44, 47-49, 53, 54, 56-58, 60-64; 2, 4, 8, 10, 12, 14-16, 23; 2, 4, назначение помещения – комнаты, коридоры, лестницы, технические помещения (далее – спорные помещения).

Также истец просит признать его право на долю в праве общей собственности на указанные помещения в размере 0,0212128581% или 164/773116.

Заявленные исковые требования мотивированы тем обстоятельством, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в нежилом здании Бизнес-центра «Омега Плаза» по адресу: г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19.

Ответчиком представлен отзыв на иск (т. 3 л.д. 45 – 47, 72 – 77) и возражения (т. 4 л.д. 84 – 86, 89 – 91, т. 5 л.д. 83 – 88), в которых иск признаёт в части помещений общей площадью 237,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11631 и общей площадью 12 895,7 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11632, а на остальные помещения просит признать право общей долевой собственности владельцев инвестиционных паёв Комбинированного ЗПИФ «ОС-Реалти».

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве и возражениях на иск.

Представитель третьего лица ТСН «Слобода, 19» дал пояснения по делу.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве, извещённого о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в силу ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Суд провёл судебное заседание в отсутствие представителя данного третьего лица в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, спорные помещения находятся в собственности владельцев инвестиционных паёв Комбинированного ЗПИФ «ОС-Реалти» на праве общей долевой собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20.12.2022 г. (т. 3 л.д. 105 – 134, т. 4 л.д. 1 – 40).

Истец полагает, что спорные помещения являются общим имуществом собственников помещений в нежилом здании Бизнес-центра «Омега Плаза» по адресу: г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19, в том числе истца, который владеет помещением площадью 16,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:10617, расположенном на 6 этаже данного здания.

На дату подачи иска все спорные помещения входили в состав объекта недвижимости общей площадью 13 415,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:10711, однако в процессе производства по делу ответчиком указанное помещение было разделено на 11 спорных помещений.

Спорные помещения входят в состав здания общей площадью 90 741 кв. м кадастровым номером 77:05:0002001:1254 (т. 1 л.д. 57 – 98), в котором образовано ТСН «Слобода, 19» (т. 1 л.д. 29 – 30, 43 – 56).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Как указано в п. 2 указанного Постановления, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр) (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Также в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 изложена правовая позиция, согласно которой в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Определением суда от 08.07.2022 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Экспертиза и управление недвижимостью».

На разрешение экспертизы были поставлены следующие вопросы:

- является ли принадлежащий ответчику объект недвижимости (нежилое помещение) общей площадью 13 415,6 кв. м. с кадастровым номером 77:05:0002001:10711, общим имуществом здания по адресу: г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19 с кадастровым номером 77:05:0002001:1254 (Бизнес-центр «Омега-Плаза»), предназначенным для обслуживания других помещений данного здания?

- могут ли иные помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19 с кадастровым номером 77:05:0002001:1254 (Бизнес-центр «Омега-Плаза») полноценно эксплуатироваться без одновременного использования нежилого помещения общей площадью 13 415,6 кв. м. с кадастровым номером 77:05:0002001:10711?

- каково целевое назначение отдельных частей нежилого помещения общей площадью 13 415,6 кв. м. с кадастровым № 77:05:0002001:10711, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19 с кадастровым номером 77:05:0002001:1254 (Бизнес-центр «Омега-Плаза»), если такое целевое назначение может быть установлено для соответствующей части данного помещения (например: лестничная площадка, лифтовая шахта, пожарный проход и/или другое)?

В заключении экспертов № А40-198119/21-16-1369 от 29.11.2022 г. (т. 2 л.д. 12 – 155) на поставленные судом вопросы даны следующие ответы:

1) нежилое помещение общей площадью 13 415,6 кв. м. с кадастровым номером 77:05:0002001:10711 является общим имуществом здания по адресу: г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19 с кадастровым номером 77:05:0002001:1254 (Бизнес-центр «Омега-Плаза») и предназначенным для обслуживания других помещений данного здания.

При этом экспертом установлено, что помещения № 15 и № 18 на этаже № 1 фактически используются как магазины, помещение № 9 на этаже № 2 фактически используется как офис, помещение № 6 на этаже № 2 фактически используется как помещение торговли, помещения № 9 и № 6 на этаже № 4 фактически используются как офисы, помещения № 9 и № 6 на этаже № 5 фактически используются как офисы;

2) иные помещения в здании по адресу: г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19 с кадастровым номером 77:05:0002001:1254 (Бизнес-центр «Омега-Плаза») не могут полноценно эксплуатироваться без одновременного использования нежилого помещения общей площадью 13 415,6 кв. м. с кадастровым номером 77:05:0002001:10711, за исключением помещений, в которые доступ не обеспечен (установить функциональное назначение по факту не представляется возможным), а также помещений, назначение которых отличается по факту от назначения, указанного в представленных документах;

3) целевое назначение отдельных частей нежилого помещения общей площадью 13 415,6 кв. м. с кадастровым № 77:05:0002001:10711, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19 с кадастровым номером 77:05:0002001:1254 (Бизнес-центр «Омега-Плаза»), представлено в таблице № 2 (поэтажном плане), однако в часть помещений доступ не обеспечен (установить функциональное назначение по факту не представляется возможным), а также имеются помещения, назначение которых отличается по факту от назначения, указанного в представленных документах.

После проведения экспертизы ответчиком проведён раздел нежилого помещения общей площадью 13 415,6 кв. м. с кадастровым № 77:05:0002001:10711, в связи с чем образовались спорные помещения.

Часть спорных помещений переданы ответчиком в аренду другим лицам, а именно:

1. Нежилое помещение общей площадью 52,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11630, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 1, комната 16а, 18, передано в аренду ИП Ильину А.Г. по договору аренды № ОС/21-18/ЛС от 18.12.2021 г., в редакции дополнительного соглашения № 6 от 02.03.2023 г., сроком по 31.12.2022 г. и возобновлён на неопределённый срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ (т. 5 л.д. 39 – 45);

2. Нежилое помещение общей площадью 27,0 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11633, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 1, комната 15, 15а, передано в аренду ООО «НАНА» по договору аренды № ОС/21-02/ЛС от 01.03.2021 г., в редакции дополнительного соглашения № 6 от 14.03.2023 г., сроком по 31.01.2022 г. и возобновлён на неопределённый срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ (т. 5 л.д. 54 – 61);

3. Нежилое помещение общей площадью 31,3 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11635, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 2, комната 9, передано в аренду ИП Виноградову А.Ю. по договору аренды № ОС/22-04/ЛС от 14.11.2022 г., в редакции дополнительного соглашения № 2 от 15.03.2023 г., сроком по 31.10.2023 г. (т. 5 л.д. 46 – 53);

4. Нежилое помещение общей площадью 32,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11636, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 2, комната 6, передано в аренду ИП Стер Г.В. по договору аренды № ОС/22-06/ЛС от 22.11.2022 г., в редакции дополнительного соглашения № 1 от 15.03.2023 г., сроком по 30.09.2023 г. (т. 5 л.д. 17 – 24);

5. Нежилое помещение общей площадью 30,5 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11637, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 4, комната 9, передано в аренду ООО «Ворон» по договору аренды № ОС/22-05/ЛС от 16.11.2022 г., в редакции дополнительного соглашения № 1 от 15.03.2023 г., сроком по 30.09.2023 г. (т. 5 л.д. 9 – 16);

6. Нежилое помещение общей площадью 32,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11638, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 4, комната 6, передано в аренду ООО «Глобал Витаминс» по договору аренды № ОС/23-01/ЛС от 06.02.2023 г., сроком по 31.01.2024 г. (т. 5 л.д. 33 – 38);

7. Нежилое помещение общей площадью 29,7 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11639, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 5, комната 9, передано в аренду ООО «Новые Технологии» по договору аренды № ОС/22-03/ЛС от 03.11.2022 г., в редакции дополнительного соглашения № 2 от 14.03.2023 г., сроком по 31.08.2023 г. (т. 5 л.д. 1 – 8);

8. Нежилое помещение общей площадью 31,7 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11640, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 5, комната 6, передано в аренду ООО «СТАН» по договору аренды № ОС/22-09/ЛС от 21.11.2022 г., в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.03.2023 г., сроком по 31.08.2023 г. (т. 5 л.д. 25 – 32).

По помещению общей площадью 25,9 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11634, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 1, комната 3а, которое истец в просительной части заявления № 10 от 26.02.2023 г. обозначил как коридор, ответчиком договор аренды не представлен.

Однако истец не представил доказательств того, что данное помещение является именно коридором. Более того, на стр. 3 заявления № 10 от 26.02.2023 г. указано, что поскольку данное помещение является вновь выделенным, а его номер не соответствует имеющейся ранее в экспликации здания, то истец не может идентифицировать данное помещение. Истец обозначил его как коридор, поскольку ближайшим по значению является № 3, которым обозначен коридор, однако суд полагает данный подход необоснованным.

Таким образом, надлежащих доказательств принадлежности помещения общей площадью 25,9 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11634 к общему имуществу в материалы дела не представлено.

Руководствуясь разъяснениями, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, суд удовлетворяет требования истца в части помещений общей площадью 237,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11631 и общей площадью 12 895,7 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11632, поскольку материалами дела подтверждается и ответчиком признаётся (ч. 3 ст. 70 АПК РФ), что данные помещения являются общим имуществом.

В отношении помещения общей площадью 25,9 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11634 иск удовлетворению не подлежит, поскольку в материалы дела не представлено надлежащих доказательств принадлежности данного помещения к общему имуществу, а также фактического владения данным помещением собственники помещений в здании.

В отношении иных спорных помещений истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку данные помещения заняты арендаторами ответчика, в связи с чем другие собственники помещений не имеют свободного доступа в эти помещения.

Следовательно в данном случае надлежащим способом защиты права является обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Ненадлежащий способ защиты права является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Доля истца определена судом в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, расчёт приведён в возражениях ответчика (т. 5 л.д. 83 – 88).

Расходы истца по уплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с ответчика на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ, с учётом разъяснений, содержащихся в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы



РЕШИЛ:

Признать право общей долевой собственности всех собственников индивидуальных помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Ленинская слобода, д. 19 на следующие помещения:

- нежилое помещение общей площадью 12 895,7 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11632, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, этаж № 5, этаж № 6, этаж № 7;

- нежилое помещение общей площадью 237,4 кв. м с кадастровым номером 77:05:0002001:11631, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленинская Слобода, д. 19, этаж 5.

Признать право Общества с ограниченной ответственностью «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС» (ИНН: 7725711910) на долю в праве общей собственности на указанные помещения в размере 0,0211318693%.

Отказать в удовлетворении исковых требований в остальной части.

Взыскать с Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Плаза Девелопмент» Д.У. Комбинированным ЗПИФ «ОС-Реалти» (ИНН: 7714469866) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БИЗНЕСЦЕНТРСЕРВИС» (ИНН: 7725711910) расходы по государственной пошлине в размере 13 911 (тринадцать тысяч девятьсот одиннадцать) рублей 21 копейка и расходы на оплату судебной экспертизы в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.




Судья:

М.Ю. Махалкин